Tribunal judiciaire, 28 mars 2024. 23/01908

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 23/01908 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YGYW ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 28 MARS 2024 MINUTE N° 24/00830 ---------------- Nous, Madame Anne BELIN, Première Vice-Présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier, Après avoir entendu les parties à notre audience du 23 Février 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit : ENTRE : Monsieur [W] [Z] demeurant [Adresse 1] représenté par Maître Claire BOUSCATEL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R146 ET : La société COP dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Me Jean Claude GUIBERE, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 001 ***************************************** EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé signé les 28 octobre et 8 novembre 2020, Monsieur [W] [Z] et la société COP ont convenu le renouvellement du bail commercial portant sur les locaux situés à [Adresse 3]. Par acte du 23 octobre 2023, Monsieur [W] [Z] a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société COP, pour : faire constater la résiliation du bail par l'effet d'une clause résolutoire ;voir ordonner l'expulsion de la société COP, devenue occupante sans droit ni titre, et de tous occupants de son chef, hors des locaux loués, sous astreinte, et au besoin avec l'assistance de la force publique ;l'autoriser à faire séquestrer les objets mobiliers se trouvant dans les lieux ;déclarer acquis à son profit le dépôt de garantie ; la voir condamner à lui payer à titre provisionnel :une somme de 18.772,74 euros à valoir sur les loyers et provisions sur charges, arrêtée 1er octobre 2023, assortie des intérêts au taux légal majoré de 5 points à compter du commandement de payer,une indemnité d'occupation mensuelle égale à 2.000 euros, charges et taxes en sus, indexable,outre la somme de 2.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens. L'affaire a été appelée à l'audience du 23 février 2024. À l'audience, Monsieur [W] [Z] sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance. Il actualise sa demande principale en paiement à la somme de 13.021,96 euros, arrêtée au 21 février 2024, 1er trimestre 2024 inclus, et y ajoute une demande de condamnation de la société COP à lui verser la somme de 1.249,25 euros à titre de clause pénale, avec intérêts au taux légal majoré de 5 points. Il s'oppose à tout délai de paiement. En défense, la société COP demande au juge des référés de débouter Monsieur [Z] de ses prétentions dès lors que les causes du commandement ont été apurées, et subsidiairement d'ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire moyennant le paiement de l'arriéré locatif à hauteur minimum de 2.000 euros par mois. Elle indique que des paiements ont été réalisés récemment, les 21, 22 et 23 février 2024, à hauteur de la somme totale de 9.000 euros, qui n'apparaissent pas dans le décompte produit en demande. Conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l'exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive d'instance et aux écritures déposées et développées oralement à l'audience. L'affaire a été mise en délibéré au 28 mars 2024 et Monsieur [Z] a été autorisé à communiquer une note en délibéré sur l'encaissement des derniers versements évoqués à l'audience. Suivant note en délibéré du 29 février 2024, Monsieur [Z] a indiqué que la somme de 9.000 euros évoquée lors de l'audience a effectivement été perçue par le gestionnaire du bien, et que la dette de la société COP s'élève à 4.021,96 euros. MOTIFS Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, " toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. " Par ailleurs, les dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. Enfin, en application de l'article 1353 du code civil, " Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ". En l'espèce, le bail stipule qu'à défaut de paiement d'un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d'un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement délivré dans les formes prévues à l'article L. 145-41 du code de commerce le 31 juillet 2023 pour le paiement de la somme en principal de 12.492,46 euros étant demeuré infructueux, tel que cela résulte du décompte produit à l'audience arrêté au 21 février 2024, le bail s'est trouvé résilié de plein droit un mois plus tard, soit le 1er septembre 2023. L'obligation de la société COP de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, l'expulsion est encourue. Par ailleurs, Monsieur [W] [Z] justifie, par la production du bail et du décompte arrêté au 29 février 2024, communiqué contradictoirement en cours de délibéré, que la société COP reste lui devoir au 29 février 2014 une somme de 4.021,96 euros, échéance du 1er trimestre 2024 incluse, déduction faite des paiements encaissés entre le 13 et le 26 février 2024 pour un montant total de 9.000 euros. La société COP est condamnée au paiement de cette somme à titre provisionnel, avec intérêt au taux légal majoré de 5 points, conformément aux termes du contrat, à compter du 31 juillet 2023, date de signification du commandement de payer. Toutefois, il convient, eu égard à ses efforts de paiement, de lui accorder, dans les termes du dispositif ci-après, des délais de paiement suspensifs de poursuites et de l'effet de la clause résolutoire, étant précisé qu'à défaut de respect des modalités fixées, les poursuites pourront reprendre, la clause reprendra ses effets, l'expulsion des occupants pourra être poursuivie, sans qu'il soit besoin de prononcer une astreinte, la perspective d'une expulsion forcée avec le recours à la force publique apparaissant suffisamment comminatoire, et une indemnité d'occupation sera due jusqu'au départ effectif des lieux. Il est relevé à cet égard que Monsieur [W] [Z] sollicite à ce titre une somme supérieure au montant du loyer contractuel. Cette somme excède le revenu locatif dont il se trouverait privée du fait de la résiliation du bail et peut s'analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si, comme en l'espèce, elle est susceptible d'apparaître manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire. Elle relève donc de l'appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l'évidence, qu'à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail. Elle pourra faire l'objet d'une indexation selon les modalités prévues au contrat de bail. Pour les mêmes motifs, il n'y aura lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et tendant à la conservation du dépôt de garantie par le bailleur. La société COP, succombante, sera condamnée aux dépens. Enfin, il serait inéquitable de laisser à la charge de Monsieur [W] [Z] l'intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, Constatons que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ; Condamnons la société COP à payer à Monsieur [W] [Z] la somme provisionnelle de 4.021,96 euros avec intérêt au taux légal majoré de 5 points, à compter du 31 juillet 2023 ; Autorisons la société COP à se libérer du paiement de cette somme en 4 acomptes mensuels de 1.000 euros, la dernière mensualité étant majorée du solde de la dette ; Disons que ces acomptes mensuels seront à verser en plus des loyers et charges courants, lesquels demeurent payés aux termes prévus par le contrat de bail ; Disons que le paiement du premier de ces acomptes devra intervenir dans les 15 jours de la signification de l'ordonnance et les suivants avant le 5 du mois ; Disons que les effets de la clause résolutoire ne produiront pas effet si la société COP se libère de sa dette selon ces modalités ; Disons qu'à défaut de règlement d'un seul acompte ou d'une seule des échéances courantes à leur terme : l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible,les poursuites pour son recouvrement pourront reprendre aussitôt,la clause résolutoire produira son plein et entier effet, et le contrat se trouvera résilié,il pourra être procédé, si besoin avec le concours de la force publique, à l'expulsion de la société COP et de tous occupants de son chef hors des lieux loués sis [Adresse 2] à [Localité 4], [Adresse 3],la société COP devra payer mensuellement à Monsieur [W] [Z], à titre de provision à valoir sur l'indemnité d'occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges et les taxes, indexable selon les modalités prévues au contrat de bail ; Condamnons la société COP à supporter la charge des dépens ; Condamnons la société COP à payer à Monsieur [W] [Z] la somme de 1.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; Rejetons toutes autres demandes plus amples ou contraires ; Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision. AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 28 MARS 2024. LE GREFFIER LE PRÉSIDENT