Cour d'appel, 01 juin 2022. 21/07818

N° RG 21/07818 - N° Portalis DBVX-V-B7F-N5A6 Décision du Président du TJ de LYON en référé du 11 octobre 2021 RG : 21/00192 [G] [T] C/ Syndic. de copro. L'ACROPOLIS BAT A ET E OLIS BAT A&E RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE LYON 8ème chambre ARRÊT DU 01 Juin 2022 APPELANTS : Monsieur [M] [S] [G], né le 13 décembre 1976 à [Localité 4] 42, Président de société, de nationalité Française, et Madame [D] [T], née le 11 août 1984 à [Localité 4] (42), sans profession, de nationalité Française, domiciliés ensemble [Adresse 3] Représentés par Me Lilian MERICO de la SARL CEDRAT AFFAIRES, avocat au barreau de LYON, toque : 2040 INTIMÉE : Le Syndicat des Copropriétaires [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la société FONCIA LYON, S.A.S au capital de 500 000 euros immatriculée au RCS de LYON sous le numéro 973 502 719 dont le siège social est situé [Adresse 2] où elle est représentée par ses dirigeants légaux domiciliés ès-qualités de droit audit siège Représenté par Me Philippe FIALAIRE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocat au barreau de LYON, toque : 359 ****** Date de clôture de l'instruction : 12 Avril 2022 Date des plaidoiries tenues en audience publique : 12 Avril 2022 Date de mise à disposition : 01 Juin 2022 Composition de la Cour lors des débats et du délibéré : - Christine SAUNIER-RUELLAN, président - Karen STELLA, conseiller - Véronique MASSON-BESSOU, conseiller assistés pendant les débats de William BOUKADIA, greffier A l'audience, Karen STELLA a fait le rapport, conformément à l'article 804 du code de procédure civile. Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition au greffe de la cour d'appel, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, Signé par Christine SAUNIER-RUELLAN, président, et par William BOUKADIA, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. **** [M] [G] et [D] [T] ont assigné en référé le syndicat des copropriétaires (ci-après SCOP) de l'immeuble [Adresse 1] le 11 janvier 2021 devant le président du TJ de LYON aux fins du prononcé de la nullité de l'opposition et à défaut aux fins de mainlevée de l'opposition au paiement du prix de vente qui leur a été signifiée par huissier le 14 décembre 2020. A titre subsidiaire, ils sollicitent le cantonnement du montant de l'opposition à de plus justes proportions. Ils sollicitent au surplus 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. A la suite d'un litige bancaire, ils ont dû vendre le bien immobilier pour lequel ils sont souscrit un crédit afin de le rembourser. Ils ont signé un compromis de vente en avril 2020 pour une vente prévue à l'été 2020. Cela a eu lieu le 27 novembre 2020 du fait de la crise sanitaire. La Régie Foncia, syndic de l'immeuble, a fait opposition au prix de vente le 14 décembre 2020 pour la somme de 2223,02 euros. Or, l'opposition ne précise pas à quel lot des trois lots vendus (61,103,114) sont affectées les charges réclamées, ni la nature des travaux engagés. Elle ne joint pas les procès-verbaux des assemblées générales ayant voté les travaux et les dépens. Les causes de l'opposition ne sont pas indiquées en violation de l'article 5-1 du décret du 17 mars 1976. L'opposition est nulle. Les frais exposés les 12 et 18 novembre 2020 pour les droits d'huissier et de commandement pour 550,19 euros n'étaient pas nécessaires. Le syndic a feint d'ignorer la vente à intervenir pour se voir octroyer une rémunération supplémentaire indue. Un état pré-daté a été facturé en avril 2020 qui n'était pas nécessaire et le contrat de syndic de Foncia ne prévoit pas de tarification pour ce document. Le syndicat des copropriétaires n'a pas de titre exécutoire au titre de ces frais de recouvrement. L'opposition n'est pas justifiée. Le SCOP a conclu au rejet des demandes et subsidiairement il soutient l'incompétence du juge des référés pour prononcer une nullité, une mainlevée de l'opposition voire la réduction du prix formulée par l'opposition. A titre très subsidiaire, il demande que les effets de la nullité de forme d'une opposition se limitent à faire perdre le caractère privilégié et super privilégié de la créance. Enfin, il a formulé une demande à 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le défendeur précise que les demandeurs étaient copropriétaires de trois lots jusqu'au 27 novembre 2020 dont ils ne payaient pas régulièrement les charges. Le 25 avril 2020, ils ont signé un compromis de vente. Le notaire a sollicité un pré-état daté auprès du syndic de copropriété. Le notaire des vendeurs a répondu au syndic le 8 octobre 2020 que les acquéreurs s'étaient désistés. Le syndic a demandé aux débiteurs le paiement des charges. Le 3 novembre 2020, il leur a indiqué transmettre le dossier à un huissier de justice faute d'informations en retour. Les 15 et 16 novembre 2020, l'huissier les a mis en demeure de payer la somme de 2521,89 euros selon décompte arrêté au 12 novembre. Le notaire a sollicité le 23 novembre 2020 du syndic un état daté pour une nouvelle vente au profit des consorts [Y]. La vente a été régularisée le 27 novembre. Le syndic a reçu un avis de mutation le 1er décembre 2020 et la notaire a annoncé un règlement de la somme de 876,94 euros qui a été réalisé le 14 décembre, les vendeurs contestant le solde. Le syndic a fait opposition au paiement du prix de vente sur la somme de 2223,02 euros. Cette opposition précise clairement qu'il s'agit d'une vente des lots 61,103,114. Elle précise la nature des travaux engagés concernés par l'opposition. Les demandeurs ne prouvent pas de préjudice du fait d'une insuffisance de précision. Ils ne s'opposent qu'au paiement des frais mais pas à celui du solde de 1422,83 euros. Or, cette opposition a été rendue nécessaire par le défaut de paiement régulier des charges depuis 2015. La somme de 250 euros est due au syndic selon l'article 10-1 b de la loi du 10 juillet 1965 pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation des lots. Il a transmis un devis aux vendeurs le 22 avril 2020 qui l'ont signé et approuvé. Les frais de rejet de prélèvements sont justifiés. Les frais de relances, de mise en demeure, de constitution du dossier au profit de l'huissier sont justifiés et prévus aux contrats de syndic successifs pour les sommes appelées de 2015 à 2020 en application de l'article 10-1. Les frais de commandement de 52,19 euros sont justifiés en raison du défaut de réponses aux demandes du syndic. En réponse les demandeurs portent à 3000 euros la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Le défaut de précision sur la nature des charges et des travaux ainsi que leur imputation par lot conduit à la nullité de fond de l'opposition en application de l'article 20-1 de la loi de 1965 sans qu'il soit nécessaire de démontrer un grief. Par ordonnance du 11 octobre 2021, le juge des référés a : rejeté les demandes, condamné solidairement les demandeurs aux dépens outre 1800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en faveur du SCOP. Le juge des référés a retenu en substance que : L'article 20 I de la loi de 1965 permet au syndic de faire opposition au versement des fonds pour obtenir paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire lors de la mutation à titre onéreux si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat. L'avis de mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de 15 jours à compter de la date du transfert de propriété et le syndic peut former opposition au versement des sommes dues qui énonce à peine de nullité le montant et les causes de la créance. L'opposition au prix de vente du 14 décembre 2020 mentionne que la vente concerne les trois lots relatifs à l'appartement, le garage et la cave. Au titre des causes de la créance, il est mentionné " charges et travaux relevant des articles 10,30,14-2 24IIc et de la loi de 1965 pour l'exercice en cours et les deux derniers exercices échus ainsi que pour les exercices antérieurs' et le montant du crédit est supérieur à celui du débit de 487,13 euros. C'est en réalité les créances de toute nature qui est le reliquat et la cause de l'opposition pour un montant de 1951,68 euros. Les sommes sont détaillées et comprennent l'état daté du notaire, les frais de relance, de mise en demeure, de chèques impayés, de constitution dr d'huis, de document candidat acquéreur et de frais de commandement. Il n'y a pas d'imprécision des sommes dues au titre des charges de copropriété dès lors qu'elles ont été toutes payées malgré le retard et que l'opposition ne concerne que les frais liés au retard des paiements. Les demandeurs contestent devoir 250 euros mais cela est dû en vertu de l'article 10-1 b de la loi de 1965 pour l'établissement de l'état daté à l'occasion de la mutation et a d'ailleurs fait l'objet d'un devis accepté le 22 avril 2020. Le SCOP a communiqué les factures des frais générés par les rejets de prélèvements facturés 30 euros par chèque impayé. Les autres frais sont nécessaires au recouvrement de la créance conformément à l'article 10-1. Il ne concerne que le seul copropriétaire concerné et pour 5 ans de retards de paiement. Le contrat de syndic prévoit les frais de constitution de dossier à l'huissier de justice. Le syndic a justifié avoir engagé des frais faute d'avoir été tenu informé des suites de la vente initialement prévue et qui n'a pas abouti mais a donné lieu à une nouvelle vente. Appel des 26 et 29 octobre 2021 des copropriétaires à l'encontre de l'ensemble des dispositions, la seconde déclaration rectifiant une erreur matérielle dans le nom d'un appelant. La jonction des appels a été ordonnée le 17 novembre 2021 L'affaire a été orientée à bref délai suivant les dispositions des articles 905 à 905-2 du code de procédure civile et les plaidoiries ont été fixées au 12 avril 2022 à 9 heures. Suivant dernier état des conclusions n°2 notifiées par RPVA le 11 mars 2022, Monsieur [G] et Madame [T] demandent à la Cour de : Vu les articles 808 et 809 code de procédure civile, infirmer l'ordonnance déférée, Statuant à nouveau : prononcer la nullité et en tout état de cause la mainlevée de l'opposition au paiement du prix de vente signifiée par voie d'huissier le 14 décembre 2020 à la demande de la Régie Foncia ; subsidiairement, cantonner le montant de l'opposition à de plus justes proportions ; condamner le SCOP à rembourser toute somme versée suivant l'exécution provisoire de l'ordonnance de référé ; condamner le SCOP à leur payer 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour la première instance et 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile en appel ; condamner le SCOP aux entiers dépens dont les frais de mainlevée de l'opposition et le coût de l'acte d'opposition. Les appelants exposent essentiellement que l'opposition concerne tant les frais du syndic que les charges qui ne sont pas justifiés ni liquides ni exigibles ni certains : la mainlevée s'impose. Le solde des sommes réclamées lors de l'opposition soit 2438 euros concerne les charges et les frais indus facturés. L'opposition est irrégulière car il n'y a pas de détail des créances par lot de copropriété. Il n'est pas non plus précisé la nature des charges et des travaux. Le devis de 250 euros revient à imposer des frais indus non prévus par les décrets et le contrat. Il s'agit en outre de la gestion courante du syndic. Tous les frais de recouvrement ne sont pas des diligences exceptionnelles. Suivant ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 29 mars 2022, le SCOP demande à la Cour de : Vu les articles 808 et 809 code de procédure civile, constater que les contestations soulevées sont injustifiées et non fondées et se heurtent à des contestations sérieuses excédant ainsi les compétences du juge des référés ; constater de surcroît que les effets d'une éventuelle nullité d'opposition se limitent à faire perdre le caractère privilégié et super privilégié d'une créance. En conséquence, rejeter toutes les demandes ; confirmer l'ordonnance. Y ajoutant, condamner solidairement les appelants à lui payer 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de première instance et d'appel. L'intimé expose en substance que les appelants croient pouvoir contester en référé une partie de la créance du SCOP. En outre, l'opposition ne concerne pas les charges générales de copropriété ou celles relatives aux travaux mais des créances de toutes natures non comprises dans les créances des 1, 2 3 de l'article 5-1 du décret du 17 mars 1967. Aucun texte n'impose de joindre des documents à l'opposition à peine de nullité d'autant que ces documents sont déjà en possession des copropriétaires. Pour éviter toutes difficultés, ils ont néanmoins été joints au dossier. Ainsi, toutes les charges étaient bien définitives, liquides, exigibles car les budgets ont tous été approuvés. Aucun procès-verbal d'assemblée générale n'a été contesté. La nullité viendrait du fait que l'acte ne distingue pas les charges de copropriété dues en fonction de chaque numéro de lots et ne distingue pas la nature des charges et des travaux avec précision. Or, il est exigé uniquement de mentionner les numéros de lots auxquels les sommes sont réclamées. Il est également précisé outre les lots, la nature des travaux " cotisation fonds de travaux pour les travaux ALUR ou appel remplacement platine ou travaux de mise en conformité ou ravalement étanchéité'. Il n'est pas exigé les montants et causes des créances par numéro de lot sauf à créer une condition de validité supplémentaire de l'opposition L'intégralité des frais est justifiée. Si l'opposition était jugée irrégulière, la conséquence n'est que le constat que la créance due au titre des charges de copropriété perd son caractère privilégié et super privilégié. La demande de mainlevée de l'opposition portait sur la somme de 2223,02 euros. Initialement dans les courriers et l' assignation, les appelants ne critiquaient que les frais de constitution de dossier pour 498 euros, 52,19 euros de frais de commandement et 250 euros au titre du document candidat acquéreur soit la somme totale de 800,19 euros. Ils ont reconnu implicitement devoir 1422,83 euros et le bien- fondé de l'opposition sur ce quantum.. Ce n'est que par la suite qu'ils ont contesté la quasi-totalité des frais du décompte. Or, le syndic doit recouvrer les charges communes. Lors de la vente d'un lot, il peut user de pouvoirs tirés de l'article 20 pour récupérer les charges restant dues par le vendeur sous peine d'engager sa responsabilité envers son mandant. Le syndic agit pour l'intérêt du syndicat. Il n'est pas acceptable qu'un copropriétaire ne soit pas à jour de ses paiements ce qui est le cas des appelants depuis 2015. Les appelants reprochent au syndic les modalités d'imputation de leurs règlements. Or à défaut d'indication, les règlements sont imputés conformément à l'article 1342-10 du code civil. La somme de 250 euros a fait l'objet d'un devis accepté par Monsieur [G]. Le 15 juin 2020, ils ont fait un virement. Pour l'exposé des moyens développés par les parties, il sera fait référence conformément à l'article 455 du code de procédure civile à leurs écritures déposées et débattues à l'audience du 12 avril 2022 à 9 heures. A l'audience, les conseils des parties ont pu faire leurs observations et/ou déposer ou adresser leurs dossiers respectifs. Puis, l'affaire a été mise en délibéré au 1er juin 2022. MOTIFS A titre liminaire, les demandes des parties tendant à voir la Cour " constater " ou " dire et juger " ne constituant pas des prétentions au sens des articles 4,5,31 et 954 du code de procédure civile mais des moyens ou arguments au soutien des véritables prétentions, il n'y a pas lieu de statuer sur celles-ci. Sur le trouble manifestement illicite et les mesures conservatoires ou de remise en état Selon l'article 20 I de la loi de 1965 sur la copropriété, le syndic a le pouvoir de faire opposition au versement des fonds pour obtenir paiement des sommes restant dues par l'ancien propriétaire lors d'une mutation à titre onéreux si le vendeur n'a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d'un mois de date attestant qu'il est libre de toute obligation à l'égard du syndicat. L'avis de mutation doit être donné par le notaire au syndic de l'immeuble par lettre recommandée avec accusé de réception dans un délai de 15 jours à compter de la date du transfert de propriété et le syndic peut former opposition au versement des sommes dues qui énonce à peine de nullité le montant et les causes de la créance. La mission du syndic de copropriété est de recouvrer les charges communes. Lors de la vente d'un lot, il peut user des pouvoirs tirés de l'article ci-dessus pour récupérer les charges restant dues par le vendeur sous peine d'engager sa responsabilité envers son mandant. Le syndic agit pour l'intérêt du syndicat des copropriétaires car il n'est pas acceptable qu'un copropriétaire ne soit pas à jour de ses paiements. En application des articles 834 et 835 alinéa 1 et 2, anciennement 808 et 809 du code de procédure civile tel que visés par les parties sans tenir compte de la réforme à droit constant, il n'entre en aucun cas dans les pouvoirs du juge des référés de prendre des mesures autres que des mesures conservatoires ou de remise en état hors les cas d'urgence, ce qui n'est pas soutenu dans le présent dossier, ou de prononcer une condamnation à verser une provision ou à enjoindre une obligation de faire si et seulement si l'obligation n'est pas sérieusement contestable. Dès lors, et sans qu'il soit besoin d'examiner la demande au fond, la demande aux fins de prononcer la nullité de l'opposition excède à l'évidence les pouvoirs du juge des référés. Les appelants, dans leurs dernières conclusions visent tout particulièrement comme fondement juridique de leurs demandes de mainlevée et subsidiairement de cantonnement de l'opposition l'article 809 al 1 du code de procédure civile. L'article 809 alinéa 1 en réalité 835 alinéa 1, en vigueur au moment de l'assignation, dispose que le président du tribunal judiciaire peut toujours prescrire en référé, même en présence d'une contestation sérieuse, les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite, ce dernier étant constitué par toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue la violation évidente de la règle de droit. Ils prétendent que l'opposition est irrégulière car elle ne mentionne pas le montant et les causes de la créance en les afférant à chacun des lots. Or, la violation de la règle de droit doit être manifeste pour que le juge des référés, juge de l'évidence et de l'incontestable, l'érige en trouble manifestement illicite alors qu'en l'espèce, l'opposition délivrée le 14 décembre 2020 fait bien figurer le détail des lots concernés, la nature des travaux et celui des sommes dues. Au surplus, initialement comme l'a à juste titre fait remarquer le SCOP de l'immeuble [Adresse 1], dans les courriers des copropriétaires [G] et [T], ainsi que dans leur assignation en justice, les seules sommes contestées s'avéraient être non le solde des charges impayées mais la somme de 800,19 euros représentant les frais de constitution du dossier de l'huissier, les frais de commandement et le document candidat acquéreurs. Dès lors, il ne peut être allégué sérieusement que le montant de l'opposition portant sur la somme non contestée jusqu'alors de 1422,83 euros constitue un trouble manifestement illicite. Le recours à l'huissier de justice n'apparaît dès lors pas manifestement illicite puisque le SCOP indique justifie avoir averti le 3 novembre 2020 du recours à l'huissier de justice en cas de défaut de réponse et que ces frais sont nécessaires au recouvrement de sa créance. Cela ressort nécessairement de la gestion courante du syndic puisque l'attitude des copropriétaires défaillants ont conduit à cette démarche inhabituelle. Pour le chèque de 250 euros, celui-ci a fait l'objet d'un devis accepté et la prestation a été réalisée par le syndic pour la transmission des documents pour l'état daté lors du premier compromis de vente. Ainsi, le paiement de cette somme ne peut constituer un trouble manifestement illicite. Pour les sommes dues au titre du rejet des prélèvements, les factures des frais générés sont justifiées en pièce 9. Elles ne peuvent constituer un trouble manifestement illicite. Pour les frais dus au titre des lettres de relance, mises en demeure et constitution du dossier au profit de l'huissier, ils sont prévus dans les contrats de syndic successifs joints et sont dus sur cinq années entre 2015 et 2020. Ils sont dus par le seul copropriétaire défaillant concerné en application de l'article 10-1 a). Cela ne saurait constituer un trouble manifestement illicite. Il n'est en tout cas pas démontré que le syndic a été tenu informé en temps et en heure de l'échec de la première vente et de la réalisation de la seconde vente. Dès lors, il y a lieu de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a rejeté tant la demande de mainlevée que de cantonnement de l'opposition litigieuse. Sur les demandes accessoires Parties perdantes en première instance et en appel, les consorts [G] et [T] doivent supporter solidairement les dépens de première instance et d'appel. La Cour confirme l'ordonnance sur ce point et y ajoute à la charge des appelants, tenus solidairement, les entiers dépens d'appel. En équité, la Cour confirme le juste sort des frais irrépétibles et y ajoute à la charge des appelants tenus solidairement le paiement d'une somme supplémentaire de 2200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel. La Cour rejette corrélativement les demandes accessoires des appelants. PAR CES MOTIFS La Cour, Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande visant à faire prononcer la nullité de l'opposition délivrée le 14 décembre 2020 au paiement du prix de vente, Confirme l'ordonnance sur le rejet des demandes des consorts [G]/[T] en toutes ses dispositions par substitution de motifs, Y ajoutant, Condamne solidairement les consorts [G]/[T] aux entiers dépens d'appel, Condamne solidairement les consorts [G]/[T] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 1] la somme supplémentaire de 2 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel, Déboute les consorts [G]/[T] de leurs demandes accessoires. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT