Tribunal judiciaire, 07 août 2025. 25/00021

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE SAISIES IMMOBILIÈRES JUGEMENT DU 07 AOUT 2025 N° RG 25/00021 - N° Portalis DB3R-W-B7J-2GL4 AFFAIRE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU[Adresse 5] ET [Adresse 2] A [Localité 12] C/ [S] [Y] [Y] [W] époux [U], [N] [B] [B] [U] COMPOSITION DU TRIBUNAL : Jean-Baptiste TAVANT, juge, statuant en tant que juge de l’exécution, assistée de Jessica ALBERT, Greffier. CREANCIER POURSUIVANT : SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [10] représenté par son Syndic le Cbt CITYA IMMOBILIER TEISSIER-SABI, [Adresse 8] [Localité 9] représentée par Maître Séverine RICATEAU de la SELARL SLRD AVOCATS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN782 DEFENDEURS : Monsieur [S] [Y] [Y] [W] né le [Date naissance 3] 1960 à [Localité 11] - ANGOLA (99) [Adresse 6] [Localité 12] représenté par Me Kazim KAYA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 574 Madame [N] [B] [U] née le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 11] - ANGOLA (99) [Adresse 6] [Localité 12] représentée par Me Kazim KAYA, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 574 DÉBATS : L’affaire a été débattue le 19 Juin 2025 en audience publique. JUGEMENT rendu par décision contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe du tribunal EXPOSE DU LITIGE Suivant commandement de payer valant saisie immobilière délivré le 26 novembre 2024, et publié le 9 décembre 2024 au service de la publicité foncière de [Localité 12], Volume 2024 S n° 146, LE SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [10], REPRESENTE PAR SON SYNDIC EN EXERCICE, LE CABINET CITYA IMMOBILIER TEISSIER-SABI (ci-après “le syndicat des copropriétaires de la résidence [10]") , a fait saisir divers biens et droits immobiliers appartenant à Monsieur [S] [Y] [W] et Madame [N] [B] [U], situés dans un ensemble immobilier situé [Adresse 5] [Adresse 2] et [Adresse 4] à [Localité 12], cadastrés section AN numéro [Cadastre 7], pour une contenance de 1 hectare 40 ares et 17 centiares, en l’espèce les lots 1065, 1635, 1024, 1904, 1355, 1639, 1060, 1903, 1366 et 1565, plus amplement désignés dans le cahier des conditions de vente déposé au greffe. Par acte du 4 février 2025,le syndicat des copropriétaires de la résidence [10], créancier poursuivant, a fait assigner Monsieur [W] et Madame [U] à comparaître devant le juge de l'exécution de NANTERRE à l'audience d’orientation du 20 mars 2025. Par acte du 4 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la résidence [10] a dénoncé la procédure à la société CAIXA GERAL DE DEPOSITOS, créancier inscrit. Le cahier des conditions de vente a été déposé au Greffe du juge de l'exécution de Nanterre le 6 février 2025. Après un renvoi, l’affaire a été retenue à l’audience du 19 juin 2025. Aux termes de ses dernières écritures signifiées par le RPVA le 17 juin 2025, le créancier poursuivant, représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son exploit introductif d’instance et demande notamment au juge de l’exécution de rejeter toute contestation et demande incidente et d’ordonner la vente forcée sur la mise à prix de 100 000 euros en un seul lot, de dire que sa créance s’élève à la somme de 43 980, 95 euros en principal et intérêts, selon décompte de créance arrêté provisoirement au 13 novembre 2024, outre les intérêts, de désigner la SELARL ATLAS JUSTICE aux fins de procéder aux visites, de condamner les défendeurs à lui verser la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de dire que les dépens seront compris dans les frais taxés de vente. Aux termes de leurs dernières écritures signifiées le 13 juin 2025, Monsieur [W] et Madame [U], représentés par leur avocat, demandent : - de débouter le créancier poursuivant de ses demandes, fins et conclusions ; - d’accorder un délai de paiement aux consorts [W] correspondant à un échéancier de 8 mois à compter du prononcé de la présente et suspendre en conséquence la procédure de saisie immobilière pendant la durée de cet échéancier, sous réserve du respect des paiements. L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 7 août 2025. MOTIFS Conformément à l’article R.322-15 du code des procédures civiles d'exécution, à l'audience d'orientation, le juge de l'exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L.311-2, L.311-4 et L.311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu'il autorise la vente amiable, le juge s'assure qu'elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur. Et, en application de l’article R.322-18 du code des procédures civiles d'exécution, le jugement d'orientation mentionne le montant retenu pour la créance du poursuivant en principal, frais, intérêts et autres accessoires. 1°) Sur la régularité de la procédure Conformément aux dispositions combinées des articles R.322-15 et L.311-2, 4 et 6 du code des procédures civiles d'exécution, le juge de l'exécution est tenu de vérifier d’office que le créancier agit sur le fondement d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible, que la poursuite n’est pas engagée pendant le délai d’opposition à une décision rendue par défaut, la vente forcée ne pouvant quoi qu’il en soit intervenir sur le fondement d’un titre exécutoire par provision et que la saisie porte sur des droits réels afférents aux immeubles, y compris leurs accessoires réputés immeubles, susceptibles de faire l'objet d'une cession. En application de l’article L.311- 1 du code des procédures d’exécution, tout créancier muni d'un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière dans les conditions fixées par le présent livre et par les dispositions qui ne lui sont pas contraires du livre Ier. En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de la résidence [10], créancier poursuivant, dispose d’un titre exécutoire du tribunal judiciaire de NANTERRE du 28 juin 2021 ayant condamné solidairement Monsieur [W] et Madame [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] - [Adresse 4] à [Localité 12] : - la somme de 25 813, 73 euros au titre des charges dues pour la période du 1er juillet 2018 au 18 mars 2020, majorée des intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 13 juin 2019 sur la somme de 9 214, 17 euros et à compter du 23 mars 2020 (date de l’assignation) pour le surplus avec capitalisation des intérêts ; - la somme de 138, 5 euros au titre des frais de recouvrement ; - la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts ; - la somme de 3 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens. Le jugement a été signifié le 30 novembre 2021. Sur le montant de la créance En l’espèce, le créancier poursuivant ne verse aux débats aucun décompte actualisé, le montant indiqué de sa créance correspondant aux condamnations du titre exécutoire auxquelles viennent s’ajouter les intérêts au taux légal tel que figurant au commandement de payer du 26 novembre 2024. Depuis cette date, Monsieur [W] et Madame [U] mentionnent plusieurs versements dans leurs écritures qui ne sont corroborés par aucune pièce et qui ne peuvent donc venir en déduction de la somme retenue par le créancier poursuivant. Les débiteurs saisis indiquent plus particulièrement avoir procédé à deux versements récents, à savoir la somme de 20 000 euros et la somme de 5 628, 99 euros le 2 juin 2025. Or, les deux pièces 11 et 12 versés aux débats, si elles font en effet apparaître ces montants et cette date, sont en langue portugaise et ne permettent pas de s’assurer que le créancier poursuivant a en effet reçu ces sommes, dans un contexte où le syndicat des copropriétaires mentionne dans ses écritures avoir été confronté à plusieurs refus de prélèvement. Enfin, force est de constater que la pièce n°10 des débiteurs saisis, correspondant à l’appel de fonds pour la période du 1er avril 2015 au 30 juin 2025, continue de mentionner un solde débiteur de 67 235, 98 euros. Ainsi, et faute d’avoir rapporté la preuve de la réalité des virements précités, ces sommes ne peuvent venir en déduction du montant de la créance mentionné au commandement de payer valant saisie. Par conséquent et au vu des pièces produites, il convient de mentionner que la créance du syndicat des copropriétaires de la résidence [10] s’élève au 13 novembre 2024 à la somme de 43 980, 95 euros en principal, intérêts et dépens, outre les intérêts postérieurs. 2°) Sur la demande de délais de paiement L’article 1343-5 du code civil dispose que, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Les articles 510 du code de procédure civile et R.121-1 du code des procédures civiles d'exécution donnent compétence au juge de l'exécution pour accorder de tels délais dès lors qu'un commandement ou un acte de saisie a été signifié. En l’espèce, les débiteurs saisis ne produisent aux débats aucune pièce permettant d’apprécier leurs revenus, et donc leur capacité à apurer leur dette selon un échéancier de 8 mois, dans un contexte où les premiers impayés datent de l’année 2018 selon le titre exécutoire. Par conséquent, Monsieur [W] et Madame [U] seront déboutés de leur demande de délais de paiement. 3°) Sur la vente forcée En application de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d'exécution, lorsque le juge de l'exécution ordonne la vente forcée, il fixe la date de l'audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision. Le juge détermine les modalités de visite de l'immeuble à la demande du créancier poursuivant. Le syndicat des copropriétaires justifie des résolutions n° 33 et 34 du procès verbal de l’Assemblée Générale Ordinaire en date du 13 décembre 2021 ayant habilité le Syndic en exercice à diligenter ladite vente forcée sur les lots précités, sur la mise à prix de 100 000 euros. L’état hypothécaire produit aux débats justifie des droits des débiteurs saisis sur l'immeuble saisi. En l’absence de demande de vente amiable, la vente forcée des biens et droits immobiliers objet des poursuites sera ordonnée dans les termes du dispositif. Le juge constate par ailleurs qu’aucune demande spécifique n’est présentée au titre des modalités de visite de l’immeuble. En application de l’article R.322-30 du code des procédures civiles d'exécution, la vente forcée est poursuivie après une publicité visant à permettre l'information du plus grand nombre d'enchérisseurs possible dans les conditions prévues par les textes suivants. Aux termes des dispositions des articles R.322-31 à 36 du même code qui encadrent la publicité de droit commun, la publicité est réalisée par l’affichage dans les locaux de la juridiction d’un avis rédigé par le créancier poursuivant et la publication de celui-ci dans un des journaux d'annonces légales diffusé dans l'arrondissement de la situation de l'immeuble saisi ainsi que par l’affichage à l’entrée ou en limite de l’immeuble saisi et la publication dans deux éditions périodiques de journaux à diffusion locale ou régionale, au tarif des annonces ordinaires d’un avis simplifié. Le créancier poursuivant ou les créanciers inscrits peuvent en outre, sans avoir à recueillir l'autorisation du juge, recourir à tous moyens complémentaires d'information à l'effet d'annoncer la vente dès lors qu’ils n’entraînent pas de frais pour le débiteur et qu’ils ne font pas apparaître le caractère forcé de la vente ou le nom du débiteur. Conformément à la nature du bien et à la demande du poursuivant, la publicité légale sera satisfaite par la publication d’un avis simplifié dans un journal à diffusion régionale et d’une publicité sur un site internet au choix du publiciste. Au regard de la nature et de l’issue du litige, le demandeur sera débouté de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Les dépens seront employés en frais taxés de vente. PAR CES MOTIFS Le juge de l'exécution, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, MENTIONNE que le montant retenu pour la créance du SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE [10], REPRESENTE PAR SON SYNDIC EN EXERCICE, LE CABINET CITYA IMMOBILIER TEISSIER-SABI s'élève au 13 novembre 2024 à la somme de 43 980, 95 euros en principal, intérêts et dépens, outre les intérêts postérieurs ; REJETTE la demande de délais de paiement ; ORDONNE LA VENTE FORCEE des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière ; DIT QUE L'AUDIENCE D'ADJUDICATION AURA LIEU, dans les conditions fixées dans le cahier des conditions de la vente, à la barre du tribunal judiciaire NANTERRE, le : Jeudi 04 décembre 2025 à 14H30, Salle B, rez-de-chaussée de l’extension du tribunal DIT qu'en vue de cette vente, la SELARL ATLAS JUSTICE pourra faire visiter le bien et vérifier son état d'occupation, dans la quinzaine précédant la vente, pendant une durée d'une heure selon des modalités arrêtées dans la mesure du possible en accord avec les occupants, et qu'en cas de nécessité relatée au procès-verbal, il pourra être assisté, du Commissaire de Police ou de son représentant, ou du commandant de la brigade de gendarmerie compétente, ou à défaut de deux témoins majeurs et d'un serrurier ; DIT qu'en cas d'empêchement, le commissaire de justice désigné pourvoira à son remplacement; Dit que le commissaire de justice désigné pourra en outre se faire assister en cas de besoin et lors d’une visite d'un ou plusieurs professionnels agréés chargés d'établir ou de réactualiser les différents diagnostics immobiliers obligatoires prévus par l’article L.271-4 du code de la construction et de l’habitation ; DIT que la publicité de la vente s'opérera de la manière suivante : - publicité légale ; - un avis simplifié dans un journal à diffusion régionale ; - une insertion sur un site internet au choix du publiciste ; REJETTE la demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; DIT que les dépens seront inclus dans les frais taxés de vente ; RAPPELLE que les décisions du juge de l’exécution bénéficient de l’exécution provisoire de droit conformément à l’article R.121-21 du code des procédures civiles d'exécution. Ainsi jugé et ont signé le 7 août 2025 LE GREFFIER LE JUGE DE L’EXÉCUTION copie à : Me Kazim KAYA ccc toque Maître Séverine RICATEAU ce toque