Cour d'appel, 09 février 2023. 22/05227

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-2 ARRÊT DU 09 FEVRIER 2023 N° 2023/ 100 Rôle N° RG 22/05227 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BJGG5 Commune VILLE DE [Localité 4] C/ [S] [R] Copie exécutoire délivrée le : à : Me Jean DE VALON Me Marie-Hélène OTTO Décision déférée à la Cour : Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 17 Mars 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 21/03966. APPELANTE Commune VILLE DE [Localité 4], représentée par son maire en exercice domicilié en cette qualité [Adresse 3] représentée et assistée par Me Jean DE VALON de l'ASSOCIATION DE VALON / PONTIER DE VALON, avocat au barreau de MARSEILLE INTIME Monsieur [S] [R] né le 18 Septembre 1934 à [Localité 2] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1] représenté et assisté par Me Marie-Hélène OTTO, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Catherine OUVREL, Présidente, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Mme Catherine OUVREL, Présidente Mme Angélique NETO, Conseillère Madame Myriam GINOUX, Conseillère Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 09 Février 2023. ARRÊT Contradictoire, Prononcé par mise à disposition au greffe le 09 Février 2023, Signé par Mme Catherine OUVREL, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** EXPOSÉ DU LITIGE Selon bail sous seing privé du 30 juin 2002, la commune Ville de [Localité 4] a donné en location à monsieur [S] [R] un logement situé [Adresse 1]. Le loyer actuel est de 506,20 € par mois. Par ordonnance de référé du 26 janvier 2017, la commune Ville de [Localité 4] était condamnée à réaliser les travaux préconisés par l'expert monsieur [N], désigné en 2014, à savoir des travaux de reprise de l'embellissement de l'appartement et des travaux de reprise du carrelage, sous astreinte de 100 € par jour pendant une durée de trois mois. La commune Ville de [Localité 4] était également condamnée à indemniser à titre provisionnel monsieur [S] [R] à hauteur de 4 000 € au titre de son préjudice de jouissance. Par jugement du 22 mars 2018, rectifié le 5 juillet 2018, devenu définitif, le tribunal d'instance de Marseille a condamné le syndicat des copropriétaires, sous astreinte, sur la base du rapport de monsieur [N], expert judiciaire, à faire réaliser ou réaliser les travaux de reprise en toiture et sur les façades de l'immeuble tels que préconisés par l'expert judiciaire. Le tribunal condamnait également la commune Ville de [Localité 4] à faire réaliser ou réaliser les travaux d'embellissement tels que préconisés par l'expert judiciaire, ce à compter de la fin d'exécution des travaux en parties communes, sans nouvelle astreinte. Le tribunal fixait le montant du trouble de jouissance subi par monsieur [S] [R] à 11 520 €, dont à déduire la provision déjà mise à la charge de la commune Ville de [Localité 4]. Par décision du 3 décembre 2019, le juge de l'exécution a liquidé l'astreinte prononcée contre le syndicat des copropriétaires et en fixait une nouvelle. Monsieur [S] [R] a saisi le juge de l'exécution le 16 août 2021 en vue de la liquidation de l'astreinte à l'égard du syndicat des copropriétaires et de la commune Ville de [Localité 4]. Par jugement du 15 mars 2022, le juge de l'exécution de Marseille a liquidé l'astreinte contre le syndicat des copropriétaires au titre des travaux de ravalement de façades partiellement réalisés (façade Sud seulement, au lieux des façades Sud, Ouest et Nord préconisées par l'expert). Il a débouté en revanche monsieur [S] [R] de sa demande de liquidation de l'astreinte contre la commune Ville de [Localité 4], retenant une cause extérieure justifiant une inexécution partielle de l'obligation mise à sa charge. Se fondant sur un procès-verbal de constat d'huissier de justice dressé le 10 mai 2021, et soutenant que la commune Ville de [Localité 4] n'avait pas réalisé les travaux préconisés, monsieur [S] [R] a saisi le juge des référés d'une demande tendant à la suspension de son obligation de paiement du loyer et tendant à l'indemnisation provisionnelle de son préjudice. Par ordonnance de référé en date du 17 mars 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire, pôle de proximité, de Marseille a : ' autorisé à compter du 1er avril 2022 la consignation du montant des loyers entre les mains d'un compte séquestre ouvert dans les livres de la Caisse des dépôts et consignation, ' condamné la commune Ville de [Localité 4] à payer à monsieur [S] [R] la somme de 3 000 € à titre de provision à valoir sur l'indemnisation de son préjudice, ' condamné la commune Ville de [Localité 4] au paiement des dépens, ' condamné la commune Ville de [Localité 4] à payer à monsieur [S] [R] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ' rejeté toutes les demandes plus amples ou contraires. Selon déclaration reçue au greffe le 7 avril 2022, la commune Ville de [Localité 4] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur toutes les dispositions de l'ordonnance déférée dûment reprises. Par ordonnance d'incident du 15 décembre 2022, monsieur [S] [R] s'est désisté de son incident de radiation. Par dernières conclusions transmises le 27 avril 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, la commune Ville de [Localité 4] demande à la cour de : réformer l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, condamner monsieur [S] [R] à lui verser la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en première instance, condamner monsieur [S] [R] à lui verser la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en appel. Par dernières conclusions transmises le 20 mai 2022, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, monsieur [S] [R] sollicite de la cour qu'elle confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la demande tendant à la suspension ou la consignation des loyers En application des articles 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. En vertu de l'article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Par ailleurs, selon le décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 les caractéristiques du logement décent sont les suivantes : « Le logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires : 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ; 2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer ; 3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ; 4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ; 5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ; 6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (...)». L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière (...) de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant. Il est de jurisprudence constante que l'exception d'inexécution n'est admise que si un désordre rend les lieux, non seulement indécents, mais inhabitables. Ainsi, il ne peut y avoir suspension des loyers qu'en cas de logement inhabitable. Tel n'est pas le cas en l'espèce, alors qu'il n'est pas contesté que monsieur [S] [R] et son épouse demeurent dans le lieu en cause malgré les désordres constatés. En tout état de cause, l'intimé ne sollicite que la confirmation de l'ordonnance entreprise, qui n'a pas fait droit à sa demande de suspension des loyers, de sorte que la cour ne saurait envisager une telle suspension des loyers. En revanche, la consignation des loyers ordonnée par le premier juge auprès de la Caisse des dépôts et consignation apparaît pleinement justifiée. En effet, il résulte notamment de l'expertise judiciaire de monsieur [N] du 12 mars 2015, ainsi que du jugement rectifié du 22 mars 2018 et du procès-verbal de constat du 10 mai 2021 que l'immeuble, au sein duquel se trouve l'appartement loué par l'intimé, souffre de désordres d'infiltrations d'eau provenant de la toiture et des façades du bâtiment qui est une copropriété composée de deux copropriétaires, dont la commune Ville de [Localité 4]. Or, il ressort des factures et des constats réalisés en mai 2021 que les travaux de toiture ont été réalisés en juillet 2019, mais présentent des défaillances, et que les travaux en façade n'ont été que partiellement réalisés. Ainsi, des infiltrations d'eau, des moisissures, des fissures, des marques significatives d'humidité, la perforation d'un mur avec l'aération de la cheminée non couverte laissant pénétrer l'eau de pluie sont à déplorer au sein du logement de monsieur [S] [R]. Dès lors, les peintures et autres embellissements du bien sont défectueux et la commune Ville de [Localité 4] a été condamnée à les rénover. Ainsi, l'état d'indécence du logement apparaît manifestement caractérisé. Certes, les travaux principaux et premiers affectant la toiture et les façades de la copropriété incombent au syndicat des copropriétaires qui a été condamné par décision du 22 mars 2018, ainsi que par le juge de l'exécution le 3 décembre 2019 qui a liquidé l'astreinte, faute de réalisation complète des travaux. Il ne saurait être contesté que les travaux d'embellissement restant à la charge de la commune Ville de [Localité 4], qui a effectivement procédé à la reprise du carrelage ainsi qu'elle y avait été condamnée le 26 janvier 2017, doivent être logiquement réalisés après la réfection complète et satisfaisante de la toiture et des façades, travaux ne lui incombant pas directement. La commune Ville de [Localité 4] assure avoir rempli l'intégralité de ses obligations en tant que copropriétaire à l'égard du syndicat des copropriétaires, de sorte qu'aucun manquement ne saurait lui-être reproché. Or, à l'égard de son locataire, en application de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et des dispositions sus-visées, la commune Ville de [Localité 4] est tenue de lui offrir une jouissance paisible de son bien. L'appelante qui ne démontre en rien avoir, d'une part, réglé les appels de fonds en vue des travaux auxquels le syndicat des copropriétaires a été condamné, ni, d'autre part, avoir mis tout en oeuvre envers ce syndicat des copropriétaires afin que les travaux soient entrepris, ne justifie pas avoir tout tenté pour assurer à son locataire la jouissance paisible du bien loué. Elle ne démontre pas davantage ne pouvoir aucunement être tenue pour responsable des défaillances imputées au syndicat des copropriétaires qu'elle n'a pas estimé pertinent d'appeler dans la cause. Sa propre carence est dès lors établie. En revanche, la commune Ville de [Localité 4] affirme que le locataire aurait fait obstacle à la réalisation de travaux sans décrire lesquels, et, surtout, sans produire la moindre pièce en attestant. Dans ces conditions, c'est à juste titre que le premier juge a fait droit à la demande de consignation des loyers par monsieur [S] [R] et l'ordonnance entreprise doit être confirmée. Sur la provision au titre du préjudice de jouissance Il est avéré que monsieur [S] [R] se plaint depuis 2010 des infiltrations d'eau dans son appartement. Une expertise judiciaire a été ordonnée et un rapport est intervenu en mars 2015. Certes, par jugement du 22 mars 2018, une indemnisation a été fixée au bénéfice de monsieur [S] [R], à raison des troubles générés par les désordres constatés, à hauteur de 11 520 €. Cependant, force est de constater que les nuisances perdurent et que les embellissements auxquels la commune Ville de [Localité 4] a été condamnée dès 2017 ne sont toujours pas réalisés. Monsieur [S] [R], qui justifie d'un suivi médical ainsi que de celui de son épouse, tous deux respectivement âgés de 86 et 85 ans, souffre sans contestation sérieuse possible d'un trouble de jouissance à raison des conditions de vie dans son logement telles qu'elles sont illustrées par le procès-verbal de constat du 10 mai 2021. Par ailleurs, la prétention émise par l'intimé est distincte de sa demande en liquidation de l'astreinte pour non exécution des travaux prescrits. C'est donc par une parfaite appréciation que le premier juge a fixé à 3 000 € le montant provisionnel d'indemnisation de son trouble de jouissance actuel. L'ordonnance entreprise doit être confirmée. Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens La commune Ville de [Localité 4] qui succombe au litige, supportera les dépens de première instance et d'appel. En outre, l'indemnité à laquelle elle a été condamnée en première instance au titre des frais irrépétibles sera confirmée. Toute indemnité à ce titre à son profit ne saurait être accordée. PAR CES MOTIFS La cour, Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions soumises à la cour, Y ajoutant : Déboute la commune Ville de [Localité 4] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en appel, Condamne la commune Ville de [Localité 4] au paiement des dépens. Le Greffier La Présidente