Cour d'appel, 01 mars 2024. 22/00313

ARRÊT N° PF R.G : N° RG 22/00313 - N° Portalis DBWB-V-B7G-FVKS [I] C/ [E] NÉE [K] [E] COUR D'APPEL DE SAINT - DENIS ARRÊT DU 01 MARS 2024 Chambre civile TGI Appel d'une décision rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE SAINT-DENIS en date du 31 JANVIER 2022 suivant déclaration d'appel en date du 16 MARS 2022 RG n° 11-21-523 APPELANT : Monsieur [D] [M] [I] [Adresse 3] [Localité 5] Représentant : Me Dominique LAW WAI, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION INTIMÉS : Madame [X] [Y] [E] NÉE [K] épouse [E] [Adresse 7] [Adresse 7] [Localité 6] Représentant : Me Frédérique FAYETTE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION Monsieur [D] [G] [E] [Adresse 9] [Adresse 9] [Localité 4] Représentant : Me Frédérique FAYETTE, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION DATE DE CLÔTURE : 11 mai 2023 DÉBATS : en application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 17 Novembre 2023 devant Madame FLAUSS Pauline, Conseillère, qui en a fait un rapport, assistée de Mme Véronique FONTAINE, Greffier, les parties ne s'y étant pas opposées. Ce magistrat a indiqué, à l'issue des débats, que l'arrêt sera prononcé, par sa mise à disposition au greffe le 01 Mars 2024. Il a été rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Président : Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre Conseiller : Madame Pauline FLAUSS, Conseillère Conseiller : M. Laurent FRAVETTE, Vice-président placé Qui en ont délibéré Arrêt : prononcé publiquement par sa mise à disposition des parties le 01 Mars 2024. * * * LA COUR : Suite commandement de payer du 16 août 2018 délivré aux époux [E], resté infructueux, M. [D] [M] [I] a saisi le juge d'instance de St Denis le 8 novembre 2018 aux fins de voir condamner les époux [E] à paiement des arriérés, prononcer la résolution du bail verbal consenti par sa mère en 1999 pour l'occupation d'une maison sise [Adresse 1] à [Localité 10], ordonner l'expulsion des époux [E] et fixer une indemnité d'occupation. Après réalisation d'une expertise des lieux donnés à bail, le juge de la protection a, par jugement du 31 janvier 2022; - Déclaré irrecevable la demande aux fins de résiliation du bail verbal pour défaut de paiement des loyers; - Constaté l'état d'indécence du logement et son caractère inhabitable; - Débouté M. [D] [M] [I] de sa demande en paiement des loyers impayés. - Débouté les époux [E] de leur demande de dommages et intérêts au titre de leur préjudice de jouissance déjà réparé par une dispense totale du paiement des loyers; - Débouté M. [D] [M] [I] de ses demandes de dommages et intérêts au titre de la dégradation de la maison et du nettoyage de la parcelle; - Constaté que la demande d'expulsion est devenue sans objet; - dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. - Rejeté toute autre demande; - Condamné M. [D] [M] [I] au paiement des entiers dépens, à l'exclusion des frais d'expertise qui resteront à la charge des époux [E]. Par déclaration au greffe du 16 mars 2023, M. [D] [M] [I] a formé appel du jugement. Il demande à la cour de: - juger son appel recevable ; - Le dire bien fondé ; En conséquence : - réformer le jugement rendu le 31 janvier 2022 en ce qu'il a notamment déclaré irrecevable la demande de résiliation, l'a débouté de ses demandes de paiement de loyers arriérés, de dommages-intérêts au titre de la dégradation de la maison et du nettoyage des lieux, l'a débouté de ses frais irrépétibles, l'a condamné aux dépens et a dispensé les preneurs sortants de loyer à titre d'indemnisation ; Et statuant à nouveau : - Constater que les preneurs n'ont pas payé les arriérés de loyers, tels que rappelés dans le commandement de payer; - Juger régulier le commandement de payer du 16.08.2018 ; - Prononcer la résiliation du bail verbal à usage d'habitation principale consenti par Mme [X] [P] [Z] aux droits desquels il vient aux époux [E], portant sur le bien immobilier sis au [Adresse 2] [Localité 10], aux torts des preneurs; - Condamner solidairement M. et Mme [E] à lui payer les sommes de : . 15.660 € (54 x 290 €) au titre des arriérés de septembre 2013 à février 2018, date du décès de Mme [S], ès qualité d'ayant-droit (à partager avec sa s'ur); - 4.350 € (15 x 290 €) au titre des loyers arriérés dus pour la période de mars 2018 à mai 2019 en son nom personnel; - 1.740 € au titre des loyers de juin à novembre 2019 - 290 € par mois à compter de décembre 2019 et à tout le moins jusqu'au 31 janvier 2022, en l'absence de quitus quant à l'enlèvement des biens, encombrants et déchets laissés par les locataires et en l'absence de congé officiel donné par les locataires; Subsidiairement, les condamner solidairement à lui payer la somme de 15.080€, correspondant aux loyers et indemnités ayant couru à tout le moins depuis août 2015 jusqu'au mois de novembre 2019, outre aux indemnités mensuelles de 290 € ayant couru entre décembre 2019 jusqu'à la décision de première instance de janvier 2022, soit un montant de 7.540 €; Et en tout état de cause : - Ordonner aux époux [E] et à tous occupants de leur chef, d'avoir à libérer les lieux loués de leurs biens dans le délai d'un mois, suivant la signification du jugement à défaut de quoi leurs biens pourront être retirés et gardés à leurs frais (en garantie de toutes sommes qui pourront être dues), avec le concours, si besoin est, de la force publique ; - Condamner solidairement M. et Mme [E] à lui verser la somme de de 25.654,83 €, sinon de 14.788,55 €, à titre subsidiaire, au titre du nettoyage et de l'évacuation des déchets imputables aux locataires, à défaut de quitus sur ce point ; - Condamner solidairement M. et Mme [E] à lui verser la somme de 35.000€ à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice résultant de la dégradation de la maison à l'état d'insalubrité et vouée à être démolie ; - Débouter les époux [E] de toutes leurs demandes, fins et prétentions contraires; - Confirmer la décision de première instance pour le surplus de ses dispositions; - Condamner solidairement M. et Mme [E] aux entiers dépens de l'instance tant d'appel que de première instance dont il sera fait masse et lesquels comprendront : -les frais d'expertise comme déjà alloués en première instance, -les frais de constat d'huissier qu'il a exposés pour 450 €, - les frais de commandement de payer (265,39 €), - la notification CCAPEX, Outre à la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - juger que les dépens tant de première instance que d'appel dont il sera fait masse seront distraits au profit de Maître D. Law-Wai qui pourra les recouvrer conformément à l'article699 du Code de procédure civile Les époux [E] sollicitent de la cour: - les recevoir en leurs conclusions d'intimés ; les déclarer recevables ; Y faisant droit, - confirmer le jugement du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Saint-[M] du 31 janvier 2022 en ce qu'il a : o déclaré irrecevable la demande aux fins de résiliation du bail verbal pour défaut de paiement des loyers ; o constaté l'état d'indécence du logement et son caractère inhabitable, o débouté M. [D] [M] [I] de sa demande en paiement des loyers impayés, o les a totalement dispensés du paiement des loyers en compensation de l'indemnisation des troubles de jouissance subis durant de nombreuses années, o débouté M. [D] [M] [I] de ses demandes de dommages et intérêts au titre de la dégradation de la maison et du nettoyage de la parcelle ; - recevoir M. [D] [M] [I] en son appel, le dire non fondé ; - Infirmer pour le surplus, et, Statuant à nouveau, - Homologuer le rapport d'expertise judiciaire du 17 mars 2020 ; - Juger que le commandement de payer les loyers du 16 août 2018 délivré à leur encontre ne comporte pas le décompte détaillé des sommes dues ; - Juger que l'absence de décompte cause un préjudice aux locataires, dès lors qu'ils ne peuvent savoir à quels mois correspondent les montants réclamés, ni vérifier s'ils ont, ou non, réglé en tout ou partie, les sommes ainsi demandées mois par mois au titre des loyers par le bailleur ; - Juger irrégulier le commandement de payer les loyers en date du 16 août 2018 ; - Annuler le commandement de payer les loyers délivré à leur encontre le 16 août 2018 ; - Constater qu'ils ont quitté le logement depuis le mois de février 2019 ; - Débouter M. [D] [M] [I] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions comme irrecevable et/ou sans objet et, en tous cas, non fondé ; - Condamner M. [D] [M] [I] au paiement de la somme de 5.000,00€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; - Condamner M. [D] [M] [I] aux entiers dépens de première instance et d'appel en ceux compris les frais d'expertise judiciaire qui seront recouvrés par Me Frédérique Fayette, Avocat, aux offres de droit, en application de l'article 699 du code de procédure civile ; - Rejeter toute autre demande plus ample ou contraire. MOTIFS DE LA DECISION Vu les dernières conclusions de M. [D] [M] [I] du 8 février 2023 et des époux [E] du 2 mars 2023 auxquelles la cour se réfère pour plus ample exposé des moyens et prétentions des parties; Vu l'ordonnance de clôture du 11 mai 2023, Sur la demande en paiement de l'arriéré de loyers - sur la prescription des demandes Les époux [E] opposent aux demandes en paiement des loyers la prescription triennale de celles-ci en faisant valoir que le commandement de payer du 6 août 2018, nulle comme insuffisamment précis, puis l'assignation du 8 novembre 2018, fondé sur cette dernière n'ont pu interrompre la prescription. Sur ce, Vu l'article 7-1 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989; Vu l'article 114 du code de procédure civile; Le commandement doit informer clairement le locataire et être suffisamment précis pour permettre au preneur d'identifier les causes des sommes réclamées, leur bien-fondé et leurs dates d'échéances des sommes réclamées. En l'espèce, la commandement délivré par huissier aux époux [E] le 16 août 2018 pour le paiement de loyers impayés la somme de 17.400 euros, dont il n'est pas établi qu'il comportait l'annexe récapitulative des impayés établie par l'appelant et insérée dans la pièce contestée produite par ce dernier (pièce 4), est insuffisamment précis sur la période concernée par les impayés. Cette imprécision cause nécessairement griefs aux époux [E], lesquels n'ont pas été en mesure de procéder à des vérifications utiles de la créance réclamée. Le commandement du 16 août 2018 doit être ainsi déclaré nul, mais en tant seulement qu'il tend au paiement d'impayés de loyers. En revanche, contrairement à ce que soutiennent les époux [E], l'assignation délivrée le 8 novembre 2018 constitue une sommation d'avoir à payer suffisamment précise pour interrompre la prescription, le fait qu'elle se réfère au commandement annulé pour solliciter la résiliation du bail étant sans incidence sur la demande de paiement de l'arriéré de loyers. Il s'ensuit que M. [D] [M] [I] est fondé à solliciter le paiement des loyers impayés, pour le compte de l'indivision successorale entre le 8 novembre 2015 jusqu'à la date du décès de sa mère usufruitière, le 23 février 2018, puis pour lui même à compter du 24 février 2018. - sur l'exception d'inexécution née du caractère indécent du logement Les époux [E] énoncent que le loyer n'était pas dû compte tenu du caractère indécent du logement. M. [D] [M] [I] objecte que les époux [E] ont reconnu devant l'expert que le logement était en état correct en 1999, alors qu'aucun état des lieux n'a été fait, que les locataires ont manqué à leurs obligations d'entretien du bien et n'ont pas signalé au bailleur les réparations à effectuer. Sur ce, Vu les articles 1184 et 1719 du code civil dans leur version applicable au litige; Compte tenu de l'état de délabrement complet de la maison donnée à bail, mis en exergue par l'expertise judiciaire de M. [O] [A] du 17 mars 2020, l'insalubrité de cette dernière n'est pas sérieusement contestée. En outre, eu égard aux importantes infiltrations, à l'absence d'installation d'eau potable et de certaines évacuations des eaux usées, des fils électriques à nu, de l'altération des sols et cloisons intérieures de l'habitation, M. [D] [M] [I] ne peut valablement soutenir que le logement était encore habitable et, comme l'a relevé le premier juge, ce défaut d'habitabilité devait remonter à plusieurs années au vu de l'état général des lieux. En revanche, en l'absence d'état des lieux établi lors de la prise de possession en 1999, le logement est présumé avoir été en bon état d'entretien à cette date, sans que les intimés n'apportent la preuve contraire. En outre, alors même que l'expert a noté qu'ils avaient eux-mêmes manqué à de nombreuses obligations d'entretien des lieux, les époux [E] n'établissent pas avoir signalé au bailleur les travaux à effectuer pour maintenir le clos et le couvert des lieux ainsi que la sécurité de l'habitation. Le constat d'huissier du 29 août 2018 (pièce 5 intimés) produit à la cause est postérieur à l'assignation en paiement délivrée par M. [D] [M] [I] le 8 novembre 2018 et le fait que l'acte de donation partage du 24 octobre 2000, donnant la nu-propriété des lieux à M. [D] [M] [I], mentionne que le bien est constitué d'"une propriété bâtie sur la commune de [Localité 4], lieu dit [Adresse 8] supportant des constructions sauvages en bois sous tôle, à démolir pour partie" est insuffisant à établir le caractère inhabitable des lieux à cette date. En ces circonstances, il y a lieu de considérer que M. [D] [M] [I] n'a été informé de l'état d'insalubrité du logement donné à bail et des travaux à effectuer que dès lors que le constat susvisé a été produit en justice par assignation en référé expertise à la demande des époux [E] du 12 novembre 2018. Ainsi, en conséquence de ce qui précède, M. [D] [M] [I] est recevable à solliciter paiement du loyer, soit pour l'indivision successorale de [X] [P] [Z], son auteur, soit pour lui même, entre le 8 novembre 2015 et le 12 novembre 2018, date à laquelle il n'est pas argué que les intimés avaient déjà quitté les lieux. Enfin, si les époux [E] énoncent qu'ils ont réglé leur dette à [X] [P] [Z] de la main à la main, il n'apportent aucun justificatif à ces versements allégués. Alors que le montant du loyer mensuel de 290 euros n'est pas contesté, les époux [E] doivent ainsi être condamnés à verser à M. [D] [M] [I] au titre des arriérés de loyers: - pour le compte de l'indivision successorale de [X] [P] [Z], pour la période du 8 novembre 2015 au 23 février 2018: ((22+23)/31 x 290 euros) + 27 x 290 euros = 8.251 euros - pour le compte de l'appelant pour la période du 24 février au 12 novembre 2018: ((6+12)/31 x 290 euros) + 8 x 290 euros = 2.488 euros. En outre, alors qu'il apparait que Mme [U] [X] [V] [I], s'ur de M. [D] [M] [I], faisant partie de l'indivision successorale, fait l'objet d'une mesure de tutelle, il y a lieu d'ordonner communication de la présente décision au juge des tutelles du tribunal judiciaire de St Denis et au tuteur de cette dernière, M. [H] [C] (pièce 9 intimés). Sur la demande en résiliation du bail - sur la recevabilité de la demande M. [D] [M] [I] énonce avoir saisi la CCAPEX de sorte que sa demande tendant à voir résilier le bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur ce, Vu les III et IV de l'article 24 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 dans leur version applicable au litige; Vu l'article 126 du code de procédure civile; Aux termes des dispositions susvisées, la recevabilité de la demande en résiliation du bail locatif à usage d'habitation pour non paiement des loyers est soumise à la notification préalable de l'assignation au représentant de l'Etat aux fins de saisine de l'organisme compétent désigné par le plan départemental d'action pour le logement deux mois avant l'audience au fond. Devant la cour, M. [D] [M] [I] démontre la notification de sa demande à la CCAPEX le 6 septembre 2018, soit plus de deux mois avant la délivrance de l'assignation du 8 novembre 2018 à comparaitre devant le tribunal d'instance, et, a fortiori, avant la première audience du 4 février 2019. Le jugement ayant déclaré la demande en résiliation et en expulsion irrecevable doit ainsi être infirmé. Par ailleurs, l'intérêt de la demande étant apprécié au jour où elle est formée, il n'y a pas lieu de déclarer sans objet la demande en résiliation du bail formée par M. [D] [M] [I] le 8 novembre 2018 alors qu'il n'est pas établi à cette date que le bail était résilié et quand bien même les intimés ont depuis quitté les lieux. Il s'ensuit que la fin de non recevoir tirée de l'irrecevabilité de la demande doit être écartée. - Sur le bienfondé de la demande Vu l'article 1184 du code civil, dans sa version applicable au litige; Alors qu'il n'est pas démontré que les époux [E] avaient alerté le bailleur des défaillances du logement le rendant insalubre, le défaut de paiement du loyer pendant trois années constitue une inexécution grave du bail au titre d'une obligation essentielle. Par ailleurs, comme le relève l'appelant, le commandement délivré le 18 août 2018 mettait également en demeure les époux [E] de justifier de leur obligation d'assurance du logement, ce qu'ils n'ont pas fait. De surcroit, il résulte du rapport d'expertise judiciaire que les époux [E] ont manqué à des obligations élémentaires d'entretien, notamment des jardins, sols et cloisons, ainsi que de la vidange régulière de la fosse sceptique. Ces inexécutions d'obligations locatives sont d'une gravité suffisante pour prononcer la résiliation du bail. Enfin, en l'absence de réception des lieux non équivoque du bailleur, le départ des locataires ne peut être regardé comme une résiliation du bail convenue entre les parties. En conséquence de ce qui précède, il y a donc lieu de prononcer, aux torts des preneurs, la résiliation du bail verbal de la maison d'habitation sise [Adresse 1] à [Localité 10], conclu entre [X] [P] [Z] et les époux [E] en 1999. Sur les demandes indemnitaires - sur la demande au titre de la remise en état de la maison M. [D] [M] [I] énonce subir un préjudice du fait de l'absence d'entretien locatif des époux [E]. Sur ce, Vu l'article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ; Vu l'article 1732 du code civil; En l'espèce, ainsi qu'il a déjà été indiqué, il résulte du rapport d'expertise judiciaire que les époux [E] ont manqué à des obligations élémentaires d'entretien. Cependant, ceux-ci sont fondés à arguer que M. [D] [M] [I] n'établit pas subir un préjudice de ce fait, l'engagement de travaux n'étant pas démontré et l'expert privilégiant la destruction du bien, dont les réparations devant remédier à l'état de délabrement devraient majoritairement incomber au propriétaire, à la réparation de celui-ci. Le jugement ayant rejeté la demande indemnitaire à ce titre devra être confirmé. - sur la demande de nettoyage de la cour M. [D] [M] [I] soutient que les locataires ont laissé à leur départ de nombreux détritus et déchets dans la cour de la maison, dont certains requérant un traitement particulier compte tenu de leur caractère polluant. Sur ce, Vu l'article 7 de la loi 89-462 du 6 juillet 1989 ; Vu l'article 1732 du code civil; Par les photographies des lieux jointes au courriel du conseil des époux [E] en date du 16 mars 2020 (pièce 14 intimés), les intimés établissent que le terrain donné à bail est, à cette date, dégagé de détritus et encombrants. En l'absence de démonstration d'un préjudice, la demande de M. [D] [M] [I] ne peut prospérer et le jugement l'en ayant débouté doit être confirmé. Sur les frais et dépens. Vu l'article 1382 du code civil, dans sa version applicable au litige, Vu les articles 696 et 700 du code de procédure civile; Les époux [E], qui succombent, supporteront les dépens. L'équité commande en outre de les condamner à verser à M. [D] [M] [I] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles. Il n'y a pas lieu de statuer sur la demande tendant à mettre les frais d'expertise à la charge des époux [E], ceux-ci leur étant déjà imputables en l'état. Le commandement de payer délivré par M. [D] [M] [I] ayant été partiellement annulé et le constat d'huissier d'état des lieux litigieux du 30 septembre 2019 n'apportant pas d'élément distinct aux débats que ceux mis en exergue par l'expert alors déjà missionné depuis le 5 septembre 2019, M. [D] [M] [I] sera débouté de sa demande tendant à mettre le coût de ces actes à la charge des intimés. PAR CES MOTIFS, La cour, statuant publiquement, en matière civile et en dernier ressort, par arrêt contradictoire mis à disposition au greffe conformément à l'article 451 alinéa 2 du code de procédure civile, - Infirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a débouté M. [D] [M] [I] de ses demandes de dommages et intérêts au titre de la dégradation de la maison et du nettoyage de la parcelle ; - Le confirme dans cette mesure; Statuant à nouveau et y ajoutant, - Écarte la fin de non recevoir opposée à la demande en résiliation du bail tirée du défaut de notification de la demande en résiliation à la CCAPEX; - Prononce la résiliation du bail verbal de la maison d'habitation sise [Adresse 2] [Localité 10], conclu entre [X] [P] [Z] et les époux [E] en 1999 aux torts de ces derniers; - Annule le commandement de payer du 18 août 2018 en tant qu'il s'attache au paiement des arriérés de loyers au titre du bail litigieux; - Déclare prescrite la demande en paiement des loyers antérieurs au 8 novembre 2018; - Écarte, pour le surplus, la fin de non recevoir tirée de la prescription; - Déclare recevable la demande en paiement des loyers au titre de la période du 8 novembre 2015 et le 12 novembre 2018; - Condamne in solidum M.[D] [G] [E] et Mme [X] [Y] [K] épouse [E] à verser à M. [D] [M] [I] au titre des arriérés de loyers: . 8.251 euros pour le compte de l'indivision successorale de [X] [P] [Z], pour la période du 8 novembre 2015 au 23 février 2018; . 2.488 euros pour son propre compte pour la période du 24 février au 12 novembre 2018. - Déboute les parties du surplus de leurs demandes; - Condamne in solidum M.[D] [G] [E] et Mme [X] [Y] [K] épouse [E] à verser à M. [D] [M] [I] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles; - Condamne in solidum M.[D] [G] [E] et Mme [X] [Y] [K] épouse [E] aux dépens. - Ordonne communication de la présente décision au juge des tutelles du tribunal judiciaire de St Denis et au tuteur de Mme [U] [X] [V] [I], M. [H] [C] Le présent arrêt a été signé par Monsieur Patrick CHEVRIER, Président de chambre, et par Mme Véronique FONTAINE, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT