Cour d'appel, 30 avril 2024. 23/00424

JP/ND Numéro 24/1473 COUR D'APPEL DE PAU 2ème CH - Section 1 ARRET DU 30/04/2024 Dossier : N° RG 23/00424 - N° Portalis DBVV-V-B7H-IOFW Nature affaire : Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion Affaire : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES C/ [M] [D] Grosse délivrée le : à : RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS A R R E T Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour le 30 avril 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile. * * * * * APRES DÉBATS à l'audience publique tenue le 20 Février 2024, devant : Madame Jeanne PELLEFIGUES, magistrat chargé du rapport, assistée de Madame SAYOUS, Greffière présente à l'appel des causes, Jeanne PELLEFIGUES, en application des articles 805 et 907 du Code de Procédure Civile et à défaut d'opposition a tenu l'audience pour entendre les plaidoiries, en présence de Joëlle GUIROY et en a rendu compte à la Cour composée de : Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente Madame Joëlle GUIROY, Conseillère Madame Laurence BAYLAUCQ, Conseillère qui en ont délibéré conformément à la loi. dans l'affaire opposant : APPELANTE : S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 824 541 148, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité au siège [Adresse 2] [Localité 4] Représentée par Me Julie CHATEAU de la SCP JEAN LUC SCHNERB - JULIE CHATEAU - ANCIENNEMENT DANIEL LACLA U, avocat au barreau de Pau Assistée de Me Catherine GAUTHIER (SELARL LEVY ROCHE SARDA), avocat au barreau de Lyon INTIMEE : Madame [M] [D] née le 07 Février 1998 à [Localité 5] (64) de nationalité Française [Adresse 1] [Localité 3] assignée sur appel de la décision en date du 17 NOVEMBRE 2022 rendue par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE PAU RG ! 22/254 Par jugement du 17 novembre 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau a : - déclaré irrecevable l'action de la SAS Action Logement Services - condamné Madame [M] [D] à verser à la SAS Action Logement Services la somme de 7604 € avec intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2021 sur la somme de 382 € et pour le surplus à compter de la présente décision - condamné Madame [M] [D] à verser à la SAS Action Logement Services une somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. - débouté la SAS Action Logement Services du surplus de ses demandes - condamné Madame [M] [D] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture. Par déclaration du 06 février 2023, la SAS Action Logement Services a interjeté appel de cette décision. La SAS Action Logement Services a conclu à : Vu la convention quinquennale du 2 décembre 2014 Vu le commandement de payer en date du 23/07/2021 Vu les articles 1134, 1147 et 1184 du Code Civil, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1103, 1217, 1231-1 et 1224 et suivants du Code Civil, Vu l'article 24 de la Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la Loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 Vu les articles 1249 et suivants, devenus, depuis le 1er octobre 2016, les articles 1346 et suivants, et 2305 et suivants du Code Civil, Débouter Madame [M] [D] de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, Confirmer le jugement rendu en date du 17 novembre 2022 par le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Pau en ce qu'il a : - Condamne Madame [M] [D] à verser à la SAS Action logement services de la somme de 7604 € avec intérêts au taux légal à compter du 23 juillet 2021 sur la somme de 382 € et pour le surplus à compter de la présente décision. - Condamne Madame [M] [D] à verser à la SAS Action logement services une somme de 150 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile Réformer le jugement rendu en date du 17 novembre 2022, le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Pau en ce qu'il : - Déclare irrecevable l'action de la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES. - Déboute la SAS ACTION LOGEMENT SERVICES du surplus de ses demandes. En conséquence, JUGER RECEVABLE ET BIEN FONDE ACTION LOGEMENT SERVICES en son action CONSTATER l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail. A titre subsidiaire, PRONONCER la résiliation du bail aux torts et griefs de Madame [M] [D]. En conséquence, ORDONNER L'EXPULSION de Madame [M] [D] et de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique. FIXER l'indemnité d'occupation mensuelle à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel mensuel augmenté des charges. CONDAMNER Madame [M] [D] à payer lesdites indemnités d'occupation à ACTION LOGEMENT SERVICES, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu'à la libération effective des lieux En réactualisant la créance, CONDAMNER Madame [M] [D] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 12164 € arrêté au 05/05/2022, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23/07/2021 sur la somme de 382,00 €, et pour le surplus à compter de la présente assignation. Y ajoutant, CONDAMNER Madame [M] [D] à payer à ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 1.200,00 € sur le fondement de l'article 700 du CPC. CONDAMNER Madame [M] [D] aux entiers dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. Madame [M] [D] n'a pas constitué avocat et n'a donc pas conclu. SUR CE Par acte authentique du 27 mars 2021, la SCI Marvin a donné à bail d'habitation à Madame [M] [D] un appartement situé [Adresse 1] à [Localité 5]. La société Action Logement Services s'est portée caution des loyers dus par Madame [M] [D] au titre du dispositif Visale. Suite à la défaillance du locataire, le bailleur a saisi la société Action Logement Services en qualité de caution afin qu'elle procède au paiement des loyers dus. Par lettre du 29 juin 2021, la société Action Logement Services a informé Madame [M] [D] qu'une procédure de recouvrement était menée et qu'il lui incombait de rembourser les impayés au titre des mois de mai et juin 2021 pour un montant de 382 euros, en vain. Par exploit d'huissier du 23 juillet 2021, la société Action Logement Services a fait délivrer à Madame [M] [D] un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire pour la somme principale de 382 euros. Le locataire a accumulé une dette de 4184 euros au mois de février 2022. Par assignation du 26 janvier 2022, la société Action Logement Services a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pau aux fins de voir constater et à titre subsidiaire voir prononcer la résiliation du bail, voir ordonner l'expulsion de Madame [M] [D] et la condamner au paiement de la somme de 4184 euros avec intérêt au taux légal à compter du 23 juillet 2021 sur la somme de 382 euros et pour le surplus à compter de l'assignation, d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer jusqu'à la libération effective des lieux et de la somme de 800 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Le 18 mars 2022, une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture des Pyrénées Atlantiques par voie électronique. Madame [M] [D] n'a pas été représentée en première instance. La société Action Logement Services fait grief au jugement dont appel d'avoir déclaré irrecevable sa demande alors qu'elle n'était pas tenue de saisir la commission des expulsions locatives deux mois avant la délivrance de l'assignation conformément aux dispositions de l'article 24-II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 au motif que cette exigence ne s'impose qu'aux bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus. Qu'en l'espèce, le bailleur, la SCI Marvin, est une société civile familiale. En tout état de cause, la dénonce à la préfecture est suffisante puisqu'elle vaut également dénonce de l'article 24-II loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Elle soutient qu'elle est fondée à solliciter l'acquisition de la clause résolutoire et/ou résiliation du bail et l'expulsion du locataire puisqu'en application de l'article 2306 ancien du code civil la subrogation de la caution dans les droits du créancier qu'elle a désintéressé ne connait pas de limite, sauf en ce qui concerne l'existence de droits si intimement liés à la personne du subrogeant que leur exercice par d'autres, et notamment par un subrogé, en devient inconcevable. La clause résolutoire est acquise étant constaté le respect des dispositions l'article 24-II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que l'accomplissement de la condition résolutoire, Madame [M] [D] n'ayant pas réglé les causes du commandement de payer dans les deux mois à compter de sa signification, la résiliation doit être prononcée pour manquement grave du locataire à son obligation de paiement des loyers. Madame [M] [D] devra être condamnée à lui payer la somme principale 12164 euros outre une indemnité d'occupation à compter de la date de l'acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail. Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, la déclaration d'appel a été signifiée le 8 mars 2023 à Madame [M] [D] selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile. Le procès-verbal mentionne que le signifié aurait quitté les lieux et que sa nouvelle adresse est inconnue. Les conclusions de l'appelant lui ont été signifiées par assignation du 12 mai 2023 remis à domicile. L'arrêt sera donc rendu par défaut en application de l'article 473 du code de procédure civile. Sur la recevabilité de l'action en résiliation L'article 24-II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les bailleurs personnes morales autres qu'une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. L'article 24-III ajoute qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant l'audience. Conformément à l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, le bailleur est la SCI Marvin, composée de Monsieur [J] [S] et de Madame [X] [S]. L'appelant se borne à alléguer qu'il s'agit d'une SCI familiale sans préciser ni leur lien ni leur degré de parenté ou d'alliance. Les statuts sont également muets sur ce point. Dès lors, il ne peut pas être apprécié si la SCI Marvin relève de l'exception posée par l'article 24-II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précitée. La société Action Logement Services est défaillante dans l'administration de la preuve. En outre, l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 distingue clairement la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de la notification de l'assignation au représentant de l'Etat. Ces deux diligences sont soumises à des délais différents et sont toutes deux prescrites à peine d'irrecevabilité. Il s'en infère que la notification de l'assignation à la préfecture ne permet pas à l'appelant de soustraire à son obligation de saisir la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. En conséquence, la demande en résiliation sera déclarée irrecevable. Les demandes d'expulsion et de condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation doivent être rejetées. Au fond : Sur les demandes de condamnation au paiement L'article 2306 ancien du code civil dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits détenus par le créancier contre le débiteur. Conformément à l'article 1353 du code civil celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, la société Action Logement Services ne rapporte pas la preuve d'avoir procédé au règlement de la somme de 12164 euros. La quittance subrogative produite couvre uniquement la période de mai 2021 à janvier 2022 pour un montant de 4184 euros. En conséquence, après réformation du jugement déféré , Madame [M] [D] sera condamnée au paiement de la somme de 4184 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23/07/2021 sur la somme de 382,00 euros. Madame [M] [D] sera condamnée à verser à la société Action Logement Services la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant publiquement par mise à dispositin au greffe, par arrêt rendu par défaut et en dernier ressort Infirmant partiellement le jugement déféré : Condamne Madame [M] [D] à verser à la SAS Action Logement Services la somme de 4184 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 23 juillet 2021 sur la somme de 382 € et pour le restant de la somme avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt, Confirme le jugement déféré pour le surplus Y ajoutant : Condamne Madame [M] [D] à payer à la SAS Action Logement Services la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Dit Madame [M] [D] tenue aux dépens. Le présent arrêt a été signé par Madame Jeanne PELLEFIGUES, Présidente, et par Madame Nathalène DENIS, greffière suivant les dispositions de l'article 456 du Code de Procédure Civile. La Greffière La Présidente