Tribunal judiciaire, 06 février 2024. 23/01193

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 06 FEVRIER 2024 N° RG 23/01193 - N° Portalis DB22-W-B7H-RO3D Code NAC : 70E AFFAIRE : [F] [U] née [K], [E] [U], [Y] [U] C/ S.A. ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS DEMANDEURS Madame [F] [U] née [K] Madame [F] [U] née [K], le 24 septembre 1942 à [Localité 13] (78), retraitée, demeurant [Adresse 2], à [Localité 8], propriétaire indivis de la parcelle n°AD[Cadastre 3] ; née le 24 Septembre 1942 à [Localité 13] (78), demeurant [Adresse 2] représentée par Me Dan ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731, Me Juliette BRIL, avocat au barreau de PARIS, Madame [E] [U] Madame [E] [U], née le 1er mars 1974 à [Localité 12] (75), directrice financière, demeurant [Adresse 5] à [Localité 10], propriétaire indivis de la parcelle n°AD[Cadastre 3] ; née le 01 Mars 1974 à [Localité 9], demeurant [Adresse 5] représentée par Me Dan ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731, Me Juliette BRIL, avocat au barreau de PARIS, Monsieur [Y] [U] Monsieur [Y] [U], né le 03 novembre 1977, directeur général, demeurant au [Adresse 1], propriétaire indivis de la parcelle n°AD[Cadastre 3] né le 03 Novembre 1977 à , demeurant [Adresse 1] représenté par Me Dan ZERHAT, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 731, Me Juliette BRIL, avocat au barreau de PARIS, DEFENDERESSE ENTREPRISE SOCIALE POUR L’HABITAT DOMNIS Société anonyme, immatriculée au RCS de PARIS sous le n°592001648, ayant son siège social à [Adresse 11], prise en la personne de son représentant légal, représentée par Me Cécile CESSAC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1452, Me Guillaume GOMBART, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 646 Débats tenus à l'audience du : 19 Décembre 2023 Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 19 Décembre 2023, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Février 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue : EXPOSE DU LITIGE L'ENTREPRISE SOCIALE POUR L'HABITAT DOMNIS, bailleur social sur le territoire des Yvelines, développe ds projets immobiliers. Elle a déposé une demande de permis de construire le 27 novembre 2017 pour la démoliti on des constructions existantes et la réalisation de 25 logements collectifs sociaux et 3 misons individuelles sur la parcelle AD[Cadastre 4] située [Adresse 6]/ [Adresse 7] à [Localité 8]. Le Maire d’[Localité 8] a délivré le permis de construire par arrêté du 16 février 2018. Suite aux recours intentés à l’encontre de ce permis de construire, des permis de construire modificatifs ont été octroyés par le Maire d’[Localité 8]. Les consorts [U] ont introduit un recours en annulation à l’encontre de ce projet et ont été déboutés par le Tribunal administratif de Paris en date du 3 mai 2019. Par ordonnance du 21 juillet 2022, le Juge des référés du Tribunal judiciaire de Versailles a ordonné une expertise à titre préventif et désigné Mme [R] [X] en qualité d’expert. Une déclaration d’ouverture de chantier a été déposée le 16 août 2022. Par acte de Commissaire de Justice en date du 30 août 2023, Mme [F] [K] épouse [U], Mme [E] [U] et M. [Y] [U] ont assigné la société ENTREPRISE SOCIALE POUR L'HABITAT DOMNIS en référé devant le Tribunal judiciaire de Versailles. Aux termes de leurs conclusions, les demandeurs sollicitent de voir suspendre la réalisation des travaux par l’ESH DOMNIS en l’absence d’accord sur les limites de propriété, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, et condamner l’ESH DOMNIS à leur verser la somme de 2500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre de rejeter les demandes reconventionnelles présentées par l’ESH DOMNIS. Ils rappellent qu'il est de jurisprudence constante qu’en présence de travaux achevés, l’urgence n’est pas caractérisée, mais qu' a contrario, il est possible d’en déduire que des travaux inachevés témoignent de l’urgence à suspendre les travaux ; que la société ESH DOMNIS prétend que les travaux en cours d’exécution sont indépendants du mur en limite séparative, et que 80% du gros œuvre est réalisé ; que cependant, d’une part, des travaux ont bien été réalisés et ont vocation à être réalisés sur la limite séparative (il a été procédé à la démolition du hangar et par là même à la dépose de la surélévation du mur et il est envisagé d’adosser contre ledit mur le garage de la maison n°1, et de surmonter sur ce mur le débord de toiture de cette même construction ; il est enfin envisagé la reconstitution d’un chapeau de protection sur le mur); que par ailleurs, s’agissant de la prétendue absence de danger suite aux travaux et sur le mur de séparation, l’expert a identifié un risque d’éboulement compte-tenu du niveau de fouille au droit du mur litigieux et compte-tenu du fait qu’il s’agit d’un mur de soutènement, et a de nouveau sollicité que lui soient transmis les avis des bureaux géotechniques en mission G3 et G4 de réalisation ; que l’ESH DOMNIS ne peut donc considérer qu’il n’existe aucun risque ; qu'enfin, si l’architecte du projet retient que « la démolition du site a été réalisée dans le strict respect du permis de construire valant démolition », cette circonstance n’a aucune incidence en l’espèce dès lors que le permis de construire est accordé sous réserve du droit des tiers et n’a aucun impact sur la détermination des limites de propriété. Ils relèvent que l’entreprise DOMNIS aurait dû, avant même la procédure de référé-préventif, saisir le juge d’une demande de bornage afin de définir les limites de propriété, dès lors que, dans le cadre de la procédure de référé, le postulat ne peut être la propriété privative du mur pour la personne qui construit ; que le simple doute sur les limites de propriété suffit à suspendre les travaux dès lors que ce point aurait dû être purgé avant toute expertise ; que l’entreprise DOMNIS croit pouvoir soutenir qu’il ressortirait de divers indices que la propriété du mur serait en réalité celle de l’entreprise DOMNIS et dans le même temps, confirme que les présomptions de propriété privative ne sont pas limitatives et qu’il existe une incertitude quant aux limites de propriété ; que l’expertise préventive ne peut être réalisée sans accord préalable sur les limites de propriété ; que l’entreprise DOMNIS avait parfaitement connaissance de l’existence d’une difficulté relative aux limites de propriété, le procès-verbal n’ayant pas été signé par l’indivision [U], et a dès lors réalisé ses travaux en connaissance de cause de cet élément et à ses risques et périls ; que cela constitue un trouble illicite; que s'agissant du dommage imminent, il sera rappelé que l’expert reste dans l’attente de la transmission des avis des bureaux géotechniques, pour écarter le risque d’affouillement des fondations du mur par éboulement de la terre sous l’action de l’eau, compte-tenu par ailleurs du fait que le mur de litigieux est un mur de soutènement. Aux termes de ses conclusions, la défenderesse sollicite de voir débouter les requérants de l’ensemble de leurs demandes, et les condamner à lui payer une somme de 6000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. Elle fait valoir que les conditions de l'article 834 du code de procédure civile ne sont pas réunies, relevant l’absence d’urgence à suspendre les travaux et la présence d’une contestation sérieuse Elle précise que les requérants ne rapportent aucune preuve de l’urgence à suspendre les travaux ; que c’est au mois de novembre 2022 que les travaux ont eu lieu sur la partie sommitale du mur en meulière, édifiée pour le premier hangar, dont il ne fait nul doute qu’il est situé sur la propriété de l’ESH DOMNIS ; que depuis, plus aucuns travaux de démolition ou de construction n’ont été effectués à proximité dudit mur; que les travaux de gros œuvres sont réalisés à 80% et que ceux en cours d’exécution sont indépendants du mur en limite séparative. Elle conteste l'affirmation des consorts [U] qui revendiquent la propriété du mur et rappelle que le juge des référés n’a pas compétence pour définir la propriété d’un mur en limite séparative ; qu'en l’occurrence, le plan de bornage dressé par le cabinet GEOSAT, Géomètre-Expert à [Localité 9], et dont les relevés ont été dressés par le cabinet GéoXP, géomètre expert également, en novembre 2021, atteste que le mur en meulière appartient à la parcelle cadastrée secti on AD n°[Cadastre 4] ; qu'un plan de bornage et un PV de bornage ont été dressés préalablement au commencement des travaux ; que les consorts [U] en ont eu communication en tant que voisins, et ont refusé de signer ce bornage qui attestait que le mur était bien la propriété de l’ESH DOMNIS ; qu'enfin, par courrier du 7 septembre 2023, M. [T], géomètre expert, confirme également la propriété du mur à l’ESH DOMNIS ; que la propriété du mur au profit de la parcelle cadastrée AD n°[Cadastre 4] ne fait ainsi aucun débat pour les géomètres. Elle souligne l’absence de trouble manifestement illicite et de dommage imminent du fait des travaux entrepris par l’ESH DOMNIS, rappelant qu'elle a été parfaitement autorisée à réaliser l’intégralité des travaux, et notamment le traitement de ses murs en fond de parcelle ; qu'en tout état de cause, le mur litigieux ne sera pas arasé, les travaux réalisés, en cours et projetés, ne sont nullement susceptibles de causer un dommage imminent sur la propriété des requérants comme en atteste l’architecte ; que dans son pré rapport d'octobre 2023, Mme l’Expert n’a pas conclu à un risque concernant le mur. En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l’exposé détaillé de leurs moyens et prétentions. La décision a été mise en délibéré au 6 février 2024. MOTIFS Sur la demande de suspension de travaux Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents. Les demandeurs sollicitent de voir suspendre la réalisation des travaux par l’ESH DOMNIS en l’absence d’accord sur les limites de propriété. En l'espèce, chacune des parties revendique la propriété du mur en limite séparative des parcelles leur appartenant respectivement. Un procès-verbal de bornage a été établi le 26 novembre 2021 par la société GEOSAT, Géomètres-Experts, qui n'a pas été signé par les consorts [U]. Il sera rappelé qu'il n'appartient pas au juge des référés de statuer sur la détermination de la propriété d'un mur en limite séparative, qui relève de la compétence du juge du fond. Dès lors, cette question constitue une contestation sérieuse qui s'oppose à toute mesure de suspension de travaux, dont l'urgence n'est pas par ailleurs caractérisée, dans la mesure où cette même question des limites de propriété se pose et ce depuis le début des travaux réalisés dans le cadre de l'expertise préventive, dont le pré-rapport est daté du 23 octobre 2023. Aux termes de l’article 835 alinéa 1er du code de procédure civile, le Président du Tribunal judiciaire peut, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le trouble manifestement illicite est caractérisé par toute perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. Il appartient à la partie qui s'en prévaut d'en faire la démonstration avec l'évidence requise devant le juge des référés. Si la condition de l'absence de contestation sérieuse du droit invoqué n'est pas requise par l'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile. Pour autant, une contestation réellement sérieuse sur l'existence même du trouble et sur son caractère manifestement illicite doit conduire le juge des référés à refuser de prescrire la mesure sollicitée. Le dommage imminent est le le dommage qui n'est pas encore réalisé mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer. En l'espèce, la propriété du mur litigieux n'étant pas déterminée, il n'est pas établi que les travaux réalisés par l'ESH DOMNIS et affectant ledit mur, constituent un trouble manifestement illicite. Il n'est pas non plus justifié de l'existence d'un dommage imminent pouvant affecter le mur, à savoir le risque d’affouillement des fondations du mur par éboulement de la terre sous l’action de l’eau, dont le pré-rapport d'expertise du 23 octobre 2023 ne fait pas mention. La demande de suspension de travaux sera donc rejetée. Sur les frais irrépétibles et les dépens Au regard des situations économiques respectives des parties, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Les dépens seront laissés à la charge des demandeurs in solidum. PAR CES MOTIFS Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de Versailles, statuant par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort : Rejetons la demande de suspension de travaux, Disons n'y avoir lieu de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Disons que les dépens seront laissés à la charge in solidum de Mme [F] [K] épouse [U], Mme [E] [U] et M. [Y] [U] . Prononcé par mise à disposition au greffe le SIX FEVRIER DEUX MIL VINGT QUATRE par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision. Le GreffierLa Première Vice-Présidente Virginie DUMINYGaële FRANÇOIS-HARY