Cour d'appel, 22 mai 2024. 23/00306

ARRET N° N° RG 23/00306 - N° Portalis DBV6-V-B7H-BIN6Z AFFAIRE : M. [M] [G] C/ M. [U] [H] Monsieur [U] [H], né le 29 juin 1979 à [Localité 6], de nationalité française, domicilié [Adresse 1]. GS/LLS Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion Grosse délivrée aux avocats COUR D'APPEL DE LIMOGES CHAMBRE CIVILE ---==oOo==--- ARRÊT DU 22 MAI 2024 ---==oOo==--- Le VINGT DEUX MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE la Chambre civile de la cour d'appel de LIMOGES a rendu l'arrêt dont la teneur suit par mise à disposition du public au greffe : ENTRE : Monsieur [M] [G] né le 30 Juin 1970 à [Localité 3] (84), demeurant [Adresse 2] représenté par Me Nathalie PREGUIMBEAU de la SELARL AEGIS, avocat au barreau de LIMOGES substituée par Me Bruno GREZE, avocat au barreau de LIMOGES bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C870852023001776 du 14/04/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Limoges APPELANT d'une décision rendue le 22 MARS 2023 par le JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DE LIMOGES ET : Monsieur [U] [H] né le 29 Juin 1979 à [Localité 6] (87), demeurant [Adresse 1] représenté par Me Philippe CHABAUD de la SELARL CHAGNAUD CHABAUD & ASSOCIÉS, avocat au barreau de LIMOGES INTIMÉ ---==oO§Oo==--- Suivant avis de fixation à bref délai du Président de chambre, l'affaire a été fixée à l'audience du 03 Avril 2024 en application des articles 905 et suivants du code de procédure civile. Conformément aux dispositions de l'article 805 du Code de Procédure Civile, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, magistrat rapporteur, assisté de Madame Laetitia LUZIO SIMOES, Greffier, a tenu seul l'audience au cours de laquelle il a été entendu en son rapport. Les avocats sont intervenus au soutien des intérêts de leurs clients. Après quoi, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a donné avis aux parties que la décision serait rendue le 22 Mai 2024 par mise à disposition au greffe de la cour, après en avoir délibéré conformément à la loi. Au cours de ce délibéré, Monsieur Gérard SOURY, Conseiller, a rendu compte à la Cour, composée de Mme Corinne BALIAN, Présidente de chambre,de Madame Marie-Christine SEGUIN, Conseiller et de Monsieur Gérard SOURY, Conseiller. A l'issue de leur délibéré commun, à la date fixée, l'arrêt dont la teneur suit a été mis à disposition au greffe. ---==oO§Oo==--- LA COUR FAITS ET PROCÉDURE Le 20 décembre 2020, M. [U] [H] (le bailleur) a donné à bail d'habitation, à compter du 9 janvier 2021, un ensemble immobilier situé à [Localité 5] (87) à M. [M] [G] (le locataire) moyennant un loyer mensuel de 1 500 euros. Le 25 avril 2022, le bailleur a fait signifier à son locataire un commandement visant la clause résolutoire figurant dans le bail, d'avoir à justifier d'une assurance pour les lieux loués et d'avoir à lui payer 1 500 euros à titre d'arriéré de loyer. Le 30 juin 2022, le bailleur a assigné son locataire devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Limoges pour voir: - constater la résiliation du bail et ordonner l'expulsion du locataire, - condamner ce dernier à lui payer des provisions à valoir sur l'arriéré de loyers et l'indemnité d'occupation. Par ordonnance du 22 mars 2023, le juge des référés a notamment: - rejeté les moyens du locataire tendant à la nullité de l'assignation et à l'irrecevabilité de l'action du bailleur, - constaté la résiliation du bail au 26 juin 2022, - constaté que le locataire avait quitté les lieux loués le 30 juin 2022, - condamné le locataire à payer à son bailleur des provisions à valoir sur l'arriéré de loyers et l'indemnité d'occupation, - rejeté la demande du locataire fondée sur un manquement du bailleur à son obligation de délivrance, - condamné le locataire à payer à son bailleur une provision de 1 402,55 euros au titre des réparations locatives. Le locataire a relevé appel de cette ordonnance. Par ordonnance du 5 juillet 2023, confirmée par arrêt du 23 novembre 2023, le conseiller de la mise en état a rejeté la demande du bailleur tendant à voir prononcer la caducité de la déclaration d'appel du locataire. MOYENS ET PRÉTENTIONS Le locataire conclut à la nullité de l'assignation du 30 juin 2022 pour non respect des dispositions de l'article 54 du code de procédure civile. Il soutient également l'irrecevabilité de l'action pour non respect des dispositions de l'article 750-1 du code de procédure civile, des articles R.824-1 à R.824-30 du code de la construction et de l'habitation et L.411-1 et suivants du code rural. Sur le fond, le locataire indique avoir souscrit une assurance pour les lieux loués et être à jour des loyers au mois de mars 2022. Il conclut à la résiliation du bail aux torts du bailleur qui a manqué à son obligation de délivrance de lieux meublés, comme convenu dans le bail, et a contourné frauduleusement la législation protectrice applicable aux baux ruraux. Il sollicite la condamnation du bailleur à l'indemniser de son préjudice consécutif à cette résiliation et à lui restituer son dépôt de garantie de 1 500 euros, qui pourra le cas échéant, venir se compenser avec une éventuelle dette locative. Le bailleur conclut à la confirmation de l'ordonnance de référé, et à l'irrecevabilité de la demande nouvelle en restitution du dépôt de garantie. MOTIFS Sur la nullité de l'assignation du 30 juin 2022, soulevée par le locataire. Au soutien de sa demande de nullité, le locataire fait valoir que l'adresse du bailleur figurant dans cet acte est erronée, en violation de l'article 54 du code de procédure civile. Cependant, il s'avère que le bailleur était effectivement domicilié [Adresse 4] à la date de l'assignation. C'est ensuite qu'il a changé d'adresse pour se domicilier [Adresse 1], adresse qu'il a régularisée dans ses conclusions n° 2 régulièrement communiquées au locataire. La situation se trouve donc régularisée et la nullité de l'assignation n'est pas encourue. Par ce motif substitué à celui du premier juge, l'ordonnance sera confirmée de ce chef. Sur la recevabilité de l'action du bailleur, contestée par le locataire. Au soutien de sa contestation, le locataire fait valoir: - que l'action du bailleur n'a pas été précédée de la tentative de conciliation ou de médiation prévue par l'article 750-1 du code de procédure civile, - que le bailleur n'a pas dénoncé son assignation au préfet, en violation des dispositions de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, - que le bailleur n'a pas respecté les prescriptions des articles R.824-1 à R.824-30 du code de la construction et de l'habitation. D'abord, c'est à juste titre que le premier juge a retenu que l'action du bailleur tendant à la résiliation du bail s'analysait en une demande indéterminée, en sorte que les exigences de l'article 750-1 du code de procédure civile n'étaient pas applicables ; Ensuite, le bailleur justifie, par la production de l'accusé réception électronique du 1er juillet 2022, avoir dénoncé son assignation au Préfet de la Haute-Vienne ; Enfin, le prétendu non-respect des prescriptions des articles R.824-1 à R.824-30 du code de la construction et de l'habitation n'est pas sanctionné par l'irrecevabilité de l'action du bailleur en résiliation du bail. L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle a déclaré recevable l'action du bailleur. Sur la résiliation du bail. Il est constant que le locataire a quitté les lieux loués le 30 juin 2022. Pour demander que la résiliation du bail soit prononcée aux torts du bailleur, le locataire soutient la fraude de ce dernier destinée à contourner la législation protectrice applicable aux baux ruraux. Il explique avoir conclu avec son bailleur un contrat de prêt à usage gratuit portant sur diverses parcelles de terrain pour une durée d'un an non reconductible, concomitamment à la signature du bail d'habitation qui porte sur les mêmes biens immobiliers, ceci afin de soustraire ces biens au statut d'ordre public des baux ruraux. Contrairement à ce qui est soutenu par le locataire, le bail d'habitation concerne des biens immobiliers distincts de ceux sur lesquels porte le prêt à usage. En effet, il ressort des mentions du bail du 20 décembre 2020 que ce contrat s'applique à 'une maison d'habitation + dépendances + grange stockage' alors que le prêt à usage s'applique à des parcelles de terres agricoles. D'ailleurs aucune action en requalification du bail n'a été engagée par le locataire. La fraude du bailleur n'apparaît pas caractérisée. C'est au terme d'une motivation pertinente que la cour d'appel adopte que le premier juge des référés a constaté l'acquisition de la clause résolutoire figurant dans le bail d'habitation à la date du 26 juin 2022 pour défaut de règlement de l'arriéré locatif. Sur la demande de provision du bailleur à valoir sur l'arriéré locatif. L'ordonnance de référé sera confirmée en sa disposition condamnant le locataire à payer à son bailleur une provision de 4 450 euros au titre de l'arriéré locatif au 30 juin 2022, date du départ du locataire, outre les intérêts au taux légal, le décompte du bailleur ne faisant pas l'objet de critique. Sur la demande de provision sur dommages-intérêts du locataire. Le locataire soutient que son bailleur a manqué à son obligation de lui délivrer des lieux meublés, comme convenu dans le bail, et il réclame paiement d'une provision à valoir sur la réparation de son préjudice à ce titre. C'est au terme d'une exacte appréciation des éléments de preuve versés aux débats (attestations de Mmes [C] [P] et [S] [V], échange de SMS) que le premier juge a retenu que le locataire ne rapportait pas la preuve de l'absence de meubles dans les lieux loués pendant la location, alors que celui-ci a signé l'état des lieux d'entrée qui énumère, pièce par pièce, les différents meubles et équipements électro-ménager présents dans le logement à la date du 20 décembre 2020. Le rejet de la demande de provision du locataire sera confirmé. Sur les réparations locatives. Le premier juge a tiré la juste appréciation de la comparaison de l'état des lieux d'entrée avec le procès-verbal de constat dressé le 18 juillet 2022 par Me [F] [N], huissier de justice, en retenant la réalité des dégradations locatives invoquées par le bailleur. L'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle condamne le locataire à payer au bailleur une provision de 1 402,55 euros au titre de la remise en état des lieux loués, cette évaluation n'étant pas sujette à critique. Sur la restitution du dépôt de garantie. Cette demande, formulée par le locataire pour la première fois en cause d'appel, est recevable par application de l'article 566 du code de procédure civile, puisqu'elle constitue le complément de sa demande reconventionnelle de première instance. Le contrat de bail du 20 décembre 2020 stipule un dépôt de garantie de 1700 euros dont le versement par le locataire à concurrence de 1 500 euros n'est pas sujet à contestation. Le bailleur sera condamné à payer à son locataire une provision de 1 500 euros à valoir sur la restitution du dépôt de garantie et il sera ordonné la compensation entre les créances réciproques des parties. Sur les dépens. Le locataire, qui succombe sur le principal, sera condamné aux dépens. PAR CES MOTIFS La Cour  d'appel statuant publiquement, par décision contradictoire rendue par mise à disposition au greffe, en dernier ressort et après en avoir délibéré conformément à la loi ; CONFIRME l'ordonnance rendue le 22 mars 2023 par le juge des référés du tribunal judiciaire de Limoges ; CONDAMNE M. [U] [H] à payer à M. [M] [G] une provision de 1 500 euros à valoir sur la restitution du dépôt de garantie convenu dans le bail d'habitation ; ORDONNE la compensation entre les créances réciproques des parties ; CONDAMNE M. [M] [G] à payer à M. [U] [H] une somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile; CONDAMNE M. [M] [G] aux dépens. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE, Laetitia LUZIO SIMOES. Corinne BALIAN.