Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 10]
[Adresse 3]
4ème étage
[Localité 7]
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N° RG 23/01199 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YSKQ
Minute : 24/00138
L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA VILLE DE [Localité 8]
Représentant : Me Caroline LAUDE, avocat au barreau de Seine Saint Denis, vestiaire : PB 176
C/
Madame [Z] [U]
Monsieur [Y] [I]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 Mars 2024
DEMANDEUR :
L’OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE LA VILLE DE [Localité 8]
[Adresse 4]
[Localité 8]
représenté par Maître Caroline LAUDE, avocat au barreau de Seine Saint Denis
DÉFENDEURS :
Madame [Z] [U]
[Adresse 11]
[Adresse 5]
[Localité 8]
non comparante, ni représentée
Monsieur [Y] [I]
[Adresse 11]
[Adresse 5]
[Localité 8]
comparant en personne
DÉBATS :
Audience publique du 26 Janvier 2024
DÉCISION:
Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 05 Mars 2024, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
RAPPEL DES FAITS
Aux termes d'un acte sous seing privé établi le 8 décembre 2020, l'office public de l'habitat de la ville de [Localité 8], a consenti à Monsieur [Y] [I] et Madame [Z] [U] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 6], sur la commune de [Localité 8]), moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 518,29 €, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie de 518 euros.
Le 30 novembre 2022, le bailleur a fait délivrer à Monsieur [Y] [I] et Madame [Z] [U] deux commandements de payer, l'un de payer la somme en principal de 3596.21€ arrêtée au 8 novembre 2022 inclus, et l'autre de justifier d'une assurance, visant les clauses résolutoires insérées au contrat de bail.
PROCEDURE
Par exploit de commissaire de justice délivré le 16 novembre 2023, l'office public de l'habitat de la ville de Drancy a fait citer Monsieur [Y] [I] et Madame [Z] [U] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en matière de référés, aux fins de :
"constater l'acquisition des clauses résolutoires visées dans les commandements du 30 novembre 2022 et la résiliation du bail,
"ordonner l'expulsion de Monsieur [Y] [I] et Madame [Z] [U] et de celle de tous occupants de leur chef des locaux loués, et ce, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
"l'autoriser à séquestrer les objets et biens mobiliers trouvés dans les lieux lors de l'expulsion, aux frais, risques et périls des défendeurs,
"condamner conjointement et solidairement Monsieur [Y] [I] et Madame [Z] [U] au paiement :
Ïde la somme provisionnelle de 4 539,48 € au titre des arriérés de loyers et charges selon décompte arrêté au 18 septembre 2023, avec intérêt au taux légal à compter de l'assignation
Ïd'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle correspondant au loyer actualisé augmenté des charges laquelle sera perçue dans les mêmes conditions et aux mêmes dates que le loyer contractuel jusqu'à complète libération des lieux,
Ïde la somme de 800 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens en ce compris notamment les frais d'établissement du commandement de payer,
"ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir.
A l'appui de ses prétentions, la partie demanderesse a invoqué les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et a exposé que les locataires ont cessé de payer régulièrement les loyers et charges dus en violation à leurs obligations contractuelles, qu'ils n'ont pas régularisé les causes du commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs dans le mois de sa délivrance, ni soldé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois de sa délivrance, de sorte que les clauses résolutoires sont acquises et que leur expulsion doit être ordonnée.
A l'audience du 26 janvier 2024, l'office public de l'habitat de la ville de [Localité 8], représenté, a actualisé à la hausse le montant de la dette locative à la somme de 5878,50 € selon décompte arrêté au 25 janvier 2024, terme du mois de décembre 2023 inclus et a maintenu le surplus de ses demandes initiales. Elle a par ailleurs indiqué que les locataires ont repris le paiement du loyer courant au jour de l'audience. Elle n'est pas opposée à l'octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire aux défendeurs.
Monsieur [Y] [I], comparant, n'a contesté ni le principe, ni le montant de la dette. Il a justifié d'une attestation d'assurance pour les locaux loués au nom de Madame [U] prenant effet le 10 décembre 2022. Il a par ailleurs été déclaré recevable au bénéfice d'une procédure de surendettement le 13 novembre 2023. Des mesures imposées consistant en un rééchelonnement de la dette ont été prises par la commission de surendettement des particuliers de la Seine-Saint-Denis le 22 janvier 2024 et ne sont pas encore définitives au jour de l'audience. Il demande en conséquence la suspension des effets de la clause résolutoire et l'octroi de délais de paiement.
Madame [Z] [U], citée à étude, n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter.
L'affaire a été mise en délibéré au 5 mars 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
L'article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d'urgence, le juge des contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
Sur la recevabilité
Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Seine Saint Denis par la voie électronique le 20 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l'audience en date du 26 janvier 2024, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
Par ailleurs, l'office public de l'habitat de la ville de [Localité 8] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la Seine Saint Denis le 19 juin 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation du 16 novembre 2023 conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de justification d'une assurance
L'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus. Il est également obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier, lors de la remise des clés ainsi que chaque année à la demande du bailleur.
Il est prévu que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire produit ses effets un mois après délivrance d'un commandement demeuré infructueux.
Le contrat de bail du 8 décembre 2020 stipule une clause résolutoire pour défaut de souscription d'une assurance habitation (article 5e). Un commandement d'avoir à justifier d'une assurance contre les risques locatifs pour l'année en cours visant la clause résolutoire a été signifié à Monsieur [Y] [I] et Madame [Z] [U] le 30 novembre 2022.
Monsieur [Y] [I] a justifié à l'audience d'une attestation d'assurance couvrant les risques locatifs prise à compter du 10 décembre 2022, soit dans le mois qui a suivi la délivrance du commandement d'avoir à justifier d'une assurance.
La demande d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justification d'une assurance couvrant les risques locatifs sera en conséquence rejetée.
Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers
L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer du 30 novembre 2022, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".
Le bail en date du 8 décembre 2020 contient une clause résolutoire (articles 5 e). Un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 30 novembre 2022, pour la somme en principal de 3596,21 € arrêtée le 8 novembre 2022, au titre de l'arriéré locatif échu à cette date.
Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 30 janvier 2023.
Sur le montant de l'arriéré locatif
L'office public de l'habitat de la ville de [Localité 8] produit un décompte indiquant que Monsieur [Y] [I] et Madame [Z] [U] restent lui devoir la somme de 5878,50 € arrêtée au 25 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse.
Monsieur [Y] [I] et Madame [Z] [U] seront donc condamnés à verser à l'office public de l'habitat de la ville de [Localité 8] une somme provisionnelle de 5878,50 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 25 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2023 sur la somme de 3510,42 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus.
Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire
En application de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Par dérogation à la première phrase du V, l'article 24 VI dispose que lorsqu'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu'au jour de l'audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu'à, selon les cas, l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.
L'article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
L'article 714-1 du code de la consommation dispose que lorsque le locataire a repris le paiement du loyer et des charges et que, dans le cours des délais de paiement de la dette locative accordés par une décision du juge saisi en application de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la commission impose de nouveaux délais et modalités de paiement de cette dette, dont le bailleur est avisé, ces délais et modalités de paiement se substituent à ceux précédemment accordés en application du même article 24.
Pendant le cours des délais mentionnés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et modalités de paiement ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
En l'espèce, Monsieur [Y] [I] justifie de sa recevabilité au bénéfice d'une procédure de surendettement le 13 novembre 2023 et de la proposition de mettre en place un rééchelonnement de ses dettes par la commission de surendettement des particuliers de la Seine Saint Denis. Il ressort par ailleurs du décompte produit par le requérant que les locataires ont repris le paiement du loyer courant. En outre, le bailleur n'est pas opposé à l'octroi de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire.
Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus au cours des délais de de paiement qui seront accordés, selon les modalités fixées au dispositif de la décision.
En revanche, s'ils ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. Les défendeurs devront quitter les lieux sans délai et à défaut d'exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef.
Dans l'hypothèse où les défendeurs ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l'article 1240 du code civil, ils devront indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l'indisponibilité des lieux, par le versement d'une indemnité d'occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges dûment justifiées, jusqu'à leur départ définitif des lieux.
Sur les demandes accessoires
Monsieur [Y] [I] et Madame [Z] [U], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.
En application de l'article 700 du code civile, l'équité commande, eu égard à la situation respective des parties, de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles.
La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.
PAR CES MOTIFS,
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort ;
Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence,
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 8 décembre 2020 entre l'office public de l'habitat de la ville de [Localité 8], et Monsieur [Y] [I] et Madame [Z] [U] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 6], sur la commune de [Localité 8] pour défaut de justification d'une assurance ne sont pas remplies ;
Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 8 décembre 2020 entre l'office public de l'habitat de la ville de [Localité 8], et Monsieur [Y] [I] et Madame [Z] [U] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 6], sur la commune de [Localité 8] pour défaut de paiement des loyers sont réunies à la date du 30 janvier 2023 ;
Condamnons Monsieur [Y] [I] et Madame [Z] [U] à verser à l'office public de l'habitat de la ville de [Localité 8] la somme provisionnelle de 5 878,50 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 25 janvier 2024, échéance du mois de décembre 2023 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du 16 novembre 2023 sur la somme de 3510.42 euros, et à compter de la présente décision pour le surplus ;
Autorisons Monsieur [Y] [I] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en mensualités de 94 €, jusqu'à l'approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l'article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d'ouverture d'une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement;
Autorisons Mme [Z] [U] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 94 €, et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et en intérêts ;
Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;
Rappelons que les délais et modalités de paiement accordés postérieurement à Monsieur [Y] [I] par la commission de surendettement ou le juge du surendettement se substitueront, le cas échéant, à ceux précédemment accordés ;
Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;
Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise ;
Disons qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;
Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Monsieur [Y] [I] et Madame [Z] [U] portant sur le local d'habitation situé [Adresse 6], sur la commune de [Localité 8] ;
Autorisons en ce cas l'expulsion de Monsieur [Y] [I] et Madame [Z] [U] et celle de tous occupants de leur chef des lieux précités, et disons qu'à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l'expulsion avec, si besoin est, l'assistance de la force publique et d'un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d'un commandement délivré par commissaire de justice d'avoir à quitter les lieux ;
Rappelons en ce cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
Condamnons en ce cas Monsieur [Y] [I] et Madame [Z] [U] à payer à l'office public de l'habitat de la ville de [Localité 8] une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du non-respect des délais de paiement jusqu'à libération effective des lieux ;
Rejetons la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile formulée par l'office public de l'habitat de la ville de [Localité 8];
Condamnons in solidum Monsieur [Y] [I] et Madame [Z] [U] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l'assignation ;
Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;
Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 5 mars 2024
Le GreffierLe Juge
