Tribunal judiciaire, 06 février 2024. 22/01733

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ Loyers commerciaux N° RG 22/01733 N° Portalis 352J-W-B7G-CWD4B N° MINUTE : 1 Assignation du : 03 Février 2022 Jugement d’incompétence [1] [1] Expéditions exécutoires délivrées le : JUGEMENT rendu le 06 Février 2024 DEMANDERESSE S.A.S. MAISONS DU MONDE FRANCE [Adresse 6] [Localité 3] représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0497 DEFENDERESSE S.C.I. AR MEN GLAZ [Adresse 5] [Localité 2] représentée par Maître André JACQUIN, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0428 COMPOSITION DU TRIBUNAL Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, Juge des loyers commerciaux Siégeant en remplacement de Monsieur le Président du Tribunal judiciaire de Paris, conformément aux dispositions de l'article R.145-23 du code de commerce ; assistée de Camille BERGER, Greffière DEBATS A l’audience du 09 Janvier 2024 tenue publiquement JUGEMENT Rendu publiquement par mise à disposition au greffe Contradictoire En premier ressort EXPOSE DES FAITS Par acte authentique du 4 octobre 2006, la S.C.I. AR MEN GLAZ a donné à bail à la SA MAISONS DU MONDE désormais dénommée MAISONS DU MONDE FRANCE (ci-après la société MAISONS DU MONDE FRANCE) des locaux commerciaux situés [Adresse 4] et [Adresse 1] à [Localité 7] à destination de “commerce d’équipement de la maison, meubles et objets de décoration, art de la table, linge et textile de maison” pour une durée de douze années entières et consécutives ayant commencé à courir le 1er octobre 2006 pour se terminer le 30 septembre 2018, moyennant le versement d’un loyer annuel en principal de 320.000 euros hors charges et hors taxes. Les locaux sont désignés contractuellement comme suit : “- Au sous-sol : Lot n° 101 d’une surface de 349 mètres carrés, auquel il convient de rajouter la surface du 2ème sous-sol, les lots n° 503, 504, 505 et 501 et partie du lot n° 9 (incluant l’installation EDF). Etant précisé que le local bénéficie d’une porte donnant accès à la [Adresse 8] et d’une ouverture sur ladite rue permettant la décharge de marchandises. - Au rez-de-chaussée (appelé également “entresol” dans le règlement de copropriété) : Lot n° 101 d’une surface d’environ 349 mètres carrés et partie du lot B constitué par l’escalier menant aux étages et au sous-sol et la gaine technique de l’ascenseur. Le tout figurant sous teinte rose sur le plan demeuré joint et annexé aux présentes après mention. Etant précisé : - que le local dispose d’une porte d’accès, actuellement murée à titre provisoire, permettant l’accès au local et sa sortie depuis le couloir constituant une partie commune de l’ensemble immobilier ; ladite porte figure sous teinte verte sur le plan 2 ci-annexé. - que le local est équipé de grilles alvéolaires métalliques assurant la prise et le rejet d’air actuellement obstruées par des panneaux de placo-plâtre pouvant être supprimés à tout moment par le preneur. - Au 1er étage : Lot n° 101 d’une surface approximative de 391 mètres carrés desservie par deux escaliers dont celui dont il est question ci-avant. Et la partie H constituant un lot unique dans lequel est installé un local technique de climatisation et désenfumage. - Au 2ème étage : le local tel que figurant sur le plan 3 ci-annexé situé au-dessus de la partie H. Etant précisé que le plancher séparant le premier étage du second étage est supprimé dans sa quasi-totalité. Le tout tel que figurant sous teinte rose sur le plan 3 demeuré joint et annexé aux présentes après mention. Etant précisé que le local du premier étage : - dispose d’une porte d’accès, actuellement murée à titre provisoire, permettant l’accès au local et sa sortie depuis la cage d’escalier constituant une partie commune de l’ensemble immobilier ; ladite porte figure sous teinte verte sur le plan 3 ci-annexé. - et est équipé de grilles alvéolaires métalliques assurant la prise et le rejet d’air actuellement obstruées par des panneaux de placo-plâtre pouvant être supprimés à tout moment par le preneur. Il est également spécialement loué aux présentes, la colonne d’évacuation des fumées constituant une partie privative de l’immeuble ainsi située : Sur le pignon du bâtiment A prenant partiellement appui sur le bâtiment D, visible de l’arrière cour commune des bâtiments A, B, C, D et E. Cette location a lieu dans l’état où se trouve à ce jour cette colonne d’évacuation qui assure actuellement l’évacuation des installations réglementaires de désenfumage. Le preneur prend lesdites installations dans l’état et s’engage à en effectuer le contrôle permanent”. A son échéance, le 1er octobre 2018, le bail s’est poursuivi par tacite prolongation. Au 1er octobre 2019, le loyer annuel s’élevait à la somme de 405.991 euros. Par acte extrajudiciaire en date du 16 septembre 2019, la société MAISONS DU MONDE FRANCE a sollicité le renouvellement du bail commercial pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2019, proposant le versement d’un loyer annuel réévalué à la baisse de 209.000 euros hors taxes et une application de l’indice des loyers commerciaux (ILC) en lieu et place de l’indice du coût de la construction (ICC). Par acte extrajudiciaire en date du 16 octobre 2019, la S.C.I. AR MEN GLAZ a accepté le principe du renouvellement du bail pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2019 et a proposé de fixer le loyer de renouvellement à la somme de 431.700 euros par an, hors taxes et hors charges. Par lettre recommandée avec avis de réception du 20 février 2020, reçue le 21 février 2020, la société MAISONS DU MONDE FRANCE a notifié à la S.C.I. AR MEN GLAZ un mémoire préalable aux fins de fixation du loyer de renouvellement à la somme de 209.000 euros par an, hors taxes et hors charges. Par acte extrajudiciaire du 3 février 2022, la société MAISONS DU MONDE FRANCE a fait assigner la S.C.I. AR MEN GLAZ devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2019 à la somme en principal de 209.000 euros par an, hors taxes et hors charges. L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois au motif de pourparlers en cours entre les parties. Par mémoire en défense régulièrement notifié le 15 juin 2023, la S.C.I. AR MEN GLAZ demande au juge des loyers commerciaux, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, de : - Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2019 aux clauses et conditions du bail expiré à la somme de cinq cent soixante sept mille euros (567.000 €), hors taxes et hors charges et par an ; - Condamner le preneur au paiement des intérêts légaux sur les loyers arriérés à partir de la notification du présent mémoire et à compter de chaque date d’exigibilité, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil; - Ordonner que les loyers arriérés dus depuis une année entière feront l’objet d’une capitalisation par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ; - Ordonner le réajustement du dépôt de garantie ; - Dire qu’il n’entre pas dans la compétence du juge des loyers d’opérer une substitution d’indice et débouter la société MAISONS DU MONDE FRANCE de l’ensemble de ses demandes à ce titre ; - Condamner le preneur au paiement de la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; - Condamner le preneur aux entiers dépens. Subsidiairement, - Désigner en application de l’ article R. 145-30 du code de commerce, tel expert qu’il plaira à la juridiction avec mission, notamment de rechercher la valeur locative selon les critères du code de commerce en application des articles L.145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce à compter du 1er octobre 2019, aux frais avancés de la société MAISONS DU MONDE FRANCE; - Fixer le loyer provisionnel, pendant la durée de l’instance, à la somme de cinq cent soixante sept mille euros (567.000 €), hors charges, hors taxes et par an ; - Dans ce cas, réserver les dépens. Par un mémoire en demande régulièrement notifié le 23 novembre 2023, la société MAISONS DU MONDE FRANCE demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L. 145-33, L.145-38, R. 145-23, R.145-30 et suivants du code de commerce, de : A titre principal, - Fixer le loyer du bail renouvelé pour une durée de 9 années, à compter du 1er octobre 2019 à la somme annuelle de 320.000 euros hors taxes et hors charges avec indexation selon l’indice des loyers commerciaux en lieu et place de l’indice du coût de la construction, conformément à l’accord intervenu entre les parties, - Juger que le trop-perçu de loyers depuis le 1er octobre 2019 portera intérêts au taux légal à compter de chaque somme indûment perçue avec capitalisation annuelle conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, - Condamner la S.C.I. AR MEN GLAZ à rembourser à la société MAISONS DU MONDE FRANCE le trop-perçu de loyers depuis le 1er octobre 2019 avec intérêts au taux légal à compter de chaque somme indûment perçue et capitalisation annuelle conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil. A titre subsidiaire, - Se déclarer incompétent, - Renvoyer l’affaire devant le tribunal, statuant au fond. A titre plus subsidiaire, - Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2019 à la somme annuelle de 209.000 euros hors taxes et hors charges, - Juger que le trop-perçu de loyers depuis le 1er octobre 2019 portera intérêts au taux légal à compter de chaque somme indûment perçue avec capitalisation annuelle conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, - Condamner la S.C.I. AR MEN GLAZ à rembourser à la société MAISONS DU MONDE FRANCE le trop-perçu de loyers depuis le 1er octobre 2019 avec intérêts au taux légal à compter de chaque somme indûment perçue et capitalisation annuelle conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil. Et subsidiairement, - Ordonner une mesure d’instruction sur le prix du bail renouvelé, en application de l’article R.145-30 du code de commerce, - Fixer le loyer provisionnel à compter du 1er octobre 2019 à la somme annuelle de 209.000 euros hors taxes et hors charges, - Juger que le trop-perçu de loyers depuis le 1er octobre 2019 portera intérêts au taux légal à compter de chaque somme indûment perçue avec capitalisation annuelle conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, - Condamner la S.C.I. AR MEN GLAZ à rembourser à la société MAISONS DU MONDE FRANCE le trop-perçu de loyers depuis le 1er octobre 2019 avec intérêts au taux légal à compter de chaque somme indûment perçue et capitalisation annuelle conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil. En tout état de cause, - Condamner la S.C.I. AR MEN GLAZ à verser à la société MAISONS DU MONDE FRANCE la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, - Condamner la S.C.I. AR MEN GLAZ aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP HB & ASSOCIES représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX, en application de l’article 699 du code de procédure civile, - Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit. Par un mémoire en défense n°2 régulièrement notifié le 5 janvier 2024, la S.C.I. AR MEN GLAZ demande au juge des loyers commerciaux, avec le bénéfice de l’exécution provisoire, de : In limine litis et à titre principal, - Se déclarer incompétent au profit du Tribunal judiciaire de Paris pour connaître des demandes de la société MAISONS DU MONDE FRANCE ; - Renvoyer l’ensemble des demandes et la procédure devant le Tribunal judiciaire de Paris. A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où par extraordinaire le juge des loyers se déclarerait compétent, - Ecarter des débats les pièces n°15 et n°16 produites par la société MAISONS DU MONDE en ce que leur production par la société MAISONS DU MONDE constitue une violation du secret professionnel ; - Juger qu’aucun accord des parties n’est intervenu en cours de procédure ; - Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2019 aux clauses et conditions du bail expiré à la somme de cinq cent soixante sept mille euros (567.000 €), hors taxes et hors charges et par an ; - Condamner le preneur au paiement des intérêts légaux sur les loyers arriérés à partir de la notification du présent mémoire et à compter de chaque date d’exigibilité, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil; - Ordonner que les loyers arriérés dus depuis une année entière feront l’objet d’une capitalisation par application des dispositions de l’article 1343-2 du code civil ; - Ordonner le réajustement du dépôt de garantie ; - Dire qu’il n’entre pas dans la compétence du juge des loyers d’opérer une substitution d’indice et débouter la société MAISONS DU MONDE de l’ensemble de ses demandes à ce titre ; - Condamner le preneur au paiement de la somme de 10.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; - Condamner le preneur aux entiers dépens. Subsidiairement, - Désigner en application de l’ article R. 145-30 du code de commerce, tel expert qu’il plaira à la juridiction avec mission, notamment de rechercher la valeur locative selon les critères du code de commerce en application des articles L.145-33 et R. 145-3 à R. 145-8 du code de commerce à compter du 1er octobre 2019, aux frais avancés de la société MAISONS DU MONDE FRANCE; - Fixer le loyer provisionnel, pendant la durée de l’instance, à la somme de cinq cent soixante sept mille euros (567.000 €), hors charges, hors taxes et par an ; - Dans ce cas, réserver les dépens. Par un mémoire en demande n°2 régulièrement notifié le 8 janvier 2024, la société MAISONS DU MONDE FRANCE demande au juge des loyers commerciaux, au visa des articles L. 145-33, L.145-38, R. 145-23, R.145-30 et suivants du code de commerce, de : A titre principal, - Fixer le loyer du bail renouvelé pour une durée de 9 années, à compter du 1er octobre 2019 à la somme annuelle de 320.000 euros hors taxes et hors charges avec indexation selon l’indice des loyers commerciaux en lieu et place de l’indice du coût de la construction, conformément à l’accord intervenu entre les parties, - Juger que le trop-perçu de loyers depuis le 1er octobre 2019 portera intérêts au taux légal à compter de chaque somme indûment perçue avec capitalisation annuelle conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, - Condamner la S.C.I. AR MEN GLAZ à rembourser à la société MAISONS DU MONDE FRANCE le trop-perçu de loyers depuis le 1er octobre 2019 avec intérêts au taux légal à compter de chaque somme indûment perçue et capitalisation annuelle conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil. A titre subsidiaire, - Se déclarer incompétent, - Renvoyer l’affaire devant le tribunal, statuant au fond. A titre plus subsidiaire, - Fixer le loyer du bail renouvelé à compter du 1er octobre 2019 à la somme annuelle de 209.000 euros hors taxes et hors charges, - Juger que le trop-perçu de loyers depuis le 1er octobre 2019 portera intérêts au taux légal à compter de chaque somme indûment perçue avec capitalisation annuelle conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, - Condamner la S.C.I. AR MEN GLAZ à rembourser à la société MAISONS DU MONDE FRANCE le trop-perçu de loyers depuis le 1er octobre 2019 avec intérêts au taux légal à compter de chaque somme indûment perçue et capitalisation annuelle conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil. Et subsidiairement, - Ordonner une mesure d’instruction sur le prix du bail renouvelé, en application de l’article R.145-30 du code de commerce, - Fixer le loyer provisionnel à compter du 1er octobre 2019 à la somme annuelle de 209.000 euros hors taxes et hors charges, - Juger que le trop-perçu de loyers depuis le 1er octobre 2019 portera intérêts au taux légal à compter de chaque somme indûment perçue avec capitalisation annuelle conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, - Condamner la S.C.I. AR MEN GLAZ à rembourser à la société MAISONS DU MONDE FRANCE le trop-perçu de loyers depuis le 1er octobre 2019 avec intérêts au taux légal à compter de chaque somme indûment perçue et capitalisation annuelle conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil. En tout état de cause, - Débouter la S.C.I. AR MEN GLAZ de l’ensemble de ses demandes, - Condamner la S.C.I. AR MEN GLAZ à verser à la société MAISONS DU MONDE FRANCE la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, - Condamner la S.C.I. AR MEN GLAZ aux entiers dépens, dont distraction au profit de la SCP HB & ASSOCIES représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX, en application de l’article 699 du code de procédure civile, - Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit. L’affaire a été plaidée à l’audience du 9 janvier 2024 et mise en délibéré à ce jour. MOTIFS DE LA DÉCISION Sur la compétence du juge des loyers commerciaux Aux termes de l’article R. 145-23 du code de commerce, les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé ou renouvelé sont portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal judiciaire ou le juge qui le remplace. Il est statué sur mémoire. Les autres contestations sont portées devant le tribunal judiciaire qui peut, accessoirement, se prononcer sur les demandes mentionnées à l’alinéa précédent. La juridiction territorialement compétente est celle du lieu de la situation de l’immeuble. La compétence du juge des loyers commerciaux est une compétence d’exception d’interprétation stricte. En l’espèce, la société MAISONS DU MONDE FRANCE se prévaut d’un accord qui serait intervenu entre les parties sur le montant du loyer du bail renouvelé suivant des courriers électroniques en date du 16 mai 2023, ce que la S.C.I. AR MEN GLAZ conteste. Cette dernière soutient que malgré les discussions initiées entre les parties, les projets de protocole et d’avenant de renouvellement n’ont pas été signés, de sorte que pour la bailleresse, aucun accord n’est finalement intervenu sur le montant du loyer du bail renouvelé. Elle fait valoir en outre que les échanges communiqués par le preneur pour établir son allégation sont des correspondances entre le client et son avocat, couvertes par le secret professionnel. En application de l’article R.145-23 du code de commerce précité, le juge des loyers commerciaux a pour seule compétence de fixer le loyer révisé ou renouvelé, il ne lui appartient donc pas de se prononcer sur l’existence d’un contrat et d’apprécier en l’espèce, si un échange de consentement est intervenu, ce dont les parties conviennent de part et d’autre. Dès lors, il convient de se déclarer incompétent et de renvoyer la présente affaire devant la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris. Sur les autres demandes Il convient de réserver les dépens et l’éventuelle application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des loyers commerciaux statuant, après débats en audience publique par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire en premier ressort, Se déclare incompétent, Renvoie l’affaire opposant la SA MAISONS DU MONDE FRANCE à la S.C.I. AR MEN GLAZ devant la 18ème chambre du tribunal judiciaire de Paris, Dit que le dossier de l’affaire avec copie du présent jugement sera transmis par le secrétariat-greffe à la juridiction sus-désignée, faute d’appel dans le délai de quinze jours de la notification de la présente décision en application des dispositions de l’article 84 du code de procédure civile, Réserve les dépens et l’éventuelle application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Fait et jugé à PARIS, le 6 février 2024. LA GREFFIERELA PRESIDENTE C. BERGERM. ESCRIVE