Cour d'appel, 31 janvier 2023. 22/00068

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 51M 1re chambre 2e section ARRET N° PAR DEFAUT DU 31 JANVIER 2023 N° RG 22/00068 - N° Portalis DBV3-V-B7G-U5W7 AFFAIRE : M. [G] [S] ... C/ M. [K] [C] [U] ... Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 02 Décembre 2021 par le Juge des contentieux de la protection de BOULOGNE BILLANCOURT N° RG : 11-21-496 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : 31/01/23 à : Me Martine DUPUIS Me Olivier ROUAULT RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE TRENTE ET UN JANVIER DEUX MILLE VINGT TROIS, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : Monsieur [G] [S] né le 20 Mars 1946 à [Localité 8] de nationalité Française [Adresse 5] [Localité 7] Représentant : Maître Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 2267818 Représentant : Maître Thierry LASSOUX de la SCP LASSOUX PARLANGE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0096 Madame [R] [T] née le 21 Novembre 1954 à [Localité 8] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 7] Représentant : Maître Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 2267818 Représentant : Maître Thierry LASSOUX de la SCP LASSOUX PARLANGE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0096 Madame [P] [S] née le 18 Avril 1949 à [Localité 8] de nationalité Française [Adresse 3] [Localité 7] Représentant : Maître Martine DUPUIS de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 625 - N° du dossier 2267818 Représentant : Maître Thierry LASSOUX de la SCP LASSOUX PARLANGE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 0096 APPELANTS **************** Monsieur [K] [C] [U] [Adresse 2] [Localité 4] Représentant : Maître Olivier ROUAULT de la SELARL CONCORDE AVOCATS, Postulant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 135 - N° du dossier 000726 - Représentant : Maître Didier NAKACHE, Plaidant, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R99 INTIME Madame [F] [U] [Adresse 1] [Localité 4] Assignée à étude INTIMEE DEFAILLANTE **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 08 Novembre 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Jean-Yves PINOY, conseiller et Monsieur Philippe JAVELAS, président, chargé du rapport. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Monsieur Philippe JAVELAS, Président, Monsieur Jean-Yves PINOY, Conseiller, Madame Delphine BONNET, Conseillère, Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN, EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 16 septembre 2010 à effet du 1er octobre 2010 et pour une durée de trois ans renouvelable, M. [G] [S], Mme [R] [T] et Mme [P] [S], ci-après dénommés les consorts [S], ont donné à bail à M. [K] [U] et Mme [F] [U] un bien à usage d'habitation sis [Adresse 6] en contrepartie d'un loyer mensuel d'un montant de 2 900 euros, une provision sur charges de 250 euros et le versement d'un dépôt de garantie de 3 150 euros. Par avenant du 16 juin 2018, les consorts [S] ont accepté une diminution du loyer à effet au 1er juin 2018, le montant mensuel du loyer étant porté à 2 600 euros en principal, les autres conditions du bail restant inchangées. Par acte de commissaire de justice délivré le 17 août 2021, les consorts [S] ont assigné M. et Mme [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt aux fins de les voir condamnés à leur payer, sous le bénéfice de l'exécution provisoire les sommes suivantes : - 13 425, 88 euros au titre de l'arriéré locatif, - 8 195 euros au titre des dégradations locatives survenues durant la location, - 1 328, 09 euros au titre de la clause résolutoire, - 2 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens. Par jugement réputé contradictoire du 2 décembre 2021, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Boulogne-Billancourt a : - condamné solidairement les consorts [S] à payer à M. [U] une somme de 345 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, - débouté les consorts [S] de leur demande relative au paiement de l'arriéré locatif, - débouté les consorts [S] de leur demande tendant à la mise en oeuvre de l'indemnité prévue à la clause résolutoire, - débouté M. [U] de sa demande relative au remboursement des provisions et régularisations de charges, - condamné in solidum les consorts [S] aux dépens, - condamné in solidum les consorts [S] à payer à M. [U] une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - rappelé que l'exécution provisoire de la décision était de plein droit. Par déclaration reçue au greffe le 4 janvier 2022, les consorts [S] ont relevé appel de ce jugement. Aux termes de leurs conclusions signifiées le 4 octobre 2022, les consorts [S], appelants, demandent à la cour de : - les déclarer recevables et biens fondés en leur appel, Y faisant droit, - infirmer la décision entreprise en ce qu'elle : * les a condamnés solidairement à payer à M. [U] une somme de 345 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, * les a déboutés de leur demande relative au paiement de l'arriéré locatif, * les a déboutés de leur demande tendant à la mise en oeuvre de l'indemnité prévue à la clause résolutoire, * les a condamnés in solidum aux dépens, * les a condamnés in solidum à payer à M. [U] une somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Statuant à nouveau, - condamner M. et Mme [U] à leur payer la somme de 11 894,35 euros au titre des loyers et charges impayés au 10 juin 2020 date de l'état des lieux de sortie et de la restitution des clés, - condamner M. et Mme [U] à leur payer la somme de 8 195,00 euros au titre des réparations locatives, - condamner M. et Mme [U] à leur payer la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée, - condamner M. et Mme [U] à leur payer la somme de 3 700 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. et Mme [U] en tous les dépens dont distraction au profit de la SELARL Lexavoue Versailles, avocats aux offres de droit, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Aux termes de ses conclusions signifiées le 8 juin 2022, M. [U], intimé, demande à la cour de : - débouter l'appelant de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions comme étant mal fondées, Statuant à nouveau - débouter les consorts [S] de l'intégralité de leurs demandes, - annuler les provisions pour charges appelées sur la période du 10 juin 2017 au 10 juin 2020 en l'absence de régularisation de charges locatives, En conséquence, - débouter les consorts [S] de leur demande au titre du règlement des provisions pour charges locatives pour les 3 années précédant le 10 juin 2020, - débouter les consorts [S] de leur demande au titre des travaux de remise en état se heurtant à des contestations plus que sérieuses du concluant, En conséquence, à titre principal, - juger que les consorts [S] sont débiteurs vis-à-vis de lui de la somme de 26 550 euros comprenant l'annulation des provisions pour charges sur 3 ans et la mise au crédit du compte locataire de la somme de 3 150 euros au titre du dépôt de garantie, A titre subsidiaire, - ordonner la compensation de cette somme avec les loyers dus soit 11 581,83 euros, En conséquence, - condamner solidairement les consorts [S] à lui payer la somme de 14 968,17 euros avec intérêts de droit au taux légal à compter de la décision intervenue, En tout état de cause, - condamner solidairement les consorts [S] à lui payer la somme de 3 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. Mme [F] [U] n'a pas constitué avocat. Par acte d'huissier de justice délivré le 9 février 2022, la déclaration d'appel lui a été signifiée par dépôt à l'étude. Les conclusions des appelants lui ont été signifiées par acte d'huissier de justice délivré le 10 octobre 2022 par remise à personne physique. Les conclusions de M. [U] lui ont été signifiées par acte d'huissier de justice délivré le 14 juin 2022 par remise à tiers présent au domicile. La clôture de l'instruction a été prononcée le 3 novembre 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. Mme [U], qui ne comparaît pas, n'ayant pas été assignée à personne, la cour statuera par défaut en application des dispositions de l'article 474, alinéa 1er, du code de procédure civile. MOTIFS DE LA DÉCISION I) Sur l'arriéré locatif Les bailleurs appelants font grief à la décision querellée de les avoir déboutés de leur demande en paiement de l'arriéré locatif, motif pris de ce que le décompte qu'ils versaient aux débats ne permettait pas de comprendre le montant des sommes acquittées par les locataires et l'imputation qui avait été faite de ces sommes. Poursuivant l'infirmation du jugement de ce chef, ils versent, à hauteur de cour, un nouveau décompte locatif qu'ils jugent propre à établir le bien-fondé de leurs prétentions. M. [U] sollicite, à titre principal, la confirmation du jugement déféré par motifs adoptés en faisant valoir que les pièces justificatives produites à hauteur de cour sont tout aussi imprécises et, partant dénuées de valeur probantes, que celles versées aux débats devant le premier juge. A titre subsidiaire, M. [U] conclut à la réduction des sommes demandées, motif pris de ce qu'il est bien fondé à solliciter le remboursement des provisions sur charges des trois dernières années, qui ne sont point justifiées et que le dépôt de garantie doit également être déduit des montant réclamés. Réponse de la cour Selon l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges locatives aux termes convenus. A hauteur de cour, les bailleurs produisent un décompte locatif parfaitement clair distinguant les loyers du montant des charges et les imputations des paiements effectués par les locataires sur la totalité de la période d'occupation du logement donné à bail (pièce n°23 des appelants). Ce décompte fait apparaître un solde débiteur d'un montant de 11 894, 35 euros. Toutefois, le preneur intimé, sollicite la répétition des provisions sur charges acquittées les trois dernières années pour un montant de 23 500 euros, en faisant valoir que ces provisions sur charges n'ont jamais été justifiées. L'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que "les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l'objet d'une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication des résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges, ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires, et, le cas échéant, une note d'information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d'eau chaude sanitaire collectifs". Il résulte de ce texte que les charges locatives ne sont récupérables que sur justifications. Cependant, le défaut de respect par le bailleur de son obligation de régularisation des charges une fois par an ne le prive pas du droit de réclamer le paiement des charges, dès lors qu'elles sont justifiées et que le bailleur justifie, en outre, avoir mis à la disposition du locataire, fût-ce devant la Cour, les pièces justificatives, qui s'entendent des factures, contrats de fourniture et d'exploitation en cours et leurs avenants, ainsi que les décomptes des quantités consommées et les prix unitaires de chacune des catégories de charges, c'est-à-dire toutes les pièces qui ont été utilisées pour opérer la régularisation des charges. En l'espèce, les époux [S] ne démontrent pas devant la cour, avoir mis à disposition de leurs locataires les pièces justificatives des charges acquittées par leurs locataires, la communication détaillé des charges de copropriété remis par le syndic aux bailleurs, ne pouvant dispenser de mettre à disposition du locataire les pièces justificatives de ces charges, comme le veut la loi (Cass. 3ème civ. 30 juin 2004, n°03-11.098). Les époux [S] ne justifiant pas, en cause d'appel, avoir satisfait aux prescriptions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, la demande de M. [U], en remboursement des provisions sur charges qu'il a acquittées, sur la période non prescrite doit être accueillie (période du 10 juin 2017 au 10 juin 2020). Les travaux de plomberie et taxes d'enlèvement des ordures ménagères sur la période ne sont pas non plus justifiées. Par suite, il ressort de l'analyse du décompte locatif versé aux débats par les appelants (pièce n°23) que doit être déduite des montants réclamés la somme totale de 19 926,64 euros correspondant aux charges facturées et non justifiées aux locataires sur la période susmentionnée. M. [U] est, en outre, bien fondé à solliciter que soit déduit des montants réclamés le dépôt de garantie - 3 150 euros - lequel doit en application de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989 être restitué dans un délai de deux mois à compter de la restitution des clefs. II) Sur les réparations locatives (8 195 euros) Les époux [S] sollicitent la condamnation des consorts [U] à leur payer une somme de 8 195 euros au titre des réparations locatives en produisant deux factures de remise en état au soutien de leurs prétentions. M. [U] conteste la demande en paiement, conclut au débouté des bailleurs appelant en faisant valoir, en réplique, que les bailleurs ont attendu deux mois avant de procéder à l'état des lieux de sortie, qu'il résulte de l'état des lieux de sortie que l'appartement a été restitué en très bon état, que le devis doit être rejeté, dès lors que rien ne prouve que les travaux ont été exécutés, qu'une comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie ne permet pas de justifier les montants réclamés, que le deuxième devis n'est pas signé non plus et doit être écarté rien ne prouvant l'exécution des travaux, que les vitraux étaient en bon état, rien ne justifiant leur remplacement. Réponse de la cour Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit user paisiblement des lieux loués et répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. Il existe ainsi une présomption de responsabilité qui pèse sur le locataire. Le locataire est, en outre, tenu de restituer les locaux dans un état n'appelant pas d'observations par rapport à leur délivrance. Il ressort de l'examen comparatif des états des lieux d'entrée et de sortie et de l'étude des factures produites par les bailleurs appelants : a) Entrée : seuls deux des six spots fonctionnent lors de la restitution des lieux, de sorte que le remplacement sollicité de quatre ampoules pour un montant de 120 euros est justifié ; il en va de même du remplacement du canon de la serrure pour un montant de 530 euros hors taxes, dès lors que seules deux clefs de la porte palière ont été récupérées dans la boîte aux lettres, alors qu'il avait été remis six clefs de la porte de l'appartement aux locataires. M. [U] est mal fondé à soutenir que le canon de la serrure en état de fonctionnement n'a pas besoin d'être remplacé, dans la mesure où la totalité des clefs de la porte de l'appartement n'a pu être récupérée. Il sera retenu pour cette pièce, un montant total de 715 euros [(530 + 120) x 0,1] b) Cuisine : le remplacement du carrelage de la cuisine, endommagé, alors qu'il était neuf lors de la prise de possession des lieux, sera retenu pour le montant demandé (1 430 +240), sans qu'il y ait lieu d'appliquer un coefficient de vétusté, le carrelage ne pouvant se briser par un usage normal des lieux ; il en va de même pour le remplacement du meuble bas (70 euros) ; en revanche, c'est à bon droit que le coût de la remise en peinture défraîchiede l'un des murs a été rejeté par le premier juge du fait de la durée d'occupation des lieux. Il sera retenu pour cette pièce, un montant total de 1 914 euros [(1 430 + 240 + 70) x 0,1] c) Salle de bains : la cour considère que le premier juge a fait une exacte appréciation des droits de parties en rejetant le remplacement de l'applique murale et de la poignée de porte, dont le remplacement est insuffisamment justifié, et à retenu à hauteur de 50 % le coût de la remise en peinture, dès lors que l'état des lieux de sortie et les photographies qui l'accompagnent permettent de constater que la peinture neuve lors de la prise de possession était extrêmement dégradée et sale et pas seulement défraîchie lors de la restitution. Il sera, par suite, retenu pour cette pièce, un montant total de 341 euros [(620/2) x 0,1 ] d) Séjour et chambre : la cour considère que le premier juge a fait une exacte appréciation des droits de parties en rejetant la remise en peinture, compte tenu de la durée d'occupation des lieux, et du fait que l'état des lieux de sortie mentionne que la peinture est ' défraîchie', à l'exception de celle de la tablette située sous la fenêtre, qui est écaillée, pour un montant de 200 euros. Il sera retenu par suite, pour ces deux pièces, un montant toutes taxes comprises de 220 euros. e) Remise en état du jardin : les consorts [S] sont bien fondés à solliciter la réparation du dommage consécutif à l'absence de nettoyage du jardin et de tonte de la pelouse, bien que l'état des lieux d'entrée soit taisant sur l'état du jardin, en application des dispositions de l'article 7 c de la loi du 6 juillet 1989, dont il résulte, comme il a été rappelé ci-avant, que le locataire supporte une présomption de responsabilité en raison des dégradations et pertes subies par le logement pendant la durée de son occupation. Toutefois, la somme réclamée de 420 euros sera réduite de moitié pour tenir compte du fait que l'état des lieux de sortie n'a été effectué que deux mois après le départ des locataires. Par suite, il sera retenu un montant toutes taxes comprises de 231 euros. f) Vitraux : la cour considère que le premier juge a fait une exacte appréciation des droits de parties en ne retenant que pour moitié (950 euros) le coût du remplacement des vitraux, au motif que l'état des lieux de sortie fait apparaître que les dégradations ont été constatées dans une seule pièce. Par suite, il sera retenu un montant toutes taxes comprises de 1045 euros. Le total des sommes retenues s'élève ainsi à 4 466 euros (1 045 +231+220+341+1 914 +715). Le moyen soulevé par M. [U] et tenant à l'absence de preuve d'exécution des travaux est inopérant, l'indemnisation n'étant pas subordonnée à l'exécution des réparations locatives. III) Sur la demande des bailleurs au titre de la clause résolutoire En application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, il convient de relever que la cour ne peut pas statuer sur cette demande, dès lors que les appelants, dans le dispositif de leurs conclusions, se bornent à solliciter l'infirmation du jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande tendant à la mise en oeuvre de l'indemnité prévue à la clause résolutoire, sans formuler expressément de prétention sur l'application de la clause résolutoire litigieuse dans le dispositif de leurs conclusions, en cause d'appel. Par suite, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [S] de cette demande. IV) Sur les comptes entre les parties M. et Mme [U] restent devoir à leurs anciens bailleurs : - 11 894, 35 euros au titre des loyers demeurés impayés, - 4 466 euros au titre des réparations locatives. Les bailleurs restent devoir à leurs anciens locataires : - 19 926,64 euros euros au titre des charges locatives non justifiées, - 3 150 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie. Après compensation entre les créances respectives des parties, les consorts [S] restent devoir à leurs anciens locataires la somme de 6 716, 29 euros. Ils seront condamnés solidairement au paiement de cette somme. V) Sur la demande de dommages et intérêts des consorts [S] Les solutions retenues emportent rejet de cette demande. VI) Sur les demandes accessoires Les consorts [S], qui succombent pour l'essentiel, seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel. PAR CES MOTIFS La cour statuant par défaut et par mise à disposition au greffe Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions à l'exception de celle ayant débouté M. [G] [S], Mme [R] [T] et Mme [P] [S] de leur demande tendant à la mise en oeuvre de l'indemnité prévue à la clause résolutoire ; Statuant à nouveau Après compensation entre les créances respectives des parties, condamne solidairement M. [G] [S], Mme [R] [T] et Mme [P] [S] à payer à M. [K] [U] la somme de 6 716, 29 euros ; Déboute M. [K] [U] du surplus de ses demandes ; Déboute M. [G] [S], Mme [R] [T] et Mme [P] [S] de la totalité de leurs demandes ; Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne in solidum M. [G] [S], Mme [R] [T] et Mme [P] [S] à payer à M. [K] [U] une somme de 3 500 euros ; Condamne in solidum M. [G] [S], Mme [R] [T] et Mme [P] [S] aux dépens de première instance et d'appel. - prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,