Tribunal judiciaire, 05 mars 2024. 21/00511

Minute n° TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES Troisième Chambre JUGEMENT 05 MARS 2024 N° RG 21/00511 - N° Portalis DB22-W-B7F-PZX5 Code NAC : 72A DEMANDEUR : Le syndicat des copropriétaires de la résidence sis [Adresse 3] représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, société par actions simplifiée à associé unique immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de VERSAILLES sous le numéro 490 205 184 dont le siège social est situé [Adresse 1], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège, représenté par Maître Franck LAFON, avocat postulant au barreau de VERSAILLES et par Maître Marc HOFFMANN, avocat plaidant au barreau de PARIS. DÉFENDEUR : Monsieur [G] [Y] né le 26 Août 1938 à [Localité 4] (87), demeurant [Adresse 2], représenté par Maître Bertrand DE LACGER, avocat plaidant au barreau de PARIS et par Maître Clément GAMBIN, avocat postulant au barreau de VERSAILLES. ACTE INITIAL du 07 Janvier 2021 reçu au greffe le 26 Janvier 2021. DÉBATS : A l'audience publique tenue le 23 Novembre 2023, M. JOLY, Vice-Président, siégeant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du Code de Procédure Civile, assistée de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, a indiqué que l’affaire sera mise en délibéré au 25 Janvier 2024 prorogé au 22 Février 2024 puis au 05 Mars 2024. * * * * * * EXPOSE DU LITIGE M. [G] [Y] était propriétaire des lots n°12, 13, 16, 18, 19, 20, 21, 40, 41 et 42 dans un ensemble immobilier situé [Adresse 3] à [Localité 5] (78) soumis au statut de la copropriété. Invoquant un paiement irrégulier et insuffisant de ses charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] représenté par son syndic, la société FONCIA MANSART, a, par acte du 7 janvier 2021, fait assigner M. [G] [Y] devant ce Tribunal afin de le voir condamner au paiement des charges impayées. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 09 Mars 2023, le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] demande de : - Juger que Monsieur [G] [Y] est propriétaire des lots n°12, 13, 16, 18, 19, 20, 21, 40, 41 et 42 dans la résidence sise [Adresse 3], - Juger recevables et bien fondées les demandes du syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet FONCIA, En conséquence - Condamner Monsieur [G] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3], représenté par son Syndic, le Cabinet FONCIA, les sommes de : * 7.296,62 € au titre des charges de copropriété et des frais de recouvrement impayés arrêtées au 27 juin 2023, avec intérêt de droit à compter de la délivrance de l’assignation, sauf somme à parfaire, * 3.000,00 € à titre de dommages et intérêts, * 1.500,00 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile. - Ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir, nonobstant appel et sans constitution de garantie - Condamner Monsieur [G] [Y] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Franck LAFON, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC. Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les comptes ont été votés ou approuvés lors des assemblées générales des copropriétaires de sorte que la créance est certaine et exigible et que de plus il est de jurisprudence constante que des dommages-intérêts peuvent être alloués au syndicat des copropriétaires du chef du préjudice causé. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 2 juin 2023, M. [G] [Y] demande de : A titre principal Dire mal fondées les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3] à [Localité 5], Débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3] à [Localité 5] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions, A titre subsidiaire Accorder à Monsieur [Y] un délai de 6 mois pour le règlement de toute dette de charges et accessoires pouvant être mise à sa charge. En tout état de cause Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence du [Adresse 3] à [Localité 5] au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens lesquels seront recouvrés par Maître Clément Gambin, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile. Au soutien de ses prétentions, M. [G] [Y] fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne produit pas les convocations aux assemblées générales, les procès-verbaux des assemblées de 2014 ,2017 et 2021, les attestations de non-recours, les appels de fonds, états individuels de répartition de charges et relevés généraux de dépense sur la période concernée. S’agissant du quantum des sommes réclamées, il souligne que les montants réclamés ne sont pas identiques dans l’assignation, dans les conclusions et les décomptes. Il argue aussi avoir souscrit à l’emprunt collectif pour le paiement des travaux de ravalement de façade, réfection de toiture et de la cage d’escalier du bâtiment principal et réclame, du fait des sommes versées en doublon, la restitution de 6.625,19 euros. Pour un exposé plus détaillé des moyens et prétentions des parties, il convient de renvoyer aux écritures déposées conformément aux dispositions de l'article 455 du Code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 27 Juin 2023. MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement communs en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale des copropriétaires rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale tandis que les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale. Le syndicat des copropriétaires produit les pièces suivantes : - Matrice cadastrale ; - Liste des lots au bureau des hypothèques - Décomptes arrêtés au 30 novembre 2020 et au 02 février 2022 - Décompte arrêté au 8 mars 2023 - Décompte arrêté au 27 juin 2023 - Appels de fonds du 1er trimestre 2015 au 1er trimestre 2023 - Appels de fonds du 2ème trimestre 2023 - Procès-verbal de l’assemblée générale votant ou approuvant les comptes en date du 04 septembre 2014 et attestation de non-recours - Procès-verbal de l’assemblée générale votant ou approuvant les comptes en date du 17 mars 2015 et attestation de non-recours - Procès-verbal de l’assemblée générale votant ou approuvant les comptes en date du 19 avril 2016 et attestation de non-recours - Procès-verbal de l’assemblée générale votant ou approuvant les comptes en date du 11 janvier 2018 et attestation de non-recours - Procès-verbal de l’assemblée générale votant ou approuvant les comptes en date du 12 septembre 2019 et attestation de non-recours - Procès-verbal de l’assemblée générale votant ou approuvant les comptes en date du 15 octobre 2020 et attestation de non-recours - Procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire votant ou approuvant les comptes en date du 25 juin 2020 et attestation de non-recours - Procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire votant ou approuvant les comptes en date du 06 juillet 2021 et attestation de non-recours - Procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire votant ou approuvant les comptes en date du 16 juin 2022 et attestation de non-recours - Procès-verbal de l’assemblée générale extraordinaire votant ou approuvant les comptes en date de fin juin 2023 et attestation de non-recours - Contrat de syndic de l’année 2013 - Contrat de syndic de l’année 2015 - Contrat de syndic de l’année 2016 - Contrat de syndic de l’année 2018 - Contrat de syndic de l’année 2019 - Contrat de syndic de l’année 2020 - Contrat de syndic de l’année 2021 - Contrat de syndic de l’année 2022 - Contrat de syndic de l’année 2023 - Justificatifs des frais de recouvrement - Ordonnance du Tribunal judiciaire de Versailles en date du 24 novembre 2022 Sur les charges Les convocations et les notifications des assemblées générales ne doivent pas nécessairement être versées aux débats et ce n’est que par voie d’affirmation que procède le défendeur lorsqu’il soutient que les copies certifiées conformes des procès-verbaux ne sauraient suffire. En outre contrairement à ce que prétend M. [Y] les attestations de non recours, à l’exception de celles de 2017, sont produites. Les pièces versées aux débats, à savoir les procès-verbaux des assemblées générales, appels de fonds et décomptes permettent de considérer la créance comme certaine, liquide et exigible. S’agissant du quantum, il sera relevé que l’assignation est du 7 janvier 2021 et que les dernières conclusions d’actualisation sont datées du 3 juillet 2023 de sorte que les différences de montant alléguées apparaissent normales. Le syndicat des copropriétaires justifie de plus de la différence entre le montant réclamé de 8.587,38 euros et le solde figurant au décompte arrêté à la date du 27 juin 2023 du fait des mouvements repris dans ses conclusions d’actualisation. M. [Y] argue de la non prise en compte de sa souscription à l’emprunt collectif de travaux et du versement d’un chèque de 14.321,76 euros. Il verse aux débats, au soutien de cette allégation un échange de mail faisant état d’une estimation du syndic quant à la restitution d’une somme de 6.625,19 euros. Cependant, le point en litige correspond à un chèque du 28 février 2014 et le défendeur ne rapporte pas la preuve que la somme de 6.625,19 euros lui soit due, étant observé qu’il admet lui-même, sans être contredit sur ce point par le syndicat des copropriétaires, qu’elle a pu être imputée sur l’arriéré de charges impayées. Il apparaît donc que la créance du syndicat des copropriétaires au titre des charges est certaine et exigible pour un montant de 6.406,62 euros. Sur les frais L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure et de relance pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire. Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure. En conséquence, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l'avocat ou à l'huissier, qui font partie des frais d'administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d'avocat ou d'huissier qui entrent dans les frais de l'article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel. Les frais d'inscription d'hypothèque doivent être inclus dans les dépens. Seuls sont donc justifiés en l'espèce au titre des frais nécessaires au sens de l'article 10-1 b) de la loi du 10 juillet 1965 les frais d’état daté pour un montant de 395 euros. Sur les dommages-intérêts Le non-paiement des charges à leur échéance depuis plus d’un an a nécessairement entraîné une désorganisation des comptes de la copropriété et fait peser sur l’ensemble des autres copropriétaires un préjudice. Il sera donc alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 700 € à titre de dommages-intérêts. Sur la demande de délais Aux termes de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier reporter ou échelonner dans la limite de deux années le paiement des sommes dues. En l'espèce, le défendeur fait valoir son âge et le fait qu’il soit retraité, arguant ne pas être en mesure de payer en une seule fois le montant des sommes réclamées. Il fait aussi valoir des prêts à la consommation. Cependant cette allégation n’apparaît pas suffisamment justifiée dans la mesure où les pièces produites par le défendeur lui-même montrent qu’il a revendu une partie de ses lots en 2017, que le solde de cette vente était de 24.000 euros ce qui était une somme suffisante pour solder son arriéré de charges. La demande de délai de paiement sera donc rejetée. Sur les autres demandes M. [Y] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme 1 .500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens de l'instance. La présente décision sera assortie de l’exécution provisoire de droit. PAR CES MOTIFS Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort, Condamne M. [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de copropriétaires de la résidence [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice : - 6.406,62 euros au titre des charges impayées, - 395 euros au titre des frais et honoraires de syndic, Dit que ces sommes porteront intérêts au taux légal à compter du 7 janvier 2021. Condamne M. [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 3] représenté par son syndic en exercice : - 700 euros à titre de dommages-intérêts, - 1.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, Déboute M. [Y] de sa demande de délais de paiement, Déboute les parties du surplus de leurs demandes, Rappelle que l’exécution provisoire du jugement dans toutes ses dispositions est de droit, Condamne M. [Y] aux dépens de l'instance. Prononcé par mise à disposition au greffe le 05 MARS 2024 par M. JOLY, Vice-Président, assisté de Madame LOPES DOS SANTOS, Greffier, lesquels ont signé la minute du présent jugement. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT Carla LOPES DOS SANTOS Eric JOLY