Cour d'appel, 21 juin 2022. 21/02456

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY Chambre civile - Première section Arrêt du Mardi 21 Juin 2022 N° RG 21/02456 - N° Portalis DBVY-V-B7F-G35P Décision attaquée : Ordonnance du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de THONON LES BAINS en date du 07 Décembre 2021, RG 21/00111 Appelante S.A.S. EURODISTRIBUTION GLYCAN, dont le siège social est situé Immeuble Europa, Entrée 3, 74 Rue Louis Roustin - 74160 ARCHAMPS Représentée par la SELARL RIMONDI ALONSO HUISSOUD CAROULLE PIETTRE, avocats postulants au barreau de THONON-LES-BAINS Représentée par Me Sophie BARBERO, avocat plaidant au barreau de PARIS Intimée Société C.S.N, dont le siège social est situé 15 Chemin de l'Abbaye - 74940 ANNECY LE VIEUX Représentée par la SELARL BOLLONJEON, avocats postukants au barreau de CHAMBERY Représentée par la SELARL LE CHATELIER SZEMRO, avocats plaidants au barreau d'ANNECY -=-=-=-=-=-=-=-=- COMPOSITION DE LA COUR : Lors de l'audience publique des débats, tenue le 24 mai 2022 avec l'assistance de Mme Sylvie LAVAL, Greffier, Et lors du délibéré, par : - M. Michel FICAGNA, Président, - Mme Alyette FOUCHARD, Conseiller, - Madame Inès REAL DEL SARTE, Conseiller, -=-=-=-=-=-=-=-=- Il a été procédé au rapport. Selon contrat 4 janvier 2017 et avenant du 22 juin 2017, la société civile immobilière C.S.N. a donné a bail commercial à la société Euro Distribution Glycan des locaux à usage de logistique et de bureaux au sein d'un immeuble dénommé Europa situé à Archamps, 74 rue Louis Rustin. La société C.S.N. est par ailleurs propriétaire dans la même copropriété, de locaux vacants jouxtant les locaux donnés à bail, d'une superficie de 196,74 m2 et de locaux donnés à bail à un tiers d'une superficie de 60,25 m2. Par acte d'huissier en date du 28 janvier 2021, la société civile immobilière C.S.N. a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 40 979,06 euros visant la clause résolutoire insérée au bail et d'avoir à respecter la destination des locaux prévue par le bail. Par acte du 9 mars 2021, la société civile immobilière C.S.N. a assigné en référé la société Eurodistribution Glycan devant le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains en constatation de la résiliation du bail et en paiement d'une provision de 81 987,79 euros. La société Eurodistribution Glycan a conclu au débouté et a sollicité reconventionnellement au juge : - de débouter la société civile immobilière C.S.N. de l'ensemble de ses prétentions, - de la condamner à lui payer la somme de 53 771,40 euros au titre du remboursement des provisions sur charges acquittés depuis le mois de janvier 2017, - de condamner sous astreinte la société demanderesse à réaliser un certain nombre de travaux, - de l'autoriser à suspendre le paiement du loyer à compter du 2ème trimestre 2021 et jusqu'à réalisation des travaux, - d'ordonner une expertise judiciaire afin d'établir les comptes entre les parties, - de condamner la société demanderesse à lui payer la somme de 32 000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation de son trouble de jouissance, - de la condamner à lui payer la somme de 8 000 euros au titre de l'article 32 du code de procédure civile, - à titre subsidiaire de lui accorder les plus larges délais de paiement pour s'acquitter des sommes dues. Par ordonnance du 7 décembre 2021, le juge des référés a statué en ses termes : ' - Renvoyons les parties à se pourvoir au principal ainsi qu'elles aviseront, - Constatons la résiliation au 1er mars 2021 du bail commercial conclu entre la société Civile immobilière C.S.N. et la société Eurodistribution Glycan par l'effet de la clause résolutoire y étant stipulée, - Condamnons la société Eurodistribution Glycan à payer à la société civile immobilière C.S.N. la somme de 64 082,79 euros assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2021 pour la somme de 21 382,91 euros et à compter du 19 octobre 2021 pour le surplus, - Suspendons les effets de la clause résolutoire et accordons à la société Eurodistribution Glycan un délai de grâce de 24 mois à condition (...), - Déboutons les parties du surplus de leurs demandes, -Disons que chaque partie conservera la charge des dépens dont elle a fait l'avance.' La société Eurodistribution Glycan a relevé appel decette ordonnance. Aux termes de ses conclusions récapitulatives n° 2, du 25 mars 2022 elle demande à la cour de (d') : - Infirmer l'ordonnance du 7 décembre 2021 rendue par le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-Bains en ce qu'elle a : - constaté la résiliation au 1er mars 2021 du bail commercial conclu la sci C.S.N. et la sas Eurodistribution Glycan, - condamné la sas Eurodistribution Glycan à payer à la sci C.S.N. la somme de 64.082, 79 € assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2021 pour la somme de 21.382,91 € et à compter du 19 octobre 2021 pour le surplus, - débouté la sas Eurodistribution Glycan du surplus de ses demandes et dont il est demandé à la cour de les accueillir, - Juger nul et de nul effet le commandement visant la clause résolutoire notifié le 28 janvier 2021 à la société Eurodistribution Glycan à la demande de la société C.S.N, - Débouter la société C.S.N. de ses demandes en constatation de la résiliation du bail, expulsion de la société Eurodistribution Glycan, paiement d'une provision à valoir sur les loyers et fixation d'une indemnité d'occupation, - Débouter la société C.S.N. de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions, - Condamner à titre provisionnelle la société C.S.N. à verser à la la société Eurodistribution Glycan la somme globale de 9.881,65 € en application des dispositions de l'article l 145-40 du code du commerce, au titre des intérêts sur les loyers payés d'avance au taux pratiqué par la banque de france pour les avances sur titre, - Condamner la société C.S.N. à rembourser à la la société Eurodistribution Glycan la somme globale de 53.771,40 € correspondant aux provisions acquittées de janvier 2017 au 1er trimestre 2021 inclus, sur le fondement de l'article L 145-40-2 du code du commerce, - Autoriser la société Eurodistribution Glycan à suspendre le versement de son loyer à compter du 2ème trimestre 2021 et ce jusqu'à réalisation des travaux par la société C.S.N, - Condamner la société C.S.N. à réaliser les travaux suivants, sous astreinte de 200 € par jour de retard, à compter de la signification de l'ordonnance à intervenir, le président du tribunal se réservant le droit de liquider l' astreinte : Vitre de sécurité porte d'entrée Mécanismes chasse d'eau wc visiteurs Peinture des vasques des 4 wc Joints des fenêtres Remplacement des couvertures des faux plafonds vérifications des parties climatisations installation électrique dans le grand couloir Clef de coupure de courant Rétablissement et vérification de toutes les alimentations et prises de plinthes murales Mise aux normes de l'installation électrique générale (câblage) - Désigner tel expert judiciaire avec pour mission de faire les comptes entre les parties au titre du contrat de bail commercial et de son avenant en cause sur les demandes objet de la présente procédure et en particulier de faire le compte des sommes facturées au titre des charges et taxes, calculer les sommes trop versés au titre des dépôts de garantie, faire le compte de la somme totale trop facturée, déterminer le préjudice consécutif à la tva sur les charges que la société Eurodistribution Glycan aurait pu récupérer, donner son avis sur les sommes finalement dues par chacune des parties en opérant une compensation éventuelle, - Juger que la provision à valoir sur les honoraires de l'expert sera mise à la charge de la société C.S.N., - Condamner la société C.S.N. à verser à la société Eurodistribution Glycan la somme de 32.000 € à titre de dommages-intérêts de son préjudice résultant du trouble de jouissance et de la perte de gain en application de l'article 1719 du code civil, - Condamner la société C.S.N. à verser à la société Eurodistribution Glycan la somme de 8.000 € en application de l'article 32-1 du code de procédure civile, - A titre subsidiaire, confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a suspendu les effets de la clause résolutoire, - Octroyer à la société Eurodistribution Glycan, un délai de 24 mois pour s'acquitter des sommes qui resteraient dues, en application des articles L. 145-41 du code de commerce et 1343-5 du code civil, En toutes hypothèses, - Condamner la société C.S.N. à verser à la société Eurodistribution Glycan la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - La condamner en outre aux entiers dépens. Elle soutient : - que la Cour de cassation a rappelé qu'en vertu des articles L.145-40-2 et R.145-36 du code de commerce, les baux commerciaux conclu ou renouvelés après le 20 juin 2014 doivent comporter un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés au bail, lequel donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au preneur incluant la liquidation et la régularisation des comptes de charges, - que cette communication doit intervenir au plus tard le 30 septembre de l'année suivante, et que la sanction en cas d'inobservation de ces dispositions consiste dans le remboursement des provisions sur les 5 dernières années (cass. Civ. 3ème, 17 septembre 2020 n°19-14.168 - cass. Civ. 3ème, 5 novembre 2014 n° 13-24.451 - cass. Civ. 3ème, 9 juin 2015 n°14- 13.555), - que la société C.S.N. n'a adressé la reddition des charges pour la première fois, le 3 mars 2021, qui a été d'ailleurs contestée par la locataire, - que la cour ne manquera pas de faire droit à la demande de la société Eurodistribution Glycan qui sollicite le remboursement des provisions sur charges acquittées de janvier 2017 au 1er trimestre 2021 inclus, soit la somme globale de 53.771,40 €, - que l'article L.145-40 du code de commerce dispose que " les loyers payés d'avance, sous quelques formes que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire au taux pratiqué par la banque de France, pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes ", - que la bailleresse est tenue de verser des intérêts au locataire si elle exige plus de deux termes de loyer, ce qui est le cas de la société C.S.N. qui a perçu outre les deux termes, les loyers à échoir, soit d'avance, - que le montant du dépôt de garantie est fixé à 2 trimestres de loyer : lorsque le bailleur encaisse le loyer, il détient 3 échéances de loyers et doit payer des intérêts pendant un trimestre, - que la bailleresse est en conséquence redevable envers la société Eurodistribution Glycan des intérêts au taux pratiqué par la banque de France pour les avances sur titre, - qu'en cause d'appel, la société Eurodistribution Glycan sera dite bien fondée en sa demande non sérieusement contestable, tendant à voir condamnée la société C.S.N. à lui verser à titre provisionnelle la somme de 9.881,65 €, étant précisé que le taux pratiqué par la banque de France sur les avances sur titre est fixé à 2,25%, - qu'il existe indubitablement une difficulté sérieuse quant à l'imputation du prorata appliqué par la bailleresse à la société Eurodistribution Glycan sur le quantum des charges et des taxes et sur l'imputation des millièmes afférents à chaque lot, dans la mesure où il n'est pas possible en l'état des pièces produites par la demanderesse de connaître, les lots n'étant pas identifiés, - qu'en l'absence de stipulations précises et s'agissant d'une obligation sérieusement contestable, il n'y a lieu à référé et à constatation de l'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement d'une somme qui apparaît vivement litigieuse, - que compte tenu des difficultés afférentes aux taxes foncières telles que jugées par le premier juge, que les provisions sur charges sollicitées dans le commandement litigieux, la cour ne manquera pas de juger nul et de nul effet ledit commandement de payer visant la clause résolutoire notifié le 28 janvier 2021 par la société C.S.N. à la société Eurodustribution Glycan, - que l'activité principale de la société Eurodistribution est bien celle de son objet social, à savoir la préparation de commandes et le colisage des produits d'ailleurs essentiellement diététiques et nutraceutiques, le professeur [M] son président ayant développé des brevets, - qu'elle subit un préjudice conséquent, la bailleresse ayant mis à sa disposition des locaux qui nécessitaient des travaux tels qu'évoqués ci-avant, - qu'il est faux de prétendre que les locaux ont été donnés à bail en bon état, alors qu'il résulte de l'état d'entrée des lieux de nombreux dysfonctionnements, - que la société C.S.N. a ainsi gravement manque a ses obligations en louant un local conforme à sa destination d'une activité commerciale et en ne faisant pas réparer lesdits désordres, - que la société Eurodistribution Glycan subit un préjudice de jouissance et d'exploitation qui dure depuis la prise à bail, - que celle-ci a évalué son préjudice a minima à la somme de 32.000 € pour les troubles subis de 2017 à 2020, - qu'elle est bien fondée à soulever l'exception d'inexécution concernant le paiement des loyers, eu égard à la totale carence de la bailleresse à lui fournir des locaux propres à son activité commerciale, - que dès lors qu'une contestation sérieuse résultant d'une exception d'inexécution fondée sur un manquement du bailleur à ses obligations est soulevée, le juge des référés est dépourvu du pouvoir de constater l'acquisition de la clause résolutoire (civ. 3ème, 30 mai 2007, pourvoi n° 06-19.068). La société C.S.N., intimée et appelante incidente, aux termes de ses conclusions d'appel récapitulatives du 24 mars 2022 société civile demande à la cour de (d') : Vu l'article L 145-41 du code de commerce, Vu les articles 834 et 835 du code de procédure civile, Vu les articles 1104 et 1353 du code civil, 1- sur l'appel principal - Confirmer l'ordonnance du 7 décembre 2021 rendue par monsieur le président du tribunal judiciaire de Thonon-les-bains en ce qu'elle a : - constaté la résiliation au 1er mars 2021 du bail commercial conclu entre la société civile immobilière C.S.N. et la société Eurodistribution Glycan par l'effet de la clause résolutoire y étant stipulée, - condamné la société Eurodistribution Glycan à payer à la société civile immobilière C.S.N. la somme de 64.082,79 € assortie des intérêts au taux légal à compter du 9 mars 2021 pour la somme de 21.382,91 € et à compter du 19 octobre 2021 pour le surplus, - débouté la société Eurodistribution Glycan de ses demandes, 2- sur l'appel incident - déclaré la société C.S.N. recevable et bien fondée en son appel incident, - infirmer la décision déférée en ce qu'elle a : - suspendu les effets de la clause résolutoire, - accordé à la société Eurodistribution Glycan, un délai de grâce de 24 mois à condition (...) - débouté la société C.S.N. du surplus de ses demandes, et dont il est demandé à la cour de les accueillir, Statuant à nouveau et y ajoutant, - Condamner à titre provisionnel la société Eurodistribution Glycan à payer à la société C.S.N. la somme totale de 24.724,52 € au titre des taxes foncières 2018, 2019, 2020 et 2021, - Débouter la société Eurodistribution Glycan de toutes ses demandes, fins et prétentions, A titre subsidiaire, - Confirmer dans son intégralité la décision déférée, En tout et at de cause, - Condamner la société Eurodistribution Glycan à payer à la société C.S.N. la somme de 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - Condamner la même aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement en date du 28 janvier 2021, avec pour ceux d'appel application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de maître Audrey Bollonjeon, avocat associé de la selurl Bollonjeon. Elle soutient : Sur l'appel principal, - que selon les justificatifs versés aux débats par la société Eurodistribution Glycan elle-même cette dernière a soldé les factures dues au titre du 1er trimestre 2021 postérieurement au délai d'un mois :Virement de 3.000 € le 8 mars 2021 ; virement de 5.000 € le 15 mars 2021 ; virement de 7.000 € le 23 mars 2021, - qu'elle n'a pas procédé au paiement du solde de la taxe foncière 2018 et de la totalité des taxes foncières 2019 et 2020, - que le locataire n'a pas corrigé l'infraction contractuelle liée au défaut de paiement des loyers, charges et taxes dans le délai d'un mois, - que les loyers et provisions pour charges sont payables par trimestre d'avance aux termes du bail commercial en date du 4 janvier 2017 et de l'avenant n°1 en date du 22 juin 2017, - qu'il n'existe aucune contestation sérieuse au titre des loyers dus par la société Eurodistribution Glycan, - que s'agissant de la provision sur charges due au titre du premier trimestre 2021, il n'existe là encore aucune contestation sérieuse, puisque s'agissant d'une provision sur charges dont les montants ont été précisément définis au bail et à l'avenant aucune contestation ne peut être soulevée par le locataire, - que s'agissant du quantum appliqué au locataire pour la répartition des charges de copropriété et de la taxe foncière, il a été appliqué par le bailleur un pourcentage de 61,2 % correspondant au prorata des surfaces louées par rapport à la surface totale des locaux dont est propriétaire la société C.S.N, - que la répartition des charges et taxes au prorata des surfaces louées par rapport à la surface totale des locaux détenus est parfaitement licite, - que le locataire n'a pendant 4 ans émis aucune contestation quant au pourcentage qui lui a été appliqué au titre de la refacturation des charges et taxes, - qu'il y a lieu de confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a condamné à titre provisionnel la société Eurodistribution Glycan à payer à la société C.S.N. la somme de 64 082,79 euros correspondant aux échéances dues au titre des 2ème, 3ème et 4ème trimestres 2021, outre intérêts au taux légal, - qu'aux termes de l'article 14.9 alinéa 2- clause pénale (page 11 du bail commercial), il est expressément prévu : " en outre, en cas de résiliation judiciaire ou de plein droit du présent bail, le montant du dépôt de garantie restera acquis au bailleur à titre d'indemnité minimale réparation du préjudice résultant de cette résiliation " et qu'en conséquence, compte tenu de ces dispositions, la demande du locataire se heurte manifestement à une contestation sérieuse, - que la société Eurodistribution Glycan n'a jamais fait état d'une exception d'inexécution pour défaut de délivrance conforme pour justifier ses retards de paiement systématiques à compter du 3ème trimestre 2019 ..., - qu'il ne fait aucun doute qu'elle aurait sollicité une expertise judiciaire dès la prise à bail afin de faire constater contradictoirement les prétendus désordres ... ! - que le constat d'état des lieux d'entrée signé le 4 janvier 2017 atteste d'un bon état général des locaux, - que la société Eurodistribution Glycan n'apporte aucun commencement de preuve au titre d'une prétendue impossibilité d'user des lieux conformément à leur destination du fait des prétendus désordres dont elle entend se prévaloir, Sur l'appel incident, - que la seule activité autorisée au bail est celle de "préparation de commandes et de colisage" qui a été expressément mentionnée à l'article 5 du bail commercial, - que la société Eurodistribution Glycan a reconnu qu'elle effectuait "des recherches documentaires dans le cadre de la gestion de brevets ", - qu'une telle activité, de nature civile, n'est pas autorisée aux termes du bail, - que la clause résolutoire de plein droit stipulée au bail commercial non contestée par le locataire, prévoit expressément que la violation de la destination du bail fait partie des infractions contractuelles pouvant entraîner la résiliation de plein droit du bail un mois après un commandement d'exécuter demeuré infructueux, - que la société Eurodistribution Glycan reste redevable du solde de la taxe foncière 2018 et des taxes foncières 2019, 2020 et 2021, - que la décision déférée sera donc réformée sur ce point. MOTIFS Sur la constatation de la résiliation du bail En l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties. En effet, le commandement en date du 28 janvier 2021 visant la clause résolutoire a été délivré sur le fondement du défaut de paiement des loyers et charges et sur le fondement d'un non respect de la destination des lieux. Sur le premier grief, le commandement de payer vise : - 2 000 € /un solde de loyers et charges 4 eme trimestre 2020 - 21 316,98 € / Loyers et charges 1er trimestre 2021 - 3172/ Taxe foncière 2018 reste dû - 7190 € / taxe foncière 2019 - 7 003 € taxe foncière 2020 Or, il n'est pas contestable à la lecture du bail que les loyers sont payables d'avance. En dépit de la contestation du montant des charges, il appartenait à la locataire de règler au moins le loyer du premier trimestre 2021 et la provision sur charge dont le montant est expressément mentionné au bail. A la date de la délivrance du commandement de payer, le montant non sérieusement contestable de la dette de la société défenderesse s'élevait bien à la somme de 21 316,98 euros, correspondant à l'échéance du 1er trimestre de l'année 2021, le loyer et la provision sur charges étant payables en début de période. Le commandement de payer qu'il n'y a pas lieu d'annuler, a donc produit effet pour cette somme. L'ordonnance déférée sera donc confirmée de ce chef. Sur la demande de paiement provisionnel C'est à juste titre que le juge a également retenu que la société locataire ne s'était pas acquittée des échéances des deuxième, troisième et quatrième trimestre de l'année 2021 et qu'elle était redevable à ce titre de la somme de 64 082, 79 €. L'ordonnance déférée sera donc confirmée de ce chef. Sur la suspension des effets de la clause résolutoire En l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties, compte - tenu d'une part des règlements intervenus, et d'autre part de l'existence de contestations sérieuses concernant le second grief visé au règlement. L'ordonnance sera donc confirmée de ce chef. Sur les demandes reconventionnelles de la société locataire En l'absence d'élément nouveau soumis à son appréciation, la cour estime que le premier juge, par des motifs pertinents qu'elle approuve, a fait une exacte appréciation des faits de la cause et du droit des parties. En effet, la société locataire invoque une créance d'intérêts sur le dépôt de garantie dont le bien fondé fait l'objet de sérieuses contestations de la part de la société bailleresse en raison de l'interprétation des dispositions légales nécessaires à l'appréciation de la demande. Il en est de même des demandes relatives à l'exception d'inexécution relative à un prétendu manquement à l'obligation de délivrance en raison principalement de l'absence de climatisation, dès lors que les travaux dont la réalisation est sollicitée n'apparaissent pas relever des grosses réparations de l'article 606 du code civil auxquelles le bailleur est exclusivement tenu en vertu du bail et que l'impossibilité d'exploiter par la locataire n'est nullement caractérisée ni même sérieusement soutenu. Il en est de même de la demande de remboursement des provisions sur charges versées depuis l'entrée en vigueur du bail qui fait l'objet de contestations sérieuses en ce que la société propriétaire lui oppose qu'elle a réglé les provisions en connaissance de cause de l'absence 'd'inventaire'. Sur la demande d'expertise Ainsi que l'a jugé le premier juge, l'expertise sollicitée tendrait à suppléer la carence des parties. La demande d'expertise sera donc rejetée d'autant que le compte entre les parties au titre du contrat de bail commercial , qui ne présente ' aucune technicité' peut être explicité au moyen de pièces en possession par les parties. Sur les demandes accessoires Le jugement mérite confirmation sur l'applications des articles 696 et 700 du code de procédure civile. En cause d'appel, il y a lieu en revanche de condamner l'appelante principale, partie perdante principale, aux dépens d'appel et, vu l'équité, de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'intimée. PAR CES MOTIFS La Cour, statuant publiquement et contradictoirement, Confirme l'ordonnance déférée en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne la société Eurodistribution Glycan à payer à la société C.S.N la somme de 1 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens d'appel, avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de maître Audrey Bollonjeon, avocat associé de la Selurl Bollonjeon, Déboute les parties du surplus de leurs demandes. Ainsi prononcé publiquement le 21 juin 2022 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, et signé par Michel FICAGNA, Président et Sylvie LAVAL, Greffier. Le Greffier, Le Président,