Cour d'appel, 08 juin 2022. 19/07221

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 08 JUIN 2022 N° 2022/ 282 N° RG 19/07221 N° Portalis DBVB-V-B7D-BEGST SCI JORE C/ [S] [M] UDAF 13 copie exécutoire délivrée le : à : Me Fabrice ANDRAC Me Dorothée SOULAS Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d'Instance de MARSEILLE en date du 18 Février 2019 enregistrée au répertoire général sous le n° 11 18-3065. APPELANTE SCI JORE prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis 59 traverse des Polytres 13013 MARSEILLE représentée par Me Fabrice ANDRAC, avocat au barreau de MARSEILLE INTIME Monsieur [S] [M] né le 11 Mars 1960 à ARRIMAL DE PORTO DE MOS (PORTUGAL), demeurant Maison de retraite Les Jardins de Mirabeau 2 impasse Messiaen 13170 LES PENNES MIRABEAU assisté par son curateur l'UDAF 13 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2019/7335 du 28/06/2019 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) représenté et plaidant par Me Dorothée SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE PARTIE INTERVENANTE UDAF 13 curateur de Monsieur [S] [M], désignée à cette fonction par jugement du tribunal d'Instance de Salon de Provence du 04 mai 2015, demeurant 143 Avenue des Chutes Lavie 13013 MARSEILLE représentée et plaidant par Me Dorothée SOULAS, avocat au barreau de MARSEILLE *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Février 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 08 Juin 2022. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 08 Juin 2022, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Suivant acte sous seing privé du ler avril 2008, la société civile immobilière (SCI) JORE a donné à bail à M.[M] un appartement situé 43 rue Clovis Hugues à MARSEILLE dans le 3ème arrondissement, moyennant un loyer mensuel de 400€, outre 50€ de provisions sur charges. Soutenant que le locataire ne paye plus son loyer depuis plus de trois années, la SCI JORE lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire les 09 et 16 août 2017 en vain. Suivant exploit d'huissier en date des 18 et 20 juillet 2018, la société civile immobilière JORE a fait citer, devant le tribunal d'instance de MARSEILLE, M.[Y] [E] et l'UDAF 13, en qualité de curateur, à l'effet d'entendre prononcer la résiliation du bail, consenti le 1er avril 2008 à M.[Y] [E], d'entendre ordonner son expulsion, d'obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 16 650€ au titre des loyers impayés arrêtés au 1er octobre 2017, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 9 août 2017, outre sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation de 1000 € par mois due jusqu'à la libération effective des lieux, en plus de la somme de 366 € au titre des taxes d'enlèvement des ordures ménagères pour les années 2014, 2015 et 2016, de la somme de 1 500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile, en plus des dépens comprenant le coût du commandement de payer. Par jugement rendu le 15 février 2019, le Tribunal d'instance de MARSEILLE a : DEBOUTE la SCI JORE de l'ensemble de ses demandes, CONDAMNE la SCI JORE à payer à M.[M] la somme de 3.000€ pour procédure abusive et injustifiée, CONDAMNE la SCI JORE à payer à M.[Y] [E] et l'UDAF 13 la somme de 1500€ en application de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNE la SCI JORE aux dépens, DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes plus amples ou contraires. Par déclaration au greffe en date du 29 avril 2019, la SCI JORE a interjeté appel de cette décision. Elle sollicite: 1/ Déclarer l'appel recevable. 2/ Réformer l'intégralité du jugement rendu par le Tribunal d'Instance de MARSEILLE du 15 février 2019. 3/ Prononcer la résiliation du bail consenti par la SCI JORE à M.[Y] en date du 1er avril 2008. 4/ Ordonner l'expulsion de M. [Y]. 5/ Condamner M. [Y] au paiement des montants et loyers impayés au 1er Juin 2019, date à laquelle les comptes ont été arrêtés à la somme de 26 100 €. 6/ Dire que cette somme sera assortie du taux d'intérêt légal à compter de la mise en demeure du 9 Août 2017 . 7/ Le Condamner au paiement d'une indemnité d'occupation d'un montant égal au loyer et charges pour la période ultérieure à la date d'arrêté des comptes et ce pendant une durée de 3 mois à compter de la signification de la décision à intervenir en cas de maintien dans les lieux des requis. 8/ Fixer le montant de l'indemnité d'occupation passé le délai de 3 mois à compter de la signification de la décision à intervenir à la somme mensuelle de 1000,00 € pour éviter tout maintien dans les lieux loués de manière abusive nonobstant la résiliation du bail. 9/ Condamner M. [Y] représenté par l'UDAF 13 au paiement de la taxe d'ordures ménagère soit la somme de 366 € 10/ Condamner le requis au paiement d'une somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du CPC 11/Les condamner solidairement également au paiement des entiers dépens en compris le coût du commandement de payer. A l'appui de son recours, elle fait valoir : -que cela fait plus de 3 ans que l'intimé ne paie plus son loyer ni la taxe d'ordures ménagères malgré courrier et commandement de payer dans le cadre d'un bail avec clause résolutoire, -que si son gérant était l'employeur de l'intimé, qui a été victime d'un accident du travail entraînant son hospitalisation puis son placement en maison de retraite médicalisée, l'intimé, pas plus que son curateur, ne l'a jamais informé qu'il ne pouvait plus vivre dans les lieux loués, -qu'il n'est pas établi que les clés ont été déposées dans la boîte aux lettres ou ont été récupérées par son gérant à l'hôpital, -que le bail n'a pas été résilié amiablement en novembre 2013 comme l'allègue l'intimé, -que le départ brusque et imprévisible ne saurait dispenser le preneur d'adresser un congé. M.[Y] [E] assisté par son curateur l'UDAF 13 conclut : I. SUR LA DEMANDE DE RESILIATION DU BAIL A titre principal, Dire et juger que l'abandon par M. [M] du logement donné à bail par la SCI JORE à compter du jour de son accident intervenu au mois de mars 2013 est caractérisé, Dire et juger que le bail liant M. [M] à la SCI JORE est résilié depuis le mois de mars 2013, ou le cas échéant, à la date à laquelle les lieux ont été intégralement vidés de leurs meubles après le départ définitif de M.[M], soit à la date du mois de novembre 2013. En conséquence, Confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté la SCI JORE de sa demande de résiliation du bail et d'expulsion. A titre subsidiaire, Dire et juger que la SCI JORE n'a pas mis en 'uvre de bonne foi la clause résolutoire contenu au bail qui n'a donc pas produit d'effet En conséquence, Confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté la SCI JORE de sa demande de de résiliation du bail et d'expulsion. II. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AUX LOYERS A titre principal, Dire et juger infondée la demande de paiement des loyers en l'état de la résiliation du bail depuis le mois de mars (ou novembre) 2013 En conséquence, Confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté la SCI JORE de sa demande de condamnation au paiement des loyers III. SUR LA DEMANDE DE CONDAMNATION AU PAIEMENT D'UNE INDEMNITE D'OCCUPATION La dire et juger infondée en l'état de la résiliation du bail depuis le mois de mars (ou novembre) 2013 En conséquence, Confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté la SCI JORE de sa demande de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation. IV. RECONVENTIONNELLEMENT Condamner la SCI JORE à payer à M.[M] au paiement de la somme de 3.000 € pour procédure abusive, et confirmer la décision entreprise sur ce point. V. EN TOUT DE CAUSE Condamner la SCI JORE à payer à M.[M], la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du CPC, outre aux entiers dépens distrait au profit de Me [L] sur son affirmation de droit. Il soutient: -que l'abandon de domicile est caractérisé par le départ définitif du locataire et induit que le bail est résilié sans congé, -qu'il a été victime le 15 mars 2013 d'un très grave accident de la circulation, pendant son temps de travail, en raison d'un important dysfonctionnement de son véhicule de fonction, qui l'a rendu tétraplégique, -qu'en suite de cet accident, il a été hospitalisé puis admis à compter du 13 janvier 2014 dans une résidence médicalisée et à compter du 13 juin 2016 en maison de retraite, -que son bailleur qui a pour gérant son employeur n'ignorait rien de sa situation et de son impossibilité à réintégré son logement pour l'avoir visité à l'hôpital, en mars 2013 et avoir récupéré un jeu de clé, -que ses soeurs ont débarrassé l'appartement et rendu le deuxième jeu de clés en novembre 2013, -que l'UDAF a été désigné en qualité de curateur deux ans après l'accident, et n'a jamais eu connaissance de ce bail, -qu'en l'espèce l'abandon de domicile est caractérisé et le bail résilié depuis le 15 mars 2013 ou au plus tard en novembre 2013, -qu'il est étonnant et caractéristique de la mauvaise foi du bailleur qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire, délivré, qui plus est, à l'adresse du logement litigieux, dont le bailleur savait qu'elle n'était plus la bonne depuis le 15 mars 2013 soit intervenu plus de 4 ans après l'accident. L'ordonnance de clôture a été rendue à l'audience MOTIFS DE LA DECISION Il résulte de l'article 14 de la loi du 6 juillet 1989 qu'en cas d'abandon du domicile par le locataire le contrat de location continue : -au profit du conjoint sans préjudice de l'article 1751 du code civil, -au profit des descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile, -au profit du partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité, -au profit des ascendants, du concubin notoire, ou des personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date de l'abandon du domicile. A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par l'abandon du domicile par le locataire. Il est de jurisprudence constante que le placement définitif d'un locataire en maison de retraite constitue un abandon de domicile au sens de cet article 14, comme l'hospitalisation du locataire dont l'état de santé justifie son séjour définitif dans une unité de soins de longue durée, sauf à démontrer que le locataire a exprimé son intention de demeurer preneur. En l'espèce, il est établi par les pièces versées aux débats que l'intimé a été victime d'un très grave accident de la circulation le 15 mars 2013, pendant son temps de travail, alors qu'il était au volant d'un véhicule mis à sa disposition par son employeur, que cet accident l'a laissé tétraplégique nécessitant sa domiciliation à l'hôpital, puis en centre de rééducation, en clinique et enfin en maison de retraite. Les attestations de l'entourage de l'intimé produites aux débats témoignent de la présence de M.[Z], gérant de la SCI JORE, bailleresse, mais également employeur de l'intimé à l'hôpital pour s'enquérir de son état de santé et à cette occasion reprendre un jeu de clés, le second jeu de clés ayant été déposé avec l'accord de la bailleresse dans la boîte aux lettres de cette dernière à la suite du déménagement organisé par les soeurs de l'intimé en novembre 2013. Ces attestations régulières en la forme sont corroborées, même s'il manque la mention de leur production en justice, non requise à peinde de nullité, par un constat d'huissier qui a constaté lors de la signification d'un acte à l'intimé que son nom n'apparaît pas sur les boîtes aux lettres de l'immeuble, ce qui ressort également du diagnostic social et financier diligenté par les services de la préfecture suite à l'assignation. La bailleresse n'explique pas davantage en appel, son absence de diligences durant plus de 4 ans, alors que plus aucun loyer n'était payé, soit pour obtenir leur paiement soit pour lui permettre de récupérer son bien. Ainsi, c'est valablement que le premier juge en a déduit que la bailleresse était parfaitement informée de l'accident et de ses suites et donc de l'impossibilité définitive pour l'intimé de réintégrer son logement dès le 15 mars 2013, constitutif d'un abandon de domicile, entraînant la résiliation de plein droit du bail et l'a déboutée de l'intégralité de ses demandes. Le jugement est également confirmé en ce qu'il a condamné la SCI JORE à verser à M.[M] la somme de 3 000€ pour procédure abusive et injustifiée. La SCI est en outre condamnée en appel à 2500 € d'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens avec distraction au profit de Me SOULAS. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, CONFIRME en toutes ses dispositions le jugement rendu le 15 février 2019 par le Tribunal d'instance de MARSEILLE Y ajoutant CONDAMNE la SCI JORE à régler à M.[M] la somme de 2500€ sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure Civile, CONDAMNE la SCI JORE aux entiers dépens de l'appel, avec distraction au profit de Me SOULAS. LA GREFFIERELE PRESIDENT