Cour d'appel, 02 juin 2022. 20/01217

République Française Au nom du Peuple Français COUR D'APPEL DE DOUAI CHAMBRE 1 SECTION 1 ARRÊT DU 02/06/2022 **** N° de MINUTE : N° RG 20/01217 - N° Portalis DBVT-V-B7E-S56Y Jugement (N° 18/09293) rendu le 31 janvier 2020 par le tribunal de grande instance de Lille APPELANTE La SARL Sesame prise en la personne de ses représentants légaux ayant son siège social [Adresse 3] [Adresse 3] représentée par Me Franck Regnault, membre du cabient RW/Avocats & Associés, avocat au barreau de Lille INTIMÉS Monsieur [E] [I] né le 07 août 1984 à [Localité 5] Madame [J] [P] née le 10 octobre 1985 à [Localité 6] demeurant ensemble [Adresse 4] [Adresse 4] représentés par Me Philippe Talleux, avocat au barreau de Lille La SCP Fontaine Roussel Senechal Vilain-Floquet [T] Dassonville-Szymusiak Stephan Coquet prise en la personne de son représentant légal ayant son siège social [Adresse 1] [Adresse 1] représentée par Me Véronique Vitse-Boeuf, membre du cabinet Adekwa, avocat au barreau de Lille DÉBATS à l'audience publique du 14 mars 2022 tenue par Emmanuelle Boutié magistrat chargé d'instruire le dossier qui a entendu seule les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 786 du code de procédure civile). Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe. GREFFIER LORS DES DÉBATS : Delphine Verhaeghe COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ Christine Simon-Rossenthal, présidente de chambre Emmanuelle Boutié, conseiller Céline Miller, conseiller ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 02 juin 2022 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Christine Simon-Rossenthal, présidente et Delphine Verhaeghe, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire. ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 21 février 2022 **** Par acte du 2 juillet 2010, reçu par la SCP Fontaine Roussel Senechal Vilan-Floquet [T] Dassonville-Szymusiak Stephan Coquet en la personne de Maître [T], notaire, la SARL Horace Stevenson Properties, exerçant une activité de marchand de biens, a acquis un ensemble immobilier à usage de gymnase situé [Adresse 2], afin de le transformer en appartements. Le règlement de copropriété a été établi par Maître [T] le 2 juillet 2010 et publié le 16 juillet 2010. Par acte du 27 mars 2012 conclu par l'intermédiaire de la société Sesame, agence immobilière, la société Horace Stevenson Properties a conclu un compromis de vente avec M. [I] et Mme [P] pour la vente d'un appartement moyennant le prix de 265 000 euros. Des litiges, notamment en référé, ont opposé Monsieur [I] et Madame [P] ou leurs voisins à la société Horace Stevenson Properties afin qu'elle achève les travaux, une expertise étant ordonnée par ailleurs. C'est dans ce contexte que par acte d'huissier en date du 16 janvier 2017, M. [I] et Mme [P] ont fait assigner la société Horace Stevenson Properties et la SCP Fontaine Roussel Senechal Vilain-Floquet [T] Dassonville-Szymusiak Stephan Coquet ainsi que les MMA IARD Assurances Mutuelles afin notamment que la vente de l'immeuble soit annulée. Par un jugement en date du 31 janvier 2020, le tribunal judiciaire de Lille a : Dit que la demande de jonction formulée par la société Sesame est sans objet ; Condamné la société Sesame à payer à M. [I] et Mme [P] la somme de 13 000 euros correspondant aux honoraires versés lors de la vente du 3 juillet 2012 aujourd'hui annulée, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée le 3 septembre 2018 ; Débouté la société Sésame de l'ensemble de ses demandes formulées contre la SCP Fontaine Roussel Senechal Vilain-Floquet [T] Dassonville-Szymusiak Stephan Coquet ; Condamné la société Sesame à verser à M. [I] et Mme [P] la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; Condamné la société Sésame à verser à la SCP Fontaine Roussel Senechal Vilain-Floquet [T] Dassonville-Szymusiak Stephan Coquet la somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; Condamné la société Sesame au paiement des frais et dépens de l'instance dont distraction au profit de Maître Talleux pour la part le concernant ; Ordonné l'exécution provisoire du jugement. La SARL Sesame a interjeté appel de ce jugement. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 2 juin 2020, la société Sesame demande à la cour de : A titre principal : Débouter M. [E] [I] et Mme [J] [P] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions ; A titre subsidiaire : Si par extraordinaire, la cour faisait droit aux demandes formulées par M. [E] [I] et Mme [P] il lui est demandé de : Condamner la SCP Fontaine Roussel Senechal Vilain-Floquet [T] Dassonville-Szymusiak Stephan Coquet à garantir la société Sesame contre toute condamnation qui serait prononcée à son encontre ; A titre infiniment subsidiaire : Condamner la SCP Fontaine Roussel Senechal Vilain-Floquet [T] Dassonville-Szymusiak Stephan Coquet à verser à la société Sesame la somme de 13 000 euros de dommages et intérêts correspondant au montant des honoraires dont elle a été privée par sa faute ; En tout état de cause : Condamner la SCP Fontaine Roussel Senechal Vilain-Floquet [T] Dassonville-Szymusiak Stephan Coquet, ou à défaut Monsieur [I] et Madame [P], à verser à la société Sesame la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner la SCP Fontaine Roussel Senechal Vilain-Floquet [T] Dassonville-Szymusiak Stephan Coquet, ou à défaut Monsieur [I] et Madame [P] aux entiers frais et dépens de l'instance. La SARL Sesame soutient qu'elle n'était pas partie à l'instance ayant opposé les consorts [I]-[P] à la SCP Fontaine Roussel et associés et que les demandeurs ne peuvent lui opposer les termes des décisions rendues. Elle précise que l'agence immobilière n'a qu'une mission d'entremise et que sa commission est due dès lors que les parties sont parvenues à un accord définitif sur la chose et sur le prix. Elle expose que le fait que la vente ait été postérieurement résolue ne remet pas en cause le droit à commission de l'agence immobilière à partir du moment où la résolution n'est pas de son fait mais de la seule responsabilité de la SCP Fontaine Roussel et associés. Enfin, elle fait valoir que la nullité de la vente trouve sa cause exclusive dans une erreur commise par la SCP Fontaine Roussel et associés lors de la rédaction de l'acte de vente. Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 31 août 2020, Monsieur [I] et Madame [P] demandent à la cour de : Juger Monsieur [E] [I] et Madame [J] [P] recevables en leurs demandes Confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Lille du 31 janvier 2020 en ce qu'il a : Condamné la SARL Sesame à payer à Monsieur [I] et Madame [P] la somme de 13 000 euros correspondant aux honoraires versés lors de la vente de l'immeuble du 3 juillet 2012, vente aujourd'hui définitivement annulée ; Condamné la SARL Sesame à payer à Monsieur [I] et Madame [P] les intérêts légaux sur cette somme à compter de la mise en demeure du 3 septembre 2018 Condamner la SARL Sesame à payer à Monsieur [I] et Madame [P] la somme de 1 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ; Condamner la SARL Sesame aux entiers frais et dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Philippe Talleux, pour ceux dont il aura fait l'avance ; Réformer le jugement du Tribunal judiciaire de Lille du 31 janvier 2020 en ce qu'il a débouté la SARL Sesame de sa demande de condamnation de SCP Fontaine Roussel Senechal Vilain-Floquet [T] Dassonville-Szymusiak Stephan Coquet doit bien garantir la SARL Sesame des condamnations qui seront prononcées à son encontre et statuant à nouveau ; Condamner la SCP Fontaine Roussel Senechal Vilain-Floquet [T] Dassonville-Szymusiak Stephan Coquet à garantir la SARL SESAME des condamnations qui seront prononcées à son encontre. En tout état de cause : Condamner la SARL Sesame à payer à Monsieur [I] et Madame [P] la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamner la SARL Sesame aux entiers frais et dépens de l'instance, dont distraction au profit de Maître Philippe Talleux, pour ceux dont il aura fait l'avance. M. [I] et Mme [P] soutiennent que si la SARL Sesame n'était pas partie à la procédure, la remise en cause de l'analyse du jugement rendu par le tribunal de grande instance de Lille le 23 mai 2017 et la cour d'appel de Douai dans son arrêt en date du 15 février 2018, reviendrait à les placer dans une situation de contrariété de jugements et de déni de justice au sens des dispositions de l'article 618 du code de procédure civile. Ils précisent qu'en tout état de cause, l'annulation de la vente conduit à une inexigibilité des honoraires de l'agent immobilier, l'annulation entraînant l'anéantissement rétroactif de l'acte considéré comme n'ayant jamais existé, les jurisprudences invoquées par la SARL Sesame étant relatives à des résolutions de ventes. Enfin, ils font valoir que la SCP Fontaine Roussel et associés doit garantir la SARL Sesame des condamnations mises à sa charge dans la mesure où en recourant à un acte de vente en l'état plutôt qu'à une vente d'immeuble à rénover, le notaire a commis une faute qui se trouve être la cause de l'annulation de la vente et que l'annulation de cette vente a causé un préjudice à la SARL Sesame qui doit restituer ses honoraires. Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 1er septembre 2020, la SCP Fontaine Roussel Senechal Vilain-Floquet [T] Dassonville-Szymusiak Stephan Coquet demande à la cour de : Confirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de Lille le 31 janvier 2020 en ce qu'il a : Débouté la société Sesame de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de la SCP Fontaine Roussel Senechal Vilain-Floquet [T] Dassonville-Szymusiak Stephan Coquet, Condamné la société Sesame à verser à l'étude notariale une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, Condamné la société Sesame aux dépens, En conséquence, Rejeter les prétentions, fins et conclusions de la SARL Sesame, l'en débouter ; La condamner au paiement d'une somme de 3 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés à hauteur d'appel ; La condamner aux entiers dépens. La SCP Fontaine Roussel et associés soutient que le notaire est étranger à la commission perçue par l'agent immobilier à hauteur de 13 000 euros, celui-ci devant procéder seul à sa restitution. Elle précise qu'aux termes de l'acte de vente, il appartenait à la SARL Sesame, au titre de son obligation de conseil, d'apporter tout éclaircissement aux acquéreurs sur l'opération immobilière qu'elle leur a présentée en s'assurant de sa validité et de son efficacité de sorte que la SARL Sesame a contribué à la situation préjudiciable dénoncée par les consorts [I] [P]. Enfin, elle fait valoir que la restitution de la commission résultant de l'annulation du contrat de vente ne peut constituer un préjudice dont la SARL Sesame peut obtenir réparation. Pour l'exposé des moyens des parties, il convient de se référer à leurs dernières écritures conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile. MOTIVATION Sur la demande principale Aux termes des dispositions de l'article 6-1 alinéa 3 de la loi du 2 janvier 1970, dite loi Hoguet, aucun bien, effet, valeur, somme d'argent, représentatif d'honoraires, de frais de recherche, de démarche, de publicité ou d'entremise quelconque, n'est dû aux personnes indiquées à l'article 1er ou ne peut être exigé ou accepté par elles, avant qu'une des opérations visées audit article ait été effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l'engagement des parties. Il est constant que dans le cadre de la vente de l'appartement sis [Adresse 2] régularisée par acte authentique en date du 3 juillet 2012 par la société Horace Stevenson Properties à M. [I] et Mme [P], la SARL Sesame a perçu la somme de 13 000 euros au titre de sa commission, cette somme étant mise à la charge des acquéreurs. Par jugement en date du 23 mai 2017, le tribunal de grande instance de Lille a, notamment, annulé la vente entre la SARL Horace Stevenson Properties et M. [I] et Mme [P], dit que la SARL Horace Stevenson Properties devra restituer le prix de vente à M. [I] et Mme [P] et dit que le notaire et son assureur seront tenus, in solidum, de garantir aux acquéreurs le remboursement du prix de vente de 265 000 euros et condamné in solidum le notaire et son assureur à leur payer la somme de 129 866,57 euros à titre de dommages et intérêts. Par arrêt en date du 15 février 2018, devenu définitif, la cour d'appel de céans a confirmé ce jugement sauf s'agissant des demandes au titre du préjudice de jouissance et du préjudice moral mises à la charge du notaire. Alors que la vente régularisée par acte authentique en date du 3 juillet 2012 a été annulée par les deux décisions précitées, celle-ci étant rétroactivement anéantie, c'est à juste titre que le tribunal a condamné la SARL Sesame à verser à M. [I] et Mme [P] la somme de 13 000 euros correspondant au montant de la commission perçue avec intérêts courant au taux légal à compter de la mise en demeure en date du 3 septembre 2018, les honoraires de l'agent immobilier n'étant pas dûs. En outre, s'il n'est pas contesté que la vente a été annulée en raison de la faute commise par le notaire, celui-ci ayant manqué à la fois à son obligation de conseil et à son obligation d'assurer la sécurité et l'efficacité juridique de ses actes en n'incitant pas les parties à conclure un contrat de vente conforme aux dispositions de l'article L.262-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, le fait qu'aucune faute de l'agent immobilier ne soit directement à l'origine de l'annulation de cette vente ne fait pas échec à la demande des acquéreurs en remboursement du montant de la commission versée au titre de son entremise dans le cadre de l'annulation rétroactive de la vente. La décision entreprise sera donc confirmée en ce qu'elle a fait droit à la demande de M. [I] et Mme [P] sur ce point. Sur l'appel en garantie La SARL Sesame sollicite à titre subsidiaire la condamnation de la SCP Fontaine Roussel Senechal Vilain-Floquet [T] Dassonville-Szymusiak Stephan Coquet à la garantir contre toute condamnation prononcée à son encontre. Elle soutient que la nullité de la vente trouve sa cause exclusive dans une erreur commise par l'étude notariale lors de la rédaction de l'acte de vente, et qu'elle est la seule responsable de la nullité de la vente et de ses conséquences. La SCP Fontaine Roussel Senechal Vilain-Floquet [T] Dassonville-Szymusiak Stephan Coquet conteste devoir cette garantie au motif, d'une part, que la SARL Sesame a manqué à son obligation de conseil lors de la signature du compromis de vente et, d'autre part, que les restitutions réciproques ne constituent pas un préjudice indemnisable. Alors qu'il résulte des termes du jugement du tribunal de grande instance de Lille en date du 23 mai 2017 et de l'arrêt de la cour de céans en date du 15 février 2018 que la faute du notaire consistant en un manquement à son obligation de conseil et à son obligation d'assurer la sécurité et l'efficacité juridique de ses actes en n'incitant pas les parties à conclure un contrat de vente conforme aux dispositions des articles L.262-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation, s'agissant d'un contrat de vente d'immeuble à rénover, est la cause de la nullité de la vente et des conséquences dommageables de celle-ci, il résulte du rapport d'expertise judiciaire en date du 28 janvier 2016 que 'L'office notarial Etienne Fontaine ... a réalisé l'ensemble des transactions - compromis de vente et acte authentique ainsi que les dépôts des règlements de copropriétés et modificatifs, de l'opération conduite par la société Horace Stevenson Properties depuis le 22 mai 2019 jusqu'au 16 septembre 2012" de sorte que l'étude notariale avait connaissance de l'ensemble de l'opération immobilière ainsi que de l'importance des travaux restant à réaliser par le vendeur dans les parties communes, celui-ci s'étant engagé, aux termes de la clause 'exécution des travaux' figurant dans l'acte de vente, à exécuter d'importants travaux pour le 31 août 2012 s'agissant de la réalisation d'une charpente métallique, de la réalisation de la plomberie et de l'électricité des parties communes et des travaux de finition concernant toutes les parties communes de la propriété. Par ailleurs, il résulte des développements précédents que la commission perçue par l'agence immobilière doit être restituée aux acquéreurs au titre des conséquences de l'annulation de la vente sans que ces derniers ne soient tenus d'une obligation de restitution à son profit. Dès lors, l'étude notariale ne justifie pas de l'existence d'une faute commise par l'agent immobilier dans la rédaction du compromis régularisé le 27 mars 2012 ni celle d'un lien de causalité avec les préjudices subis par les acquéreurs de sorte que la faute commise par le notaire dans l'établissement de l'acte authentique en date du 3 juillet 2012 est la seule cause de l'annulation de l'acte de vente et de ses conséquences. En conséquence, il y a lieu de condamner l'étude notariale à garantir la SARL Sesame de la condamnation prononcée à son encontre au titre du remboursement des honoraires perçus. La décision entreprise sera donc infirmée sur ce point. Sur les autres demandes La SARL Sesame et la SCP Fontaine Roussel Senechal Vilain-Floquet [T] Dassonville-Szymusiak Stephan Coquet seront condamnées solidairement aux dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Philippe Talleux en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. Elles seront déboutées de leur demande d'indemnité de procédure. Il n'apparaît pas inéquitable de les condamner in solidum à verser à M. [I] et Mme [P] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel. PAR CES MOTIFS, La cour, Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté la société Sesame de l'ensemble de ses demandes formulées contre la SCP Fontaine Roussel Senechal Vilain-Floquet [T] Dassonville-Szymusiak Stephan Coquet ; Statuant à nouveau sur ce point, Condamne la SCP Fontaine Roussel Senechal Vilain-Floquet [T] Dassonville-Szymusiak Stephan Coquet à garantir la SARL Sesame de la condamnation prononcée à son encontre au titre du remboursement des honoraires de négociation, à hauteur de la somme de 13 000 euros ; Y ajoutant, Condamne solidairement la SARL Sesame et la SCP Fontaine Roussel Senechal Vilain-Floquet [T] Dassonville-Szymusiak Stephan Coquet aux entiers dépens d'appel dont distraction au profit de Maître Philippe Talleux ; Condamne in solidum la SARL Sesame et la SCP Fontaine Roussel Senechal Vilain-Floquet [T] Dassonville-Szymusiak Stephan Coquet à verser à M. [E] [I] et Mme [J] [P] la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Déboute la SARL Sesame et la SCP Fontaine Roussel Senechal Vilain-Floquet [T] Dassonville-Szymusiak Stephan Coquet de leur demande d'indemnité de procédure. Le greffier,La présidente, Delphine Verhaeghe.Christine Simon-Rossenthal.