Cour d'appel, 13 septembre 2022. 21/03534

COUR D'APPEL DE VERSAILLES Code nac : 72A 4e chambre 2e section ARRET N° RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE DU 13 SEPTEMBRE 2022 N° RG 21/03534 - N° Portalis DBV3-V-B7F-URKW AFFAIRE : SDC RESIDENCE LE BEARN, représenté par son syndic la SAS SABIMO C/ [O] [S] [F] [W] [Z] [T] Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 20 Mai 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de PONTOISE N° Chambre : 1 N° Section : N° RG : 21/00008 Expéditions exécutoires Expéditions Copies délivrées le : à : Me Christel THILLOU DUPUIS RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS LE TREIZE SEPTEMBRE DEUX MILLE VINGT DEUX, La cour d'appel de Versailles, a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : SDC RESIDENCE LE BEARN, représenté par son syndic la SAS SABIMO, dont le siège social est situé [Adresse 1], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 3] [Localité 2] Représentant : Me Christel THILLOU DUPUIS de la SELARL SELARL LE NAIR BOUYER ET ASSOCIES, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de VAL D'OISE, vestiaire : 33 APPELANT **************** Monsieur [O] [S] [F] [Adresse 3] [Localité 2] Défaillant Madame [W] [Z] [T] épouse [F] [Adresse 3] [Localité 2] Défaillante INTIMÉS **************** Composition de la cour : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 06 Juillet 2022 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, chargée du rapport et Madame Pascale CARIOU, Conseiller. Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, Madame Pascale CARIOU, Conseiller, Madame Valentine BUCK, Conseiller, Greffier, lors des débats : Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, *** Par jugement du 20 mai 2021, le tribunal judiciaire de Pontoise a : - condamné solidairement les époux [O] et [W] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3]) les sommes suivantes : * 4.959,40 euros pour charges de copropriété impayées et frais dus pour la période du 1er trimestre 2020 au 4ème trimestre 2020 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2020 ; * 600 euros à titre de dommages et intérêts ; * 1.100 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; - ordonné la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ; - débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement au titre des charges 2019 ; - condamné in solidum les époux [F] aux dépens ; - rappelé que l'exécution provisoire est de droit. Le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3]) a interjeté appel suivant déclaration du 2 juin 2021 à l'encontre des époux [F]. Il demande à la cour, par ses dernières conclusions signifiées le 10 janvier 2022 de : - infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : * condamné solidairement les époux [F] à lui payer les sommes de : ** 4.959,40 euros au titre des charges de copropriété impayées et frais dus pour la période du 1er trimestre 2020 au 4ème trimestre 2020 inclus ; ** 600 euros à titre de dommages et intérêts ; - débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement au titre des charges 2019 ; Et statuant à nouveau, - condamner solidairement les époux [F] à lui payer : * la somme de 11.277,07 euros en principal au titre des charges de copropriété impayées, ladite somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du 11 août 2020 ; * la somme de 204 euros au titre des frais nécessaires visés à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ; * la somme de 2.000 euros à titre de dommages et intérêts ; Y ajoutant : - condamner solidairement les époux [F] à lui payer en cause d'appel la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens d'appel ; En tout état de cause, - confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a : * ordonné la capitalisation des intérêts ; * condamné les époux [F] in solidum à lui payer la somme de 1.100 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile de première instance ; * condamné les époux [F] in solidum aux dépens de première instance. Les époux [O] et [W] [F] sont défaillants. La déclaration d'appel, d'une part, et les conclusions d'appelant n°1, d'autre part, leur ont été signifiées à personne suivants actes du 23 juillet 2021. Les conclusions d'appelant n°2 leur ont été signifiées à personne suivant actes du 12 janvier 2022. L'ordonnance de clôture a été rendue le 17 mai 2022. Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à la décision et aux conclusions susvisées pour plus ample exposé du litige. SUR CE LA COUR Sur la demande au titre des charges impayées En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ainsi qu'aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Conformément aux dispositions des articles 10 et 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, l'approbation des comptes par une décision d'assemblée générale non contestée dans les délais s'oppose à ce qu'un copropriétaire refuse de payer la quote part de charges correspondante. Il appartient cependant au syndicat des copropriétaires de démontrer le bien-fondé de ses prétentions, en prouvant le caractère exigible, certain et liquide de sa créance. Le premier juge a rejeté la demande du syndicat des copropriétaires concernant 2019. En appel, le syndicat des copropriétaires produit les justificatifs pour cette période et actuallise sa demande au 4 janvier 2022. Au vu des décomptes et des pièces produites concernant les sommes appelées, sa créance s'établit à la somme de 7.039,87 euros au 1er janvier 2022, déduction faite de frais divers qui ne sont pas des charges et de condamnations pour lesquelles il dispose déjà d'un titre, pour un total de 8.390,28 sur le décompte en pièce 5, de 1.938,49 euros sur celui en pièce 26 et de 1.804,90 euros pour celui en pièce 34. Le jugement entrepris sera donc infirmé et les époux [F] seront condamnés solidairement à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.039,87 euros, à titre de charges arrêtées au 1er janvier 2022. La demande tendant à voir courir les intérêts à compter du 11 août 2020 n'est pas étayée d'un décompte pertinent et ne peut donc prospérer. Sur la demande au titre des frais nécessaires Selon l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur. Par 'frais nécessaires' au sens de cette disposition, il faut entendre les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, comme la mise en demeure, prélude obligé à l'article 19-1 de la loi ou au cours des intérêts. Ne relèvent donc pas des dispositions de l'article 10-1 précité, les frais de suivi de procédure, les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l'huissier ou à l'avocat, pour 'suivi du dossier contentieux', qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les frais d'acte d'huissiers compris dans les dépens, les frais d'avocat qui sont arbitrés dans le cadre de l'article 700 du code de procédure civile et les relances postérieures à la délivrance de l'assignation. En conséquence, la demande à ce titre du syndicat des copropriétaires est justifiée dans la limite d'une mise en demeure simple par an depuis 2019 et une mise en demeure par huissier ou avocat soit 252 euros. Le jugement entrepris sera donc infirmé en conséquence et les époux [F] seront condamnés solidairement à payer cette somme au syndicat des copropriétaires. Sur la demande au titre des dommages et intérêts Vu l'article 1231-6 du code civil, L'obligation essentielle d'un copropriétaire est de régler régulièrement et intégralement les charges de copropriété afférentes à son lot. Le non respect de cette obligation expose le syndicat des copropriétaires à devoir payer des sommes conséquentes au syndic pour l'accomplissement de tâches de gestion visant à recouvrer les charges litigieuses impayées. Faute de pouvoir imputer l'ensemble de ces frais au copropriétaire défaillant, ces sommes devront être supportées par l'ensemble des copropriétaires. Par ailleurs il est établi que la situation financière de la copropriété est fragilisée par les impayés récurrents ci-dessus repris qui désorganisent la trésorerie du syndicat. Compte tenu de l'importance de ces impayés et de leur ancienneté, le jugement sera infirmé sur le quantum des dommages et intérêts alloués qui sera porté à la somme de 1.000 euros, pour tenir compte de l'augmentation de la dette en appel. Sur les demandes accessoires Le jugement entrepris a statué sur les dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile et fait une juste appréciation de l'article 700 de ce code. Les époux [F], dont le recours échoue doivent également supporter les dépens d'appel et l'équité commande de les condamner solidairement comme suit en application de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Statuant par arrêt réputé contradictoire, Infirme le jugement entrepris, mais seulement des chefs des charges impayées et des frais ; Confirme le jugement entrepris pour le surplus ; Statuant à nouveau et y ajoutant, Condamne solidairement les époux [O] et [W] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3]) les sommes de : - 7.039,87 euros à titre de charges arrêtées au 1er janvier 2022, avec intérêts au taux légal à compter de l'arrêt ; - 252,00 euros à titre de frais nécessaires ; - la somme de 1.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ; - la somme de 3.000 euros à titre de l'indemnité de procédure ; Condamne solidairement les époux [O] et [W] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3]) aux dépens d'appel et rejette toute autre demande. Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. Signé par Madame Agnès BODARD-HERMANT, Président, et par Madame Kalliopi CAPO-CHICHI, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LE GREFFIER,LE PRÉSIDENT,