Tribunal judiciaire, 18 juin 2024. 23/00285

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Copie exécutoire délivrée le : à : Me Abdel IDRISSOU Me Linda ROMERO ALARCON S.A.R.L. MOBERGAL Pôle civil de proximité ■ PCP JCP fond N° RG 23/00285 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYZKR N° MINUTE : JUGEMENT rendu le mardi 18 juin 2024 DEMANDEUR Monsieur [T] [U] [B], demeurant [Adresse 3] comparant en personne assisté de Me Abdel IDRISSOU, avocat au barreau de PARIS DÉFENDERESSES S.C.I. [Adresse 2] dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Me Linda ROMERO ALARCON, avocat au barreau du VAL-DE-MARNE S.A.R.L. MOBERGAL dont le siège social est sis [Adresse 4] non comparante, ni représentée COMPOSITION DU TRIBUNAL Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 23 avril 2024 JUGEMENT réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 18 juin 2024 par Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffier Décision du 18 juin 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/00285 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYZKR EXPOSE DU LITIGE Par acte en date du 28 décembre 2001, la SCI [Adresse 2] a acquis, de la société MOBERGAL, un studio situé au [Adresse 3]. Par contrat en date du 3 avril 2005, la société Century 21 a, pour le compte du propriétaire, identifié dans le contrat comme étant la société MOBERGAL, donné à bail à Monsieur [T] [B] un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 3], d'une surface stipulée de 25 m2, moyennant un loyer de 500 hors charges, désormais égal à 705,46 euros. A l'occasion d'un diagnostic technique réalisé dans l'immeuble situé au [Adresse 3], Monsieur [T] [B] a été informé de ce que la superficie de son logement était égale à 16,82 m2. Se plaignant de dégradations liées à la vétusté de son logement, et de ce que des travaux d'importance étaient réalisés dans l'immeuble, impliquant la pose d'étais au sein de son propre logement et la réalisation de fouilles dans le plancher haut de son appartement, M. [T] [B] a, par courrier du 6 juin 2022, mis la société Heir Invest en demeure de le reloger et d'effectuer des travaux de remise en état. Par courrier du 24 juin 2022, il a mis la SCI [Adresse 2] en demeure de diminuer le montant de son loyer, et de lui rembourser le trop-perçu depuis 2005, compte-tenu de la taille réelle de son logement, inférieure à celle stipulée au contrat de bail. Par acte de commissaire de justice en date du 27 décembre 2022, Monsieur [T] [B] a fait assigner la SCI 3 rue du Château et la société MOBERGAL devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire: Sur la surface erronée : A titre principal, -prononcer la réfaction des loyers contractuels à hauteur de 33%, -condamner la SCI [Adresse 2] à réaliser un avenant du bail avec fixation du loyer à hauteur de 442 euros, pour une surface habitable de 16,82 m2, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter de la décision à intervenir, -déclarer la SCI 3 rue du Château et la SARL MOBERGAL responsables ensemble du trouble de jouissance causé par la surface erronée déclarée dans le contrat de location, A titre subsidiaire, -condamner solidairement la SCI [Adresse 2] et la SARL MOBERGAL à lui verser la somme de 20.000 euros au titre du dommage subi du fait de la surface réelle de jouissance par rapport à la surface contractuelle annoncée depuis le 1er septembre 2005, Sur la vétusté du logement : A titre principal, -déclarer la SCI [Adresse 2] responsable du trouble de jouissance et des dommages qu'a subis M. [B] du fait de la vétusté du logement et de l'inaction du bailleur, -condamner la SCI 3 rue du Château à lui verser la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts A titre subsidiaire : -ordonner une expertise judiciaire ; En tout état de cause : -autoriser M. [B] à suspendre le paiement des loyers jusqu'à ce que le bailleur ait remédié aux désordres, -condamner solidairement la SCI [Adresse 2] et la SARL MOBERGAL à verser à M. [B] la somme de 5000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, -condamner la SCI [Adresse 2] et la SARL MOBERGAL aux entiers dépens de la procédure. L'affaire a été appelée à l'audience du 26 janvier 2023 et a fait l'objet de plusieurs renvois pour permettre aux parties de se mettre en état. Elle a finalement été retenue à l'audience du 23 avril 2024. A l'audience du 23 avril 2024, Monsieur [T] [B], représenté par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles il a repris les demandes formulées aux termes de son acte introductif d'instance, y précisant que sa demande principale de condamnation à réaliser un avenant au contrat de bail sous astreinte est dirigée contre " la SCI [Adresse 2] ou contre la SARL MOBERGAL, en qualité de bailleur actuel ", et y formant une demande additionnelle à titre très subsidiaire, relative à la surface erronée : l'évaluation du juste montant du trop-perçu et la condamnation solidaire de la SCI [Adresse 2] et de la SARL MOBERGAL à lui verser la somme correspondante à ce trop perçu. En réponse aux fins de non recevoir soulevée en défense, il conteste être prescrit en son action en réduction de loyer, dès lors qu'il a exercé son action moins de trois ans après avoir eu connaissance de la surface réelle du logement ; il ajoute ne pas être forclos, dès lors que son véritable bailleur est la société MOBERGAL, qu'il a mis en demeure le 22 novembre 2022, de sorte que son assignation du 28 décembre 2022 se situe dans le délai de quatre mois à compter de la mise en demeure de celui qu’il estime être son réel bailleur. Enfin, s'agissant du préjudice dont il sollicite réparation, il précise ne le subir que depuis un an, de sorte que son action est recevable, pour avoir été formée dans les délais. Sur le fond, il expose que la superficie de l'appartement dont il est locataire est inférieure de 33 % à celle stipulée dans le bail. Au visa des articles 1130 et 1137 du code civil à titre principal, et de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989 à titre subsidiaire, il sollicite l'indemnisation de son préjudice résultant de ce qu'il considère être un dol ou une erreur sur la surface, qui a été déterminante de son consentement, dès lors que, porteur d'un handicap, il avait besoin d'espace pour se mouvoir. Il ajoute, au visa de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur a manqué à son obligation d'entretien du logement, lui occasionnant un trouble de jouissance. La SCI [Adresse 2], représentée par son conseil, a déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles elle sollicite : A titre principal : -l'irrecevabilité de la demande formée au titre de la diminution du loyer, du fait du délai de forclusion prévu par les dispositions de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, -l'irrecevabilité de la demande de dommages-intérêts portant sur le dol, du fait de la prescription triennale, -l'irrecevabilité de la demande de dommages-intérêts portant sur le trouble de jouissance, du fait de la prescription triennale, -le rejet de l'ensemble des demandes de M. [T] [B] ; A titre subsidiaire : -le rejet de la demande de condamnation de la SCI 3 rue du Château au paiement des sommes de 37 026 euros au titre du trop-perçu de loyer, et de 20 000 euros au titre du trouble de jouissance, -le rejet de la demande d'expertise, -le rejet de l'ensemble des demandes de M. [T] [B] ; A titre reconventionnel : -la condamnation de M. [T] [B] à payer à la SCI [Adresse 2] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. Au soutien de ses prétentions, la SCI 3 rue du Château rappelle avoir acquis, le 28 décembre 2001, de la société MOBERGAL, le bien dont M. [T] [B] est locataire depuis le 3 avril 2005. Elle rappelle, au visa de l'article 2 du 6 juillet 1989, que les dispositions de cette loi sont d'ordre public, et qu'en vertu de l'article 3-1 de cette même loi, l'action en réduction de loyer est enfermée dans un délai de forclusion de quatre mois à compter de la demande faite au bailleur, de sorte que le demandeur, qui a effectué sa demande au bailleur en date du 16 juin 2022, est irrecevable en son action, la saisine du juge étant datée du 27 décembre 2022. Au visa de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, elle rappelle le délai de prescription triennale applicable aux actions dérivant d'un contrat de bail, et le principe selon lequel le délai de prescription d'une action en réparation concernant une différence de surface court à compter de l'entrée en jouissance dans les lieux loués, quand celui d'une action fondée sur l'obligation de délivrance du bailleur prévue à l'article 6 de la même loi court à compter de l'état des lieux d'entrée, lorsque les désordres sur lesquelles elle est fondée y figurent, ce qu'elle estime être le cas en l'espèce. Elle en tire pour conséquence la prescription de M. [T] [B] en son action portant tant sur le dol concernant la surface que sur la réparation de son préjudice de jouissance en raison d'un prétendu défaut d'entretien. Sur le fond, elle rappelle, au visa de l'article 1137 du code civil et de l'article 9 du code de procédure civile, que le dol ne se présume pas ; elle estime que M. [T] [B] n'apporte aucune preuve de la dissimulation intentionnelle, par le bailleur, de la surface réelle du logement, et qu'il ne démontre pas non plus que la surface de 25 m2 était un élément déterminant de son consentement. Elle se réfère par ailleurs au décret n°87-712 du 26 août 1987 s'agissant du défaut d'entretien qui lui est reproché, exposant que les dégradations dont se prévaut le preneur relèvent des réparations qui lui incombent, en tant que locataire. Elle soutient au demeurant qu'en vertu de l'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989, il appartient au locataire, avant toute saisine du juge, de mettre en demeure le bailleur de mettre en conformité le logement et à défaut d'accord dans un délai de deux mois, de saisir la commission départementale de conciliation, ce que M. [T] [B] se serait abstenu de faire. Enfin, elle rappelle, au visa de l'article 146 du code de procédure civile, qu'une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence des parties dans l'administration de la preuve, et que c'est à M. [T] [B] de démontrer l'intérêt de l'expertise qu'il sollicite, ce qu'il échoue à faire, dans la mesure où il n'apporte aucune preuve de son préjudice de jouissance. La SCI MOBERGAL, régulièrement citée à étude, n'a pas comparu, de sorte que le jugement sera réputé contradictoire. L'affaire a été mise en délibéré au 18 juin 2024 par mise à disposition au greffe. MOTIFS DE LA DECISION Sur la réduction du loyer Monsieur [T] [B] sollicite la diminution de son loyer sur le fondement du dol à titre principal, et sur le fondement de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989. Aux termes de l'article 1130 du code civil, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Leur caractère déterminant s'apprécie eu égard aux personnes et aux circonstances dans lesquelles le consentement a été donné. L'article 1137 du même code précise que le dol est le fait pour un contractant d'obtenir le consentement de l'autre par des manœuvres ou des mensonges. Constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l'un des contractants d'une information dont il sait le caractère déterminant pour l'autre partie. Enfin, il résulte de l'article 1178 du code civil que le contrat annulé est censé n'avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9. Indépendamment de l'annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle. Le contractant victime de dol dispose de deux actions, l' action en nullité et l' action en responsabilité qui ont des objets différents : l' action en nullité permet d'obtenir l'anéantissement du contrat et d'obtenir les restitutions dues à la suite à cette annulation alors que l' action en responsabilité permet de corriger les effets dommageables subis par l'un des cocontractants du fait de la nullité du contrat ou de l'existence d'une cause d'annulation En l'espèce, les conséquences que tire M. [T] [B] de l'éventuel constat d'un dol sont erronées. En effet, il ne sollicite, pour sanction du dol, ni la nullité du bail, ni de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1240 du code civil, mais une réduction du loyer de 33%. Il convient donc de faire application de son fondement subsidiaire, l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, qui, lui, permet l'action en diminution du loyer. Aux termes de l'article 3-1 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque la surface habitable de la chose louée est inférieure de plus d'un vingtième à celle exprimée dans le contrat de location, le bailleur supporte, à la demande du locataire, une diminution du loyer proportionnelle à l'écart constaté. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du bailleur dans un délai de deux mois à compter de la demande en diminution de loyer, le juge peut être saisi, dans le délai de quatre mois à compter de cette même demande, afin de déterminer, le cas échéant, la diminution de loyer à appliquer. La diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de signature du bail. Si la demande en diminution du loyer par le locataire intervient plus de six mois à compter de la prise d'effet du bail, la diminution de loyer acceptée par le bailleur ou prononcée par le juge prend effet à la date de la demande. En l'espèce, la superficie habitable du bien, telle que résultant du diagnostic technique immobilier réalisé le 13 mai 2022, est de 16,82 m² et non de 25 m² comme indiqué sur le bail, soit une erreur de 8,18 m² (6,55/20ème de la surface contractuelle). Par courrier du 16 juin 2022, M. [T] [B] a mis la société HEIR INVEST, mandataire immobilier, en demeure de lui rembourser le surplus du loyer perçu sur la base erronée depuis 2005 et d'appliquer une réduction de loyer au prorata de la surface réelle. Il a, le 24 juin 2022, formulé ces mêmes demandes dans une mise en demeure adressée à la SCI [Adresse 2]. La SCI 3 rue du Château a été assignée en justice le 27 décembre 2022, de sorte que s'est écoulé un délai de plus de six mois entre la mise en demeure et la saisine de la présente juridiction. M. [T] [B] soutient avoir mis la société MOBERGAL, qu'il considère être son véritable bailleur, dès lors que c'est ce nom qui figure sur son contrat de bail, en demeure d'exécuter les mêmes obligations, par courrier du 28 novembre 2022, de sorte que c'est cette date qui doit selon lui constituer le point de départ du délai de forclusion. Force est toutefois de constater que la mention " Bailleur : SCI [Adresse 2] " figure sur tous ses avis d'échéance, tout comme sur les relevés d'identité bancaire qui lui sont communiqués aux fins de règlement de son loyer, de sorte qu'il ne pouvait ignorer, à la date du 24 juin 2022, que la SCI [Adresse 2] était venue aux droits de la société MOBERGAL, bien que le bail comporte une grossière erreur. En outre, s'il devait être considéré, ainsi qu'il le demande, que la société MOBERGAL est son bailleur de droit, celle-ci ne saurait être tenue à la réduction d'un loyer qu'elle n'a jamais déterminé ni perçu, puisqu'il est établi, par l'acte de vente produit aux débats, qu'elle a vendu le bien litigieux à la SCI [Adresse 2] le 28 décembre 2001, soit avant l'entrée dans les lieux de M. [T] [B]. S'il se prévaut de la confusion qui peut avoir légitimement été générée par l' erreur commise par Century 21 lors de l'établissement de son contrat de bail, il apparaît aussi qu'il a été, bien en amont de la procédure, assisté d'un avocat, de sorte qu'épaulé par son conseil, il lui était aisé d'identifier qui était son bailleur, en ce compris à la date de la conclusion du bail, ce qui semble d'ailleurs avoir été le cas, puisque c'est à la SCI [Adresse 2] que son conseil s'est en priorité adressé dès lors qu'il s'est agi de revendiquer les droits de son client, mentionnant aux termes même de son courrier, " aujourd'hui, son bailleur est la SCI 3 rue du Château ". Dans ce contexte, M. [T] [B] ne peut se prévaloir d'une mise en demeure adressée tardivement à une société dont il savait qu'elle n'était pas son bailleur. En conséquence, la demande formée par M. [T] [B] au titre de la " réfaction des loyers ", faute de saisine du juge avant l'expiration du délai de quatre mois, est irrecevable. Sur l'établissement d'un avenant au contrat de bail Aux termes de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, le contrat de location est établi par écrit et respecte un contrat type défini par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation. Le contrat de location précise : 1° Le nom ou la dénomination du bailleur et son domicile ou son siège social ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire ; 2° Le nom ou la dénomination du locataire ; 3° La date de prise d'effet et la durée ; 4° La consistance, la destination ainsi que la surface habitable de la chose louée, définie par le code de la construction et de l'habitation ; 5° La désignation des locaux et équipements d'usage privatif dont le locataire a la jouissance exclusive et, le cas échéant, l'énumération des parties, équipements et accessoires de l'immeuble qui font l'objet d'un usage commun, ainsi que des équipements d'accès aux technologies de l'information et de la communication ; 6° Le montant du loyer, ses modalités de paiement ainsi que ses règles de révision éventuelle ; (…) Chaque partie peut exiger, à tout moment, de l'autre partie, l'établissement d'un contrat conforme aux dispositions du présent article. En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux, le nouveau bailleur est tenu de notifier au locataire son nom ou sa dénomination et son domicile ou son siège social, ainsi que, le cas échéant, ceux de son mandataire. En l'espèce, M. [T] [B] sollicite l'établissement d'un avenant à son contrat de bail, portant mention de la superficie réelle de son logement, et du loyer diminué. Dès lors qu'il a été jugé irrecevable en se demande de diminution du montant de son loyer, il sera débouté de sa demande tendant à l'établissement d'un avenant au contrat faisant mention de son loyer réduit. Il y a toutefois lieu de faire droit à sa demande concernant l'établissement d'un contrat portant mention de la superficie réelle du logement. La résistance du bailleur n'étant à ce stade pas établie, il sera débouté de sa demande d'astreinte. Sur la réparation du préjudice résultant de la surface erronée M. [T] [B] sollicite l'indemnisation de son préjudice sur le fondement du dol. En vertu de l'article 1116 du code civil, dans sa version applicable à la date de la conclusion du contrat de bail, l'erreur, le dol et la violence vicient le consentement lorsqu'ils sont de telle nature que, sans eux, l'une des parties n'aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes. Ils ne se présument pas et doivent être prouvés. Celui qui invoque une manœuvre dolosive doit, en application de ce texte, rapporter la preuve d'une telle manœuvre devant être effectuée avec l'intention ou la conscience de tromper sur un élément contractuel, ainsi que la preuve du caractère déterminant du dol. A ce titre, il convient de rappeler qu'une différence de mètres carrés de superficie ne saurait justifier la nullité d'un bail sauf pour les parties à démontrer que la superficie en cause était un élément substantiel de la convention liant les parties, en ce que le locataire détermine son consentement en fonction d'une configuration des locaux qu'il a été en mesure de visiter et non sur la simple annonce d'une superficie. Il est par ailleurs constant que si, en présence d'un contrat, le régime de la responsabilité délictuelle ne s'applique pas, tel n'est pas le cas lorsque l'inexécution contractuelle a son origine dans une cause de nullité, comme, par exemple, le dol. Ainsi, lorsque le fait générateur de responsabilité se confond avec la cause d'annulation et même lorsque le contrat a été exécuté, la responsabilité est extracontractuelle, le fait générateur de responsabilité étant antérieur à la formation du contrat ; il s'agit d'un cas de responsabilité précontractuelle, relevant des dispositions de l'article 1240 du code civil. Toutefois, l'action en responsabilité extracontractuelle applicable au bail est enfermée dans la prescription triennale prévue à l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, lequel dispose que " toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit ". Monsieur [T] [B] ayant pris possession des lieux le 3 septembre 2005, c'est à compter de cette date qu'il aurait dû avoir connaissance des faits lui permettant d'exercer son action, dès lors qu'il avait une parfaite connaissance des lieux au jour de la découverte de l'erreur portant sur la superficie de son logement ; en effet, au cours des trois années postérieures à son entrée dans les lieux, il disposait amplement de la faculté de faire procéder à un mesurage de la superficie par un professionnel en cas de doute sur celle-ci, et si la configuration des locaux lui avait causé une quelconque difficulté. Sa demande, prescrite, sera donc jugée irrecevable. Sur le manquement à l'obligation de délivrance du bailleur Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement doit être protégé contre les infiltrations d'air parasites et que les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. En vertu du même décret, le logement décent doit assurer le clos et le couvert et le gros œuvre du logement et de ses accès doivent être en bon état d'entretien et de solidité. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires et les réseaux et branchements d'électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d'usage et de fonctionnement. Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement. Ces obligations forment plus généralement l'obligation de délivrance du bail. De telles obligations sont des obligations de résultat et ne nécessitent pas de rapporter la preuve d'une faute du bailleur ou d'un défaut de diligences. L'article 20-1 de la loi précitée dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. (…) Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. Le fait que le preneur ait accepté le logement en l'état ne décharge nullement le bailleur de son obligation de délivrance (Ccass civ 3ème 18 février 2014 n°12.13-271). Il est constant que le locataire confronté à un problème de décence peut renoncer à demander une mise en conformité et agir simplement en dommages-intérêts contre le bailleur pour le trouble de jouissance causé. Quant au locataire, il est, aux termes de l'article 7 d) de la même loi, obligé de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Enfin, aux termes de l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989, toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit. En l'espèce, Monsieur [T] [B] expose subir un trouble de jouissance résultant de : -présence dans l'appartement de traces et d'odeurs d'humidité, champignons, moisissures, -une porte d'entrée comportant deux serrures au lieu de trois ; -un compteur électrique non protégé ; -une plinthe en bois en mauvais état dans la salle de bain se décollant laissant ainsi " circuler des bêtes de tout genre " -une salle de douche vétuste, non étanche, avec trous au mur et au sol créant de l'humidité et de la moisissure et " un risque de dégât des eaux ", la présence de moisissures la rendant inutilisable, -une fenêtre qui se ferme mal créant ainsi une " mauvaise isolation ", -une installation électrique dans le coin cuisine qui n'est pas aux normes, -l'existence de fissures situées au niveau de l'installation électrique de la cuisine, -un radiateur mal fixé côté fenêtre, qui n'est pas aux normes en matière énergétique. De façon générale, il soutient que " l'appartement manque d'isolation et n'est pas aux normes actuelles exigées ". La SCI [Adresse 2] soutient, à titre principal, que sa demande indemnitaire est irrecevable, dès lors que les désordres dont il se prévaut ont été constatés lors de son entrée dans les lieux et que l'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit la prescription de toutes les actions dérivant d'un contrat de bail à l'expiration d'un délai de trois années. Sur le fond, elle considère que les désordres dont le locataire se prévaut relèvent des réparations locatives, prévues à l'article 7 d) de la loi précitée, et par le décret n°87-712 du 26 août 1987. Elle soutient en outre n'avoir pas été mise en demeure de faire réaliser les travaux, sa demande ne saurait être accueillie. M. [T] [B] soutient que les désordres n'ont été constatés qu'il y a un an, et qu'ils relèvent de la responsabilité du propriétaire. Il résulte de l'état des lieux, réalisé contradictoirement le jour d'entrée dans les lieux du locataire, que : -la porte d'entrée n'était équipée que d'un verrou, mention étant expressément faite d'un verrou manquant, l'état de la porte ayant été décrit comme mauvais (" D "). -dans la pièce principale, l'étanchéité de la fenêtre (humidité, froid), a été décrite comme relevant de la notation " D ", correspondante à un mauvais état, -les murs ont été décrits comme relevant de la notation " D ", correspondante à un mauvais état, et il est notamment fait mention de fissures, -dans la cuisine, il est fait mention d'un " système dangereux sous évier ", -dans la salle de bain, il est fait mention d'humidité, d'un manque de joints, et d'un problème affectant manifestement les plinthes, les mots indiqués avant la mention " les plinthes " étant illisibles, mais la note correspondante étant " D ", -les observations font mention d'un " cache compteur électrique non fixé ", du fait que " manquent toutes les finitions du studio ", et de barres de seuil manquantes. Il apparaît donc que la présence d'humidité, le mauvais état de la fenêtre, la présence d'un unique verrou sur la porte, la protection défectueuse du compteur électrique, le problème de plinthe dans la salle de bain, ainsi qu'une " installation dangereuse " dans la cuisine, existaient au moment de l'entrée dans les lieux du locataire, de sorte qu'il ne peut aujourd'hui s'en prévaloir, faute d'avoir formé sa demande dans les délais prévus à l'article 7-1 de la loi précitée. M. [T] [B] produit à l'appui des autres désordres invoqués des photographies prises le 9 octobre 2023 représentant : - ce qui semble être le couvercle de la lunette des toilettes cassé, dont la remise en état relève incontestablement des " menues réparations " prévues à l'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, - des plinthes manquantes dans la salle de bain, - des joints en mauvais état autour du receveur de douche, la réfection des joints relevant de la responsabilité du locataire en vertu du IV. a) du décret n°87-712 du 26 août 1987, - des fissures sur les murs, - un carreau de carrelage cassé, dont le remplacement relève de la responsabilité du locataire en vertu du III. a) du décret n°87-712 du 26 août 1987, - ce qui semble être un important trou dans un mur, dont le rebouchage incombe au locataire en vertu du III. a) du décret n°87-712 du 26 août 1987, - une fissure dans un mur, qui semble cependant avoir été prise en charge, dès lors que figurent sur la photographie, de part et d'autre de la fissure, des étiquettes jauges ou témoins, manifestement apposées pour mesurer leur évolution. Il produit en outre des échanges de courriels, dont il résulte qu'il s'est plaint, le 12 septembre 2022, en plus des éléments défectueux reproduits sur les photographies : -d'un radiateur mal fixé, -d'une porte de douche qui ne se ferme plus, -de trous dans les lambris de la douche, -du dysfonctionnement de sa fenêtre ; -de la poignée d'un petit placard manquant. Si ces éléments relèvent des menues réparations prévues au 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, certaines ont été constatées postérieurement à la réintégration de son logement par M. [T] [B] après qu'y ait été réalisé d'importants travaux, élément corroboré par le " compte-rendu de réunion de chantier ", établi le 14 septembre 2022, dont il résulte notamment que les trous dans les lambris PVC de la douche sont certainement dus à des chutes de gravas. Elles ne lui incombent donc pas. Il résulte de ce même document qu'ont été apportées des améliorations au logement de M. [B], à l'occasion des travaux réalisés à l'été 2022, notamment : l'apposition d'une couche de blanc sur tous les murs accessibles et menuiseries, la réfection du plafond avec apport de laine de verre améliorant l'isolation thermique et acoustique, le remplacement des fixations des étagères et tringles, et la réfection des joints d'étanchéité autour de l'évier. Il apparaît ainsi que le bailleur a en partie répondu aux désordres constatés dans les rapports de visite technique du 21 décembre 2021 et du 2 mai 2022, produits aux débats, étant toutefois précisé que si le rapport de visite technique du 16 octobre 2023 se veut rassurant sur l'évolution des fissures dans les murs, il fait état d'un état général de l'appartement " très médiocre ", d'une reprise des joints d'étanchéité qui n'est que provisoire, de problèmes d'étanchéité dans la salle de bain et de la cuisine, et d'un tableau électrique qui n'est pas aux normes, et préconise à court terme la rénovation du studio, dont il est souligné qu'elle incombe au propriétaire des lieux. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que si certains des désordres dont M. [T] [B] se prévaut ont été constatés lors de son entrée dans les lieux, et que d'autres relèvent des réparations locatives, de sorte qu'il n'est aujourd'hui pas recevable à s'en prévaloir, certains des désordres se sont accrus au cours des 18 années passées par M. [T] [B] dans les lieux (fissures, problèmes d'étanchéité), la vétusté du logement et de l'installation électrique étant aujourd'hui telle que l'architecte recommande des travaux de rénovation à court terme, quand d'autres désordres sont apparus postérieurement à la réalisation des travaux au cours de l'été 2022 (trous dans les lambris de la douche). Il est en outre établi que M. [T] [B] a, par courrier du 6 juin 2022, mis la société Heir Invest en demeure à la fois de le reloger et d'effectuer des travaux de remise en état. Ses nombreux courriels, adressés à compter du 12 septembre 2022, témoignent en outre de ses diligences, aux fins d'exécution des travaux. Il ne saurait donc être considéré que le bailleur n'a pas été mis en demeure d'exécuter les travaux. Ces éléments suffisent à établir un manquement du bailleur à son obligation de délivrance. Quant au préjudice de jouissance, il est étayé par un certificat médical daté du 8 décembre 2023, dont il résulte que M. [T] [B] souffre d'anxiété et de troubles du sommeil en lien avec sa problématique de logement, qui, s'ils ne sauraient être uniquement imputés à l'état de l'appartement, dès lors qu'il est établi que M. [T] [B] s'est vu délivrer un congé pour vente le 4 janvier 2023, et des avis d'échéance mentionnant une indemnité d'occupation correspondante au double du montant du loyer, susceptibles eux aussi de générer une anxiété quant à la perte possible de son logement et à l'équilibre de son budget, résultent nécessairement en partie des vains efforts qu'il démontre avoir fourni aux fins de mise en conformité de son logement. Au regard de ce qui précède, son préjudice de jouissance sera indemnisé par l'allocation de dommages et intérêts, d'un montant qu'il est raisonnable de fixer à une somme de 7917,96 euros, qui correspond à 50% du loyer hors charges, calculés à compter du 16 juin 2022, date de la mise en demeure adressée par M. [T] [B] à son bailleur, soit, au jour du présent jugement, à la somme de 659,83 x 50% = 329,915 euros x 24 mois. Sur la suspension du paiement des loyers jusqu'à la réalisation des travaux de remise en état L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge par l'une ou l'autre des parties. (…) Le juge saisi par l'une ou l'autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux. Le juge transmet au représentant de l'Etat dans le département l'ordonnance ou le jugement constatant que le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l'article 6. En l'espèce, le manquement du bailleur à son obligation de délivrance a été précédemment établi. Dès lors, il convient, non pas de suspendre le paiement des loyers, dès lors que le logement demeure habitable, mais de réduire le loyer à 50% de son montant hors charges, jusqu'à exécution des travaux. Sur les mesures accessoires Compte tenu de l'issue donnée au litige, notamment de l'irrecevabilité des demandes de M. [T] [B], du seul fait de la prescription, l'erreur sur la superficie dont il a été victime étant établie, et du manquement du bailleur à son obligation de délivrance, les dépens seront mis à la charge de ce dernier. Il convient par ailleurs de faire droit à la demande formée par M. [T] [B] au titre des frais irrépétibles à hauteur de la somme de 1000 euros. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS, Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort DECLARE M. [T] [B] irrecevable en sa demande de " réfaction des loyers " ; DECLARE M. [T] [B] irrecevable en sa demande de restitution du trop-perçu de loyer encaissé depuis le 1 septembre 2005 DECLARE M. [T] [B] irrecevable en sa demande d'indemnisation de son préjudice de jouissance résultant de la surface réelle du logement ; REJETTE la demande de M. [T] [B] tendant à faire établir un avenant au contrat de bail portant mention d'un loyer fixé à 442 euros ORDONNE l'établissement d'un contrat portant mention de la surface réelle du logement ; REJETTE la demande d'astreinte ; CONDAMNE la SCI [Adresse 2] à payer à M. [T] [B] la somme de 7917,96 euros au titre de l'indemnisation de son préjudice de jouissance résultant de l'indécence du logement ; DIMINUE le montant du loyer dû mensuellement par M. [T] [B] à la somme de 329,91 euros, correspondante à 50% du montant du loyer contractuel, hors charges, ces dernières demeurant dues intégralement, jusqu'à exécution des travaux, à compter du présent jugement ; CONDAMNE M. [T] [B] aux dépens ; CONDAMNE la SCI 3 rue du Château à payer la somme de 1000 euros à M. [T] [B] au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire. Le greffier Le juge des contentieux de la protection Décision du 18 juin 2024 PCP JCP fond - N° RG 23/00285 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYZKR