Tribunal judiciaire, 27 mars 2024. 23/00910

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS [Adresse 3] [Localité 6] Téléphone : [XXXXXXXX01] Télécopie : [XXXXXXXX02] @ : [Courriel 7] REFERENCES : N° RG 23/00910 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YNNJ Minute : 24/00138 PMM Monsieur [X] [N] [F] [I] Représentant : Maître Patricia ROY-THERMES MARTINHITA de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0399 Madame [E] [L] [Z] [I] Représentant : Maître Patricia ROY-THERMES MARTINHITA de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0399 C/ Madame [K] [J] Monsieur [D] [P] Exécutoire, copie, dossier délivrés à : Me ROY-THERMES Patricia Copie, pièces délivrées à : Mme [J] [K] Copie délivrée à : M [P] [D] Le Préfet de la Seine Saint Denis Le ORDONNANCE DE REFERE Ordonnance rendue et mise à disposition au Greffe du Tribunal de proximité en date du VINGT-SEPT MARS DEUX MILLE VINGT-QUATRE par Madame SPIRY Nadine, Juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, Assistée de Madame MARTIN Esther, Greffier, Après débats à l'audience publique du 27 février 2024 tenue sous la Présidence de Madame SPIRY Nadine, Juge des contentieux de la protection Assistée de Madame PARFAITE-MARNY Mylène, Greffier audiencier ENTRE DEMANDEURS : Monsieur [X] [N] [F] [I], demeurant [Adresse 5] représenté par Maître Patricia ROY-THERMES MARTINHITA de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS Madame [E] [L] [Z] [I], demeurant [Adresse 5] représentée par Maître Patricia ROY-THERMES MARTINHITA de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS D'UNE PART ET DÉFENDEURS : Madame [K] [J], demeurant [Adresse 4] comparante en personne Monsieur [D] [P], demeurant [Adresse 4] non comparant, ni représenté D'AUTRE PART EXPOSE DU LITIGE Par un contrat du 7 juin 2018, à effet au 16 juin 2018, Monsieur [X] [N] [F] [I] et Madame [E] [L] [Z] [I] ont donné à bail à Madame [K] [J] et Monsieur [D] [P] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] et un emplacement de parking, pour un loyer mensuel initial de 865 € et 63 € de provision sur charges. Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [X] [N] [F] [I] et Madame [E] [L] [Z] [I] ont fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire et de justifier de l'assurance du logement. Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2023, Monsieur [X] [N] [F] [I] et Madame [E] [L] [Z] [I] ont ensuite fait assigner Madame [K] [J] et Monsieur [D] [P] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de proximité d'AULNAY-SOUS-BOIS statuant en référé pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement. A l’audience du 27 février 2024, Monsieur [X] [N] [F] [I] et Madame [E] [L] [Z] [I] - représentés par leur conseil - reprennent les termes de leur assignation pour demander : - de constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de justificatif d'assurance et défaut de paiement des loyers ; - d'ordonner l’expulsion de Madame [K] [J] et Monsieur [D] [P] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l'assistance de la force publique ; - d'ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs ; - et de condamner ces derniers au paiement * solidairement de la somme non-actualisée de 9. 581, 06 € avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, * solidairement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer mensuel, charges comprises, jusqu'à la libération effective des lieux, - juger que l'indemnité d'occupation est indexée sur l'indice IRL dans les conditions prévues au contrat de bail, en cas d'occupation au-delà d'une année à compter de la décision à intervenir ; - ordonner la capitalisation des intérêts échus pour l'ensemble des sommes dues en application de l'article 1343-2 du code civil ; - outre solidairement à une somme de 2. 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens. Monsieur [X] [N] [F] [I] et Madame [E] [L] [Z] [I] sont opposés à l'octroi de tout délai de paiement et à la suspension de la clause résolutoire. Monsieur [X] [N] [F] [I] et Madame [E] [L] [Z] [I] précisent que le dernier règlement partiel a été effectué en novembre 2023. Ils ajoutent qu'une procédure de surendettement est en cours et avoir déclaré une créance dans le cadre de cette procédure. Enfin, selon eux, Monsieur [D] [P] n'a pas donné congé. Madame [K] [J] explique ne pas avoir été destinataire de la décision de la Commission de surendettement. Elle expose être divorcée depuis 2021 et avoir transmis le jugement au bailleur. Elle fournit notamment à l'audience l'attestation d'assurance du logement. Elle ajoute ne pas avoir repris les paiements depuis août 2023. Bien que convoqués par acte d’huissier signifié à étude le 15 novembre 2023, Monsieur [D] [P] ne comparaît pas. Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l'existence d'une procédure de surendettement conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989. Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe avant l’audience et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience. L'affaire a été mise en délibéré au 27 mars 2024. MOTIFS DE LA DECISION Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée. En l'espèce, Madame [K] [J], comparaît, tandis que Monsieur [D] [P], assigné à étude ne comparait pas. L'ordonnance est réputée contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile. I. SUR LA RÉSILIATION : - sur la recevabilité de l'action : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 16 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige en cours. Par ailleurs, Monsieur [X] [N] [F] [I] et Madame [E] [L] [Z] [I] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 3 août 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. - sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire : Le 3 octobre 2022, la Commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint-Denis a pris des mesures imposées consistant en un rééchelonnement de tout ou partie des créances sur une durée de 62 mois au taux maximum de 0, 77 %. Il n'est pas contesté par la défenderesse que la créance déclarée sous l'intitulé "GESTRIMMONIA" est un arriéré locatif qui concerne le bien dont Monsieur et Madame [I] sont propriétaires, GESTRIMMONIA étant le nom de l'agence en charge du mandat de gestion du bien. Si les demandeurs ne rapportent pas la preuve de l'envoi d'une mise en demeure d'exécuter les obligations prévues par les mesures à peine de caducité de celles-ci, il ressort du décompte fourni par les demandeurs que Madame [K] [J] n'a pas repris le paiement du loyer et des charges avant l'audience, un dernier paiement de 100 € ayant été effectué le 4 novembre 2023. En conséquence, il n'est pas possible d'appliquer les dispositions du IV de l'article 24 de la loi de 1989 en l'espèce. S'agissant de la situation de Monsieur [D] [P], si Madame [K] [J] a fourni une attestation notariée concernant le dépôt d'un original de la convention sous signature privée contresignée par avocats contenant consentement mutuel à divorce le 29 novembre 2021, les demandeurs ont indiqué ne pas avoir reçu de congé de sa part et aucune preuve de transcription du jugement de divorce en marge des registres de l'état civil, de sorte qu'il convient de considérer qu'il est toujours co-titulaire du bail. L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, dans sa rédaction applicable au litige en cours, que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux" . Le bail conclu le 7 juin 2018, à effet au 16 juin 2018 contient une clause résolutoire (article 2. 11.) et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 1er août 2023, pour la somme en principal de 7. 821, 06 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 octobre 2023. Madame [K] [J] et Monsieur [D] [P] sont donc désormais occupants sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail. Il n'apparaît pas sérieusement contestable qu'il y a urgence pour le propriétaire de l'immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition. Par conséquent, il y a lieu d'ordonner l'expulsion de Madame [K] [J] et Monsieur [D] [P] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser Monsieur [X] [N] [F] [I] et Madame [E] [L] [Z] [I], conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [K] [J] et Monsieur [D] [P]. II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAIEMENT : Monsieur [X] [N] [F] [I] et Madame [E] [L] [Z] [I] produit un décompte démontrant que Madame [K] [J] et Monsieur [D] [P] restent devoir, au titre de l'arriéré locatif et après soustraction des frais de poursuite, la somme de 9. 581, 06 € à la date du 15 septembre 2023. Monsieur [D] [P], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette. Madame [K] [J] ne conteste ni le principe ni le montant de la dette. Conformément à la clause stipulée au contrat (2. 16.), les locataires sont obligés solidairement d’exécuter l’ensemble des obligations en résultant et Monsieur [D] [P] n'a pas donné congé ni fourni de preuve de la transcription du divorce en marge de son acte de naissance. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire étant acquises le 2 octobre 2023, Madame [K] [J] et Monsieur [D] [P] restent redevables du paiement des loyers jusqu'à cette date puis, le bail étant résilié, les sommes dues le seront au titre d'une indemnité d'occupation de nature délictuelle dont le montant est fixé par référence au montant du loyer et des charges. Ils seront par conséquent condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de cette somme de 9. 581, 06 €, comprenant les loyers, charges et indemnité d'occupation impayées (décompte arrêté au 15 septembre 2023) avec les intérêts au taux légal sur la somme de 7. 821, 06 € à compter du commandement de payer (1er août 2023) et à compter de la présente ordonnance pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Madame [K] [J] et Monsieur [D] [P] seront également condamnés in solidum au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi. Sur la capitalisation des intérêts Aux termes de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise. En l'espèce, il y a lieu de faire droit à la demande des demandeurs. III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Madame [K] [J] et Monsieur [D] [P], parties perdantes, supporteront solidairement la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Monsieur [X] [N] [F] [I] et Madame [E] [L] [Z] [I], Madame [K] [J] et Monsieur [D] [P] seront solidairement condamnés à leur verser une somme de 1. 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire. PAR CES MOTIFS, Nous, juge des référés , statuant après débats publics, par décision réputée contradictoire mise à disposition des parties par le greffe et en premier ressort, vu l'urgence, DECLARONS recevable la demande de Monsieur [X] [N] [F] [I] et Madame [E] [L] [Z] [I] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire ; CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 juin 2018, à effet au 16 juin 2018 entre Monsieur [X] [N] [F] [I] et Madame [E] [L] [Z] [I] et Madame [K] [J] et Monsieur [D] [P] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 4] et un emplacement de parking sont réunies à la date du 2 octobre 2023 ; ORDONNONS en conséquence à Madame [K] [J] et Monsieur [D] [P] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ; DISONS qu’à défaut pour Madame [K] [J] et Monsieur [D] [P] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [X] [N] [F] [I] et Madame [E] [L] [Z] [I] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique et pourra procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [K] [J] et Monsieur [D] [P] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ; CONDAMNONS solidairement Madame [K] [J] et Monsieur [D] [P] à verser à Monsieur [X] [N] [F] [I] et Madame [E] [L] [Z] [I] à titre provisionnel la somme de 9. 581, 06 € (décompte arrêté au 15 septembre 2023, incluant une dernière échéance de septembre 2023), comprenant le montant des loyers, charges et indemnités d'occupations impayés, avec les intérêts au taux légal à compter du 1er août 2023 sur la somme de 7. 821, 06 € et à compter de la présente ordonnance pour le surplus ; ORDONNONS la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil ; CONDAMNONS in solidum Madame [K] [J] et Monsieur [D] [P] à payer à Monsieur [X] [N] [F] [I] et Madame [E] [L] [Z] [I] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ; CONDAMNONS solidairement Madame [K] [J] et Monsieur [D] [P] à verser à Monsieur [X] [N] [F] [I] et Madame [E] [L] [Z] [I] une somme de 1. 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; CONDAMNONS solidairement Madame [K] [J] et Monsieur [D] [P] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de la saisine de la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ; RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ; DISONS que la présente décision sera notifiée par le greffe à la préfecture de le la Seine-Saint-Denis en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution ; Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal judiciaire, le 27 mars 2024, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge des référés, et par la greffière. La greffière, La juge des référés,