Tribunal judiciaire, 22 mars 2024. 24/00049

Du 22 mars 2024 5AA SCI/ld PPP Référés N° RG 24/00049 - N° Portalis DBX6-W-B7I-YVQT Société ADOMA (ANCIENNEMENT DENOMMEE SONACOTRA) C/ . [R] [W] - Expéditions délivrées à Avocat et défendeur - FE délivrée à Me CHAVERON Le 22/03/2024 Avocats : Me Bertrand CHAVERON TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION Pôle protection et proximité [Adresse 1] ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 22 mars 2024 PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL, GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE, DEMANDERESSE : Société ADOMA (ANCIENNEMENT DENOMMEE SONACOTRA) RCS PARIS B 788 058 030 [Adresse 3] [Localité 5] Représentée par Me Bertrand CHAVERON (Avocat au barreau de BORDEAUX) DEFENDEUR : Monsieur [R] [W] [Adresse 2] [Localité 4] Absent DÉBATS : Audience publique en date du 26 Janvier 2024 PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 22 Novembre 2023 Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE: La demande est indéterminée, mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité; l'ordonnance de référé rendue sera en premier ressort. Le défendeur ne comparait pas ; la décision est en premier ressort, l'ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire. EXPOSÉ DU LITIGE : Par contrat de résidence en date du 26 juin 2020, la SAEM ADOMA a consenti à Monsieur [R] [W] une convention d'occupation portant sur un logement meublé dans une résidence sociale, située [Adresse 2]), laquelle ne relève pas des dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Par acte introductif d'instance en date du 22 novembre 2023, la SAEM ADOMA, qui a indiqué que Monsieur [R] [W] n'a pas respecté un plan d'apurement de sa dette et après lui avoir notifié par lettre recommandée signifiée le 26 mai 2023 la résiliation du contrat à défaut de régularisation de la dette, a fait assigner en référé Monsieur [R] [W] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé à l'audience du 26 janvier 2024 aux fins de voir : oConstater que la résiliation du contrat de résidence est acquise, oOrdonner l'expulsion immédiate de Monsieur [R] [W], ainsi que de tous occupants de son chef, du logement [Adresse 2]), oDire que le commissaire de justice pourra se faire assister d'un serrurier et du concours de la force publique, oCondamner Monsieur [R] [W] au paiement par provision de la somme de 2853,61 euros correspondant au solde débiteur du compte arrêté au 14 novembre 2023, oCondamner Monsieur [R] [W] au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance, soit 401,43 euros par mois, révisable selon les dispositions contractuelles, jusqu'à son départ effectif des lieux, oLe condamner sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile à payer à ADOMA la somme de 500 euros ainsi qu'aux entiers dépens. A l'audience du 26 janvier 2024, la SAEM ADOMA, représentée par son avocat, expose que la dette locative s'élève désormais à la somme de 2853,61 euros au 14 novembre 2023 et confirme les termes de sa demande initiale. Assigné en l'étude de commissaire de justice, Monsieur [R] [W] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. MOTIFS DE LA DECISION Sur la régularité de la procédure : Il convient de relever que l'article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que le titre 1er bis de ladite loi, relatif aux rapports entre bailleurs et locataires dans les logements meublés résidence principale ne s'applique pas aux logements-foyers, ni aux logements faisant l'objet d'une convention avec l'Etat portant sur leurs conditions d'occupation, ou leurs modalités d'attribution. Il ne s'applique pas non plus aux logements attribués ou loués en raison de l'exercice d'une fonction ou de l'occupation d'un emploi, ni aux locations consenties aux travailleurs saisonniers. En l'espèce la location porte sur un logement meublé faisant l'objet d'une convention avec l'Etat portant sur ses conditions d'occupation, ou ses modalités d'attribution qui entre dans le champ des résidences exclues de l'application du titre 1er bis de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. Dès lors la demande en résiliation du bail fondée sur le défaut de paiement de la redevance due en contrepartie de l'attribution du logement meublé, n'est pas soumis aux dispositions de l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989. De plus l'article L.632-3 du code de la construction et de l'habitation prévoit que les dispositions de l'article L. 632-1 du même code ne s'appliquent pas aux logements-foyers ni aux logements faisant l'objet d'une convention avec l'Etat portant sur leurs conditions d'occupation et leurs modalités d'attribution. La demande aux fins de constat de la résiliation ou de prononcé de la résiliation du bail d'une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale n'est donc pas non plus soumise à l'obligation de la notifier, à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l'Etat dans le département, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience. Sur la résiliation du bail et l'expulsion : L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté. En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Selon l'article R.633-3 code de la construction et de l'habitation, le gestionnaire ou le propriétaire d'un logement-foyer, destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective et accueillant notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées, peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 (inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur, cessation totale d'activité de l'établissement, cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré) sous réserve d'un délai de préavis : a) D'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement telles qu'elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l'établissement cesse son activité. La résiliation du contrat est signifiée par commissaire de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception. Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes, correspondant à la seule période d'occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes, correspondant à toute la durée du préavis. Selon l'article 11 du contrat de résidence sociale conclu le 26 juin 2020, le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat en cas d'inexécution de l'une des obligations incombant au résidant, notamment tenu au paiement de la redevance, la résiliation ne produit effet qu'un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception. Il est constant que la SAEM ADOMA a notifié à Monsieur [R] [W] une mise en demeure suivant lettre recommandée notifiée le 15 juillet 2023, rappelant la clause résolutoire prévue au contrat de résidence. L'arriéré à cette date s'élevait à 1204,47 euros, et il ressort du décompte que l'arriéré n'était pas régularisé à la date du 16 août 2023 où le solde s'établissait à 1605,90 euros. Monsieur [R] [W] n'ayant pas, dans le délai d'un mois à compter de la notification de la mise en demeure, réglé les causes de celle-ci, la clause s'est appliquée de plein droit à la date du 16 août 2023 en vertu des dispositions du contrat. En conséquence, Monsieur [R] [W] est occupant sans droit ni titre du logement depuis la date du 16 août 2023, ce qui constitue pour la SAEM ADOMA un trouble manifestement excessif auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l'expulsion du défendeur à l'expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux. Une indemnité d'occupation équivalente au montant du loyer sera fixée à compter de la date d'effet de la résiliation du bail. Sur la créance de la bailleresse : En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peuvent, dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l'exécution de l'obligation, même s'il s'agit d'une obligation de faire. Au soutien de sa demande la SAEM ADOMA produit un décompte actualisé à la date du 14 novembre 2023, selon lequel sa créance s'établit à 2853,61 euros. Cependant, ce décompte intègre des frais de rejet (0,18 euros) sans que le bailleur justifie de la régularité de la procédure relative à leur application. En conséquence il convient de déduire cette somme du décompte. L'obligation au paiement de cette créance n'étant pas sérieusement contestable, Monsieur [R] [W] sera condamné au paiement de la somme de 2853,43 euros, à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d'occupation à la date du 14 novembre 2023 - échéance du mois d'octobre 2023 incluse - et au paiement d'une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance (401,43 euros au jour de l'audience) à compter du 1er novembre 2023 et jusqu'à la libération effective des lieux. Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens : Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [R] [W]. Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l'autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu'il détermine en tenant compte de l'équité. Il convient de condamner Monsieur [R] [W] à verser à la SAEM ADOMA la somme de 150 euros. L'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit. PAR CES MOTIFS Statuant en matière de référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront, et dès à présent, vu l'urgence : Constatons l'acquisition de la clause résolutoire au bénéfice de la bailleresse du logement sis [Adresse 2]), à la date du 16 août 2023, Ordonnons l'expulsion de Monsieur [R] [W] et celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier faute de départ volontaire dans les deux mois de la signification du commandement d'avoir à quitter les lieux ; Fixons une indemnité d'occupation équivalente au montant de la redevance à compter de la date d'effet de la résiliation du bail ; Condamnons Monsieur [R] [W] à payer à la SAEM ADOMA la somme de 2853,43 euros à titre d'indemnité provisionnelle pour l'arriéré de redevances et indemnités d'occupation à la date du 14 novembre 2023 (échéance du mois d'octobre 2023 incluse) ; Condamnons Monsieur [R] [W] à payer à la SAEM ADOMA à compter du 1er novembre 2023 une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges dûment justifiées (401,43 euros à la date de l'audience), révisables selon les dispositions contractuelles, et à régler à leur échéance normale jusqu'à la libération effective des lieux ; Condamnons Monsieur [R] [W] à payer à la SAEM ADOMA une indemnité de 150 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamnons Monsieur [R] [W] aux dépens, Rejetons pour le surplus des demandes ; Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ; Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits. LE GREFFIERLE PRÉSIDENT