Tribunal judiciaire, 14 mai 2024. 22/09207

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le: ■ 18° chambre 1ère section N° RG 22/09207 N° Portalis 352J-W-B7G-CXQ4A N° MINUTE : 3 contradictoire Assignation du : 27 Juillet 2022 JUGEMENT rendu le 14 Mai 2024 DEMANDERESSE Société LEONIE [Adresse 1] [Adresse 1] représentée par Me Bruno BARRILLON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0054 DÉFENDEUR Monsieur [K] [Y] élisant domicile chez le Cabinet FURGÉ MULHAUSER-MSG – Administrateurs d’Immeuble : [Adresse 2] [Adresse 2] représenté par Maître Laure SAGET de la SELEURL LAURE SAGET, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R0197 Décision du 14 Mai 2024 18° chambre 1ère section N° RG 22/09207 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXQ4A COMPOSITION DU TRIBUNAL Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique. Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés, Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe, statuant en juge unique, assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal, DÉBATS A l’audience du 04 Mars 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 14 mai 2024. JUGEMENT Rendu par mise à disposition au greffe Contradictoire en premier ressort FAITS ET PROCEDURE Par acte sous seing privé en date du 29 décembre 2009, Mme [T] [Y], aux droits de laquelle se trouve aujourd’hui M. [K] [Y], a consenti à Mme [F] un bail commercial portant sur des locaux sis [Adresse 1]. La location a été consentie à usage de « salon de coiffure, cosmétique, produits capillaires, soins esthétiques, accessoires de mode et d’articles de [Localité 3] ». Par acte du 4 mai 2010, Mme [F] a cédé son fonds de commerce à la société Pierrette, laquelle l’a cédé à la société Leonie par acte en date du 19 octobre 2016. Suivant avenant à effet du 1er avril 2018, le bail a été renouvelé pour une durée de neuf années entières et consécutives ayant commencé à courir le 1er avril 2018 pour expirer le 31 mars 2027 moyennant un loyer annuel en principal, hors charges et hors taxes, de 30.000 euros. Dans le cadre d’un protocole d’accord signé le 27 décembre 2021, la société Leonie s’est engagée à régler l’arriéré locatif arrêté à 30.000 euros en dix mensualités égales et successives d’un montant de 3.000 euros en sus du paiement à bonne date des loyers courants, la première mensualité devant être réglée au 15 novembre 2021. Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 28 juin 2022, l’avocat de M. [Y] a indiqué à la société Leonie qu’elle n’avait pas respecté les termes de l’accord transactionnel et l’a mise en demeure d’avoir à régler la somme de 31.837,29 euros selon compte arrêté au 20 mai 2022. Puis, par acte extra judiciaire du 15 juillet 2022, M. [Y] a fait délivrer à la société Léonie un commandement visant la clause résolutoire pour avoir paiement de la somme en principal de 31.502,81 euros selon compte arrêté au 11 juillet 2022. C’est dans ce contexte que par acte de commissaire de justice du 27 juillet 2022, la société Leonie a assigné M. [Y] devant le tribunal judiciaire de Paris afin d’obtenir à titre principal des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire prévue au bail. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 7 juin 2023, la société Leonie demande au tribunal de : - la déclarer recevable et bien fondée en son action, - prononcer la suspension des effets de la clause résolutoire contenue dans le commandement de payer en date du 15 juillet 2022 en lui accordant un délai de 24 mois pour s’acquitter de la somme de 47.243,40 euros, par mensualités égales et successives d’un montant de 1.968 euros, le premier versement devant intervenir dans le mois de la signification du jugement, - condamner M. [Y] à lui payer, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, la somme de 2.500 euros, - la condamner en outre aux entiers dépens. Au soutien de ses demandes, la société Leonie fait valoir en substance qu’elle a payé régulièrement les loyers jusqu’à crise sanitaire liée à l’épidémie de Covid 19 qui l’a mise en difficulté financière, l’activité du salon de coiffure, exploité sous l’enseigne Jean-Claude Biguine, ayant dû subir deux périodes de confinement et le télé travail s’étant développé dans ce secteur de bureau. Elle ajoute qu’elle n’a jamais cessé de procéder au règlement de ses loyers, des paiements partiels ayant toujours été effectués dans le courant de l’année 2022 et de l’année 2023 et que le bailleur, bien que le loyer soit payable trimestriellement et d’avance, possède actuellement un dépôt de garantie d’un montant équivalent à 6 mois de loyer soit la somme de 15.000 euros représentant la moitié de la dette locative actuelle. En réplique, aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 8 juin 2023, M. [Y] demande au tribunal de : - débouter la société Leonie de l’ensemble de ses demandes ; - constater acquise à son profit la clause résolutoire visée dans le commandement du 15 juillet 2022 ; - en conséquence, prononcer l'expulsion de la société Leonie des lieux qu’elle occupe [Adresse 1], ainsi que de tous occupants de son chef, en la forme ordinaire et avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est; - dire et juger que le sort des objets mobiliers restant dans les lieux sera soumis aux dispositions de l’article R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ; - condamner la société Leonie au paiement de l'arriéré dû, soit la somme de 47.243,40 euros selon compte arrêté au 7 juin 2023 augmentée des intérêts de droit à compter des présentes ; - condamner la société Leonie au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle, à compter du 15 août 2022 et jusqu’à la parfaite libération des lieux, égale au montant du loyer mensuel en principal, charges et taxes en sus, augmenté de 50% ; - à titre subsidiaire, si des délais de paiement devaient être octroyés à la société Leonie, juger qu’ils soient octroyés sur la dette locative actualisée soit la somme de 47.243,40 euros selon compte arrêté au 7 juin 2023 assortis d’une clause de déchéance du terme en cas de paiement à bonne date d’une seule mensualité et/ou du loyer courant ; - condamner la société Leonie à lui verser la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner la société Leonie aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement du 15 juillet 2022, soit la somme de 246,45 euros - rejeter toute demande visant à écarter l'exécution provisoire de la décision à intervenir. M. [Y] fait exposer en substance que dans le cadre du protocole d’accord signé le 27 décembre 2021, la société Leonie a déjà bénéficié d’une réduction sur son arriéré locatif et de délais de paiement, qu’elle n’a pas respectés. Il précise être un bailleur particulier et que l’arriéré locatif est important puisque d’un montant de 47.243,40 euros selon compte arrêté au 7 juin 2023, de sorte qu’aucun délai de paiement ne saurait être accordé à la société Leonie. Pour un plus ample exposé des faits de la cause et moyens des parties, il est expressément renvoyé aux écritures déposées dans le dossier, qui ont été contradictoirement débattues à l'audience. L’ordonnance de clôture a été rendue le 8 juin 2023. MOTIFS DU JUGEMENT Sur les effets du commandement de payer visant la clause résolutoire L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Le contrat de bail liant les parties contient une clause résolutoire rédigée ainsi qu’il suit: « Le bailleur se réserve la possibilité de demander la résiliation judiciaire du bail fondée sur l’inexécution par le preneur d’une de ses obligations contractuelles ou légales. Les parties conviennent expressément qu’en cas de manquement par le preneur à l’une quelconque de ses obligations qui sont toutes de rigueur et notamment : non-paiement de toute fraction du loyer ou de ses accessoires aux termes convenus, utilisation des locaux non conforme à leur destination, défaut d’entretien des locaux ou d’assurance, le bail sera résilié de plein droit un mois après mise en demeure d’exécuter délivrée par exploit d’huissier restée sans effet : les conditions d’acquisition de la clause résolutoire seront constatées judiciairement et l’expulsion du preneur devenu occupant sans droit ni titre, ordonnée par le Juge. Dans ce cas, le dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d’indemnité sans préjudice de son droit à tous dommages intérêts » Le commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 15 juillet 2022 pour la somme en principal de 31.502,81 euros est régulier en la forme et justifié au fond. Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance. Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à compter du 16 août 2022 à 24 heures. Sur la dette locative Aux termes de l'article 1353 du code civil, c'est à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l’espèce, au vu du décompte produit par M. [Y], l'obligation de la société Leonie au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d’occupation est fondée à hauteur de 47.243,40 euros selon décompte arrêté au 7 juin 2023, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société Leonie. Sur la demande de délais de paiement L’article L.145-41 du code de commerce dispose que les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues par l’article 1343-5 du code civil peuvent en accordant des délais de paiement, suspendre les effets de la clause résolutoire, lorsque la résiliation n’est pas constatée et prononcée par une décision judiciaire ayant acquis l’autorité de la chose jugée. Malgré la possibilité offerte au tribunal, en application de ces dispositions, d’accorder des délais de paiement au débiteur de bonne foi en situation de régler sa dette, il serait illusoire et inopportun en l’espèce d’accorder de tels délais à la société Leonie compte tenu de l’ancienneté et de l’importance de la dette et alors que la société preneuse ne justifie pas être en mesure de régler celle-ci, les documents comptables versés aux débats (sa pièce 6) concernant une autre société (la SARL Trinité) ; étant entendu que la société défenderesse a au surplus déjà bénéficié de larges délais qu’elle n’a pas respectés. Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire L’expulsion de la société Leonie et de tout occupant de son chef doit être ordonnée en cas de non-restitution volontaire des lieux dans les 30 jours de la signification du présent jugement Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif du jugement. Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l'expiration de son titre d'occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d'une indemnité d'occupation. En vertu de l'article 1231-5 du code civil, le juge peut réduire d'office une clause pénale si elle est manifestement excessive. En l'espèce, la société Leonie, occupante des lieux loués sans droit ni titre depuis le 16 août 2022, doit être condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation jusqu'à la libération complète des lieux. L'indemnité d'occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail M. [Y] ne justifie pas que la valeur équitable des lieux et la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail nécessiteraient que le montant de l'indemnité d'occupation soit majoré de 50% du montant du dernier loyer annuel en cours, étant entendu qu’aucune clause du bail ne prévoit une telle majoration. En conséquence l'indemnité d'occupation sera fixée à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel majoré des charges. Sur autres demandes La société Leonie, qui succombe supportera la charge des dépens, conformément aux dispositions de l'article 696 du code de procédure civile Elle sera déboutée de sa demande formée en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et condamnée sur ce fondement, au regard de l'équité à payer à M. [Y] la somme de 1500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire dont le prononcé est de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au greffe à la date du délibéré, Constate l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant M. [K] [Y] et la société Leonie à la date du 16 août 2022 à 24h00 ; Rejette la demande de délais et de suspension de la clause résolutoire de la société Leonie ; Ordonne à défaut de restitution volontaire des lieux dans les trente jours de la signification du présent jugement, l’expulsion de la société Leonie et de tout occupant de son chef des lieux situés avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ; Dit que les meubles et objets meublant se trouvant sur place donneront lieu à l'application des dispositions des articles L.433-1 et suivants et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Fixe l’indemnité d’occupation due par la société Leonie, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel outre les taxes, charges et accessoires ; Condamne la société Leonie à payer à M. [Y] la somme de 47.243,40 euros selon au titre du solde des loyers, charges et accessoires arriérés au 7 juin 2023, ainsi que les indemnités d’occupation postérieures ; Condamne la société Leonie aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer signifié le 15 juillet 2022 ; Condamne la société Leonie à payer à M. [Y] la somme de 1500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile; Rejette toutes les autres demandes des parties ; Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ; Fait et jugé à Paris le 14 mai 2024. Le GreffierLe Président Christian GUINANDSophie GUILLARME