Texte intégral
TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître BERNARD
Maître DELBREL
Copie exécutoire délivrée
le :
à : Maître DUCHMANN
Pôle civil de proximité
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PCP JTJ proxi fond
N° RG 23/06647 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3LBE
N° MINUTE :
1 JTJ
JUGEMENT
rendu le jeudi 13 juin 2024
DEMANDERESSE
S.D.C. DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 3],
dont le siège social est représenté par son syndic la société AGENCE ARAGO - [Adresse 2]
représentée par Maître DUCHMANN, avocat au barreau de Paris, vestiaire #C1887
DÉFENDEURS
Madame [W] [G],
demeurant [Adresse 4]
représentée par Maître BERNARD, avocat au barreau de Paris, vestiaire #G336
Monsieur [O] [X],
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître BONTEMPS, Avocat au barreau de Paris, vestiaire #G783
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique
assistée de Laura JOBERT, Greffier,
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 28 mars 2024
JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 13 juin 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier
Décision du 13 juin 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/06647 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3LBE
EXPOSE DU LITIGE
Mme [W] [G] et M. [O] [X] sont propriétaires indivis du lot n°13 dans l'immeuble sis [Adresse 3] soumis au régime de la copropriété.
Par actes de commissaire de justice des 12 et 31 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires dudit immeuble, représenté par son syndic en exercice la société AGENCE ARAGO, a assigné Mme [W] [G] et M. [O] [X] devant le tribunal judiciaire de Paris, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire et à défaut in solidum au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 4011,07 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 8 septembre 2023 3è trimestre 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2021 date de la première mise en demeure ou à défaut à compter de celle du 27 mai 2022 ou à compter du commandement du 15 novembre 2022 ou en tout état de cause à compter de la signification de la présente décision, avec capitalisation des intérêts,
- 534,54 euros au titre des frais de l’article 10-1,
- 2000 euros à titre de dommages-intérêts,
- 2000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.
Appelée à l’audience du 12 décembre 2023, l’affaire a été renvoyée à l’audience du 28 mars 2024.
A l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement demande :
Le rejet des demandes de Mme [W] [G] et M. [O] [X], leur condamnation solidaire et à défaut in solidum au paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :4366,57 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 31 janvier 2024, 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 octobre 2021 date de la première mise en demeure ou à défaut à compter de celle du 27 mai 2022 ou à compter du commandement du 15 novembre 2022 ou en tout état de cause à compter de la signification de la présente décision, avec capitalisation des intérêts, 534,54 euros au titre des frais de l’article 10-12000 euros à titre de dommages-intérêts2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance.
Mme [W] [G], représentée par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement sollicite le rejet des demandes du syndicat des copropriétaires et que M. [O] [X] soit condamné aux dépens.
Elle ne conteste pas le montant de la créance mais indique avoir émis un chèque d’un montant correspondant à la moitié de la dette de sorte qu’elle estime avoir intégralement payé sa part.
M. [O] [X], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions soutenues oralement, se désiste de l’exception tirée de la nullité de l’assignation et demande ;
Que les plus larges délais lui soient accordés pour apurer la quote-part dont il est redevable,Le rejet des demandes de Mme [W] [G] à son égard, Le rejet des demandes contraire du syndicat des copropriétaires et Mme [W] [G], Que le syndicat des copropriétaires conserve la charge des dépens, Le rejet des demandes sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.
Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties visées ci-dessus reprises et soutenues oralement à l’audience pour l'exposé de leurs différents moyens.
La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux
Aux termes des alinéas 1 et 2 de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l'article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale.
L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.
Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées.
Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.
L'article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.
En application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.
En application de l'article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.
En l’espèce, Mme [W] [G] et M. [O] [X] ne contestent pas le montant de la dette de charges de copropriété et travaux, à savoir 4366,57 euros, décompte arrêté au 31 janvier 2024 appel du 1er trimestre 2024 inclus, montant par ailleurs établi par les pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires.
Ils seront en conséquence condamnés à payer cette somme au syndicat des copropriétaires.
Cette somme produira intérêts au taux légal non à compter des mises en demeure puisque les dates de première présentation de la lettre recommandée sont inconnues mais à compter du commandement de payer du 15 novembre 2022 sur la somme de 3608,87 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 402,20 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, en application des article 36 et 64 du décret du 17 mars 1967.
Il y a lieu de rappeler que l'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible et qu'en application de l'article 1310 du code civil la solidarité ne se présume pas et doit être soit légale, soit conventionnelle.
En cas d'indivision en particulier, les copropriétaires d'un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf au syndicat des copropriétaires de justifier de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.
En l'espèce, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas de l'existence d'une telle clause de solidarité qui n’apparait pas au règlement de copropriété, de telle sorte que les défendeurs, copropriétaires indivis, doivent être condamnés à supporter la dette à hauteur de leur part et portion dans l'indivision.
Sur la capitalisation des intérêts
La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée, elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier.
Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges
Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d'encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige.
En l'espèce, il est sollicité la somme totale de 534,54 euros se décomposant comme suit :
- 45,71 euros pour l’envoi de la mise en demeure du 20 octobre 2021,
- 181,35 euros pour le commandement de payer du 15 novembre 2022,
- 204 euros facturés le 16 décembre 2019, dont la somme de 16,54 euros a été réglée, et 120 euros facturés le 10 mars pour les diligences du syndic.
Il n’est pas justifié de l’envoi de la mise en demeure du 20 octobre 2021, aucune date n’apparaissant sur le recommandé avec avis de réception.
En outre, le syndicat des copropriétaires, qui ne produit même pas les factures du syndic, ne rapporte pas la preuve que ce dernier aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante.
En conséquence seul le coût du commandement de payer sera retenu soit la somme de 181,35 euros.
Sur les dommages et intérêts
L'article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.
Par ailleurs, en application de l'article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu'un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.
Il résulte d'une jurisprudence constante de la Cour de cassation que chacun des coauteurs d'un même dommage doit être condamné à le réparer en totalité. La condamnation sera donc prononcée in solidum.
Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu'ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d'une somme importante, nécessaire à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier direct et certain.
En l'espèce, il est établi que Mme [W] [G] et M. [O] [X] présentent, de manière récurrente des impayés de charges de copropriété et de travaux alors qu’ils sont propriétaires, ainsi que cela ressort de leurs propres écritures, de plusieurs biens immobiliers notamment à [Localité 5]. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants.
La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 500 euros avec intérêts au taux légal à compter du jugement.
Sur les délais de paiement
En vertu de l'article 1343-5 du code civil compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.
En l'espèce, il y a lieu de rejeter la demande de délais de paiement formulée par M. [O] [X], ce dernier ne justifiant aucunement de sa situation financière.
Sur les demandes accessoires
Les défendeurs, qui succombent, supporteront chacun par moitié les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile.
Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1000 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS,
Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort ;
CONDAMNE Mme [W] [G] et M. [O] [X] chacun à proportion de ses parts divises à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société AGENCE ARAGO les sommes suivantes :
4366,57 euros, décompte arrêté au 31 janvier 2024 appel du 1er trimestre 2024 inclus, au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2022 sur la somme de 3608,87 euros, à compter du 31 octobre 2023 sur la somme de 402,20 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, avec capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1343-2 du code civil,- 181,35 euros au titre des frais nécessaires,
CONDAMNE in solidum Mme [W] [G] et M. [O] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société AGENCE ARAGO la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts ;
REJETTE la demande de M. [O] [X] de délai de paiement,
REJETTE le surplus des demandes,
CONDAMNE Mme [W] [G] et M. [O] [X] chacun par moitié aux dépens,
CONDAMNE Mme [W] [G] et M. [O] [X] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice la société AGENCE ARAGO, la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.
Le greffier Le président
