Tribunal judiciaire, 24 juin 2024. 23/59011

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/59011 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HP5 N° : 2 Assignation du : 14 Novembre 2023 [1] [1] 3 Copies exécutoires délivrées le: ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 24 juin 2024 par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assisté de Daouia BOUTLELIS, Greffier DEMANDEUR Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic la société NBGI [Adresse 2] [Localité 7] représenté par Me Jérôme TURLAN, avocat au barreau de PARIS - #C0526 DEFENDERESSES S.A.R.L. JACK exerçant sous l’enseigne HAAGEN DAZS [Adresse 4] [Localité 6] représentée par Maître Valérie PANEPINTO de la SCP SCP GUILLEMAIN PANEPINTO, avocats au barreau de PARIS - #P0102 La Société SGS, représentée par son mandataire la SA SWISS LIFE ASSET MANAGERS France [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 1] représentée par Me Didier SITBON, avocat au barreau de PARIS - #C2472 DÉBATS A l’audience du 14 Mai 2024, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président, assisté de Daouia BOUTLELIS, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, Vu l’assignation en référé enrôlée sous le N°RG 23/51998 délivrée à la requête du SDC de l’immeuble sis [Adresse 4] soutenues oralement tendant à voir  -« ORDONNER à la société JACK et à la société SGS de procéder à la remise en état immédiate de la façade de l’immeuble sis [Adresse 4], dont les modifications ont été réalisées sans autorisation préalable de l’assemblée générale, et ce sous astreinte de 500 euros par jour de retard dans un délai de huit jours à compter de la signification de la présente ordonnance ; -CONDAMNER la société JACK et la société SGS solidairement à verser au SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4] la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens et frais irrépétibles. » Vu les observations écrites de la SAS SGS visées le 14 mai 2024 soutenues oralement tendant notamment à voir : « - Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], représenté par son syndic, de toutes ses demandes, fins et conclusions formées à l’encontre de la SAS SGS. - Ordonner à la SARL JACK de procéder à la remise en état immédiate de la façade de l’immeuble sis [Adresse 4], à savoir de la porte d’entrée des locaux commerciaux loués, dont les modifications ont été réalisées sans autorisation préalable ni de l’assemblée générale ni de la SAS SGS, en remplaçant la porte coulissante créée sans autorisation, par une porte battante identique à celle existant à l’origine du bail commercial du 20 janvier 2020, et ce sous astreinte de 500€ par jour de retard passé le délai de 8 jours à compter de la signification de la présente ordonnance. - Condamner, à titre subsidiaire, la SARL JACK à relever et garantir indemne la SAS SGS de toutes condamnations qui seraient par extraordinaire prononcées à son encontre, et notamment en remise en état sous astreinte, article 700 du CPC et dépens, au profit du syndicat des copropriétaires. - Débouter la SARL JACK de toutes ses demandes, fins et conclusions à l’encontre de la SAS SGS. - Condamner tout succombant à payer à la SAS SGS la somme de 5000€ au titre de l’article 700 du CPC. - Condamner tout succombant aux entiers dépens. » Vu les observations écrites de la société Jack visées le 14 mai 2024 soutenues oralement tendant notamment à voir : « - Juger n’y avoir lieu à référé sur la demande de remise en état immédiate de la façade de l’immeuble sis [Adresse 4] sous astreinte de 500 € par jour de retard dans un délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir A titre subsidiaire, si le juge des référés venait à considérer que la société Jack est redevable de travaux de remise en état de la façade, - Définir avec précision les travaux de remise en état qui s’imposent - Octroyer un délai de cinq mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir à la société Jack A titre, encore plus subsidiaire, dans l’hypothèse où une astreinte serait prononcée, la réduire à un euro par jour de retard, à compter de l’expiration du délai accordé pour procéder aux travaux de remise en état, d’une part, et limitée à quinze jours, d’autre part. En tout état de cause, - Débouter le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions, - Débouter la société SGS de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions dirigées à l’encontre de la société Jack - Condamner le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] et la société SGS à payer à la société Jack la somme de 4.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. » Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l'audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile. SUR CE, L’immeuble sis [Adresse 4] référencé sous la parcelle cadastrale AF[Cadastre 5], régit par le statut de copropriété et constitué en Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4], a désigné la société NBGI en qualité de syndic, lors de l’Assemblée générale du 14 juin 2022. Au sein de la copropriété, en rez-de-chaussée sur rue, le lot n°59 dont est propriétaires la société SGS, est un local commercial dont était locataire un établissement spécialisé dans le commerce à usage de cosmétique, à savoir l’enseigne MAC. Le local commercial a été repris fin 2019, début 2020 par l’enseigne HAAGEN DAZS, gérée par la société JACK, dont l’activité est destinée à la vente sur place ou à emporter des produits de crème glacée industrielle Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 13 janvier 2021, la société SGS a, en sa qualité de propriétaire du lot n°59, sollicité à ce que soit soumis au vote des copropriétaires deux résolutions, à savoir : - « 15.1 Autorisation de faire modifier la façade du local commercial (modification de la couleur de la façade, ajout d’une enseigne lumineuse et d’une grille de ventilation naturelle) - 15.2 Autorisation de faire modifier la façade du local commercial (pose d’un store sur la devanture). Pour autant, l’autorisation de la pose d’un store sur la devanture était soumise au préalable à la remise en état de la vitrine gauche par la suppression de la porte coulissante, créée sans autorisation et retour sur un châssis fixe. Pièce n°4 – PV AG du 13 janvier 2021. » Le 28 juillet 2023, Le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4], représenté par la société NBGI, a fait établir un procès-verbal de constat réalisé par Me [N] [G], Commissaire de justice, associé de la SCP [G] – HEURTEL & PETITE qui a alors relevé : « A droite de la porte cochère de l’immeuble est exploité un local sur rue à l’enseigne « HAAGEN-DAZS ». Ce local est muni dans sa partie gauche d’une baie vitrée coulissante. Cette bai coulisse jusqu’à la partie droite laissant ouvert la partie gauche au niveau de laquelle est installé un comptoir. » Par acte de commissaire de justice en date du 9 août 2023, le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] a fait sommation à la société S.A. SWISS LIFE ASSET MANAGERS FRANCE, de supprimer immédiatement et sans délai cette baie coulissante pour la remplacer par une baie fixe. Sur la demande du SDC de l’immeuble sis [Adresse 4] et de la société SGS tendant notamment à voir ordonner à la société JACK et à la société SGS de procéder à la remise en état immédiate de la façade de l’immeuble sis [Adresse 4] Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit. Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision. Il s'ensuit, pour que la mesure sollicitée soit prononcée, l doit nécessairement être constaté à la date à laquelle le juge statue et, avec l'évidence qui s'impose à la juridiction des référés, l'imminence d'un dommage. Un dommage purement éventuel ne saurait donc être retenu pour fonder l'intervention du juge des référés. La constatation de l'imminence du dommage suffit à caractériser l'urgence afin d'en éviter les effets. Il est rappelé qu’un dommage n'est subi que par la méconnaissance d'un droit. Un dommage n'est, en effet, pas susceptible d'être prévenu en référé s'il est légitime. Ainsi, le dommage imminent suppose une illicéité, ou tout au moins, du fait de l'urgence inhérente à l'imminence, qu'il apparaisse comme potentiellement illicite Le juge des référés dispose d’un pouvoir souverain pour juger non seulement de l'imminence d'un dommage, mais aussi de la nécessité d'en prévenir la réalisation ; il en va de même s’agissant d’apprécier l'existence d'un trouble manifestement En outre, juridiction de céans ne peut se livrer à l’interprétation d’un acte sans outrepasser ses pouvoirs ; elle peut, en revanche tirer les conséquences d’un acte clair. L’article 8 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose qu’un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Il énumère, s'il y a lieu, les parties communes spéciales et celles à jouissance privative. C'est donc le règlement de copropriété qui détermine la destination des parties privatives et les conditions de leur jouissance et la destination de l'immeuble peut justifier les restrictions apportées aux droits des copropriétaires mais aussi leur permettre de prendre certaines initiatives. L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble ». En vertu de l'article 25b de la loi susvisée , les travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci, envisagés par un propriétaire, doivent être autorisés par l'assemblée générale des copropriétaires à la majorité. La liberté d'usage et de jouissance peut ainsi également être précisée ou encadrée, le cas échéant, par le règlement de copropriété lequel ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation. Il ressort des pièces versées aux débats qu’en 2021, la société Jack a souhaité, pour faire correspondre son exploitation avec le concept Häagen-Dazs, modifier la couleur de la façade, ajouter une enseigne lumineuse et une grille de ventilation naturelle ou encore poser un store sur la devanture, que l’autorisation de la copropriété a été obtenue, lors de l’assemblée générale du 13 janvier 2021 et les travaux ont été réalisés, à l’exception de la pose du store sur la devanture dans la mesure où l’autorisation des copropriétaires pour cette pose, était conditionnée, « au préalable » à la « remise en état de la vitrine gauche par suppression de la porte coulissante, créée sans autorisation, et retour à un châssis fixe », que la société Jack considérant qu’il n’avait été apporté aucune modification des parties communes et de l’aspect extérieur de l’immeuble, a décidé, pour exploiter son fonds au plus vite de ne pas mettre en œuvre son projet de pose d’un store sur la devanture, limitant ses travaux à ceux autorisés sans réserve à savoir la modification de la couleur de la façade, la pose d’une enseigne lumineuse et celle de la grille de ventilation naturelle. Il est reproché cependant à la société Jack d’avoir effectué des travaux, consistant notamment dans la pose d’une porte coulissante, qui, selon le demandeur et la société SGS modifierait et porterait atteinte à la façade de l’immeuble, la copropriété n’ayant donné aucune autorisation sur la pose de cette porte. Mais les éléments versés aux débats sont insuffisamment précis et circonstanciés et en l’absence de toute mesure d’instruction réalisée au contradictoire des parties dressant notamment l’état des lieux litigieux antérieur à la réalisation des travaux imputés à la société Jack, pour rapporter la preuve, avec l’évidence requise en référé, que les aménagements opérés par la société Jack porteraient atteinte, en violation du règlement de copropriété, ou du bail commercial, aux droits des autres copropriétaires, à l’harmonie, à l’esthétique, à la solidité de l’immeuble, ou à la structure de la façade de sorte qu’il n’ y a pas lieu à référé sur les demandes formées par le demandeur et la société SGS tendant à voir condamner la société Jack , à procéder à la remise en état de la façade susvisée, étant observé en premier lieux que les photographies versées aux débats censées permettre une comparaison de l’état de la façade avant et après les travaux imputés à la société Jack ne sont pas concluantes, et en deuxième lieu qu’au regard du règlement de copropriété les partie vitrées de la façade constitueraient des parties privatives. Il s’infère de ces éléments qu’il n’est pas rapporté la preuve d’une violation du règlement de copropriété ou du bail commercial litigieux de nature à caractériser d’un trouble manifestement illicite du chef des éléments ci-dessus reprochés, de sorte qu’il n’ y a pas lieu à référé sur ces demandes. PAR CES MOTIFS Par ordonnance contradictoire en premier ressort exécutoire par provision, Disons n’ y avoir lieu à référé sur la demande du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 4] et de la société SGS tendant notamment à voir ordonner à la société JACK et à la société SGS de procéder à la remise en état immédiate de la façade de l’immeuble sis [Adresse 4], Rejetons toutes demandes plus amples ou contraires, Rejetons les demandes du chef de l’article 700 du code de procédure civile, Condamnons le demandeur au paiement des dépens. Fait à Paris le 24 juin 2024 Le Greffier,Le Président, Daouia BOUTLELISFabrice VERT