Texte intégral
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Adresse 9]
[Localité 6]
Téléphone : [XXXXXXXX02]
Télécopie : [XXXXXXXX01]
@ : [Courriel 8]
N° RG 23/00594 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YHKV
Minute : 24/00089
Monsieur [I] [L]
Représentant : SCP LAYDEKER-SAMMARCELLI-MOUSSEAU, avocats au barreau de Bordeaux,
Madame [K] [G] épouse [L]
Représentant : SCP LAYDEKER-SAMMARCELLI-MOUSSEAU, avocats au barreau de Bordeaux,
C/
Monsieur [J] [H]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Février 2024
DEMANDEURS :
Monsieur [I] [L]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Madame [K] [G] épouse [L]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentés par Maître Floriane BOUST, substituant la SCP LAYDEKER-SAMMARCELLI-MOUSSEAU, avocats au barreau de Bordeaux
DÉFENDEUR :
Monsieur [J] [H]
[Adresse 4]
[Adresse 4]
[Adresse 7]
[Localité 6]
comparant en personne
DÉBATS :
Audience publique du 12 Janvier 2024
DÉCISION:
Contradictoire, en premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Février 2024, par Madame Armelle GIRARD, déléguée par ordonnance du 29 décembre 2023 en qualité de Juge des contentieux de la protection près le Tribunal judiciaire de Bobigny, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.
EXPOSÉ DU LITIGE
Suivant contrat à effet du 9 novembre 2020, Monsieur [I] [L] et Madame [K] [G] épouse [L] ont donné en location à Monsieur [J] [H] un immeuble à usage d'habitation et un garage accessoire sis [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel révisable de 642,00 €, outre provisions sur charges de 41,00 €.
Le 14 juin 2023, Monsieur [I] [L] et Madame [K] [G] épouse [L] ont fait délivrer à Monsieur [J] [H] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 3 013,70 € selon décompte arrêté au 2 juin 2023.
Par notification électronique du 15 juin 2023, Monsieur [I] [L] et Madame [K] [G] épouse [L] ont saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l'existence d'impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.
Par assignation délivrée à personne le 22 septembre 2023, Monsieur [I] [L] et Madame [K] [G] épouse [L] ont attrait Monsieur [J] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référés, le commandement de payer n'ayant pas été suivi d'effet dans le délai imparti.
Monsieur [I] [L] et Madame [K] [G] épouse [L] ont demandé à la présente juridiction :
De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d'habitation ;D'ordonner l'expulsion de Monsieur [J] [H] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier ;D'ordonner le transport des meubles en tel lieu qu'il plaira à Monsieur [I] [L] et Madame [K] [G] épouse [L] ou à défaut déterminé par le tribunal ;De condamner Monsieur [J] [H] au paiement des sommes suivantes :2 649,75 € au titre de l'arriéré locatif arrêté au 21 août 2023, outre intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;une indemnité mensuelle d'occupation fixée par provision au montant du loyer actualisé et des charges qui auraient été payés en l'absence de résiliation du bail ;2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.Le 26 septembre 2023, Monsieur [I] [L] et Madame [K] [G] épouse [L] ont notifié leur acte introductif d'instance au représentant de l'État dans le département.
L'audience s'est tenue le 12 janvier 2024 et en application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
Lors de l'audience, Monsieur [I] [L] et Madame [K] [G] épouse
[L] représentés par leur conseil maintiennent leurs demandes, sauf à préciser qu'en vertu d'un décompte arrêté au 4 janvier 2024 (échéance du mois de janvier 2024 incluse), l'arriéré s'élève désormais à la somme de 4 076,71 €. Ils indiquent que le paiement du loyer courant n'a pas repris.
Monsieur [J] [H] ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 1 000,00 € par mois en plus du loyer courant, dont un premier versement dès le lundi 20 janvier 2024 et subsidiairement des délais pour quitter les lieux supplémentaires de trois mois. Monsieur [J] [H] explique avoir connu des difficultés financières suite à la naissance de sa fille puis d'un retard dans l'obtention de sa carte de VTC. Il déclare travailler en tant que chauffeur VTC depuis début janvier 2024 et être rémunéré environ 2 500 € par mois à ce titre. Il indique que sa compagne ne travaille pas et qu'ils ont deux enfants mineurs à charge de 11 ans et 1 an et demi.
L'enquête sociale n'est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l'audience.
La présidente a autorisé la production d'une note en délibéré concernant l'accord ou non des bailleurs quant à la proposition de délais de paiement de Monsieur [J] [H].
L'affaire a été mise en délibéré au 19 février 2024.
Par note en délibéré transmise au greffe du tribunal par courriel du 5 février 2024, Monsieur [I] [L] et Madame [K] [G] épouse [L] indiquent s'opposer aux délais sollicités et que le paiement de 1 000 € qui devait intervenir le 20 janvier n'a pas été effectué.
MOTIFS DE LA DECISION :
SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE
À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.
En application de l'article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l'avenir et n'a pas d'effet rétroactif.
En l'espèce, le commandement de payer à l'origine de la présente procédure ayant été délivré le 14 juin 2023, il n'y a pas lieu d'appliquer les dispositions procédurales telles qu'issues de cette réforme mais telles qu'elles étaient en vigueur jusqu'au 28 juillet 2023 inclus. Les dispositions dites “de fond” (conditions d'octroi de délais de paiement, modalités des délais pour quitter les lieux...) de cette réforme sont quant à elles applicables à toutes les instances en cours ou à venir à l'entrée en vigueur de cette loi.
SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE
Une copie de l'assignation a été notifiée au représentant de l'État dans le département le 26 septembre 2023, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.
L'action est donc recevable.
SUR LA RÉSILIATION ET L'EXPULSION
L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d'urgence et dans les limites de sa compétence, d'ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.
L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article VIII) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.
À l'examen de l'ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l'article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Monsieur [J] [H] le 14 juin 2023, pour un montant principal de 3 013,70 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.
Monsieur [J] [H] ne conteste pas l'absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.
Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 15 août 2023, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.
Cependant l'article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d'office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu'il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience.
L'article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.
Monsieur [J] [H] demande ainsi l'octroi de délais de paiement à hauteur de 1 000,00 € par mois, en plus du loyer courant.
Cependant, il y a lieu de constater qu'il n'a pas repris le paiement du loyer courant à la date de l'audience, et qu'ainsi, il ne peut être fait droit à sa demande de délais de paiement en application du texte susvisé.
Monsieur [J] [H] est donc désormais occupant sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.
Il n'apparaît pas sérieusement contestable qu'il y a urgence pour Monsieur [I] [L] et Madame [K] [G] épouse [L], propriétaires de l'immeuble ainsi occupé indûment, d'en retrouver la libre disposition.
Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Monsieur [J] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. Il convient également d'autoriser Monsieur [I] [L] et Madame [K] [G] épouse [L], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de Monsieur [J] [H].
SUR LA DEMANDE DE DÉLAIS SUPPLÉMENTAIRES POUR QUITTER LES LIEUX
L'article L.412-3 du code des procédures civiles d'exécution dans sa version applicable au présent litige expose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi. Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.
En vertu de l'article L.412-4 du même code, dans sa version applicable au présent litige, la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.
Le droit au respect de la vie privée et familiale, garanti par l'article 8 de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales dont le juge national est garant, implique le droit au respect et à la protection du domicile. Ce droit est fondamental pour garantir à l'individu la jouissance effective des autres droits qui lui sont reconnus.
En vertu de la Convention internationale des droits de l'enfant, dans toutes les décisions qui concernent les enfants, qu'elles soient le fait des institutions publiques ou privées de protection sociale, des tribunaux, des autorités administratives ou des organes législatifs, l'intérêt supérieur de l'enfant doit être une considération primordiale. Nul enfant ne doit faire l'objet d'immixtions arbitraires ou illégales dans sa vie privée, sa famille, son domicile ou sa correspondance, ni d'atteintes illégales à son honneur et à sa réputation. L'enfant a droit à la protection de la loi contre de telles immixtions ou de telles atteintes. Le droit de tout enfant à un niveau de vie suffisant pour permettre son développement physique, mental, spirituel, moral et social est également consacré.
L'article 1er de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 indique que garantir le droit au logement constitue un devoir de solidarité pour l'ensemble de la nation. L'article 1er de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose de même que le droit au logement est un droit fondamental.
Dans le cadre d'une procédure d'expulsion, le juge doit ainsi effectuer un examen de la proportionnalité de l'ingérence dans le droit au respect de la vie privée et familiale et du domicile des occupants sans titre. Cette procédure entre de fait sans conteste dans le champ d'application de l'article précité de la Convention européenne de sauvegarde des droits de l'Homme et des libertés fondamentales et celui de la Convention internationale des droits de l'enfant. La mesure d'expulsion, en ce qu'elle prive ses destinataires de domicile au moins provisoirement et rompt leurs attaches personnelles et professionnelles, est de nature à affecter le droit au respect de la vie privée et familiale.
Afin d'apprécier la demande de délais supplémentaires formée, il convient donc de prendre en compte les critères précités posés par les articles L. 412-3 et L.412-4 du code des procédures civiles d'exécution, et de mettre en balance les droits du demandeur et le droit à la vie privée et à la protection du domicile du défendeur.
En l'espèce, il n'est pas allégué ni démontré que Monsieur [J] [H] dispose d'une solution de relogement actuelle en cas d'expulsion, et il y a lieu de relever qu'il réside dans les lieux avec deux enfants mineurs, dont un scolarisé, dont il convient particulièrement de protéger la stabilité du domicile, de la santé, des liens personnels et de la scolarité.
Il sera ainsi accordé à Monsieur [J] [H] un délai de trois mois supplémentaires pour quitter les lieux afin de pouvoir assurer un relogement satisfaisant à sa famille.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L'ARRIÉRÉ LOCATIF
Il résulte de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.
Conformément aux dispositions de l'article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l'arriéré locatif.
En l'espèce, Monsieur [I] [L] et Madame [K] [G] épouse
[L] versent aux débats un décompte arrêté au 4 janvier 2024 (échéance du mois de janvier 2024 incluse) établissant l'arriéré locatif à la somme de 4 076,71 €, frais de recouvrement et bancaires compris pour un montant total de 365, 95 €, soit une somme totale de 3 710, 76 € hors dépens.
Au vu des justificatifs fournis, la créance de Monsieur [I] [L] et Madame [K] [G] épouse [L] est établie tant dans son principe que dans son montant, après déduction des frais de recouvrement.
Il convient par conséquent de condamner Monsieur [J] [H] en application des stipulations du bail à verser à Monsieur [I] [L] et Madame [K] [G] épouse [L] la somme de 3 710,76 € actualisée au 4 janvier 2024 au titre de l'arriéré locatif hors dépens, outre intérêts au taux légal sur la somme de 3 013,70 € à compter du 14 juin 2023, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.
SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D'UNE INDEMNITÉ D'OCCUPATION
L'indemnité d'occupation vise à pallier le préjudice subi par l'occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.
L'occupation illicite des lieux par Monsieur [J] [H] cause manifestement et nécessairement un préjudice à Monsieur [I] [L] et Madame [K] [G] épouse [L] qui doit être réparé par l'allocation d'une indemnité d'occupation qui sera fixée par référence au montant du dernier loyer, charges et parking compris, qui aurait été du en cas de non résiliation du bail, étant précisé que le dernier loyer charges et parking inclus s'élève à la somme de 847,90 €.
Il y a donc lieu de condamner Monsieur [J] [H] au paiement de cette indemnité d'occupation mensuelle égale à la somme de 847,90 € et ce dans les conditions fixées par le dispositif de la présente décision.
Conformément aux dispositions de l'article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l'absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d'occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d'occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.
SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES
En application de l'article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [J] [H] au paiement des entiers dépens de l'instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 14 juin 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture.
Conformément aux dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à cette condamnation.
En l'espèce, Monsieur [J] [H] sera condamné à payer à Monsieur [I] [L] et Madame [K] [G] épouse [L] la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.
En application de l'article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.
PAR CES MOTIFS :
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par ordonnance contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,
CONSTATONS la recevabilité de l'action intentée par Monsieur [I] [L] et Madame [K] [G] épouse [L] ;
CONSTATONS que le contrat à effet du 9 novembre 2020 entre Monsieur [I] [L] et Madame [K] [G] épouse [L] et Monsieur [J] [H] concernant les locaux situés [Adresse 4] et le parking accessoire s'est trouvé de plein droit résilié le 15 août 2023 par application de la clause résolutoire contractuelle ;
REJETONS la demande de délais de paiement suspensifs de Monsieur [J] [H] ;
En conséquence, ORDONNONS, faute de départ volontaire, l'expulsion de Monsieur [J] [H] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d'exécution, et AUTORISONS Monsieur [I] [L] et Madame [K] [G] épouse [L] à procéder à l'enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de leur choix aux frais et périls de Monsieur [J] [H] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;
RAPPELONS qu'il ne pourra être procédé à l'expulsion qu'après l'expiration d'un délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu'au 31 mars de l'année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d'exécution ;
ACCORDONS à Monsieur [J] [H] un délai supplémentaire de trois mois pour quitter les lieux en application des articles L. 412-3 et L. 412-4 du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNONS Monsieur [J] [H] à verser à Monsieur [I] [L] et
Madame [K] [G] épouse [L] la somme de 3 710,76 € actualisée au 4 janvier 2024, au titre de l'arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation jusqu'à l'échéance du mois de janvier 2024 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 14 juin 2023 sur la somme de 3 013,70 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;
FIXONS, à compter de la résiliation du bail, l'indemnité mensuelle d'occupation sans droit ni titre due par Monsieur [J] [H] à la somme mensuelle de 847,90 €, et au besoin CONDAMNONS Monsieur [J] [H] à verser à Monsieur [I] [L] et Madame [K] [G] épouse [L] ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2024 et jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d'expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l'exigibilité de chacune des échéances ;
DISONS que l'indemnité d'occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le 5ème jour de chaque mois ;
CONDAMNONS Monsieur [J] [H] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 14 juin 2023 ainsi que de l'assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;
CONDAMNONS Monsieur [J] [H] à verser à Monsieur [I] [L] et
Madame [K] [G] épouse [L] la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELONS que la présente décision est assortie de plein droit de l'exécution provisoire ;
DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution.
LA GREFFIÈRELA PRESIDENTE
