Tribunal judiciaire, 24 juin 2024. 23/06232

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE JUGEMENT N° 24/ PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND Référés Cabinet 1 JUGEMENT DU : 24 Juin 2024 Président :Madame BENDELAC, Juge Greffier :Madame LAFONT, Greffier Débats en audience publique le : 13 Mai 2024 GROSSE : Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ...................................................... N° RG 23/06232 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4KI3 PARTIES : DEMANDERESSE S.D.C. [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice, la SAS IMMOBILIÈRE PUJOL, dont le siège social est sis [Adresse 2], prise en la personne de son représentant légal représenté par Maître Dorothée SOULAS de la SELARL LESCUDIER & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE DEFENDEUR Monsieur [X] [G] né le 07 Juin 1979 à [Localité 3], demeurant [Adresse 1] représenté par Me Charles TROLLIET-MALINCONI, avocat au barreau de MARSEILLE EXPOSE DU LITIGE : Monsieur [X] [G] est propriétaire d'un appartement correspondant aux lots 6 au sein d'un immeuble situé [Adresse 1], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. Par acte d'huissier en date du 27 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice a fait assigner Monsieur [X] [G] devant le présent tribunal judiciaire de Marseille, selon la procédure accélérée au fond, aux fins d'obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : 9 803,53 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 13 octobre 2023, en ce compris les charges provisionnelles arrêtées au dernier appel provisionnel du 1er juillet 2024 au 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 15 novembre 2023, date de la mise en demeure sur la somme de 9 954,09 euros et à compter de l’assignation en justice pour le surplus. 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,859 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, les dépens comprenant les frais d’assignation et des actes de procédure nécessaires Par conclusions écrites reprises à l'audience du 16 mai 2024, le syndicat des copropriétaires, représenté, actualise ses demandes à la somme totale de 8 635,30 euros au titre des charges échues arrêtées au 06 mai 2024 pour un montant de 7 444,70 euros, des charges non échues pour un montant de 470 euros et des frais de relance/honoraires syndic pour un montant de 720,60 euros. Il expose sur le fondement de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965, que Monsieur [X] [G], propriétaire de divers lots au sein de l’immeuble, est redevable de provisions dues au titre des articles 14-1 ou 14-2 de ladite loi, non réglées dans le délai de 30 jours après mise en demeure. Il soutient que les sommes dues au titre des exercices précédents ainsi que les provisions non encore échues sont devenues exigibles. Il indique que le compte individuel présente un solde débiteur au titre des charges et des frais nécessaires exposés par le syndicat selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires soutient également que le non-paiement des charges de copropriété, occasionne un préjudice aux autres copropriétaires, direct et distinct des intérêts moratoires, et s’estime bien fondé à obtenir la condamnation du propriétaire au paiement de dommages et intérêts. Par conclusions écrites reprises à l'audience, Monsieur [X] [G], représenté, reconnait le principe de la dette au titre des charges échues et des charges non encore échues et demande au tribunal, de débouter le syndicat des copropriétaires du surplus de ses demandes, de dispenser Monsieur [G] des dépens et de condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens. L’affaire a été mise en délibéré au 24 juin 2024. MOTIFS DE LA DECISION Sur les demandes principales : Sur le paiement des charges de copropriété L’article 481-1 du code de procédure civile dispose que la demande en justice est introduite selon la procédure accélérée au fond lorsqu’il est prévu par la loi ou le règlement qu’il est statué selon cette procédure. L’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que : « A défaut du versement à sa date d'exigibilité d'une provision due au titre de l'article 14-1, et après mise en demeure restée infructueuse passé un délai de trente jours, les autres provisions non encore échues en application du même article 14-1 ainsi que les sommes restant dues appelées au titre des exercices précédents après approbation des comptes deviennent immédiatement exigibles. Le président du tribunal judiciaire statuant selon la procédure accélérée au fond, après avoir constaté, selon le cas, l'approbation par l'assemblée générale des copropriétaires du budget prévisionnel, des travaux ou des comptes annuels, ainsi que la défaillance du copropriétaire, condamne ce dernier au paiement des provisions ou sommes exigibles. Le présent article est applicable aux cotisations du fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1. Lorsque la mesure d'exécution porte sur une créance à exécution successive du débiteur du copropriétaire défaillant, notamment une créance de loyer ou d'indemnité d'occupation, cette mesure se poursuit jusqu'à l'extinction de la créance du syndicat résultant de l'ordonnance. Si l'assemblée générale vote pour autoriser le syndic à agir en justice pour obtenir la saisie en vue de la vente d'un lot d'un copropriétaire débiteur vis-à-vis du syndicat, la voix de ce copropriétaire n'est pas prise en compte dans le décompte de la majorité et ce copropriétaire ne peut recevoir mandat pour représenter un autre copropriétaire en application de l'article 22.». L’article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 énonce que pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel, que les copropriétaires versent au syndicat des propositions égales au quart du budget voté, sauf à ce que l’assemblée générale fixe des modalités différente, et que la provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l’assemblée générale. La mise en œuvre de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 suppose qu’une provision due au titre de l’article 14-1 ou de l’article 14-2-1 soit demeurée impayée passé un délai de 30 jours après mise en demeure. Sur la procédure accélérée au fond : En l’espèce, par courrier réceptionné le 23 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires a mis en demeure Monsieur [X] [G] de payer la somme de 9 803,53 euros au titre des charges arrêtées au 14 novembre 2023, des frais de recouvrement et des provisions non encore échues. Il résulte de l’examen du décompte que les provisions appelées au titre du budget prévisionnel n’ont pas été réglées dans le délai de 30 jours. Dès lors, il y a lieu de statuer selon la procédure accélérée au fond. Sur le paiement des provisions échues : En application de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n'a pas, dans les délais prévus à l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. En application de l'article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l'exécution d'une obligation d'en rapporter la preuve. En l’espèce, il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires, notamment des procès-verbaux de l’assemblée générale du 16 mars 2021, 06 décembre 2021, 15 décembre 2022, 08 janvier 2024 approuvant les comptes arrêtés au 30 septembre 2020, 30 septembre 2021, 30 septembre 2022 et 30 septembre 2023 et approuvant le budget prévisionnel pour les exercices allant du 1er octobre 2023 au 30 septembre 2024, et l'attestation du syndic de l’immeuble en date du 13 octobre 2023 indiquant l’absence de de contestation des procès-verbaux des assemblées générales communiqués, que les comptes annuels ont été approuvés et n’ont pas été contestés par les copropriétaires défendeurs. Les charges de copropriété sont engagées par la décision de l’assemblée des copropriétaires approuvant les comptes, chaque copropriétaire devenant alors débiteur de ces charges. Le syndicat des copropriétaires justifie des appels de fonds adressés au copropriétaire. Le décompte reprend les différents appels et les règlements effectués. Au regard de ces éléments, il convient de retenir la quote-part de charges de copropriété ainsi que les provisions sur charge pour l’année 2023/2024, qui sont exigibles dès leur appel et doivent être versées en exécution du budget provisionnel. Les provisions sur travaux mentionnées dans les extraits du compte du syndicat des copropriétaires correspondent aux travaux votés lors des assemblées générales, si bien que ces appels sont dès lors justifiés. Il convient cependant de déduire les frais d’assignation et de demande de fiche immeuble qui ne constituent pas des charges de copropriété. En conséquence, il convient de condamner Monsieur [X] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6 115,31 euros au titre des charges de copropriété dues au 06 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision. Sur le paiement des provisions non encore échues : A défaut de paiement dans les 30 jours suivant la mise en demeure du 23 novembre 2024, les provisions non encore échues pour l'exercice en cours sont devenues immédiatement exigibles. Conformément aux documents produits, il apparaît que les provisions à échoir pour la période du 1er juillet au 30 septembre 2024 s’établissent à 470 euros par trimestre cela comprenant les provisions pour charges et pour travaux pour le lot détenu par le défendeur. De plus, la dernière assemblée générale a voté le budget provisionnel jusqu’au 30 septembre 2024. En conséquence, il convient de condamner Monsieur [X] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 470 euros, au titre des provisions de charges de copropriété non encore échues, entre le 1er juillet et le 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter la signification de la présente décision. Sur les frais nécessaires au recouvrement : En application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les frais nécessaires exposés par le syndicat, à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire, sont imputables au seul copropriétaire concerné. En l'espèce, le syndicat de copropriétaire sollicite l’octroi de la somme de 720,60 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement de sa créance. Il est justifié de l'envoi d'une mise en demeure le 08 novembre 2022 facturée 50 euros conformément au contrat de syndic. Il convient de faire droit à la demande. L’extrait de compte arrêté au 06 mai 2024 fait apparaître des frais de rappel et des frais de « timbres courrier RAR » antérieurs à la mise en demeure du 08 novembre 2022, qui seront donc écartés. Il convient également de déduire les frais « envoi auxiliaire de justice » qui bien que prévus par le contrat de syndic, mais uniquement en cas de diligences exceptionnelles, n’apparaissent pas nécessaires au recouvrement, à défaut de justification de diligences particulières ou inhabituelles. Il convient dès lors de condamner Monsieur [X] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 50 euros au titre des frais nécessaires au recouvrement.  Sur la demande de dommages et intérêts : En application de l'article 1236-1 du code civil, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant du retard dans l’exécution de l’obligation, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance. En l'espèce, il apparaît que M. [X] [G] qui a déjà fait l'objet d'une condamnation au paiement de charges de copropriété impayées selon jugement du Tribunal Judiciaire de MARSEILLE en date du 8 janvier 2021 ne paie pas régulièrement ses charges de copropriété ce qui cause un préjudice certain pour la collectivité des copropriétaires, avec désorganisation de la trésorerie et implique des avances par les autres copropriétaires. Le syndicat des copropriétaires justifie d'un préjudice certain, distinct du simple retard de paiement. Il convient de condamner M. [X] [G] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts. Sur les demandes accessoires : En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Monsieur [X] [G] aux dépens de l'instance. Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés dans le cadre de la présente instance. Il convient de condamner Monsieur [X] [G] à lui payer la somme de 859 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile conformément à la facture 000005649. Conformément à l'article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire, de droit. PAR CES MOTIFS Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire en premier, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré, CONDAMNE Monsieur [X] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la somme de 6 115,31 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété arrêté au 06 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, CONDAMNE Monsieur [X] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la somme de 470 euros au titre des charges de copropriété non encore échues entre le 1er juillet et le 30 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice de sa demande au titre des charges de copropriété, CONDAMNE Monsieur [X] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la somme de 50 euros au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, CONDAMNE Monsieur [X] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la somme de 300 euros à titre de dommages et intérêts, CONDAMNE Monsieur [X] [G] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic en exercice la somme de 859 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, REJETTE les autres demandes des parties, CONDAMNE Monsieur [X] [G] aux dépens, RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l'exécution provisoire de droit. LA GREFFIERE LA JUGE