Cour d'appel, 28 juin 2022. 20/02403

N° RG 20/02403 - N° Portalis DBVM-V-B7E-KQAP N° Minute : C3 Copie exécutoire délivrée le : à Me Elsa VIARD GAUDIN la SCP MICHEL BENICHOU MARIE-BÉNÉDICTE PARA LAURENCE TRIQUET-DUMOUL IN - AVOCATS ASSOCIES AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE GRENOBLE 2ÈME CHAMBRE CIVILE ARRÊT DU MARDI 28 JUIN 2022 Appel d'un Jugement (N° R.G. 11-19-1365) rendu par le Juge des contentieux de la protection de GRENOBLE en date du 23 juillet 2020, suivant déclaration d'appel du 30 Juillet 2020 APPELANT : M. [N] [X]-[C], né le 30 Janvier 1948 à Grenoble (38) de nationalité Française 59 Allée des Cerisiers 69760 LIMONEST. Représenté par Me Elsa VIARD GAUDIN, avocat au barreau de GRENOBLE, postulant, plaidant par Me BURGY, avocat au barreau de LYON INTIMÉ : M. [J] [D] né le 21 Septembre 1945 à GRENOBLE de nationalité Française 54 Montée des Chances 38210 LA RIVIERE Représenté par Me Laurence TRIQUET-DUMOULIN de la SCP MICHEL BENICHOU MARIE-BÉNÉDICTE PARA LAURENCE TRIQUET-DUMOULIN - AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de GRENOBLE COMPOSITION DE LA COUR : LORS DU DÉLIBÉRÉ : Emmanuèle Cardona, présidente Frédéric Dumas, vice-président placé, en vertu d'une ordonnance en date du 18 novembre 2021 rendue par la première présidente de la cour d'appel de Grenoble Mme Anne-Laure Pliskine, conseillère DÉBATS : A l'audience publique du 03 mai 2022, Anne-Laure Pliskine, conseillère, qui a fait son rapport, assistée de Caroline Bertolo, Greffière, a entendu seule les avocats en leurs conclusions et plaidoiries, les parties ne s'y étant pas opposées conformément aux dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile. Il en a rendu compte à la Cour dans son délibéré et l'arrêt a été rendu à l'audience de ce jour. EXPOSE DU LITIGE M.[N] [X]-[C] a signé un contrat de bail d'habitation avec M.[J] [D], suivant un acte sous seing privé signé le 11 octobre 2013 portant sur un logement à usage d'habitation. Un état des lieux a été dressé le même jour que la signature du bail. Le bailleur a fait signifier le 8 avril 2019 par huissier un congé pour vendre au locataire, au prix de 390 000 euros. Par acte d'huissier du 3 juillet 2019, M.[X]-[C] a fait assigner M.[D] devant le tribunal de grande instance de Grenoble aux fins notamment de voir valider le congé signifié le 8 avril 2019. Par décision du 23 juillet 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble a: -déclaré le congé délivré le 8 avril 2019 nul En conséquence -débouté M.[X]-[C] de l'ensemble de ses demandes -constaté que le bail conclu le 11 octobre 2013 entre M.[X]-[C] et M.[D] relatif à la maison à usage d'habitation située 54 montée des chances 38210 La Rivière et ses annexes était reconduit aux mêmes conditions, pour une durée de trois ans à compter du 11 octobre 2019 -débouté M.[D] du surplus de ses demandes reconventionnelles -ordonné l'exécution provisoire du jugement -condamné M.[X]-[C] à payer à M.[D] la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile -condamné M.[X]-[C] aux dépens. Par déclaration d'appel enregistrée le 30 juillet 2020, Monsieur [X]-[C] a fait appeldu jugement en ce qu'il a: -déclaré le congé délivré le 8 avril 2019 nul En conséquence -débouté M.[X]-[C] de l'ensemble de ses demandes -constaté que le bail conclu le 11 octobre 2013 entre M.[X]-[C] et M.[D] relatif à la maison à usage d'habitation située 54 montée des chances 38210 La Rivière et ses annexes était reconduit aux mêmes conditions, pour une durée de trois ans à compter du 11 octobre 2019 -débouté M.[D] du surplus de ses demandes reconventionnelles -ordonné l'exécution provisoire du jugement -condamné M.[X]-[C] à payer à M.[D] la somme de 500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile -condamné M.[X]-[C] aux dépens. Dans ses conclusions notifiées le 25 janvier 2021, M.[X]-[C] demande à la cour de : -infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Grenoble le 23 juillet 2020 en ce qu'il a : - déclaré le congé délivré le 8 avril 2019 par Monsieur [N] [X]-[C] nul, - condamné Monsieur [X] à verser la somme de 500 euros à Monsieur [D] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens, -confirmer le jugement pour le surplus, Statuant à nouveau, -déclarer le congé délivré le 8 avril 2019 par Monsieur [N] [X]-[C] valide, En conséquence, -ordonner la libération sans délai des lieux que Monsieur [J] [D] occupe 54, montée des chances à La Rivière, -ordonner son expulsion, si besoin est avec le concours de la force publique, ainsi que de tous occupants de son chef, -fixer une astreinte de 500 euros par jour à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la signification du jugement venant s'ajouter à l'indemnité d'occupation qui sera fixée au montant du loyer et des charges actuellement appelés, -ordonner l'exécution provisoire de la décision à intervenir. -condamner Monsieur [J] [D] à verser à Monsieur [N] [X] la somme de 3.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. -condamner Monsieur [J] [D] aux entiers dépens de la procédure de première instance et d'appel. Au soutien de ses demandes, M.[X]-[C] énonce que le congé reproduisait fidèlement les dispositions prévues par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, que la description des lieux était conforme au contrat. S'agissant du prix de vente, il allègue qu'il appartient au locataire de démontrer le caractère démesuré du prix, que tel n'est pas le cas en l'espèce compte tenu des caractéristiques du bien. Il affirme que les informations figurant dans le congé sont les seules informations qui doivent être communiquées au locataire pour l'exercice de son droit de préemption. Dans ses conclusions notifiées le 15 février 2021, M.[D] demande à la cour de : -dire que le congé est entaché de nullité tant sur la forme que sur le fond -confirmer le jugement sur ce point -réformer le jugement du 23 juillet 2020 : *sur la surface habitable et le montant du loyer : condamner M.[X]-[C] à lui rembourser le trop-perçu de loyer à hauteur de 13490,87 euros avec intérêts de droit *sur le compte de charges : le condamner à lui rembourser le montant des provisions pour charges à hauteur de 3775 euros, sous astreinte de 100 euros par jour de retard *sur le dépôt de garantie pour le fuel et l'alimentation de la citerne : le condamner à lui rembourser la somme de 2345 euros indûment prélevée sur le compte « provision pour charge » outre la somme de 1425 euros réglée le 21 novembre 2013 *sur les désordres subis depuis 2016 : condamner M.[X]-[C] à exécuter les travaux de remise en état sous astreinte de 500 euros par jour de retard, et à lui payer la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts pour trouble de jouissance depuis le 19 novembre 2016 -le condamner à lui verser la somme de 10000 euros à titre de dommages-intérêts pour résistance abusive, outre 3500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. M.[D] énonce que l'acte d'huissier qui lui a été délivré ne contient pas les mentions obligatoires prévues par l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989. Il affirme qu'il est manifeste au vu du contexte que M.[X]-[C] ne souhaitait pas que le droit de préemption de son locataire s'exerce, qu'il a en outre modifié la description des locaux, que le prix de vente proposé était prohibitif, que le bailleur n'a pas fourni certaines informations nécessaires à une prise de décision éclairée. A titre incident, il déclare que la surface louée était en réalité de 116 m², que le bien loué comportait trois chambres et non quatre, que les charges n'ont pas été régularisées. Il fait enfin état de désordres depuis novembre 1016, du fait de l'existence d'infiltrations en façade. La clôture a été prononcée le 1er septembre 2021. MOTIFS Sur la validité du congé Aux termes de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement. A l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local. Le locataire qui accepte l'offre dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu'à l'expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d'occupation. Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l'acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n'y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l'adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n'a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l'adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d'un mois à compter de sa réception. L'offre qui n'a pas été acceptée dans le délai d'un mois est caduque. Le locataire qui accepte l'offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d'envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d'un délai de deux mois pour la réalisation de l'acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l'acceptation par le locataire de l'offre de vente est subordonnée à l'obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l'expiration de ce délai, la vente n'a pas été réalisée, l'acceptation de l'offre de vente est nulle de plein droit. Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification. Le congé du 8 avril 2019 reprend la totalité des mentions de l'article 15 précité, soit les cinq et non les huit alinéas allégués par M.[D]. Sur la description des lieux loués M.[D] se réfère à l'ajout d'un « escalier commun ». Toutefois, dès lors qu'il occupe une partie de la maison, que l'autre partie n'était pas occupée, il n'était pas nécessaire d'apporter initialement des précisions sur l'escalier commun, alors que si les deux parties de la maison sont vendues à des propriétaires différents, il est normal de s'interroger sur l'escalier qui leur est commun et d'envisager des servitudes comme prévu dans l'acte d'huissier. S'agissant de la quatrième chambre, la superficie des pièces n'est pas précisée dans le contrat de location. Il est certain qu'il existe une discordance entre le contrat de location et l'état des lieux d'une part, qui mentionnent 4 chambres plus une antichambre,et le congé pour vendre qui fait état de 4 chambres (dont la pièce palière commune). Pour autant, cette différence dans le descriptif ne peut conduire à une confusion quant à la nature du bien vendu, puisque la pièce litigieuse se situe nécessairement dans le bien objet de la vente. La désignation de l'abri voiture ne saurait pas non plus prêter à confusion puisque tant le contrat de bail que l'acte d'huissier précisent que le hangar situé à droite, en contrebas du portail sur la parcelle A 248 est réservé à l'usage exclusif du bailleur et ne fait pas partie de la location, cette précision figurant déjà dans les clauses particulières annexées au bail. La superficie du terrain de 1000 m2 est celle figurant dans le contrat de location. La description des lieux loués est donc conforme au contrat de bail. Sur le prix En cause d'appel, M.[X]-[C] a communiqué plusieurs avis de valeur émanant de différentes agences immobilières. M.[D] affirme qu'il s'agit d'attestations de complaisance mais n'en rapporte pas la preuve, sachant que les agences immobilières, qui sont des professionnels de l'immobilier, sont les plus à même de formuler un avis de valeur fiable. Par rapport aux prix des autres annonces, il convient en premier lieu de rappeler que plus le nombre de m2 augmente, plus le prix par m2 diminue, et il n'y a donc rien d'illogique, dès lors que M.[X]-[C] avait pour projet de vendre l'ensemble du tènement immobilier, qu'il y ait des différences de prix. Par ailleurs, le bien litigieux présente des caractéristiques très spécifiques, puisqu'il s'agit d'un bâtiment datant de 1692, et la comparaison avec d'autres biens de taille similaire et dans des localités proches n'est pas nécessairement probante. Compte tenu des trois avis de valeur versés aux débats, le prix proposé de 390 000 euros n'apparaît pas excessivement élevé, le jugement sera infirmé sur ce point. Les dates des différentes annonces permettent seulement de montrer que M.[X]-[C] souhaitait vendre son bien, et nullement qu'il ne souhaitait pas que son locataire exerce son droit de préemption. Sur l'absence de réponse du bailleur aux demandes de précisions formulées par M.[D] dans son courrier du 15 avril 2019 Il est constant que M.[X]-[C] n'a pas apporté de réponses aux questions relatives aux mitoyennetés et servitudes, ainsi qu'à certaines interrogations sur la nature de travaux restant à réaliser. Pour autant, ces conditions ne figurent pas dans les dispositions impératives à respecter pour que l'offre de vente soit valable. A titre superfétatoire, il sera rappelé que les mitoyennetés et servitudes doivent figurer en tout état de cause dans l'acte notarié et n'empêchent nullement M.[D] de se porter acquéreur, étant souligné que le vendeur ne peut être déchargé que des vices cachés et non des vices apparents et à condition d'être de bonne foi, ce qui permet de préserver les droits de l'acquéreur potentiel. En conséquence, le congé pour vendre était valable, le jugement sera infirmé. L'expulsion sera prononcée, mais il n'y a pas lieu de prononcer une mesure d'astreinte. Sur les demandes incidentes de M.[D] Sur l'existence d'une quatrième chambre Au vu de ce qui précède, M.[D] sera débouté de ses demandes. Sur la surface habitable Les pièces n°34 et 35 communiquées par M.[D] sont dépourvues de force probante concernant la superficie exacte, sachant qu'elles ne se réfèrent pas seulement à la maison louée par ce dernier, mais aux autres biens constituant la totalité de la propriété. Il n'y a donc pas lieu de modifier le montant du loyer dû. Sur les charges locatives Le dépôt de garantie pour le fuel, comme son nom l'indique, a vocation à être remboursé en fin de bail. En revanche, il est avéré que M.[D] a payé une facture de 1425 euros pour 1500 litres de fioul. En l'absence d'élément permettant de connaître la consommation ou l'absence de consommation de fioul, il y a lieu de dire que cette somme devra également être pris en compte à la fin du bail. S'agissant des provisions pour charges, ainsi que l'a justement rappelé le premier juge, les demandes pour les périodes antérieures au mois de septembre 2016 sont irrecevables comme étant prescrites, en application de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989. Pour le surplus, c'est à juste titre que le premier juge a indiqué que M.[X]-[C] avait produit la situation des comptes locatifs et que les sommes sollicitées correspondaient bien à des charges récupérables. Sur les quittances de loyer La mention « quittance ou indemnité d'occupation », qui est conforme à l'article 21 de la loi du 6 juillet 1989, est classique et ne conduit nullement à remettre en cause la bonne exécution par le locataire de ses obligations en termes de paiement des loyers. La demande de production sous astreinte d'un autre document est rejetée. Sur la demande de dommages et intérêts pour comportement abusif de M.[X]-[C] La preuve d'un comportement abusif de M.[X]-[C] n'est pas rapportée puisque les sommes litigieuses correspondaient à des taxes dues, la régularisation devant justement être opérée annuellement. Sur la demande de dommages et intérêts pour trouble de jouissance La lecture des courriels échangés montre que suite au sinistre intervenu en novembre 2016, la façade a été refaite, puis un expert a été missionné par la compagnie d'assurance. En novembre 2018, M.[X]-[C] indiquait que l'expert avait validé le devis de remise en état mais soulignait, à juste titre, que si l'humidité persistait, il était inutile de procéder à des travaux tant que l'origine n'était pas déterminée. M.[D] allègue que M.[X]-[C] n'a effectué aucune diligence depuis cette date, mais ne verse lui-même aux débats aucune pièce permettant de connaître l'évolution du sinistre. Dès lors que le propriétaire a effectué toutes démarches utiles aux fins de remédier aux désordres constatés, il n'a commis aucune faute à l'origine du préjudice de jouissance de M.[D], dont la demande de dommages-intérêts sera rejetée. M.[D] qui succombe à l'instance sera condamné aux dépens. PAR CES MOTIFS La cour, statuant publiquement et contradictoirement, après en avoir délibéré conformément à la loi, Infirme le jugement déféré en ce qu'il a déclaré nul le congé pour vendredi et statuant de nouveau, Déclare valable le congé pour vendre signifié le 8 avril 2019 par M.[X]-[C] à M.[D], Ordonne l'expulsion de M.[J] [D] du logement situé 54 montrée des chances 38210 La Rivière, si besoin est avec le concours de la force publique, ainsi que de tous occupants de son chef, Confirme le jugement déféré pour le surplus, Rappelle que la facture de 1 425 euros payée pour 1500 litres de fioul devra être prise en compte dans les comptes entre les parties lors de la cessation du bail, Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, Dit n'y avoir lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M.[D] aux dépens. Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Arrêt signé par Mme Emmanuèle Cardona, Présidente de la deuxième chambre civile et par la Greffière Caroline Bertolo, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIERE, LA PRESIDENTE,