Cour d'appel, 08 septembre 2022. 21/02327

4ème Chambre ARRÊT N° 284 N° RG 21/02327 N°Portalis DBVL-V-B7F-RRFI BD / FB Copie exécutoire délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS COUR D'APPEL DE RENNES ARRÊT DU 08 SEPTEMBRE 2022 COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ : Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre, Assesseur : Madame Hélène RAULINE, Présidente de chambre, Assesseur : Mme Juliette SAUVEZ, Conseillère, désignée par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de Rennes en date du 24 Mai 2022 GREFFIER : Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé DÉBATS : A l'audience publique du 02 Juin 2022 devant Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE et Madame Hélène RAULINE, magistrats tenant seules l'audience en la formation rapporteur, sans opposition des représentants des parties, et qui ont rendu compte au délibéré collégial ARRÊT : Contradictoire, prononcé publiquement le 08 Septembre 2022 par mise à disposition au greffe comme indiqué à l'issue des débats **** APPELANTS : Madame [C] [G] [F] [Z] née le 12 Janvier 1989 à [Localité 12] (35) [Adresse 13] [Localité 5] Représentée par Me Emmanuel RUBI de la SELARL BRG, Plaidant, avocat au barreau de NANTES Représentée par Me Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES Monsieur [J] [S] né le 06 Novembre 1985 à [Localité 11] ([Localité 11]) [Adresse 13] [Localité 5] Représenté par Me Emmanuel RUBI de la SELARL BRG, Plaidant, avocat au barreau de NANTES Représenté par Me Bertrand GAUVAIN de la SCP GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES INTIMÉES : Compagnie d'assurance SMA SA [Adresse 9] [Localité 8] Représentée par Me Yohan VIAUD de la SELARL PARTHEMA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES S.A.R.L. TESA [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Yohan VIAUD de la SELARL PARTHEMA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de NANTES Exposé du litige : M. et Mme [O], propriétaires d'une parcelle de terrain située [Adresse 2], cadastrée section B [Cadastre 4], l'ont divisée en deux pour vendre la nouvelle parcelle créée, cadastrée B [Cadastre 7], à M. [J] [S] et Mme [C] [Z], ci-après les consorts [S], selon acte authentique du 28 juin 2013. A cette occasion ont été constituées une servitude de plantation en limite nord de la parcelle créée et une servitude de passage de réseaux en limite Est au profit de la parcelle B [Cadastre 6], restée la propriété des vendeurs. Suivant acte authentique du même jour, les consorts [S] se sont engagés à rétrocéder dans un délai de deux ans la bande de terre d'un mètre correspondant à la servitude de plantation et à édifier dans les meilleurs délais, suite à l'achèvement de la construction, un mur situé sur leur propriété en limite séparative. Les consorts [S] ont confié à la société Tesa Constructions l'édification de leur maison selon un contrat de construction de maison individuelle avec fourniture de plans du 6 décembre 2012. Les travaux ont été réceptionnés le 1er août 2014, avec une réserve énoncée comme suit'talutage qui ne peut être réalisé ce jour du fait du litige qui oppose M. et Mme [S] [Z] à leur voisin M. [O]'. Les époux [O], se plaignant d'un talutage insuffisant, de la pose des compteurs en limite de propriété rendant impossible l'accès des engins sur la largeur de trois mètres pour l'entretien des canalisations et de leur refus de réaliser un mur de soutènement conforme à la servitude de plantation, ont fait assigner les consorts [S] devant le juge des référés du tribunal de grande instance de Nantes, par acte d'huissier en date du 24 novembre 2014, aux fins d'expertise judiciaire. Il a été fait droit à cette demande par ordonnance du 12 mars 2015 désignant M. [Y] [H]. Par ordonnance du 14 janvier 2016, cette mesure a été étendue aux notaires et à la vérification de l'implantation de la maison. L'expert a déposé son rapport le 30 août 2017. Par actes d'huissier du 9 janvier 2018, M. [S] et Mme [Z] ont fait assigner la société Tesa Constructions et la société SMA, son assureur, devant le tribunal de grande instance de Nantes en indemnisation de leurs préjudices. Les époux [O] sont intervenus volontairement à la procédure par conclusions du 3 octobre 2018. Par un jugement assorti de l'exécution provisoire du 16 février 2021, le tribunal judiciaire de Nantes a : - déclaré recevable l'intervention volontaire à titre principal de M. et Mme [O] ; - condamné in solidum la société Tesa Constructions et son assureur, la société SMA, à verser aux consorts [S] les sommes de : - 54 997,27 euros TTC au titre des travaux nécessaires pour permettre l'exercice des servitudes conventionnelles ; - 200 euros TTC au titre du préjudice de jouissance ; - 2 000 euros au titre du préjudice moral ; - condamné la société SMA à garantir son assuré, la société Tesa Constructions, des sommes prononcées à son encontre dans les limites des plafonds et franchises prévues au contrat d'assurance ; - fixé le montant de la franchise à la somme de 5 499,72 euros pour le préjudice matériel et à la somme de 220 euros pour les préjudices immatériels ; - dit que la société SMA pourra déduire des sommes dues le montant de la franchise ; - condamné la société Tesa Constructions à faire replacer la borne selon les préconisations de l'expertise judiciaire ; - condamné les consorts [S] à réaliser les travaux nécessaires à la mise en place et à la préservation des servitudes conventionnelles dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement ; - condamné in solidum les sociétés Tesa Constructions et SMA à verser la somme de 2 000 euros à M. [S] et la somme de 2 000 euros à Mme [Z], ainsi que la somme de 2 000 euros aux époux [O] en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens incluant les frais d'expertise ; - débouté les parties de toutes autres demandes, plus amples ou contraires. M. [S] et Mme [Z] ont interjeté appel de ce jugement par déclaration du 12 avril 2021, intimant les sociétés Tesa Constructions et SMA. L'instruction a été clôturée le 12 mai 2022. Dans leurs dernières conclusions transmises par voie électronique le 10 mai 2022, M. [S] et Mme [Z] au visa des articles 1231-1, 1792 et suivants du code civil, L231-2 du code de la construction, 564 et 566 du code de procédure civile, demandent à la cour de : - les juger recevables et bien fondés en leur appel ; - infirmer le jugement en ce qu'il a condamné in solidum la société Tesa Constructions et son assureur, la SMA, à leur verser la somme de 54 997,27 euros TTC au titre des travaux pour permettre l'exercice des servitudes conventionnelles, la somme de 200 euros TTC au titre du préjudice de jouissance, la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral, la somme de 2 000 euros à M. [S] et la somme de 2 000 euros à Mme [Z] en application de l'article 700 du code de procédure civile ; - confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré la société Tesa Constructions entièrement responsable des désordres identifiés par l'expert judiciaire pour la mise en 'uvre des servitudes et l'a condamnée, in solidum avec son assureur, la société SMA, aux indemniser au titre des préjudices subis ; condamné la société Tesa Constructions à faire replacer la borne selon les préconisations de l'expertise judiciaire; condamné in solidum la société Tesa Constructions et son assureur, la société SMA, aux entiers dépens incluant notamment les frais d'expertise ; Statuant à nouveau, - condamner in solidum la société Tesa Constructions et son assureur, la société SMA, à leur verser les sommes suivantes à parfaire : - 58 223,80 euros TTC au titre du coût actualisé des travaux chiffrés par l'expert judiciaire pour permettre l'exercice de la servitude de plantation et la servitude de tréfonds et de passage des réseaux ; - 585,76 euros TTC au titre de l'évacuation des gravats ; - 8 280 euros TTC au titre de la remise en état de la voie d'accès au garage ; - 14 460 euros TTC au titre de la réalisation du talutage ; - 7 282,44 euros TTC au titre de la réalisation d'un enduit au niveau des murs de soutènement ; - 3 920 euros TTC au titre de la réalisation du renforcement des canalisations ; - 2 977,70 euros TTC au titre de la remise en état des lieux ; - 200 euros par mois à compter du mois d'aout 2014 jusqu'à la complète réalisation des travaux, au titre du préjudice de jouissance depuis la réception ; - 1 500 euros au titre du préjudice de jouissance pendant les travaux ; - 7 500 euros au titre du préjudice moral ; - à titre subsidiaire, solliciter l'avis de M. [H] en sa qualité d'expert, afin qu'il établisse une consultation pour éclairer la cour sur les travaux initialement chiffrés qui se sont avérés insuffisants, voire même omis, après avoir recueilli l'avis des parties ; - dire et juger irrecevables et mal fondées la société Tesa Constructions et son assureur, la société SMA, en leur appel incident ; - débouter la société Tesa Constructions et son assureur, la société SMA, de leur appel incident et de toutes leur demandes, fins et conclusions ; - condamner in solidum la société Tesa Constructions et son assureur, la société SMA, à verser aux consorts [S] la somme de 15 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - condamner in solidum la société Tesa Constructions et son assureur, la société SMA, à verser aux consorts [S] la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la présente procédure d'appel ; - condamner in solidum la société Tesa Constructions et son assureur, la société SMA, à verser aux consorts [S] les entiers dépens. Les appelants font valoir que les opérations d'expertise ont démontré que les travaux réalisés par la société Tesa Constructions ne permettent pas de respecter les servitudes conventionnelles prévues dans la promesse de vente et dans l' acte authentique ultérieur, alors que le constructeur est tenu de vérifier les dispositions d'urbanisme applicables mais également les servitudes conventionnelles et de concevoir et exécuter un ouvrage qui leur soit compatible. Concernant la servitude de plantation, l'édification d'un mur et la réalisation du talutage en limite Nord, qui a fait l'objet d'une réserve, ils soutiennent que la société intimée est tenue de lever cette réserve en faisant les travaux nécessaires et que sa responsabilité contractuelle est engagée au titre d'une obligation de résultat. Ils font observer que la promesse de vente du terrain signée le 13 novembre 2012 prévoyait la servitude de plantation d'une largeur d'un mêtre et par l'ajout d'une mention manuscrite, l'édification d'un mur entre les deux propriétés, document qui a été transmis au constructeur le 29 novembre suivant et que suite à une réunion du 2 mai 2013, a été établi un plan portant l'assiette des servitudes. Ils en déduisent, se fondant sur les conclusions de l'expert que le constructeur ne pouvait pas présenter un permis de construire prévoyant un talutage support de la clôture dès lors qu'un mur devait être construit, ayant pour partie une fonction de soutènement compte tenu de la configuration des lieux et que le constructeur aurait dû adapter son projet, ce qu'il n'a pas fait. Ils rappellent qu'il appartenait à l'intimée d'attirer leur attention sur les adaptations nécessaires en raison des accords pris lors de la vente et portés à sa connaissance. De la même façon, lors de la conclusion de l'acte relatif à la rétrocession de l'assiette de la servitude de plantation, le même jour que la signature de l'acte authentique, les notaires n'ont pas relevé que cette situation avait pour conséquence d'avancer la limite de propriété d'un mêtre, ce qui ne permettait plus de respecter les règles d'urbanisme applicables aux limites séparatives. Ils font observer qu'en tout état de cause, la cause du désordre ne réside pas dans l'acte de rétrocession dont la rédaction est ambigue et qui n'a pas été transmis au constructeur, mais dans le fait que l'édification d'un mur excluait en elle-même un talutage, ce qui était connu avant la signature du contrat de construction. S'agissant de la servitude de passage des réseaux desservant la propriété [O], ils estiment que la responsabilité de la société est engagée sur le fondement de l'article 1792 du code civil, dès lors qu'il a été constaté pendant l'expertise que le passage et le talutage réalisés ne permettent pas la maintenance et l'entretien de la servitude avec un engin classique de type tractopelle , compte tenu de la déclivité du talus qui rend impossible une circulation sans risque et qu'en raison de l'empiettement de la zone de retournement permettant l'accès au garage, le passage des véhicules occassionne un risque pour la bonne tenue des canalisations qui ne sont pas protégées pour le supporter. Ils en déduisent que l'erreur de conception est avérée et que les travaux de reprise prévus par l'expert doivent être supportés par la société Tesa. Concernant les travaux propres à remédier aux désordres, ils soutiennent qu'ils sont plus importants que l'évaluation retenue par l'expert pour un montant de 54997,17€ TTC, sur la base du devis de 2016, que le montant doit être actualisé à la somme de 56123,80€ TTC. Ils ajoutent que des travaux supplémentaires doivent y être ajoutés pour un montant de 2100€ TTC. Ils estiment que l'expert n'a pas pris en compte des postes de travaux qui s'avèrent indispensables, telles l'évacuation des gravats et la remise en état de la voie d'accès au garage ; qu'en outre la réalisation d'un talutage est indispensable du fait du décalage de la voie d'accès au garage vers la maison, de même que la réalisation d'un enduit des murs de soutènement pour se conformer aux règles d'urbanisme ainsi que le renforcement des canalisations qui doivent supporter le passage des voitures. Ils évaluent le coût total des travaux à la somme de 95729,70€TTC. Subsidiairement, ils demandent que M. [H] soit interrogé sur ce point par le biais d'une consultation. Par ailleurs, ils considèrent subir un préjudice de jouissance depuis la réception n'ayant pu aménager leur jardin, qui est privé de toute intimité à partir du fonds voisin, ce qui justifie une indemnisation de 200€ par mois depuis la réception et relèvent que les travaux sont de nature à engendrer une gêne certaine aux abords de la maison et une privation de l'accès au garage. Ils invoquent également un préjudice moral, en raison du litige généré avec leurs vendeurs, l'aspect dégradé de l'accès à la maison depuis plusieurs années et l'impossibilité de la vendre alors que la localisation de l'activité professionnelle de M. [S] a évolué. Dans leurs dernières conclusions en date du 28 avril 2022, les sociétés Tesa Constructions et SMA demandent à la cour de : - les recevoir en leur appel incident, et les y déclarer fondées ; - en conséquence, réformer le jugement entrepris en tant qu'il est entré en voie de condamnation à leur encontre du chef des « travaux nécessaires pour permettre l'exercice de la servitude de plantation », pour un montant de 44 710,46 euros TTC ; du chef des « travaux nécessaires pour permettre l'exercice de la servitude de tréfonds et de passage » pour un montant de 10 286,71 euros TTC ; du chef du préjudice moral et de jouissance allégué par les consorts [S] ; en tant qu'il les a condamnés à régler aux consorts [S] une somme de 2 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens. Statuant de nouveau de ces différents chefs : - débouter les consorts [S] de leurs demandes au titre des « travaux nécessaires pour permettre l'exercice de la servitude de plantation » ; - limiter à la seule somme de 5 625,39 euros HT, TVA outre, la condamnation susceptible d'être prononcée à l'encontre de la société Tesa Constructions et de SMA au titre des « travaux nécessaires pour permettre l'exercice de la servitude de tréfonds et de passage » ; - débouter les consorts [S] de leur demande d'indemnisation de leurs préjudices moral et de jouissance ; - débouter les consorts [S] de leur demande au titre de leurs frais irrépétibles ; - limiter à la moitié des dépens ceux pouvant être mis à la charge de la société Tesa Constructions et de SMA et laisser le solde à la charge des consorts [S] ; - en toute hypothèse, débouter les consorts [S] de leur appel ; - réduire en tout état de cause à de plus justes proportions les indemnités supplémentaires qui pourraient être allouées aux consorts [S] au titre de leurs préjudices de jouissance et préjudice moral comme au titre de leurs frais irrépétibles ; - confirmer le jugement en tant qu'il n'a condamné la SMA à garantir son assurée que dans les limites de plafond et de franchises prévues à son contrat, sauf préciser que ces limites sont également opposables aux consorts [S], à réactualiser le montant des franchises et appliquer le plafond en cas d'aggravation en cause d'appel des condamnations prononcées contre Tesa Constructions et SMA étant rappelé que la police prévoit : - un plafond de 16 000 euros par sinistre pour les dommages immatériels ; - et une franchise de 10 % du sinistre avec un maximum de 8 franchises de base par sinistre pour les dommages matériels et immatériels ; - débouter les consorts [S] de leur demande de prise en charge de leurs frais irrépétibles d'appel ; - condamner les consorts [S] à leur régler la somme de 4 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens d'appel. La société Tesa et son assureur soutiennent que les demandes des consorts [S] ne sont pas fondées et qu'ils doivent être déboutés. Concernant la servitude de plantation, ils font observer que les travaux prescrits par le constructeur consistant en un talutage en limite nord étaient réalisables comme l'a reconnu l'expert, ce qui n'est pas discuté par les appelants. Ils estiment que la nécessité de construire un mur de soutènement résulte uniquement des accords pris entre vendeurs et acquéreurs, illicites et occultes et qui ne trouvaient à s'appliquer qu'une fois la maison construite. Ils en déduisent que le tribunal ne pouvait retenir un défaut de conseil de la part du constructeur. Ils relèvent que l'accord de rétrocession de l'assiette de la servitude signé à la même date que l'acte authentique est illicite puisqu'il entraine une manipulation de la limite des fonds, créant une limite permettant l'obtention du permis de construire, mais destinée à disparaitre dans les deux ans de la construction, puisque la limite réellement souhaitée des parties aurait nécessairement conduit à un rejet par le service instructeur de la demande de permis. Ils ajoutent que la société Tesa n'a jamais été informée de cet acte de rétrocession à échéance imprécise et que la construction du mur évoquée dans la promesse de vente était ambigue, sa mention dans l'acte étant sans lien avec la servitude de plantation, qu'il était prévu un positionnement sur la limite séparative qui ne pouvait qu'être celle résultant de la division des fonds. Ils relèvent que les consorts [S] eux-mêmes ont discuté leur obligation d'édifier un mur et ont validé la demande de permis qui prévoyait un talutage surmonté d'une clôture. Ils estiment que le constructeur n'avait pas de moyen de détecter la difficulté, résultant d'accord à exécuter une fois la maison construite dans un délai ne les exposant plus au refus du service instructeur du permis. Les intimés soutiennent que le manquement au devoir de conseil n'est pas démontré et qu'en tout état de cause, les travaux de construction d'un mur de soutènement auraient nécessairement donné lieu à un avenant au contrat, modifiant le prix de l'immeuble de sorte que les maîtres d'ouvrage en auraient assumé le coût, ce qui exclut tout préjudice. Concernant la servitude de trefonds, les intimés soutiennent qu'il ne peut être reproché à la société Tesa de ne pas avoir adapté les travaux pour permettre l'exercice de cette servitude, puisque l'acte de vente prévoyait que le propriétaire du fonds dominant devait exécuter les travaux à ses frais exclusifs et remettre le fonds servant en l'état, que les travaux prévus par l'expert doivent être supportés par les époux [O] et non par les maîtres d'ouvrage. Ils estiment que seul peut relever de la garantie légale le risque engendré au droit de l'accès au garage qui représente un coût de 5625,39€. Les intimées soutiennent que seule la demande de réévaluation du montant des devis obtenus en 2016 est cohérente, que les demandes au titre de travaux complémentaires ont donné lieu à des déduction par l'expert des devis produits puisque les prestations n'étaient pas à la charge du constructeur. Elles font observer que les travaux de protection des canalisations sont prévus au devis et que la nécessité du talutage supplémentaire n'est pas démontrée. Ils estiment que la prestation d'enduit n'est pas due notamment en limite nord puisqu'aucun mur n'était prévu et qu'elle a été déduite du devis par l'expert ; que les autres demandes ne sont pas justifiées. Elles contestent la réalité du préjudice de jouissance allégué, comme du préjudice moral et considérent que les demandes doivent être réduites. La clôture a été prononcée par ordonnance du 12 mai 2022. Motifs : -Sur la responsabilité de la société Tesa Constructions : Il est constant que le constructeur de maison individuelle est tenu de s'informer des servitudes existant sur le terrain destiné à recevoir la construction et d'adapter sur le plan technique son projet et les modalités de construction à ces contraintes. *Sur la servitude de plantation et le talutage en limite nord : Il résulte des pièces produites que le contrat de construction a été régularisé entre les parties le 6 décembre 2012, alors que la vente du terrain avait donné lieu à l'établissement d'une promesse de vente le 13 novembre précédent entre les maîtres d'ouvrage et les époux [O] suite à la division de leur propriété, la réitération de la vente devant intervenir en juin 2013. Cette promesse stipulait en page 4 la création sur toute la partie nord de la parcelle et sur une bande d'un mètre de largeur d'une servitude de plantation au profit du fonds des époux [O]. Le propriétaire du fonds servant autorisait ainsi la plantation, le maintien et le remplacement des arbres, arbustres ou tous végétaux à la distance de 0.50m de la ligne séparative des deux fonds, renonçant à se prévaloir des dispositions du code civil relatives à la distance légale. En page 11, sous la rubrique 'charges et conditions générales' avait été rajoutée la mention manuscrite suivante : ' condition particulière : il est expressément convenu que vendeurs et acquéreurs édifieront à frais communs un mur séparatif sur la limite nord au bien objet des présentes. Les maîtres d'ouvrage justifient avoir communiqué au constructeur par un mail du 29 novembre 2012 cette promesse de vente. La société Tesa a établi un dossier de demande de permis de construire signé des maîtres d'ouvrage le 14 décembre 2012. Ce document rappelait l'existence d'un dénivelé dans l'axe Nord/ Sud et, s'agissant du traitement des clôtures, précisait qu'en limites séparatives, elles seraient composées d'une haie vive et d'un grillage d'une hauteur maximale de 1,80m. Le plan de coupe du terrain mentionnait la réalisation d'un talutage en limite nord surmonté d'une haie en limite de propriété. Le permis de construire a été délivré sur cette base. A la date de la signature de l'acte authentique de vente, le 28 juin 2013, avait certes été conclue entre les consorts [S] et les époux [O] une seconde convention qui prévoyait la rétrocession à ces derniers de l'assiette de la servitude dans un délai de deux ans et l'édification d'un mur situé sur la propriété des appelants en limite de propriété, convention dont il n'est pas discuté qu'elle n'a pas été communiquée à la société Tesa. Les intimées relèvent à juste titre que cette rétrocession a pour conséquence de rapprocher la limite de propriété de la maison, de sorte que la distance de trois mètres imposée par les règles d'urbanisme n'est plus respectée, comme l'a confirmé l'expert. Toutefois, contrairement à ce qu'elles prétendent, outre qu'il n'est pas démontré que cette rétrocession était envisagée dès le stade de la promesse et que ses conséquences avaient été portées à la connaissance des appelants lors de sa signature, l'impossibilité de recourir à un talutage sur cette limite ne résulte pas des stipulations de cet acte de rétrocession (dont l'expert indique en page 50 de son rapport qu'il pourrait être modifié au vu des éléments fournis en cours d'expertise), mais uniquement de ce que la servitude de plantation intégrait l'édification d'un mur entre les propriétés. Or, cette construction était mentionnée dès la promesse de vente, le fait que cet ouvrage ait été alors prévu à frais communs et sur la limite de division des fonds importe peu à cet égard. L'expert a précisé et n'est pas contredit techniquement sur ce point (page 32) que la servitude de plantation prévue pouvait être respectée par l'exécution d'un talutage présentant un angle maximum de 45°, puisque rien n'empêchait des plantations sur une forte déclivité, mais qu'en revanche, la prévision de la construction d'un mur rendait impossible ce procédé et que devait être envisagée la création d'un mur de soutènement. Il s'en déduit qu'au regard des éléments en sa possession dès avant le dépôt de la demande de permis, le traitement de la limite nord que la société Tésa avait prévu était inadapté. Il lui appartenait de prendre en considération les implications techniques générées par cet accord porté dans la promesse de vente et de prévoir des ouvrages adaptés et conformes aux règles de l'art et d'informer les maîtres d'ouvrage des conséquences éventuelles sur le coût de l'ouvrage. Ayant organisé une réunion avec les maîtres de l'ouvrage en mai 2013 pour s'assurer du positionnement des servitudes, la société Tesa disposait de la possibilité de s'enquérir du maintien de la volonté des parties de réaliser un mur et de solliciter toute précision sur son positionnement en vue de l'obtention d'un permis modificatif. Elle ne pouvait, comme elle l'a fait, laisser se réaliser la construction et des aménagements dont la conception rendait impossible pour les maîtres d'ouvrage l'exécution complète des engagements qu'ils avaient souscrits auprès de leurs vendeurs, dont elle était avisée. Les appelantes se prévalent de ce que les maîtres d'ouvrage ont signé un permis qui prévoyait une clôture par une haie et un grillage, sans faire de remarque. Toutefois, aucune information n'ayant été fournie aux consorts [S], dont la qualité de profanes n'est pas discutée, sur les conséquences techniques de la construction d'un mur prévu dans la promesse, il n'est pas démontré qu'ils étaient en mesure de percevoir les implications de cette disposition sur l'autorisation administrative à obtenir. La conception incorrecte des travaux nécessaires par la société Tesa est à l'origine d'un préjudice pour les maîtres d'ouvrage qui se trouvent contraints de supporter des travaux sur la limite Nord différents et plus onéreux que ce qui avait été contractuellement prévu. Les travaux de talutage inachevés en limite de propriété Nord ayant donné lieu à une réserve, la responsabilité contractuelle de la société Tesa Constructions qui est débitrice d'une obligation de résultat à l'égard des maîtres d'ouvrage et doit l'achèvement de ses travaux est engagée. Le jugement est confirmé sur ce point. *Sur la servitude de tréfonds: Cette servitude est prévue dans la promesse de vente et dans l'acte authentique sur toute la longueur de la limite Est du terrain des appelants et sur une largeur de 3 mètres. Elle est accompagnée à titre accessoire d'un droit de passage au bénéfice du fonds dominant pour assurer les travaux nécessaires sur les réseaux et leur entretien. Ce droit de passage peut s'exercer à pied ou avec les engins nécessaires. Elle était donc connue du constructeur, qui l'a mentionnée sur ses plans et devait adapter la construction et ses abords afin que la servitude puisse être exercée par le fonds dominant dans le strict respect des conditions prévues par les actes. Or, selon les constatations effectuées en cours d'expertise qui ne sont pas contestées, la configuration des lieux interdit l'exercice de cette servitude sans restriction. L'expert a, en effet, précisé que la déclivité du talus à l'Est de la propriété est de 50 à 60° sur toute la longueur et qu'un engin classique de type tractopelle ne peut y circuler sans risque de se renverser. L'exercice de la servitude est en fait limité à une zone plane d'un mètre à l'aplomb des canalisations en utilisant un engin de type minipelle d'une largeur de 80 cm. Il a, par ailleurs, précisé que la zone de retournement destinée à accéder au garage des consorts [S] empiette sur la zone de servitude, ce qui représente un risque pour la bonne tenue des canalisations qui ne sont pas protégées pour résister à la circulation de véhicules même légers. Il a considéré que le soutènement de la bande de 3m en limite nord n'avait en fait pas été réalisée, ni par un talutage conforme, ni par un mur de soutènement adapté, laissant l'érosion entraîner les éboulements et glissements constatés lors de la dernière réunion. Ces erreurs de conception et d'adaptation au sol de la construction et des abords par la prévision de talutage en périphérie à la charge du constructeur (page 3 de la notice), qui pénalisent l'accès au garage et créent un risque d'éboulement et donc un risque pour les personnes et les avoisinants, ont conduit à la réalisation d'un ouvrage impropre à sa destination. La responsabilité décennale de l'intimée est en conséquence engagée au titre de ce désordre à l'égard des appelants. Le jugement est confirmé. -Sur l'indemnisation des consorts [S] : *Sur les travaux de reprise : Evalués par l'expert : La société Tesa et son assureur ne peuvent soutenir que le coût des travaux relatifs à la servitude de tréfonds, compte tenu des stipulations de l'acte de vente, doit rester à la charge des propriétaires du fonds dominant, les époux [O], hormis la somme de 5625,39€. L'acte de vente met à la charge du fonds dominant les travaux nécessaires à la réalisation de la servitude et à la remise en état du fonds servant dans son état primitif à leur achèvement, soit avant les travaux de construction de la maison. L'expert a rappelé que les époux [O] avaient pris en charge le coût de déplacement des réseaux et il n'est pas discuté que le terrain avait été remis dans son état originel. En revanche, ne peut être mis à leur charge le coût de travaux de reprise qui sont la conséquence d'une prise en compte insuffisante par le constructeur de la configuration du terrain et de la déclivité entre les fonds lors de l'établissement de son projet de construction, de la définition des travaux à prévoir et de leur exécution, ce qui conduit les maîtres d'ouvrage, propriétaires du fonds servant à manquer à leurs obligations à l'égard du fonds dominant. Les travaux préconisés par l'expert afin de permettre l'exercice des servitudes de tréfonds et de plantation ont été évalués à la somme de 54997,17€ TTC soit 10286,71€ TTC pour restaurer la première et 44710,46€ TTC pour la seconde. Les consorts [S] observent à juste titre que cette évaluation a été opérée sur la base de devis de novembre 2016 et que les prix doivent être réévalués comme en attestent les devis de ces mêmes travaux chiffrés en mai 2021, ce que les intimés ne discutent d'ailleurs pas (page 21 de leurs écritures). En conséquence, la société Tesa Constructions et son assureur qui ne discute pas sa garantie doivent être condamnés in solidum à verser aux consorts [S] la somme de 58223,80€ TTC, concernant à hauteur de 47342,04€ TTC les travaux relatifs à la servitude de plantation et de 10881,76€ TTC ceux relatifs à la servitude de tréfonds, définis par l'expert. Les travaux complémentaires: Les appelants sollicitent également des travaux complémentaires non prévus ou chiffrés par l'expert pour un montant total de 37505,90€ TTC sur la base des devis des sociétés A3 construction et Atlantic Sud Paysage. Les prestations se rapportent au coût de renforcement des canalisations (3920€) évoqué par l'expert et qui n'a pas été chiffré. Par ailleurs, les devis chiffrent le coût de la remise en état de l'allée d'accès au garage à déplacer à un montant de 8280€ TTC. La nécessité de déplacer cet accès n'est pas discutée par les intimés qui contestent la nature des prestations à réaliser compte tenu des termes du contrat et notamment le terrassement côté maison. Les sociétés consultées par les maîtres de l'ouvrage prévoient également la réalisation d'un talutage et d'un escalier du fait du déplacement de cet accès, pour un montant de plus de 14000€, travaux qui n'avaient pas été évoqués par l'expert. En outre, un échange de mails des maîtres d'ouvrage avec le service de l'urbanisme du 31mars 2021 met en évidence l'obligation d'enduire les murs de soutènement. Au regard de l'obligation de réparer intégralement le préjudice des maîtres de l'ouvrage, la nature et l'importance des travaux complémentaires invoqués justifient avant dire droit de recueillir l'avis de M. [H] sur la nécessité de ces travaux et leur montant. Il sera sursis à statuer sur ces demandes. *Sur le déplacement de la borne: Les vérifications de l'implantation de la maison par le géomètre désigné ont révélé le déplacement d'une borne en cours de chantier. La société Tesa s'est engagée à la repositionner, point qui n'est pas remis en cause devant la cour. Le jugement qui l'a condamnée à y procéder est confirmé. *Sur les dommages immatériels: Le préjudice de jouissance: Si le désordre n'entraîne pas de perte d'usage de leur propriété pour les appelants, les photographies qu'ils produisent aux débats comme celles annexées au rapport d'expertise, témoignent que la jouissance de certaines de ses parties est affectée par les désordres. Ils n'ont en effet pu aménager depuis la fin de la construction, en 2014, les parties Est et Nord du terrain. Par ailleurs, l'expert a évalué à un mois les travaux de reprise et il ne peut être contesté que ces travaux vont affecter l'utilisation du garage dont l'accès doit être déplacé et compte tenu de leur nature occasionner une gêne aux abords de la maison voire à l'intérieur de celle-ci en raison du bruit généré. Dans ces conditions, ce préjudice qui est unique a été sous-évalué par le tribunal et son indemnisation sera fixée à la somme de 3000€. Le jugement est réformé de ce chef. Le préjudice moral: Ce préjudice, tenant aux tracas subis par les consorts [S] du fait des désordres et notamment au litige avec leurs voisins a été justement évalué à 2000€ par le premier juge. Les appelants ne produisent en effet pas de pièces justifiant sa fixation à la somme de 7500€, ne démontrant pas l'impossibilité de vendre leur bien suite à la mutation de M. [S], ni l'aggravation de l'état de santé de ce dernier qu'ils allèguent. -Sur la garantie de la SMA : La société SMA ne discute pas sa garantie de l'ensemble des dommages imputables à son assuré. Elle est fondée à opposer les franchises et plafonds de garantie prévus au contrat à la société Tesa Constructions, son assurée, sans qu'il y ait lieu de procéder au calcul de ces franchises. Toutefois, celles-ci ne sont opposables aux tiers lésés qu'autant qu'elles ne se rapportent pas à une garantie obligatoire. En conséquence, la société SMA ne peut opposer aux consorts [S] la franchise relative l'indemnisation du dommage matériel se rapportant à la servitude de tréfons qui relève d'une garantie obligatoire. Le jugement est complété en ce sens. -Sur les demandes annexes : Il sera sursis à statuer sur les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens dans l'attente du complément d'expertise ordonnée. Par ces motifs : La cour, Statuant publiquement, contradictoirement, en dernier ressort, dans les limites de l'appel, Réforme le jugement concernant le préjudice de jouissance accordé à M. [S] et Mme [Z], Statuant à nouveau de ce chef, Condamne in solidum la société Tesa Constructions et la société SMA à verser à M. [S] et Mme [Z] une indemnité de 3000€ en réparation de leur préjudice de jouissance, Confirme pour le surplus sauf à réévaluer l'indemnisation accordée à M. [S] et Mme [Z] au titre des travaux de reprise définis par l'expert à la somme de 58223,80€ TTC, soit 47342,04€ TTC les travaux relatifs à la servitude de plantation et de 10881,76€ TTC ceux relatifs à la servitude de tréfonds et à préciser que la SMA ne peut opposer sa franchise aux tiers lésés s'agissant de l'indemnisation du dommage matériel se rapportant à la servitude de tréfonds, Avant dire droit, Ordonne un complément d'expertise, Commet pour y procéder M. [Y] [H], [Adresse 1], [Courriel 10], avec mission, : - se rendre sur les lieux s'il l'estime nécessaire, les parties et leurs conseils présents ou dûment convoqués, - de prendre connaissance des conclusions des consorts [S] sollicitant l'indemnisation de travaux complémentaires, soit: *l'évacuation des gravats, *la remise en état de la voie d'accès au garage, *la réalisation d'un talutage du fait du déplacement de la voie d'accès, *l'exécution d'un enduit sur les murs, *la remise en état des lieux, * la réalisation d'un renforcement des canalisations, - prendre connaissance des devis des sociétés A3 Construction et Atlantique Sud Paysage, - préciser si ces travaux ou certains d'entre eux sont nécessaires en complément des travaux de reprise initialement préconisés, -dans l'affimrative, les décrire et donner un avis sur leur coût, -faire toutes observations utiles à la solution du litige, Fixe à la somme de 2000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l'expert que M. [S] et Mme [Z] devront consigner au moyen d'un chèque émis à l'ordre du régisseur de la cour d'appel de Rennes dans un délai de 2 mois à compter du présent arrêt ; Dit que l'expert devra déposer son rapport dans un délai de 3 mois à compter du jour où il sera informé de la consignation sauf demande de prorogation motivée de ce délai adressée au juge chargé du contrôle des expertises ; Dit qu'en cas de difficulté, il en sera référé par simple requête de la partie la plus diligente au juge chargé du contrôle des expertises ; Dit qu'en cas d'empêchement de l'expert désigné il pourra être pourvu à son remplacement par ordonnance prise par le juge chargé du contrôle des expertises ; Désigne le conseiller de la mise en état pour suivre l'exécution de la présente mesure d'expertise ; Renvoie le dossier pour examen à l'audience de mise en état du 07 Février 2023 à 10h30 ; Sursoit à statuer sur la demande de complément d'indemnisation et sur les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens. Le Greffier, Le Président,