Cour d'appel, 09 mars 2023. 20/18804

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 09 MARS 2023 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/18804 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CC3D4 Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Juillet 2020 -Tribunal de proximité de LAGNY-SUR-MARNE - RG n° 1120000098 APPELANTE Madame [C] [N] [Adresse 1] [Adresse 1] [Localité 3] Représentée et assistée par Me Yves PAQUIS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0211 (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2020/037578 du 20/11/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS) INTIMEE Société SCPI ALLIANZ DOMIDURABLE 2 [Adresse 6] [Localité 4] Immatriculée au RCS Nanterre sous le n°535 078 562 Représentée par Me Ruben GARCIA de la SELEURL GARCIA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B0884 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Février 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Anne-Laure MEANO, Présidente de chambre, chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : Monsieur François LEPLAT, président Madame Anne-Laure MEANO, présidente Madame Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - Contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par François LEPLAT, Président de chambre et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 25 mai 2016, la SCPI Allianz Domidurable 2 a consenti à Mme [C] [N] un bail d'habitation relatif à un logement situé [Adresse 1], outre une cave (n° C[Cadastre 2] au sous-sol -1) et un emplacement de parking (n° 14 au sous-sol -1). Par acte d'huissier du 12 août 2019, la SCPI Allianz Domidurable 2 a fait signifier à la commandement de payer visant la clause résolutoire du bail portant sur la somme de 3.776,23 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 31 août 2019. Par acte d'huissier de justice du 27 décembre 2019, la SCPI Allianz Domidurable 2 a fait assigner Mme [N] devant le tribunal de proximité de Lagny-sur-Marne en substance aux fins de constat de résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire, expulsion et condamnation au paiement de la dette locative et d'une indemnité d'occupation. Mme [N] a demandé des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire. Par jugement contradictoire entrepris du 30 juillet 2020, le juge des contentieux de la protection de Lagny sur Marne a statué ainsi : DECLARE recevable l'action de la SCPI ALLIANZ DOMIDURABLE 2, CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire, figurant au contrat de bail conclu le 25 mai 2016, entre la SCPI ALLIANZ DOMIDURABLE 2, d'une part et Mme [C] [G], d'autre part, sur le logement - [Adresse 5] - n° C[Cadastre 2] au sous-sol -1 et l'emplacement de parking - n° 14 au sous-sol -1, situés [Adresse 1], sont réunies à la date du 12 Octobre 2019, CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date, CONDAMNE Mme [C] [G] à payer à la SCPI ALLIANZ DOMIDURABLE 2 la somme de 9.504,76 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échues dus (juin 2020 inclus), assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, AUTORISE Mme [C] [G] à s'acquitter de la dette en 35 mensualités d'un montant minimum de 110,00 euros chacune, en plus du loyer courant, et une 36ème mensualité correspondant au solde de la dette (due en principal, frais et intérêts), payables le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, laquelle sera réputée n'avoir jamais joué si Mme [C] [G] se libère dans les délais et modalités ainsi fixés, RAPPELLE que conformément à l'article 1343-5 du Code civil, la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier, les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le tribunal, DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise, DIT qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité à son échéance (arriéré et loyer courant), après une mise en demeure restés infructueuse durant quinze jours, l'échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, En ce cas, AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, la SCPI ALLIANZ DOMIDURABLE 2 à faire procéder à l'expulsion de Mme [C] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, DÉBOUTE la SCPI ALLIANZ DOMIDURABLE 2 de sa demande d'astreinte, DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L 433-1 et L 433- 2 du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNE [C] [G] à payer à la SCPI ALLIANZ DOMIDURABLE 2 une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des provisions sur charges actuels, et ce, à compter du 13 octobre 2019 jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des dés au bailleur ou un procès-verbal d'expulsion ; RAPPELLE que le contrat de bail étant résilié par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, l'indemnité d'occupation est exclusive du paiement de toute autre somme qui ne peut plus être facturée à l'occupant du logement (charges, taxes...), CONDAMNE Mme [C] [G] à payer à la SCPI ALLIANZ DOMIDURABLE 2 une somme de 150,00 euros au titre de l'article 700 du CPC ; ORDONNE l'exécution provisoire PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 21 décembre 2020 par Mme [C] [N], Vu les premières et seules écritures remises au greffe le 18 mars 2021 par lesquelles Mme [N] demande à la cour de : DÉCLARER RECEVABLE et BIEN FONDÉE Madame [C] [N] en son appel, fins et conclusions. Y FAISANT DROIT, INFIRMER la décision déférée en ce qu'elle a : - DÉCLARÉ recevable l'action de la SCPI ALLIANZ DOMIDURABLE 2, - CONSTATÉ que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire, figurant au contrat de bail conclu le 25 Mai 2016, entre la SCPI ALLIANZ DOMIDURABLE 2, d'une part et Madame [C] [G], d'autre part, sur le logement - [Adresse 5] - n° C25 au sous-sol -1 et l'emplacement de parking - n°14 au sous-sol -1, situés [Adresse 1], sont réunies à la date du 12 Octobre 2019, - CONSTATÉ la résiliation du bail à compter de cette date, - CONDAMNÉ Madame [C] [G] à payer à la SCPI ALLIANZ DOMIDURABLE 2 la somme de 9.504,76 €euros, au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation échues dus, assortie des intérêts au taux légal. - AUTORISÉ, à défaut de départ volontaire des lieux, la SCPI ALLIANZ DOMIDURABLE 2 à faire procéder à l'expulsion de Mme [C] [G], - CONDAMNÉ Madame [C] [G] à payer à la SCPI ALLIANZ DOMIDURABLE 2 une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer et des provisions sur charges actuels, et ce, à compter du 13 octobre 2019 jusqu'à complète libération des lieux caractérisée par la remise des dés au bailleur ou un procès-verbal d'expulsion, - CONDAMNÉ Madame [C] [G] à payer à la SCPI ALLIANZ DOMIDURABLE 2 une somme de 150,00 euros au titre de l'article 700 du CPC, - ORDONNÉ l'exécution provisoire. Ainsi, DÉBOUTER la SCPI ALLIANZ DOMIDURABLE 2 de l'intégralité de leurs prétentions et demandes. CONDAMNER la SCPI ALLIANZ DOMIDURABLE 2 au paiement de la somme de 1.000,00 € sur le fondement de l'article 700 du CPC au profit de Madame [C] [N]. CONSTATER que Madame [C] [N] est bénéficiaire de l'Aide Juridictionnelle partielle sous le n° BAJ : 2020/037578 en date du 20 Novembre 2020. DIRE qu'il serait inéquitable que le Trésor Public finance la défense de Madame [C] [N] alors que la SCPI ALLIANZ DOMIDURABLE 2 est parfaitement capable de verser des dommages et intérêts. En conséquence et vu les articles 37 et 75 de la Loi n° 91-647 du 10 Juillet 1991, CONDAMNER la SCPI ALLIANZ DOMIDURABLE 2 au paiement de la somme de au paiement de la somme de 3.600,00 € qualifiés d'honoraires auprès de Maître Yves PAQUIS, Conseil de Madame [C] [N]. En toute hypothèse, CONDAMNER la SCPI ALLIANZ DOMIDURABLE 2 en tous les dépens, tant de première instance que d'appel, que Maître Yves PAQUIS, Avocat, pourra recouvrer directement pour ceux dont il a fait l'avance sans avoir reçu provision. Vu les dernières écritures remises au greffe le 15 septembre 2022 par la société Allianz Domidurable qui demande à la cour de : DECLARER irrecevable et en tout état de cause mal-fondée Madame [G] en son appel ; En conséquence : CONFIRMER le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne le montant de la dette et de l'indemnité d'occupation ; Et statuant à nouveau : CONDAMNER Madame [C] [G] à payer à la SCPI ALLIANZ DOMIDURABLE 2 la somme de 22.613,34 euros au titre des loyers, provisions sur charges et taxes récupérables arrêtés à la date du 1 er juillet 2022, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de délivrance de l'assignation ; CONDAMNER Madame [C] [G] à payer à la demanderesse, à compter de la signification de la décision à intervenir, une indemnité d'occupation dissuasive de 1.024,41 euros jusqu'à la libération effective des lieux loués par la restitution des clés ou l'expulsion, indemnité qui sera indexée selon les clauses du contrat résilié ; A titre subsidiaire : PRONONCER la résiliation du bail de location, la locataire ayant commis des manquements graves à ses obligations en s'abstenant de procéder au règlement intégral des loyers dus ; En tout état de cause : CONDAMNER Mme [G] à payer à la SCPI ALLIANZ DOMIDURABLE 2, à titre de dommage et intérêts pour procédure abusive et dilatoire, la somme de 3.000,00 € par application des dispositions de l'article 559 du code de procédure civile ; CONDAMNER Madame [C] [G] à payer à la demanderesse une indemnité de 3.000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; La CONDAMNER en outre aux entiers dépens de première instance et d'appel, et DIRE que la SELURL GARCIA AVOCATS pourra les recouvrer directement pour ceux la concernant, par application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; RAPPELER que l'exécution provisoire est de droit ; Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions qu'elles ont déposées et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et n'est pas tenue de statuer sur les demandes tendant à " constater ", " donner acte ", " dire et juger " en ce qu'elles ne sont pas, exception faite des cas prévus par la loi, des prétentions, mais uniquement des moyens, comme c'est le cas en l'espèce. Sur la recevabilité de l'appel principal La demande de la SCPI Allianz Domidurable 2 visant à faire "déclarer irrecevable " l'appel de Mme [N] n'est que de pure forme, n'étant étayée par aucun moyen développé dans les conclusions de l'intimée. La cour constatera donc la recevabilité de l'appel de Mme [N]. Sur la recevabilité de l'action de la SCPI Allianz Domidurable 2 Mme [N] demande, de façon purement formelle, l'infirmation du jugement en ce qu'il a retenu que l'action en résiliation du bail de la SCPI Allianz Domidurable 2 était recevable sans formuler aucune prétention ni d'ailleurs invoquer aucun moyen à ce sujet. La cour confirmera donc le jugement sur ce point. Sur la dette locative Mme [N] conteste la dette locative retenue par le premier juge au motif que le décompte produit en première instance était illisible, ce qui ne ressort pas des pièces produites aux débats et qu'il lui appartenait en tout état de cause de faire valoir dans le cadre de la première instance lors de laquelle elle n'a au demeurant pas contesté les sommes appelées. Elle soutient en outre que « la bailleresse n'a pas procédé à la régularisation annuelle des charges", ce qui est inexact au vu des décomptes produits par la partie adverse qui font apparaître, notamment sur la ligne du 1er décembre 2019 la régularisation des charges au titre des années 2017 et 2018, sans que l'appelante ne fasse valoir de critique plus précise sur le montant de cette régularisation ou sur les conditions dans lesquelles il y a été procédé au regard des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989. Pour sa part, l'intimée produit un décompte réactualisé à la somme de 22.613,34 euros arrêtée au 1er juillet 2022 et demande de réactualisation de la condamnation de Mme [N] à cette somme. Cette dernière ne conteste pas ce décompte, n'ayant pas conclu après sa production, et notamment ne soutient pas avoir effectué des paiements qui ne seraient pas pris en compte; il convient d'observer que ce décompte fait apparaître au 1er juillet 2020 un solde de charges au titre de l'année 2019 de 234,98 euros en faveur de Mme [N], porté au crédit du compte, ainsi qu'au titre de l'année 2020, à hauteur de 31,41 euros porté également au crédit du compte, le 1er septembre 2021. Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a fixé la dette locative à la somme de 9.504,76 euros arrêtée au mois de juin 2020 inclus, le montant de la dette étant toutefois réactualisé à la somme précitée de 22.613,34 euros que Mme [N] sera condamnée à payer à la SCPI Allianz Domidurable 2. La créance portera intérêts au taux légal : -sur la somme de 9.504,76 euros à compter du jugement, confirmé sur ce point, -sur le surplus à compter du 15 septembre 2022 date des dernières conclusions de la SCPI Allianz Domidurable 2. Sur l'acquisition de la clause résolutoire du bail C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelante, laquelle ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail, 2 mois après le commandement de payer du 12 août 2019 resté infructueux. Le jugement sera donc confirmé sur ce point ainsi que sur les chefs de dispositifs subséquents relatifs à l'expulsion et au sort des meubles, sauf à constater que ceux-ci sont désormais sans objet Mme [N] ayant quitté les lieux. Sur la fixation de l'indemnité d'occupation La SCPI Allianz Domidurable 2 demande l'infirmation du jugement en ce qui concerne le montant de l'indemnité d'occupation, et demande la fixation de celle-ci à la somme de 1.024,41 euros mensuels, correspondant à un mois de loyer et charges majoré de 20 %. C'est par des motifs exacts et pertinents, qui ne sont pas utilement contredits par l'appelant, lequel ne produit en cause d'appel aucun élément nouveau de nature à remettre en cause l'appréciation faite par le tribunal, et que la cour adopte, que le premier juge a fixé l' indemnité d'occupation mensuelle au montant du loyer et des provisions sur charges actuels, ce qui est conforme au caractère indemnitaire et compensatoire de cette indemnité et justifie d'écarter une clause pénale manifestement excessive. Le jugement sera donc confirmé sur ce point. Sur la demande de dommages et intérêts pour procédure abusive et dilatoire formée par la SCPI Allianz Domidurable 2 La SCPI Allianz Domidurable 2 demande la condamnation de la partie adverse à lui payer la somme de 3.000 euros en application de l'article 559 du code de procédure civile. Toutefois, les circonstances du litige et les éléments de la procédure, ne permettent de caractériser à l'encontre de Mme [N] une faute de nature à faire dégénérer en abus, le droit d'exercer une action en justice et une voie de recours, étant relevé que l'intimée a pour sa part formée des demandes incidentes partiellement rejetées. Il ne sera donc pas fait droit à la demande de dommages-intérêts formée à ce titre. Sur l'article 700 du code de procédure civile : Il est équitable d'allouer à la SCPI Allianz Domidurable 2 une indemnité de procédure de 500 euros. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Constate que l'appel principal est recevable Confirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf à réactualiser la dette locative et à constater que l'expulsion et les mesures relatives aux meubles sont devenues sans objet, Et statuant à nouveau, Condamne Mme [C] [N] à payer la somme réactualisée de 22.613,34 euros au titre de la dette locative, arrêtée au 1er juillet 2022, à la SCPI Allianz Domidurable 2; Dit que la créance portera intérêts au taux légal : -sur la somme de 9.504,76 euros à compter du jugement, confirmé sur ce point, -sur le surplus à compter du 15 septembre 2022, Dit que l'expulsion et les mesures relatives aux meubles sont sans objet, Mme [N] ayant quitté les lieux; Rejette toutes demandes plus amples ou contraires, Et y ajoutant, Condamne Mme [C] [N] à payer à la SCPI Allianz Domidurable 2 la somme de 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne Mme [C] [N] aux dépens d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile, Rejette toutes demandes plus amples ou contraires. La greffiere Le president