Texte intégral
COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE
Chambre 3-4
ARRÊT AU FOND
DU 19 MAI 2022
N° 2022/180
Rôle N° RG 21/17101 - N° Portalis DBVB-V-B7F-BIPZX
S.C.I. MIMOSAS BLANCS
C/
[D] [Y]
[E] [J] épouse [X]
[L] [K]
Copie exécutoire délivrée
le :
à :
Me IMPERATORE
Me BOISRAME
Décision déférée à la Cour :
Jugement du Juge des contentieux de la protection de Toulon en date du 09 Novembre 2021 enregistré au répertoire général sous le n° 11-19-2276.
APPELANTE
S.C.I. MIMOSAS BLANCS
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
Dont le siège est sis [Adresse 2]
représentée par Me Pierre-yves IMPERATORE de la SELARL LEXAVOUE BOULAN CHERFILS IMPERATORE, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
INTIMES
Monsieur [D] [Y]
né le 29 Août 1967 à [Localité 4],
demeurant [Adresse 3]
représenté par Me Alexandra BOISRAME, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Madame [E] [J] épouse [X]
née le 19 Septembre 1963 à CONSTANTINE,
demeurant [Adresse 3]
représentée par Me Alexandra BOISRAME, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE
Monsieur [L] [K],
demeurant [Adresse 1]
défaillant
*-*-*-*-*
COMPOSITION DE LA COUR
L'affaire a été débattue le 05 Avril 2022 en audience publique. Conformément à l'article 804 du code de procédure civile, Madame Françoise FILLIOUX,, conseiller a fait un rapport oral de l'affaire à l'audience avant les plaidoiries.
La Cour était composée de :
Madame Laure BOURREL, Président
Madame Françoise FILLIOUX, Conseiller
Madame Florence ALQUIE-VUILLOZ, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Rime GHORZI.
Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 19 Mai 2022.
ARRÊT
Contradictoire,
Prononcé par mise à disposition au greffe le 19 Mai 2022,
Signé par Madame Laure BOURREL, Président et Mme Rime GHORZI, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
Faits, procédure, Prétentions et moyens des parties :
Monsieur [K] était propriétaire d'un bien immobilier situé [Adresse 3] occupé par Monsieur [D] [Y] et Madame [E] [X] depuis le 31 mars 2017.
Par acte du 25 avril 2019, Monsieur [K] a fait délivrer à ses locataires un commandement de justifier d'une assurance locative et de payer la somme de 46 000euros au titre des loyers échus et restés impayés, dus selon lui en vertu d'un bail d'habitation verbal.
Selon jugement d'adjudication du 8 octobre 2020, la SCI Mimosas Blancs a acquis le dit bien immobilier.
Par acte du 25 avril 2019, Monsieur [Y] et Madame [X] ont fait citer Monsieur [K] devant le tribunal d'instance de Toulon afin de voir dire et juger qu'il n'existe aucun bail verbal, que le commandement délivré le 25 avril 2019 est nul et de nul effet et condamner Monsieur [K] à leur régler la somme de 3 000euros en indemnisation de leur préjudice pour procédure abusive et 1 500euros a titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 9 novembre 2021,le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon a renvoyé l'affaire devant le tribunal judiciaire de Toulon et réservé les dépens, la SCI Mimosa Blancs est intervenue volontairement à l'audience.
La juridiction a estimé que les parties étaient liées par un bail commercial signé le 15 décembre 2017 entre le bailleur et les locataires et portant sur le local situé [Adresse 3] de sorte que le tribunal judiciaire est seul compétent pour en connaître.
Le 6 décembre 2021, la SCI Mimosas Blanc a interjeté régulièrement appel de ce jugement.
Dans ses conclusions déposées et notifiées le 5 avril 2022, auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, elle demande à la Cour de :
Vu les articles 10,1103,1104,1224,1741,544 et suivants 1231-1 et 1169 du code civil,
Vu les articles 325,329,10,11,142,138,299,287 à 295, 482,696 et 700 du code de procédure civile,
Vu les articles L 213-4-4 et R211-3-26 du code de l'organisation judiciaire,
Déclarer la SCI Mimosas Blancs recevable et bien fondée en son appel,
Infirmer le jugement rendu par le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon en ce qu'il s'est déclaré incompétent et a renvoyé l'affaire et l'entier dossier au tribunal judiciaire de Toulon et réservé les dépens ;
Déclarer que la Cour ne peut être saisie de l'appel incident par les consorts [Y]-[X] en l'absence d'effet dévolutif,
Déclarer les consorts [Y] [X] irrecevables et mal fondés en leur appel incident tendant à la réformation du jugement 'en ce qu'il n'a pas prononcé la nullité des deux commandements de payer délivrés le 25 avril 2019 à Monsieur [D] [Y] et Madame [X]'
Statuer à nouveau :
Avant dire droit :
Ordonner à Madame [X] et Monsieur [Y], sous astreinte de 100euros par jour de retard à compter de la décision à venir de communiquer les exemplaires originaux :
-de leur pièce de première instance n°1 intitulé bail commercial en date du 31 mars 2017 qui comporte le bail, l'avenant et une autorisation de sous-location,
-de leur pièce de première instance n°3 intitulée avenant du bail,
-du bail commercial annexé au procès verbal de constat en date du 14 mai 2019,
-des deux exemplaires originaux annexés au rapport de l'expert en date du 21 janvier 2021,
Ordonner à Madame [X] et Monsieur [Y], sous astreinte de 100euros par jour de retard à compter de la décision à venir, de produire
leurs avis d'impositions pour la période 2007-2020,
leurs avis de taxe d'habitation pour la période de 2007-2020,
les justificatifs de paiement des deux sommes de 21 600euros correspond au prétendu montant du loyer
Procéder à l'examen du prétendu bail commercial et son avenant et se prononcer sur la sincérité des dits documents,
Sur le fond :
Ecarter des débats le prétendu bail commercial et son avenant versés aux débats par Madame [X] et Monsieur [Y],
Dire et juger qu'ils ne rapportent pas la preuve d'un bail commercial,
Dire qu'ils ont conclu avec Monsieur [K] un bail verbal d'habitation,
Déclarer le juge du contentieux de la protection de la personne du tribunal judiciaire de Toulon compétent pour statuer sur le litige,
Renvoyer l'affaire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon,
Rejeter les demandes fins et conclusions de Madame [X] et Monsieur [Y],
Les condamner in solidum à lui verser la somme de 5 000euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Elle soutient que les intimés occupent le bien ayant appartenu à Monsieur [K] en vertu d'un bail verbal d'habitation consenti par ce dernier moyennant un loyer de 2 000euros par mois alors qu'ils prétendent l'occuper en vertu d'un bail commercial souscrit par la société F2DV que Monsieur [K] conteste avoir signé, qu'il convient d'ordonner la production des documents sur lesquels ils fondent leur demande, pour procéder à une vérification d'écriture.
Elle conteste la sincérité du document intitulé avenant du contrat de bail commercial en vertu duquel Monsieur [K] aurait indiqué que la locataire aurait procédé au paiement de deux sommes de 21 600euros correspondant à 18 ans de loyers soit 2 400euros de loyers annuels soit 200euros par mois alors qu'aucune pièce ne vient confirmer que cette somme correspondrait à 18 ans de loyer et qu'ils ne rapportent pas la preuve du paiement d'une telle somme.
Elle sollicite la communication des avis d'impositions de Madame [X] et Monsieur [Y] permettant de démontrer que la villa constitue leur résidence principale.
Elle conteste la sincérité du bail commercial en raison des incohérences qu'il contient, que Monsieur [K] n'aurait jamais accepté de loué une splendide villa avec piscine de 217m² située au Lavandou pour un loyer dérisoire de 200euros par mois, que selon les termes du bail, le bailleur se serait engagé à verser en plus la somme de 555 000euros aux locataires pour exécuter des travaux d'amélioration.
Elle fait valoir que Madame [X] et Monsieur [Y] ont signé une liste de réparations locatives et une notice d'information annexée aux contrats de location qui visent expressément la loi de 1989 applicable aux baux d'habitation, que de surcroît dans le bail en date du 31 mars 2017, il est indiqué que le siège social de la société F2DV est à [Localité 4] et non au Lavandou alors que la fermeture de l'établissement d'[Localité 4] n'est intervenue que 18 mois plus tard, enfin que le règlement de copropriété interdit toute activité commerciale.
Elle conteste l'expertise graphologique amiable, qui a procédé à l'analyse de l'écriture de Monsieur [K] figurant sur les originaux du bail commercial qui ne correspondent pas aux originaux soumis à l'huissier, démontrant qu'il existe au moins trois exemplaires originaux différents dont disposeraient les locataires.
Elle fait valoir que les locataires indiquent avoir versé deux sommes de 21 600euros ce dont ils ne justifient pas et qu'ils ont par ailleurs versé tous les mois entre novembre 2017 et mars 2018 entre les mains des services des impôts ainsi que ceux ci en attestent, une somme mensuelle assimilable à un loyer, que la sous-location était interdite dans le bail commercial sauf autorisation du bailleur de sorte que le bail de sous-location conclu avec la SCI Romath avec un loyer de 1 000euros par mois est contraire au bail commercial.
Enfin, elle fait valoir que Monsieur [Y] propose la villa à la location sur différentes plates-formes de mise en relation sur lesquels il se présente en hôte des lieux.
Par conclusions du 4 avril 2022 ,auxquelles il convient de se reporter pour plus ample exposé, Monsieur [D] [Y] et Madame [E] [X] demandent à la Cour :
Vu les articles L312-2, L 321-3 et R315-5du code des procédures civiles d'exécution,
Vu les articles R 211-3-26 du code de l'organisation Judiciaire,
Vu les articles 122 et 700 du code de procédure civile,
Confirmer le jugement rendu le 9 novembre 2021 rendu par le juge des Contentieux de la Protection en ce qu'il s'est déclaré incompétent au profit du Tribunal Judiciaire de Toulon pour faire droit aux demandes reconventionnelles de la SCI Les Mimosas Blancs et de Monsieur [L] [K] et notamment d'examiner le bail commercial et son avenant pour le dire faux et l'écarter des débats
Reformer le dit jugement en ce qu'il n'a pas prononcé la nullité en la forme des deux commandements de payer délivrés le 25 avril 2019 à Monsieur [Y] et madame [X],
Statuant à nouveau :
Juger nuls et de nul effet les deux commandements de payer délivrés le 25 avril 2019 à Monsieur [Y] et Madame [E] [X],
Juger que la preuve de l'existence d'un bail d'habitation orale n'est pas rapportée,
Débouter la SCI Mimosas Blancs de toutes ses demandes, fins et conclusions en cause d'appel,
Condamner la SCI Mimosas Blancs à leur payer la somme de 5 000euros au titre de dommages et intérêts pour appel abusif,
Condamner la SCI Mimosas blancs à payer à chacun des demandeurs 'sic' la somme de 3 000euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Ils font valoir que Monsieur [K] est défaillant, que son immeuble a fait l'objet d'une saisie immobilière délivrée à la requête de la Landesbank SAAR qui lui a été signifiée le 18 septembre 2018, publiée le 21 septembre 2018 de sorte que son immeuble est devenu indisponible et qu'ainsi, même à supposer qu'ait existé un bail verbal, Monsieur [K] n'a plus qualité pour commander les loyers et que les commandements de payer délivrés en son nom sont nuls et de nul effet.
Ils produisent aux débats de nombreux témoignages permettant de constater que des liens d'amitié liaient Monsieur [K] et Monsieur [Y].
Ils font valoir qu'aucun élément n'est produit sur l'existence d'un bail verbal, que le fait que Monsieur [Y] ait accepté de verser un temps une somme mensuelle de 200euros au Trésor Public, créancier de Monsieur [K] pour retarder la saisie immobilière, est insuffisant à l'établir, que la SCI Mimosas a pu acquérir le bien immobilier pour un prix de 395 000euros en raison du bail commercial consenti par Monsieur [K] qui était annexé au cahier des conditions de vente.
Ils ne s'opposent pas à la communication du bail commercial et les documents afférents au juge mais estiment n'avoir aucune obligation de communication dans une procédure concernant la nullité d'un commandement de payer des loyers d'habitation, qu'en tout état de cause, le débat est limité à la question de l'existence du prétendu bail verbal d'habitation et à la validité du commandement délivré à ce titre, que les documents sollicités par l'appelante sont sans rapport avec le contentieux dont est saisi le Juge des Contentieux de la protection et leur examen échappe à la compétence de ce juge.
Ils soutiennent que la SCI Mimosas adjudicataire en décembre 2020 est irrecevable à solliciter le paiement de loyers en 2017.
Par acte du 15 décembre 2022, La SCI Mimosas Blancs a fait citer Monsieur [L] [K] , délivré conformément aux dispositions de l'article 659 du code de procédure civile .
Motifs
Par acte d'huissier délivré le 25 avril 2019, Monsieur [L] [K] a fait signifier un commandement de payer à Monsieur [Y] [D] et Madame [E] [X] d'un montant de 46 000euros représentant les loyers et charges dus, selon lui, en raison de l'existence d'un bail verbal d'habitation pour des locaux situés [Adresse 3].
Par acte d'huissier du 21 juin 2019, les consorts [Y] -[X] ont saisi le tribunal d'instance afin de voir prononcer la nullité du dit commandement de payer au motif de l'inexistence d'un bail verbal d'habitation conclu entre les parties.
Le bien immobilier a été acquis le 8 octobre 2020 par la SCI Mimosas Blancs qui est intervenue volontairement à l'audience.
Le présent contentieux concerne l'existence éventuelle d'un bail verbal d'habitation conclu entre les consorts [Y] -[X] et son éventuelle transmission à la SCI Mimosas et non la réalité du bail commercial conclu le 31 mars 2017 entre Monsieur [K] et la SAS F2DV, dont l'authenticité est par ailleurs contestée par le bailleur, sachant que ces deux baux portent sur les mêmes locaux à savoir la villa située [Adresse 3].
Il convient de souligner que contrairement à ce qu'à retenu le juge de première instance, le bail commercial n'a pas été souscrit en qualité de locataire par les consorts [Y] et [X] mais par la SAS F2DV régulièrement inscrite au registre des commerces et de sociétés et dont l'existence n'est pas contestée. La SAS F2DV possède donc la personnalité morale et est titulaire en propre des droits et obligations, indépendamment des membres qui la composent.
En l'absence aux débats de la société F2DV, devenue la société Sea View, locataire en titre du supposé bail commercial, aucun débat ne peut intervenir sur la réalité et l'authenticité de ce document, Madame [X], à titre personnel et Monsieur [Y] étant des tiers à son égard.
Ainsi, l'intervention de Madame [X], en qualité de représentant de la SAS F2DV, dans le bail commercial du 31 mars 2017 ne lui confère pas personnellement la qualité de locataire des locaux pris à bail, outre que Monsieur [Y] n'est pas intervenu à l'acte et ne peut en qualité de tiers revendiquer aucun droit locatif en vertu de ce contrat de bail commercial fut -il exact.
Il est constant que Monsieur [Y] et Madame [X] demeurent dans la villa située au [Adresse 3] puisque le commandement de payer délivré par le bailleur l'a été à cette adresse et qu'ils n'en ont pas contesté la validité à ce titre, l'huissier instrumentaire ayant certifié leur adresse en raison de la présence de leur nom sur la boîte aux lettres et non celui de la société F2DV et que de surcroît, ils se domicilient eux même dans la présente procédure et dans leurs dernières conclusions déposées devant la Cour, à cette adresse.
Or le bail commercial, à le supposer valable , ne contient aucune mention sur l'éventuelle mise à disposition d'un logement compris dans le local commercial au profit de la gérante ou tout occupant de son chef, les lieux donnés à bail dans le bail commercial comprennent une villa composée d'un rez de chaussée de 167m², d'un premier étage de 90m² et d'un garage aménagé en bureau de 30m² le tout devant servir 'exclusivement à l'activité de la société F2DV à savoir courtage en assurance ... expert en assurance ... toutes opérations de négoce ou transaction immobilière, l'achat et la revente de bien immobilier, l'investissement dans tous biens en vue de la location ou de réaliser une plus value, la constitution de tout portefeuille de valeurs mobilière... et la Formation conseils et crachin ' et le preneur ' pourra ...sous-louer en partie ou en totalité ou en partie avec l'autorisation du bailleur aussi bien à une société commerciale, civile ou à un particulier '.
Le débat porte uniquement sur l'existence ou non d'un titre d'habitation au profit des intimés qui occupent les lieux et qui justifierait la délivrance des commandements de payer par Monsieur [K]. Ce débat relève bien de la compétence du juge du contentieux de la protection qui connaît des actions dont un contrat de louage à usage d'habitation est l'objet, la cause ou l'occasion . Il convient d'infirmer la décision de première instance.
En l'espèce, la Cour étant saisie d'un appel ne portant que sur la question sur laquelle a statué le juge de première instance à savoir sa compétence, sans aborder le fond du litige, elle n'est pas valablement saisie de la question de la validité des commandements de payer délivré le 25 avril 2019 et la demande des consorts [Y] [X] à ce titre est irrecevable.
Il n'y a pas lieu de faire application de l'article 700 du code de procédure civile à l'une quelconque des parties pour la procédure d'appel.
PAR CES MOTIFS
LA COUR par arrêt contradictoire
Infirme le jugement déféré rendu le 9 novembre 2021 par le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon,
Statuant à nouveau et y ajoutant :
Dit que le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon est compétent pour statuer sur le présent litige,
Renvoie l'affaire et le dossier devant le juge du contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulon,
Dit irrecevables en l'état de la procédure les demandes relatives à la nullité du commandement de payer délivré le 25 avril 2019,
Dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du CPC,
Condamne Monsieur [D] [Y] et Madame [E] [X] aux dépens d'appel.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
