Texte intégral
Du 01 mars 2024
5AA
SCI/ld
PPP Référés
N° RG 23/00803 - N° Portalis DBX6-W-B7H-XY2S
[I], [J], [M] [C], [F], [P] [D] épouse [C]
C/
[G] [T] épouse [W]
- Expéditions délivrées à avocats
- FE délivrée à SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU
Le 01/03/2024
Avocats : la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU
Me Nicolas DROUAULT
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 01 mars 2024
Prorogé du 8 décembre 2023
PRÉSIDENT : Monsieur Jean-Marie PLAZY,
GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,
DEMANDEURS :
Monsieur [I], [J], [M] [C]
né le 26 Avril 1977 à [Localité 7] ([Localité 7])
[Adresse 1]
[Localité 4]
Madame [F], [P] [D] épouse [C]
née le 31 Mars 1981 à [Localité 7] ([Localité 7])
[Adresse 1]
[Localité 4]
Représentée par Me Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU
DEFENDERESSE :
Madame [G] [T] épouse [W]
née le 13 Décembre 1958 à [Localité 5] ([Localité 5])
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 3]
(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023-003542 du 25/08/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX)
Représentée par Me Nicolas DROUAULT, avocat au barreau de Libourne
DÉBATS :
Audience publique en date du 13 Octobre 2023
Délibéré en date du 8 décembre 2023, prorogé au 22 décembre 2023, prorogé au 18 janvier 2024, prorogé au 09 février 2024 puis au 1er mars 2024
PROCÉDURE :
Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 14 Mars 2023
Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile
QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:
La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l'ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.
Le défendeur ayant comparu, l'ordonnance de référé rendue sera contradictoire.
EXPOSÉ DU LITIGE :
Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2022, Monsieur [C] [I] et Madame [D] [F] ont donné à bail, par l'intermédiaire de la Société Pichet Immobilier Services, à Madame [T] [G], un logement situé [Adresse 6], ainsi qu'une place de parking, Lot n°245 -parking PSS101.
Par acte de commissaire de justice du 21 octobre 2022, Monsieur [C] [I] et Madame [D] [F] ont fait délivrer à Madame [T] [G] un commandement de payer la somme de 1306,70 euros au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Un nouveau commandement, en date du 5 janvier 2023 a été délivré par Monsieur [C] [I] et par Madame [D] [F] à Madame [T] [G] de payer la somme de 2062,33 euros au titre de l'arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail
Par acte de commissaire de justice du 14 mars 2023, Monsieur [C] [I] et Madame [D] [F] ont assigné Madame [T] [G] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l'audience du 2 juin 2023 aux fins de voir :
"Constater la résiliation du bail à effet du 6 mars 2023, par le jeu de la clause résolutoire ;
"Ordonner l'expulsion Madame [T] [G] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si nécessaire l'assistance de la force publique et d'un serrurier et le transport des meubles dans tel garde meubles désignés par les bailleurs ou à défaut par le Tribunal ;
"Condamner Madame [T] [G] au paiement de la somme provisionnelle de 2673,69 euros correspondant aux loyers et charges impayés, dus au 6 mars 2023 ;
"Condamner Madame [T] [G] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle, à compter du 1er avril 2023, fixée au montant du loyer et des charges locatives jusqu'à la libération effective des lieux ;
"Condamner Madame [T] [G] à payer une somme de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
"Condamner Madame [T] [G] aux dépens, en ce compris les frais de commandement, de notification à la Préfecture, d'assignation, de droit de plaidoirie, et tous frais d'exécution.
A l'audience du 2 juin 2023, l'affaire a été renvoyée au 15 juin 2023. Un nouveau renvoi est intervenu pour l'audience du 7 juillet 2023 et un ultime renvoi est intervenu pour l'audience du 13 octobre 2023.
Par conclusions écrites déposées lors de l'audience du 13 octobre 2023, Monsieur [C] [I] et Madame [D] [F], représentés par leur conseil rappellent que le paiement du loyer par Madame [T] [G] est demeuré très aléatoire depuis le début de la location. Ils exposent que la dette locative s'élève désormais à la somme de 4527,71 euros au 9 octobre 2023 et confirment les termes de leur demande initiale. Ils indiquent que Madame [T] [G] a fait l'objet d'une procédure de surendettement. La commission de surendettement avait imposé un étalement du paiement de la dette de loyers sur une durée de sept mois, avec le paiement d'un complément de 293,79 euros. Seul un premier versement a été honoré. Les bailleurs s'opposent à l'octroi de délai de paiement.
En défense, le conseil de Madame [T] [G] a déposé des conclusions et expose que le commandement de payer n'a pas été porté à la connaissance de la commission des actions de prévention des expulsions locatives. Sur le montant de la dette, il ne serait pas, lors de l'assignation de 2673,69 euros, mais de 2026,51 euros. Madame [T] [G] effectuerait des versements réguliers.
Elle sollicite l'octroi de délais de paiement et propose de payer un complément de 91 euros par mois
en sus du loyer courant.
A l'issue de l'audience, la date du délibéré a été fixée au 8 décembre 2023.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la régularité de la procédure
Conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l'assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l'État dans le département par courrier électronique le 16 mars 2023, deux mois avant la date de l'audience du 2 juin 2023.
L'assignation en constatation de la résiliation du bail est donc régulière en la forme, étant observé que la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990, dont les bailleurs ne justifient pas, n'est pas une condition de recevabilité en présence d'un bailleur personne physique. Il ressort en effet de l'arrêté du 6 août 2020, que sur le territoire de la Gironde, le bailleur personne physique ou les SCI constituées entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus. La saisine ne s'impose que si le montant de la dette de loyer atteint l'un des seuils suivants : soit quatre mois d'impayés de loyer ou de charges locatives sans interruption, soit quatre fois le montant mensuel du loyer hors charges locatives.
L'action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.
Sur la résiliation du contrat de bail et l'expulsion
L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.
En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
En vertu de l'article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.
Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.
En outre, l'article 2 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que cette loi s'applique également aux places de parking louées accessoirement au local principal par le même bailleur, ainsi l'article 24 de ladite loi s'applique à la place de parking louée par Monsieur [C] [I] et Madame [D] [F] à Madame [T] [G].
En l'espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement.
Monsieur [C] [I] et Madame [D] [F] ont fait signifier à Madame [T] [G] un commandement d'avoir à payer la somme de 2062,33 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 5 janvier 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l'article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.
Madame [T] [G] n'ayant pas, dans le délai légal de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 5 janvier 2023, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu'il y a lieu de constater à la date du 6 mars 2023, en application de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.
En conséquence, les bailleurs sont fondés à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 6 mars 2023.
Dès lors, Madame [T] [G] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 6 mars 2023, ce qui constitue pour Monsieur [C] [I] et Madame [D] [F] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion de la défenderesse à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.
Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail.
En l'espèce, il n'apparaît possible d'accorder à Madame [T] [G] un délai pour régler sa dette dans la mesure où les divers accords antérieurs, voire le plan d'étalement de la dette mis en place par la commission de surendettement n'ont pu aboutir. Les derniers mois de loyers n'ont par ailleurs pas été payés.
Sur la provision et les indemnités d'occupation
En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire.
En l'espèce, au soutien de leur demande, Monsieur [C] [I] et Madame [D] [F] produisent un décompte actualisé, selon lequel leur créance s'établirait à la somme de 4527,71 euros à la date du 9 octobre 2023.
Cependant, ce décompte intègre des sommes qu'il convient de déduire de cette créance, en particulier les frais de procédure qui relèvent des dépens, soit 271,15 euros à déduire.
Le solde de la créance n'étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [T] [G] sera donc condamnée au paiement de la somme de 4256,56 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation dus à la date du 9 octobre 2023 - échéance du mois de d'octobre incluse. Madame [T] [G] sera, en outre, condamnée au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant du loyer courant et des charges (617,18 euros par mois à la date de l'audience), à compter du 1er novembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux.
S'agissant d'une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.
Sur le sort des meubles
En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d'exécution.
Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile
Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [T] [G].
Aux termes de l'article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner Madame [T] [G] à verser à Monsieur [C] [I] et Madame [D] [F] la somme de 200 euros.
Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence :
CONSTATONS l'acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice des bailleurs, à la date du 6 mars 2023 ;
REJETONS la demande de délais formée par Madame [T] [G] ;
CONDAMNONS Madame [T] [G] à quitter les lieux loués situés [Adresse 6];
AUTORISONS, à défaut pour Madame [T] [G] d'avoir volontairement libéré les lieux, qu'il soit procédé à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;
DISONS qu'en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d'exécution ;
FIXONS une indemnité d'occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (617,18 euros par mois à la date de l'audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;
CONDAMNONS Madame [T] [G] à payer à Monsieur [C] [I] et Madame [D] [F] la somme de 4256,56 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 9 octobre 2023 (échéance du mois d'octobre incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;
CONDAMNONS Madame [T] [G] à payer à Monsieur [C] [I] et Madame [D] [F], à compter du 1er novembre 2023 l'indemnité d'occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu'à libération effective des lieux ;
CONDAMNONS Madame [T] [G] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l'assignation et de la notification de l'assignation au représentant de l'État ;
CONDAMNONS Madame [T] [G] à payer à Monsieur [C] [I] et Madame [D] [F] une indemnité de 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
REJETONS le surplus des demandes ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;
Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.
LE GREFFIERLE PRÉSIDENT
