Texte intégral
Du 24 mai 2024
5AA
SCI/DL
PPP Référés
N° RG 23/02008 - N° Portalis DBX6-W-B7H-YNDW
Société DOMOFRANCE
C/
[S], [E], [X], [C] [I]
- Expéditions délivrées à Avocat + dem.
- FE délivrée à Sté DOMOFRANCE
Le 24/05/2024
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 mai 2024
PRÉSIDENT : Madame Bénédicte DE VIVIE DE REGIE,
GREFFIER : Monsieur Lionel GARNIER,
DEMANDERESSE :
Société DOMOFRANCE, SA D’HLM
RCS BORDEAUX 458 204 963
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représentée par Mme [M] [T] (Membre de l’entreprise) munie d’un pouvoir spécial
DEFENDERESSE :
Madame [S], [E], [X], [C] [I]
[Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 4]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2024-000645 du 19/02/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)
Représentée par Maître Olivier COULEAU de la SELARL GUIGNARD & COULEAU
DÉBATS :
Audience publique en date du 29 Mars 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 02 Octobre 2023
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.
La défenderesse ayant comparu, l’ordonnance de référé rendue sera contradictoire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 21 juin 2017, LOGEVIE a donné à bail à Madame [S] [I] un logement situé [Adresse 6], [Localité 4].
Par acte en date du 29 mars 2019, la propriété des locaux a été cédée à la société DOMOFRANCE.
Par acte d'huissier de justice du 22 juin 2023, la SA HLM DOMOFRANCE a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 840,05 euros au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.
Par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2023, la SA HLM DOMOFRANCE a assigné Madame [S] [I] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 18 janvier 2024 aux fins de voir :
"La déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,
"Constater l'acquisition de la clause résolutoire du bail du 21 juin 2017 à la date du 23 août 2023 ;
"Constater qu'elle est occupante sans droit ni titre depuis cette date,
"Ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier, de la totalité des lieux visés par le bail du 21 juin 2017,
"En tant que de besoin, fixer que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-3 et suivants et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution,
"Le condamner à lui payer la somme provisionnelle de 420, 61 euros au titre des loyers dus à la date du 23 août 2023, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,
"La condamner à lui payer une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, augmenté des charges, et ce à compter du 23 août 2023 et jusqu'à complète restitution des lieux visés par le bail en date du 21 juin 2017, vides de toute occupation et de tout objet mobilier,
"La condamner à lui payer la somme de 250 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
"La condamner aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 22 juin 2023.
Lors de l'audience du 29 mars 2024, la SA HLM DOMOFRANCE, régulièrement représentée, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 2702,03 euros au 28 mars 2024 et confirme les termes de sa demande initiale.
En défense, Madame [I], représentée par avocat, conclut au débouté des demandes de DOMOFRANCE en raison d'une contestation sérieuse liée à l'absence de justificatifs permettant de fixer la dette locative. A titre subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement sur 24 mois et la suspension du jeu de la clause résolutoire. A titre infiniment subsidiaire, elle demande un délai de 12 mois pour quitter les lieux.
La juridiction n'a pas été destinataire d'un diagnostic social et financier, en raison de la carence de Madame [I] au rendez-vous qui avait été fixé avec les services sociaux.
A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 24 mai 2024.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 3 octobre 2023, soit au moins six semaines avant la date de l'audience du 18 janvier 2024.
La société bailleresse justifie également avoir saisi la CAF le 22 février 2023 de sorte que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 est réputée constituée.
Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
La SA HLM DOMOFRANCE a fait signifier à Monsieur [K] [G] un commandement d'avoir à payer la somme de 840,05 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 22 juin 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Madame [I], si elle ne conteste pas une dette locative, en conteste le montant au motif que le bailleur ne justifie pas de sommes reçues de son assureur au titre de la garantie de ses impayés locatifs.
Il convient de rappeler qu'il appartient à DOMOFRANCE de rapporter la preuve de l'obligation au paiement de Madame [I], ce qu'elle fait en produisant le bail, le commandement de payer et le décompte locatif, et à Madame [I] de rapporter la preuve qu'elle s'est acquittée de l'exécution de ses obligations, ce dont elle ne justifie, ni ne prétend.
Il n'incombe pas en revanche à DOMOFRANCE de justifier qu'elle n'a pas perçu de sommes au titre d'une garantie des impayés locatifs, ce qui au demeurant ne dispenserait pas Madame [I] de l'exécution de ses obligations.
Dès lors, les demandes de DOMOFRANCE se heurtent à aucune contestation sérieuse.
Madame [S] [I] n'ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 22 juin 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu'il y a lieu de constater à la date du 23 août 2023, en application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
En conséquence, la société bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 23 août 2023.
Néanmoins l'article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l'audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l'article 24 V, soit dans la limite de 3 années.
Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Il résulte du décompte locatif produit, et il n'est pas indiqué par Madame [I] qu'elle a repris le paiement du loyer courant et qu'elle est en situation de régler la dette locative.
Dès lors la demande de délais de paiement et de suspension du jeu de la clause résolutoire sera rejetée.
Dès lors, Madame [I] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 23 août 2023, ce qui constitue pour la SA HLM DOMOFRANCE un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux.
Madame [I] sollicite un sursis de 12 mois à l'expulsion mais a déjà bénéficié de larges délais liés à la présente procédure. Elle sera donc déboutée de cette demande.
Faute de départ volontaire, l'expulsion de la défenderesse à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux sera ordonnée.
Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.
Sur la provision et les indemnités d'occupation
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, au soutien de sa demande, la SA HLM DOMOFRANCE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s'établirait à la somme de 2702,03 euros à la date du 28 mars 2024, déduction faite des frais de procédure.
Cette créance n'étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [S] [I] sera donc condamnée au paiement de la somme de 533,31 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 28 mars 2024 - échéance du mois de février 2024 incluse. Madame [S] [I] sera, en outre, condamné au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (533,31 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er mars 2024 et jusqu'à la libération effective des lieux.
S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [I].
Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité.
Il convient de condamner Madame [S] [I] à verser à la SA HLM DOMOFRANCE la somme de 50 euros.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS,
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :
DISONS que la demandes de la SA HLM DOMOFRANCE ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ;
CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la société bailleresse, à la date du 23 août 2023 ;
DEBOUTONS Madame [S] [I] de sa demande de suspension du jeu de la clause résolutoire et de délais de paiement.
DEBOUTONS Madame [S] [I] de sa demande de sursis à expulsion.
CONDAMNONS Madame [S] [I] à quitter les lieux loués situés [Adresse 6], [Localité 4].
AUTORISONS, à défaut pour Madame [S] [I] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (533,31 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;
CONDAMNONS Madame [S] [I] à payer à la SA HLM DOMOFRANCE la somme de 2702,03 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 28 mars 2024 (échéance du mois de février 2024 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;
CONDAMNONS Madame [S] [I] à payer à la SA HLM DOMOFRANCE, à compter du 1er mars 2024 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Madame [S] [I] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;
CONDAMNONS Madame [S] [I] à payer à la SA HLM DOMOFRANCE une indemnité de 50 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.
Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
