Tribunal judiciaire, 28 mai 2024. 22/01461

Du 28 mai 2024 51A SCI/ PPP Contentieux général N° RG 22/01461 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WVJZ [W] [Z] [O] [R] épouse [J], [K] [J] épouse [M], [N] [J] C/ [H] [F] épouse [P], [T] [P] - Expéditions délivrées à - FE délivrée à Le 28/05/2024 Avocats : Me Laurence BEIS la SELARL MILANI - WIART TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 3] JUGEMENT EN DATE DU 28 MAI 2024 JUGE : Monsieur Edouard DE LEIRIS GREFFIER : Madame Françoise SAHORES DEMANDEURS : Madame [W] [Z] [O] [R] épouse [J] née le 07 Juillet 1948 à [Localité 8] [Adresse 10] [Localité 7] Madame [K] [J] épouse [M] née le 18 Août 1969 à [Localité 12] [Adresse 1] [Localité 7] Monsieur [N] [J] né le 12 Août 1971 à [Localité 8] [Adresse 4] [Localité 2] Représentés par la SELARL MILANI - WIART, Avocat au barreau de BORDEAUX DEFENDEURS : Madame [H] [F] épouse [P] née le 24 Février 1945 à [Localité 8] [Adresse 5] [Localité 6] Monsieur [T] [P] né le 17 Décembre 1952 à [Localité 11] [Adresse 5] [Localité 6] Représentés par Me Laurence BEIS, Avocat au barreau de BORDEAUX DÉBATS : Audience publique en date du 28 Mars 2024 PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile. EXPOSE DU LITIGE Mme [W] [J] née [R], Mme [K] [J] épouse [M] et M. [N] [J] (les consorts [J]) sont propriétaires d’un bien immobilier à usage d’habitation, situé à [Localité 6], n°3 Lieu-dit [Localité 9], occupé, aux termes d’un contrat établi le 1er août 1990, par M. [T] [P] et Mme [H] [F] épouse [P]. Des échéances mensuelles étant demeurées impayées, les consorts [J] ont fait signifier, le 2 février 2022, un commandement de payer à M. et Mme [P]. Le 20 mai 2022, Mme [W] [J] née [R], Mme [K] [J] épouse [M] et M. [N] [J] ont ensuite fait assigner M. [T] [P] et Mme [H] [F] épouse [P] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux pour obtenir le prononcé de la résiliation du contrat, leur expulsion et leur condamnation provisionnelle au paiement d'un arriéré locatif et d'une indemnité d'occupation. L'affaire, initialement appelée à l'audience du 9 août 2022, a été renvoyée et finalement débattue à l’audience du 28 mars 2023. Entre-temps, le 28 décembre 2022, les consorts [J] ont notifié à M. et Mme [P] un congé. Lors des débats du 28 mars 2023, le conseil de Mme [W] [J] née [R], Mme [K] [J] épouse [M] et M. [N] [J] se réfère à ses écritures par lesquelles ceux-ci demandent de : - constater la validité du congé pour vente délivré le 28 décembre 2022 et que, depuis le 31 août 2023, date d'effet du congé, M. et Mme [P] sont dépourvus de tout titre ou droit d'occupation ; En conséquence, - ordonner leur expulsion ou de toute autre personne de leur chef des lieux loués sis [Adresse 5] ; - condamner solidairement M. et Mme [P] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 443,07 euros à compter du 1er septembre 2023 jusqu'à la vidange effective des lieux ; - dire que si l'occupation devait se prolonger plus d'un an, l'indemnité d'occupation sera indexée sur l'indice INSEE du coût de la construction s'il évolue à la hausse, l'indice de base étant le dernier indice paru à la date de l' « ordonnance » à intervenir ; - dire et juger que cette condamnation portera intérêt au taux légal à compter de la date de l'acte introductif d'instance ; - condamner solidairement M. et Mme [P] au paiement d'une somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens de procédure comprenant notamment les frais de signification du congé pour vente du 28/12/2022, du commandement du 02/02/2022 ainsi que les frais de dénonciation à la CCAPEX. A l'audience, le conseil de M. et Mme [P] se réfère à ses écritures par lesquelles ceux-ci demandent de : - débouter les consorts [J] de leurs demandes ; A titre reconventionnel, - prononcer la nullité du congé pour vente signifié le 28 décembre 2022, - condamner solidairement les consorts [J], sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de la décision à intervenir, à procéder aux travaux préconisés par le service de contrôle du logement, à savoir : - faire vérifier et mettre en sécurité l'installation électrique par un professionnel, - installer un système de chauffage supplémentaire En cas de nullité du congé prononcée par le tribunal, - ordonner la suspension pour moitié du paiement des loyers mensuels à compter rétroactivement du mois de février 2022, et ce, tant que les travaux susvisés n'auront pas été réalisés par les bailleurs ; - condamner solidairement les consorts [J] à une indemnité de 800 euros au titre de l'article 700 code de procédure civile ; - les condamner sous la même solidarité aux dépens. Il est renvoyé aux conclusions respectives des parties pour l'exposé de leurs moyens. MOTIFS DE LA DECISION SUR LE CONGE DELIVRE PAR LES CONSORTS [J] : La demande d’annulation du congé, présentée par les défendeurs, présente un caractère préalable justifiant de l’examiner d’abord. En application de l’article 15, dans sa rédaction applicable, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en cas de contestation d’un congé, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article, il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes. Il résulte en outre des dispositions des articles 1382 du code civil et 9, 15 et 232 du code de procédure civile, que si le juge ne peut refuser d'examiner une pièce régulièrement versée aux débats et soumise à la discussion contradictoire, il ne peut se fonder exclusivement sur une appréciation technique portée dans un unique document probatoire, hors expertise judiciaire. En l’espèce, la demande d’annulation est fondée sur deux moyens. Le premier, pris du caractère frauduleux de ce congé, n’est étayé par aucune pièce probante. Elle ne résulte pas non plus du seul enchaînement des actes accomplis par les consorts [J] ; il ne saurait en effet être déduit le caractère frauduleux du congé de la seule considération qu’il ait été délivré après un commandement de payer, signifié en l’état d’un impayé dont la réalité est reconnue par les défendeurs et qui a été régularisé en cours de procédure. La fraude n’étant pas présumée, ce moyen de M. et Mme [P] doit par conséquent être écarté. Le second moyen est tiré du caractère non décent du logement. Le caractère non décent d’un logement doit résulter d’une appréciation juridictionnelle, s’appuyant sur l’analyse d’une appréciation technique. Or en l’espèce, le caractère non décent du logement n’est pas démontré. En effet, les défendeurs se bornent à produire un courrier de la Caisse d’allocations familiales, qui ne permet pas au juge de porter une appréciation sur la réalité, la nature et l’ampleur des désordres affectant le logement occupé par M. et Mme [P], nécessaire pour permettre d’apprécier l’éventuelle atteinte au caractère décent de ce logement. A plus forte raison, il n’est pas démontré par cette seule pièce que le congé ne reposerait pas sur des motifs sérieux et légitimes, voire serait motivé par une intention frauduleuse. Pour le surplus, M. et Mme [P] ne formulent aucune autre critique contre le congé, dont ils retiennent au contraire expressément le caractère régulier en la forme. L’analyse de ce congé délivré en vue de vendre le logement, au regard des autres dispositions de l’article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, ne révèle aucune irrégularité. En outre, le congé a été délivré dans le respect du délai de 6 mois de préavis avant l’expiration du bail. Il convient par conséquent de rejeter la demande d’annulation du congé délivré le 28 décembre 2022 et de constater par voie de conséquence l’extinction du bail au 31 août 2023, date à compter de laquelle M. [T] [P] et Mme [H] [F] épouse [P] sont occupants sans droit ni titre du logement. Le bail étant expiré, M. [T] [P] et Mme [H] [F] épouse [P] doivent être condamnés, sur le fondement de la responsabilité délictuelle in solidum au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation. En l’absence d’allégation d’une dette, cette condamnation courra pour la période débutant le 1er avril 2024 et expirant à la date de la libération effective et définitive des lieux. Au regard du montant actualisé du loyer et de la provision pour charge, cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée à la somme forfaitaire de 443,07 euros, sauf toutefois à retrancher sur la période considérée toute somme consécutive à une poursuite ou une reprise de la décision de la Caisse d’allocations familiales de suspension du versement des allocations familiales, sur justification de cette décision par M. [T] [P] et Mme [H] [F] épouse [P]. S’agissant de l’indemnisation d’un préjudice, cette indemnité mensuelle sera exigible à terme échu. En revanche, en l’absence de stipulation d’une indexation du loyer, le principe de réparation intégrale, sans perte ni profit, exclut d’accueillir la demande d’indexation de cette indemnité d’occupation formulée par les demandeurs. En outre, sur le fondement de ce même principe, cette condamnation ne saurait, comme sollicité, porter intérêt à compter de l’assignation ; les indemnités d’occupation ne porteront intérêts au taux légal qu’au fur et à mesure de leur exigibilité. - SUR LES DEMANDES RECONVENTIONNELLES : Le bail étant expiré, les demandes reconventionnelles tendant à la réalisation de travaux sur le fondement d’un défaut d’exécution par le bailleur de ses obligations contractuelles, ne peuvent qu’être rejetées. Quant à la demande de suspension rétroactive du paiement des loyers, celle-ci étant expressément formée pour le cas où le congé serait annulé, la juridiction n’en est pas saisie. - SUR LES MESURES ACCESSOIRES : M. [T] [P] et Mme [H] [F] épouse [P], partie perdante, supporteront la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX, dont le caractère initialement nécessaire est établi. En revanche, il n’y a pas lieu d’inclure dans les dépens le coût du congé, qui incombe au seul bailleur. L'équité et la situation économique de M. [T] [P] et Mme [H] [F] épouse [P] commandent de rejeter la demande formée en application de l’article 700 du code de procédure civile. Par ailleurs, l'exécution provisoire dont cette décision est revêtue de plein droit n'est pas incompatible avec la nature de l'affaire, de sorte qu'il n'y a pas lieu de l'écarter, conformément aux dispositions des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS : Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort : CONSTATE, à la date du 31 août 2023, l'extinction du bail liant Mme [W] [J] née [R], Mme [K] [J] épouse [M] et M. [N] [J] à M. [T] [P] et Mme [H] [F] épouse [P], concernant le bien à usage d’habitation situé à [Adresse 5] ; DIT qu'à compter de cette extinction M. [T] [P] et Mme [H] [F] épouse [P] se trouvent déchus de tout titre d'occupation de ce logement ; ORDONNE en conséquence à M. [T] [P] et Mme [H] [F] épouse [P] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification du présent jugement ; DIT qu’à défaut pour M. [T] [P] et Mme [H] [F] épouse [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [W] [J] née [R], Mme [K] [J] épouse [M] et M. [N] [J] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; CONDAMNE M. [T] [P] et Mme [H] [F] épouse [P] à payer à Mme [W] [J] née [R], Mme [K] [J] épouse [M] et M. [N] [J] une indemnité mensuelle d’occupation, payable à compter du 1er avril 2024 et jusqu’à la date de la libération des lieux ; FIXE cette indemnité mensuelle d'occupation à la somme forfaitaire de 443,07 euros, exigible à terme échu, dont il sera, le cas échéant, retranché toute somme correspondant à une poursuite ou une reprise de la décision de la Caisse d’allocations familiales de suspension du versement des allocations familiales, sur justification de cette décision par M. [T] [P] et Mme [H] [F] épouse [P] ; ASSORTIT la condamnation au paiement de cette indemnité mensuelle d’occupation des intérêts au taux légal, à compter de la date d’exigibilité de chaque indemnité mensuelle ; DIT n’y avoir lieu de statuer sur la demande de suspension du paiement des loyers à compter de février 2022 formée par M. [T] [P] et Mme [H] [F] épouse [P] ; REJETTE les plus amples demandes des parties ; CONDAMNE M. [T] [P] et Mme [H] [F] épouse [P] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer et de sa dénonciation à la CCAPEX ; DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire dont la présente décision est revêtue de droit ; Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits. LE GREFFIERLE JUGE