Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître ARAPIAN
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître BOUANANE
Pôle civil de proximité
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PCP JCP fond
N° RG 23/06537 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2SRX
N° MINUTE :
8 JCP
JUGEMENT
rendu le mercredi 15 mai 2024
DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT OPH,
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représenté par Maître BOUANANE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1971
DÉFENDEURS
Madame [N] [K],
demeurant Chez Monsieur [L] [D] - [Adresse 2]
assistée de Maître ARAPIAN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D1525
Monsieur [Z] [M],
demeurant Chez Madame [N] [K] - [Adresse 3]
assistée de Maître ARAPIAN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #D1525
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Laura JOBERT, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 15 mai 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 15 mai 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/06537 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2SRX
EXPOSE DU LITIGE
Par acte sous seing privé en date du 16 mars 1991, [Localité 4] HABITAT a donné à bail à Madame [N] [K] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 3].
Par acte d’commissaire de justice du 26 juillet 2023, PARIS HABITAT a fait assigner Madame [N] [K] et Monsieur [Z] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, sans écarter l’exécution provisoire, aux fins de :
- prononcer de la résiliation judiciaire du contrat de bail aux torts du locataire ;
- expulsion immédiate de Madame [N] [K] des lieux et tous occupants de son chef, dont Monsieur [Z] [M], et ce, le cas échéant, avec l’assistance du commissaire de police et de la force publique ;
- suppression du délai de deux mois
- transport et séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux ;
- condamnation in solidum de Madame [N] [K] et Monsieur [Z] [M] au paiement d’indemnités d’occupation correspondant aux loyers mensuels actualisés et augmentés des charges, majorés de 30% jusqu’à remise des clés ;
- condamnation in solidum de Madame [N] [K] et de Monsieur [Z] de 800 euros au titre des frais irrépétibles outre aux entiers dépens en ce compris le coût de la sommation interpellative et le procès-verbal de constat.
A l'audience du 13 mars 2024, [Localité 4] HABITAT, représentée par son conseil, a réitéré les demandes de son assignation. Au soutien de telles demandes, [Localité 4] HABITAT se prévaut d'une absence d'occupation des lieux par Madame [N] [K], au profit de Monsieur [M] [Z].
Monsieur [Z] [M] et Madame [N] [K] sont représentés et ont déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles ils demandent le rejet du constat d’commissaire de justice présenté par la société bailleresse, soutenant que ce constat n’est pas recevable car non conforme aux dispositions déontologiques. En effet, ils affirment que le commissaire de justice ne précise pas qu’il est envoyé sur autorisation du juge, ne sollicite pas la CNI de Monsieur [M], et n’ouvre pas les placards, tel que cela ressort du constat de leur propre commissaire de justice à la suite du film effectué sur l’intervention du commissaire de justice autorisée sur ordonnance. Ils expliquent que Madame [N] [K] s’absente quelques jours dans la semaine pour garder ses petits-enfants, et que le temps de ses absences, son neveu occupe l’appartement, en raison des multiples cambriolages constatés dans le quartier. Ils sollicitent la condamnation au paiement d’une somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
L’affaire a été mise en délibéré au 15 mai 2024 par mise à disposition au greffe.
Décision du 15 mai 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/06537 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2SRX
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la recevabilité du constat d’commissaire de justice
Aux termes de l’article 1er de l’ordonnance n° 45-2592 du 2 novembre 1945 relative au statut des commissaire de justices, les commissaires de justice peuvent, commis par justice ou à la requête de particuliers, effectuer des constatations purement matérielles, exclusives de tout avis sur les conséquences de fait ou de droit qui peuvent en résulter. Sauf en matière pénale où elles ont valeur de simples renseignements, ces constatations font foi jusqu’à preuve contraire.
Aucun élément ne permet de relever que le constat du commissaire de justice du 16 mai 2023, autorisé par ordonnance du juge des contentieux de la protection du 20 avril 2023, serait contraire aux dispositions du code de déontologie, ou serait déloyal ou partial. Contrairement à ce qu’évoquent les défendeurs, leur propre commissaire de justice a indiqué, au contraire, dans son PV de constat, enregistrant l’intervention du commissaire de justice ayant dressé le constat du 16 mai 2023, qu’il est mandaté par une ordonnance du juge. Le constat est recevable et ne sera pas écarté.
Il convient de relever que la personne apportant un enregistrement audio ou vidéo comme élément de preuve lors d’un procès doit être en mesure de prouver la connaissance et le consentement de cet enregistrement par la ou les autres personnes enregistrées. Toutefois, force est de relever que la jurisprudence a évolué en intégrant dans le contrôle de loyauté de la preuve un nouveau critère, celui de la proportionnalité et que le commissaire de justice envoyé par le tribunal a indiqué être filmé.
Aucune demande au titre du constat du commissaire de justice réalisé par les défendeurs n’étant formée, il convient également de recevoir cet élément de preuve.
Sur la résiliation judiciaire et ses conséquences
Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.
S'agissant plus précisément d'un contrat de bail, il sera rappelé qu'en vertu des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l'habitation.
Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.
Il résulte de la sommation interpellative du 11 avril 2023 que le nom de [M] a été rajouté au nom de [K] et que plusieurs voisins confirment le départ de Madame [K], Monsieur [M] occupant les lieux. Par ordonnance du juge des contentieux de la protection du 20 avril 2023, la société demanderesse a obtenu l’autorisation de pénétrer dans les locaux. Le commissaire de justice s’est présenté le 16 mai 2023 dans les locaux avec un serrurier et deux témoins, conformément aux dispositions de l’ordonnance du juge. Contrairement à ce qu’indiquent les défendeurs, c’est bien la personne présente dans les lieux qui a refusé de donner son identité complète. Monsieur [M], se présentant comme neveu de Madame [K], déclare néanmoins « habiter ici et être hébergé par Madame [K] [N], sa tante, et que ses deux filles viennent ponctuellement ». Le commissaire de justice constate qu’il n’y a pas de vêtements féminins, ou de produits féminins, dans les pièces. Il indique également que « Monsieur [M] me déclare que sa tante vient de temps en temps, irrégulièrement le WEEK END mais ne peut justifier de cela, puis me déclare qu’elle habite chez sa fille ». Force est de relever que Monsieur [M] n’a pas contesté sa présence, le jour du passage du commissaire de justice, ce dernier, au contraire, a filmé son intervention afin que son propre commissaire de justice dresse un procès-verbal de cette intervention en date du 31 octobre 2023. Dans ce dernier constat du commissaire de justice, il est confirmé que Monsieur [M] vit chez sa tante, non pas, lors de ses absences comme le soutiennent à l’audience les défendeurs, le commissaire de justice mentionnant qu’il est hébergé par sa tante, tout comme ce dernier l’avait déjà déclaré. Le commissaire de justice constate également que, lors du PV de constat du 16 mai 2023, il est bien fait état de l’ordonnance du juge. Il n’est, en revanche, pas indiqué si la vidéo transmise a duré tout le temps de la visite du commissaire de justice envoyé par décision judiciaire. Il est simplement retranscrit le fait que les placards ne sont pas ouverts, le temps de la vidéo.
Il résulte des documents versés et de l’assignation transmise que Madame [K] ne vit plus à l’adresse et que le logement est désormais habité par Monsieur [M], comme il l’a lui-même indiqué.
Le relevé téléphonique dont se prévaut la défenderesse pour expliquer qu’elle a contacté son bailleur afin d’apporter des éclaircissements sur la situation n’apporte aucune information probante, aucun élément n’étant versé permettant d’identifier les deux correspondants, ni celui qui appelle, ni celui qui reçoit l’appel dont le numéro de téléphone est 017022xxxx.
Madame [N] [K], devenant ainsi sans droit ni titre, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, dont Monsieur [Z] [M], selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.
Il n’y a pas lieu de supprimer le délai de deux mois de l’article 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, la société bailleresse ne développant pas les raisons de cette demande.
Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.
Sur la demande en paiement au titre de l'indemnité d'occupation
Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.
Madame [N] [K] sera donc condamnée au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant du loyer et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué. En ce que l'indemnité d'occupation, de nature délictuelle, trouve son fait générateur dans l'occupation du bien, Monsieur [M] [Z] pourra y être tenu, in solidum en sa qualité de coauteur du dommage, sa domiciliation dans les lieux ayant été constatée par l'commissaire de justice de justice instrumentaire tant du constat des commissaires de justice que de l'assignation.
Sur les demandes accessoires
La défenderesse, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce inclus le coût de l'assignation et de la signification de la présente décision.
Il sera fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, à hauteur de 500 euros.
La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,
DECLARE recevable le constat du commissaire de justice du 16 mai 2023 qui ne sera pas écarté des débats
PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 16 mars 1991 entre [Localité 4] HABITAT et Madame [N] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 3] ;
ORDONNE en conséquence à Madame [N] [K] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
DIT qu’à défaut pour Madame [N] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 4] HABITAT pourra faire procéder deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, dont Monsieur [Z] [M], conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;
DEBOUTE [Localité 4] HABITAT de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d’exécution ;
DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;
CONDAMNE in solidum Madame [N] [K] et Monsieur [Z] [M] à verser à [Localité 4] HABITAT une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer, telle qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion) ;
DEBOUTE [Localité 4] HABITAT de sa demande de majoration des indemnités d’occupation
CONDAMNE in solidum Madame [N] [K] et Monsieur [Z] [M] à verser à [Localité 4] HABITAT la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETTE le surplus des demandes des parties ;
CONDAMNE in solidum Madame [N] [K] et Monsieur [Z] [M] aux dépens de l'instance, y compris le coût de la sommation interpellative et du constat du commissaire de justice du 16 mai 2023
RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
Le greffier Le juge des contentieux de la protection
