Cour d'appel, 23 juin 2022. 20/03160

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 1 SECTION 1 ARRÊT DU 23/06/2022 **** N° de MINUTE : N° RG 20/03160 - N° Portalis DBVT-V-B7E-TETF Jugement (N° 19/01702) rendu le 07 juillet 2020 par le tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer APPELANT Monsieur [J] [L] né le 29 avril 1949 à [Localité 4] demeurant [Adresse 1] [Localité 3] représenté par Me Eric Dhorne, membre de la SELARL Dhorne, avocat au barreau de Saint-Omer INTIMÉ Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] pris en la personne de son syndic la SCP Bleard-Lecocq ayant son siège social [Adresse 2] [Localité 3] représenté par Me Anne-Sophie Cadart, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer DÉBATS à l'audience publique du 04 avril 2022 tenue par Christine Simon-Rossenthal magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Christine Simon-Rossenthal, présidente de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Céline Miller, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 23 juin 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Christine Simon-Rossenthal, présidente et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 07 mars 2022 **** Rappel des faits et de la procédure Monsieur [J] [L] est propriétaire des lots n° 335, 336, 339, 340, 347 et 348 au sein d'une copropriété de la résidence [Adresse 5]. Par lettre recommandée avec avis de réception du 2 janvier 2019, le syndic de la [Adresse 5] a mis en demeure Monsieur [L] de lui régler la somme de 18 016,44 euros au titre des charges impayées. Monsieur [L] a réglé une somme totale de 2 886,38 euros. Par acte d'huissier signifié le 3 mai 2019, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] a assigné Monsieur [J] [L] devant le tribunal de grande instance de Boulogne-sur-Mer aux fins de le voir condamner à payer le solde des sommes dues, pour un montant de 15 150,06 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2019. Par jugement du 7 juillet 2020, le tribunal judiciaire de Boulogne sur Mer a : - condamné Monsieur [J] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 15 150,60 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2019 ; - débouté Monsieur [J] [L] de sa demande reconventionnelle tendant à condamner la SCP Bleard-Lecocq ès qualités de syndic de la résidence [Adresse 5] ; - débouté le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] de sa demande au titre de la résistance abusive ; - condamné Monsieur [J] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles ; - condamné Monsieur [J] [L] aux entiers dépens ; - ordonné l'exécution provisoire. Monsieur [L] a interjeté appel de ce jugement. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique 21 juillet 2021, Monsieur [L] demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Monsieur [J] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 15 150,60 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2019 et en ce qu'il a débouté Monsieur [J] [L] de sa demande reconventionnelle tendant à condamner la SCP Bleard-Lecocq ès qualités de syndic de la résidence [Adresse 5]  et de condamner Monsieur [J] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 1 800 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu'aux entiers dépens ; en conséquence, de procéder à la compensation entre la créance du syndic pour un montant de 15 150,06 euros et la créance de Monsieur [L] pour un montant de 17 703,85 euros, et condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], agissant par son syndic, la SCP Bleard-Lecocq, à lui payer la somme de 2 553,79 euros. à tout le moins, condamner le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5], agissant par son syndic, la SCP Bleard-Lecocq, à payer à Monsieur [J] [L] la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de l'instance, y compris d'appel. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique 28 février 2022, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] demande à la cour de confirmer en l'ensemble de ses dispositions le jugement entrepris, de juger que les demandes de Monsieur [L] [J] en cause d'appel tendant à engager la responsabilité du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] et à le condamner au paiement de la somme de 17 703,85 euros et après compensation à la somme de 2 553,79 euros sont des demandes nouvelles qui seront jugées irrecevables et de le débouter de l'ensemble de ses demandes. Il sollicite la condamnation de M. [L] à lui payer la somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et celle de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. SUR CE, Sur la dette au titre des charges de copropriété de M. [L] M. [L] n'a pas contesté en première instance la dette locative. Aux termes du dispositif de ses écritures d'appel, il sollicite l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il l'a condamné au paiement de cette dette et en même temps, la compensation entre celle-ci et sa créance de dommages et intérêts qu'il indique avoir à l'encontre du syndicat des copropriétaires. Dans les motifs de ses écritures, il ne conteste pas la dette au titre des charges de copropriété. Ainsi, il convient de constater que M. [L] ne conteste pas la dette au titre des charges de copropriété dont le syndicat des copropriétaires sollicite sa condamnation au paiement. Le jugement entrepris sera dès lors confirmé en ce qu'il l'a condamné M. [L] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15 150,60 euros avec intérêts au taux légal à compter du 2 janvier 2019. Sur l'exception d'irrecevabilité de la demande de M. [L] Le syndicat des copropriétaires soutient que la demande de M. [L] en condamnation formée à son encontre est irrecevable car nouvelle au sens de l'article 564 du code de procédure civile. Monsieur [L] indique qu'il n'a jamais prétendu engager la responsabilité du syndic sur le fondement contractuel, mais délictuel et qu'il a toujours sollicité l'indemnisation de son préjudice de jouissance au syndicat des copropriétaires et non à l'encontre du syndic. Ceci étant exposé, l'article 564 du code de procédure civile, dispose que 'A peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait'. L'acte introductif d'instance a été délivré à la requête du syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] représenté par son syndic la SCP Bleard-Lecocq. Il ressort des conclusions de première instance de M. [L] qui sont versées aux débats et du rappel des prétentions des parties fait par le premier juge, que M. [L] a sollicité la condamnation de la SCP Bleard-Lecocq en sa qualité de syndic de la copropriété et non du syndicat des copropriétaires pris en la personne de son syndic et que le premier juge a dès lors justement retenu qu'aucune condamnation ne pouvait intervenir à l'encontre du syndic qui n'avait pas été assigné en son nom personnel. Cependant, la demande formée par M. [L] à l'encontre du syndicat des copropriétaires en cause d'appel est recevable en application de l'article 564 du code de procédure civile comme tendant à opposer compensation entre les créances réciproques des parties. Sur la demande en paiement et en compensation formée par M. [L] M. [L] invoque le fait qu'il a subi à trois reprises, les 13 juillet 2015, 15 juin 2016 et 27 mars 2019, des débordements d'eaux usées provoquées par la montée en pression de la colonne d'évacuation des eaux usées des trois appartements situés au-dessus du sien, cette montée en pression résultant de bouchons qui se formaient en pied de colonne au sein d'une canalisation en fonte datant de 1954 et sous-dimensionnée. Il invoque la dette du syndicat des copropriétaires envers lui suite à la gestion calamiteuse du syndic des divers débordements d'eaux usées que son appartement a subis. Il fait valoir que la négligence du syndic qui a tardé à l'indemniser ainsi que son inertie à faire procéder au remplacement de la canalisation défectueuse lui ont porté un préjudice constitué par la perte occasionnée par la location de son bien à un prix en dessous de sa valeur réelle. Il soutient que le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires et qu'il appartient au syndicat des copropriétaires, s'il estime que seul le syndic est responsable du préjudice de jouissance qu'il a subi, de mettre en cause ce dernier. Il soutient qu'il est bien fondé à solliciter la fixation de sa créance d'indemnisation à la somme de 17 703,85 euros comprenant les pertes de loyers et les frais de remise en état de l'appartement suite au troisième dégât des eaux survenu en 2019 dont le devis s'élève à la somme de 2 730,85 euros. Le syndicat des copropriétaires soutient qu'il n'y a aucune faute de sa part pour manquement de son syndic, celui-ci n'ayant commis aucune faute dans la gestion des sinistres de M. [L]. Il fait valoir que M. [L] ne produit aucune quittance de loyers, aucun contrat de bail permettant de démontrer que le bien a été loué et que le montant du loyer était réduit et ne démontre pas que, suite au premier sinistre, les locataires ont été contraints de quitter les lieux ; que les documents n'ont jamais été fournis à l'assureur qui a de ce fait refusé de l'indemniser pour ce poste de préjudice ; que les demandes de M. [L] ne sont pas fondées. Ceci étant exposé, le syndicat des copropriétaires est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes. En l'espèce, il est établi et non contesté que les dégâts des eaux ayant endommagé l'appartement dont est propriétaire M. [L] trouvent leur origine dans la défectuosité d'une colonne d'évacuation des eaux usées située dans les parties communes de l'immeuble. Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] a donc engagé sa responsabilité contractuelle envers M. [L], copropriétaire. Sur le préjudice subi, M. [L] produit le contrat de bail de signé le 3 mars 2011 avec M. [F] et Mme [E] et un relevé de quittancement établi par la société SO.GES.IM, son mandataire et sur lequel il est indiqué une date de sortie au 13 novembre 2014. Le syndicat des copropriétaires produit l'état de lieu de sortie signé le 9 novembre 2014 par les locataires et la société SO.GES.IM, représentant M. [L]. M. [L] ne rapporte donc pas la preuve que les locataires ont quitté l'appartement en raison du premier dégât des eaux survenu le 13 juillet 2015 ni qu'il ait reloué l'appartement postérieurement au départ des locataires avant la conclusion du second bail qu'il produit. M. [L] produit en effet un second bail conclu le 16 juin 2016 avec Mme [K], soit le lendemain du deuxième dégât des eaux survenu le 15 juin 2016 aux termes duquel le prix du loyer mensuel est de 500 euros, outre une provision mensuelle pour charges de 120 euros. M. [L] fait valoir qu'il a diminué le montant du loyer de 570 euros à 500 euros pour tenir compte des dégâts causés à l'appartement. Cependant, il ne produit aucun pièce justifiant que la diminution du prix serait due aux dégradations subies par l'appartement suite au dégât des eaux, le contrat de bail précisant en outre que le bailleur déclare que le bien loué correspond aux caractéristiques du logement décent telles que définis par le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002. En outre, M. [L] ne produit aucune pièce établissant le départ des lieux éventuel de Mme [K]. Ainsi, en l'état des pièces produites, M. [L] ne justifie pas des pertes de loyers alléguées. S'agissant des frais de remise en état de l'appartement suite au troisième sinistre, M. [L] verse un devis (pièce n° 23) qui ne comporte qu'une seule page recto, établi le 23 juillet 2019, pour un montant non pas de 2 730,85 euros comme il l'indique dans ses écritures, mais de 1 203,90 euros au titre de 'travaux de peinture et de revêtement suite à dégât des eaux', se décomposant comme suit : cuisine (plafond et murs)402,24 euros salle de bains (plafond)130,61 euros chambre côté salle de bain (lessivage murs)671,05 euros Le syndicat des copropriétaires qui ne justifie pas avoir indemnisé M. [L] de ce chef sera dès lors condamné à lui payer la somme de 1 203,90 euros à ce titre. En tout état de cause, force est de constater que le caractère répétitif des dégâts dus à l'inadaptation et à la vétusté d'une colonne situé dans les parties communes de l'immeuble pour lesquelles le syndicat des copropriétaires ne conteste pas que les travaux ont été programmés pour le 20 juillet 2022 et alors que l'indemnisation de M. [L] des dégâts matériels subis a été relativement longue et qu'il n'est pas encore indemnisé des dommages causés par le troisième sinistre, a nécessairement entraîné pour M. [L] un préjudice moral dont il est bien fondé à solliciter l'indemnisation à hauteur de la somme de 3 000 euros. La cour ordonnera la compensation entres les créances réciproques des parties à hauteur de 15 150,60 euros (dette au titre des charges de copropriété) - (3 000 euros +1 203,90 euros) (dommages et intérêts) = 10 946,80 euros et condamnera M. [L] à payer au syndicat de copropriétaires la somme de 10 946,80 euros. Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive Le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de M. [L] à lui payer la somme de 2 500 euros pour résistance abusive, faisant valoir que le décompte produit fait état de charges impayées depuis 2016 et qu'il n'honore plus les charges nouvelles puisqu'un décompte du 27 janvier 2021 montre que le solde dû est de 27 539,19 euros et qu'au 1er avril 2022, la somme due s'élève à 31 467,22 euros. Il soutient que la mauvaise foi de M. [L] est caractérisée. M. [L] fait valoir que le décompte est erroné et qu'il s'acquitte de la somme de 400 euros par mois auprès de l'huissier de justice. M. [L] étant accueilli partiellement en ses demandes, ne peut se voir reprocher une résistance abusive s'agissant de la dette au titre des charges de copropriété concernée par la présente procédure. Le syndicat des copropriétaires sera dès lors débouté de sa demande. Le jugement entrepris sera confirmé sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile. Chacune des parties étant accueillie partiellement en ses demandes supportera la charge des dépens qu'elle a exposés en cause d'appel et sera déboutée de sa demande d'indemnité de procédure. PAR CES MOTIFS, La cour, Déclare recevable la demande en paiement et en compensation formée par Monsieur [J] [L] ; Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ; Y ajoutant, Condamne le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] à payer à Monsieur [J] [L] la somme de 4 203,90 euros à titre de dommages et intérêts ; Ordonne la compensation entres les créances réciproques des parties ; En conséquence, Condamne, après compensation des créances réciproques des parties, Monsieur [J] [L] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] la somme de 10 946,80 euros ; Déboute le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 5] de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ; Chacune des parties supportera la charges des dépens qu'elle a exposés en cause d'appel ; Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile. Le greffier,La présidente, Delphine Verhaeghe.Christine Simon-Rossenthal.