Tribunal judiciaire, 06 août 2025. 25/01306

REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN 4ème chambre civile Juge du Contentieux de la Protection ORDONNANCE DE REFERE Chambre 4 N° RG 25/01306 - N° Portalis DB3D-W-B7J-KSXC MINUTE N°2025/ ORDONNANCE DU 06 Août 2025 [T], [K] c/ [A], [O] DÉBATS : A l’audience publique du 02 Juillet 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 06 Août 2025, les parties ayant été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe COMPOSITION DE LA JURIDICTION : Lors des débats et qui a délibéré : Président : Madame Sabine SALANON, Juge des contentieux de la Protection assisté lors des débats par Madame Stéphanie STAINIER, Greffier et lors du prononcé par Madame Peggy DONET qui a signé la minute avec le président PRONONCÉ : par mise à disposition au greffe le 06 Août 2025 ENTRE : DEMANDEURS: Monsieur [E], [F] [T] né le 03 Mars 1954 à [Localité 6] (VAR) Et Madame [G], [W], [R], [Y] [K] épouse [T] née le 11 Mai 1957 à [Localité 6] (VAR) [Adresse 3], [Adresse 10] [Localité 5] Rep/assistant : Me Carole DUFOND, avocat au barreau de DRAGUIGNAN DEFENDEURS: Monsieur [H] [A] né le 08 Mai 1976 à [Localité 8] (TUNISIE) Et Madame [M] [O] épouse [A] née le 04 Octobre 1987 à [Localité 7] (TUNISIE) [Adresse 1], [Adresse 9] [Localité 4] Tous deux non comparants, ni représentés COPIES DÉLIVRÉES LE 06 Août 2025 : 1 copie exécutoire à ; - Me Carole DUFOND - - [M] [O] épouse [A] - [H] [A] 1 copie dossier EXPOSÉ DU LITIGE : Suivant acte sous seing privé en date du 15 août 2024 avec prise d’effet le même jour, Monsieur [E] [T] et Madame [G] [K] épouse [T] (ci-après les époux [T]) ont consenti à Monsieur [H] [A] et Madame [M] [O] épouse [A] (ci-après les époux [A]) un bail d’habitation portant sur un appartement et une cave situés [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 800 euros charges comprises. Par acte de commissaire de justice en date du 10 décembre 2024, les époux [T] ont fait signifier aux époux [A] un commandement de payer visant la clause résolutoire portant sur la somme en principal de 971 euros, au titre des loyers et charges impayés. Par notification électronique du 11 décembre 2024, les époux [T] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX). Par acte de commissaire de justice en date du 13 février 2025, les époux [T] ont fait assigner les époux [A] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Draguignan, statuant en référé, aux fins de : - voir constater la résiliation du bail avec effet au 21 janvier 2025, - ordonner l'expulsion de Monsieur [H] [A] et Madame [M] [O] épouse [A] et de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier, - condamner solidairement Monsieur [H] [A] et Madame [M] [O] épouse [A] à leur payer les sommes suivantes : - la somme de 1.541 euros à titre provisionnel arrêtée au jour de l’assignation, - une indemnité d'occupation de 800 euros par mois correspondant au montant du loyer et ce jusqu'au départ effectif des lieux loués, - la somme de 350 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - les dépens en ce compris le coût de l'assignation et du commandement de payer. L'assignation a été dénoncée par voie dématérialisée à la préfecture du Var le 17 février 2025. L'affaire a été appelée à l'audience du 7 mai 2025 et renvoyée à l'audience du 2 juillet 2025 à la demande des époux [T]. À cette audience, les époux [T], représentés par leur conseil, indiquent se désister de leur demande d'expulsion en raison du départ des locataires le 30 avril 2025. Ils maintiennent leur demande aux fins de résiliation du bail et leur demande relative à la dette locative, qu’ils actualisent à la somme de 4.641 euros. Ils précisent que les allocations logement ne leur ont plus été versées depuis le mois de mars 2025. Ils soutiennent que les époux [A] n’ont pas réglé les sommes réclamées dans le délai de six semaines après la délivrance du commandement de payer du 10 décembre 2024, de sorte que la clause résolutoire est acquise sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l'arriéré locatif en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989. Monsieur [H] [A] et Madame [M] [O] épouse [A], tous deux régulièrement assignés à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés. Il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l'article 474 du code de procédure civile. Les services sociaux du Département ont adressé au greffe, avant l’audience, un procès-verbal de carence. L'affaire a été mise en délibéré au 6 août 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal. MOTIFS DE LA DECISION : Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur les demandes principales : Sur la recevabilité de la demande : Conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l'assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée par voie dématérialisée au représentant de l'Etat dans le département le 17 février 2025, soit au moins six semaines avant la première audience. La notification du commandement de payer à la CCAPEX, deux mois avant l’assignation, n’est pas exigée à peine d’irrecevabilité en l’espèce, les bailleurs étant des personnes physiques. Malgré ce, ils justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 11 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 13 février 2025. En conséquence, la demande des époux [T] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire : Aux termes de l'article 834 du code de procédure civile « dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend ». Selon l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus. En outre, conformément à l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Selon l'article 24-I la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de le loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire en son article VIII qui prévoit qu'à défaut de paiement des loyers ou charges dans le délai de six semaines après délivrance d'un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit. Un commandement de payer visant la clause résolutoire et contenant les mentions prévues par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, a été signifié par commissaire de justice en date du 10 décembre 2024. Il résulte des pièces communiquées que les sommes dues et non contestées, dont le paiement était demandé, n'ont pas été réglées dans le délai de six semaines. Les conditions d'acquisition de la clause résolutoire sont réunies à l'expiration du délai de six semaines à compter du commandement de payer, soit le 21 janvier 2025 à 24 heures. Il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 15 août 2024, à compter du 22 janvier 2025. Il n’y a pas lieu d'ordonner l'expulsion en l’état du départ des locataires, constaté par un procès-verbal de remise des clefs établi le 30 avril 2025, et du désistement des époux [T] concernant cette demande, qu’il conviendra de constater. Sur l'indemnité d'occupation : L’article 835 du code de procédure civile impose au juge une condition essentielle avant de pouvoir accorder une provision : celle de rechercher si l’obligation n’est pas sérieusement contestable. Le montant de la provision allouée n’a dès lors d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Selon l'article 1730 du code civil, à l'expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs. Aux termes de l'article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l'occupant sans droit ni titre d'un local est tenu d'une indemnité d'occupation envers le propriétaire. L'indemnité d'occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l'occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur. En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 22 janvier 2025, les époux [A] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date, et leur obligation au versement d’une indemnité d’occupation, eu égard à leur maintien sans droit ni titre dans le logement, n’est pas sérieusement contestable. Il convient donc de fixer une indemnité mensuelle d'occupation à compter de cette date, à un montant égal au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 800 euros par mois, somme suffisant à réparer le préjudice du bailleur sans majoration ni indexation, et de condamner les locataires à son paiement à compter de la résiliation du bail, et ce jusqu'au 30 avril 2025, date à laquelle il est établi que les locataires ont quitté les lieux. Sur la demande en paiement des loyers, charges, et indemnités d’occupation : Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Sur le fondement des dispositions de ce texte, et donc à titre seulement provisionnel, le juge des référés peut allouer à une partie une somme d'argent à valoir sur l'indemnisation d'un préjudice. Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée. Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. Aux termes de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation. En l'espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 15 août 2024, du commandement de payer délivré le 10 décembre 2024 et du décompte de la créance produit, arrêté du 7 mai 2025 à la somme de 4.641 euros, que les époux [T] rapportent la preuve de l'arriéré locatif, comprenant les loyers et charges arrêtés à la date de résiliation du bail, outre les indemnités d’occupation courues depuis cette date. Néanmoins, le décompte produit arrêté au 7 mai 2025 indique que les loyers impayés totalisent une somme de 7.200 euros, et que les bailleurs ont reçus de la CAF un montant total à déduire de 2.559 euros. Il est également mentionné que les locataires ont versé directement la somme totale de 700 euros, mais cette dernière somme n’a pas été déduite du solde. Le compte est donc de 7.200 - 2.559 - 700 = 3.941 euros et non de 7.200 - 2.559 = 4.641 euros. En outre, il convient également de redresser ce décompte de la somme de 800 euros correspondant à l’échéance du mois de mai 2025, cette dernière somme apparaissant contestable au regard du procès-verbal de constat établissant que les clefs ont été restituées le 30 avril 2025. Il convient en définitive d’arrêter la créance locative à la somme de 3.141 euros (7.200 - 2.559 - 700 - 800) au 30 avril 2025. En conséquence, la créance ainsi recalculée n’étant pas sérieusement contestable, il convient de condamner les époux [A] à payer à titre provisionnel à aux époux [T] la somme de 3.141 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dues au 30 avril 2025 (mois d’avril 2025 inclus). Monsieur [H] [A] et Madame [M] [O] épouse [A] sont obligés solidairement au paiement de la dette locative, qui a pour objet l’entretien du ménage. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner les époux [A] aux dépens de l'instance comprenant le coût du commandement de payer signifié le 10 décembre 2024. Il convient également de les condamner à payer à aux époux [T] la somme de 350 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, la présente ordonnance est assortie de l'exécution provisoire, de droit. PAR CES MOTIFS NOUS, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, Au principal, renvoyons les parties à mieux se pourvoir ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent et par provision, vu l’urgence : DECLARONS recevable la demande de Monsieur [E] [T] et Madame [G] [K] épouse [T] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 15 août 2024 entre Monsieur [E] [T] et Madame [G] [K] épouse [T] d'une part, et Monsieur [H] [A] et Madame [M] [O] épouse [A] d'autre part, concernant un appartement et une cave situés [Adresse 2], sont réunies à la date du 22 janvier 2025, CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date, CONSTATONS le désistement de Monsieur [E] [T] et Madame [G] [K] de leur demande aux fins d’expulsion, FIXONS le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due par Monsieur [H] [A] et Madame [M] [O] épouse [A] à compter du 22 janvier 2025, date de la résiliation du bail, jusqu’au 30 avril 2025, date de libération effective des lieux, à une somme provisionnelle égale au montant mensuel du loyer révisé et des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, soit la somme de 800 euros par mois, CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [A] et Madame [M] [O] épouse [A] à payer à titre provisionnel à Monsieur [E] [T] et Madame [G] [K] épouse [T] la somme de 3.141,00 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtés au 30 avril 2025 (échéance d’avril 2025 incluse), CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [A] et Madame [M] [O] épouse [A] aux entiers dépens de la procédure comprenant le coût du commandement de payer signifié le 10 décembre 2024 ; CONDAMNONS in solidum Monsieur [H] [A] et Madame [M] [O] épouse [A] à payer à Monsieur [E] [T] et Madame [G] [K] épouse [T] la somme de 350 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit. LE GREFFIER LE JUGE