Cour d'appel, 13 février 2024. 21/04713

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 5e chambre civile ARRET DU 13 FEVRIER 2024 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 21/04713 - N° Portalis DBVK-V-B7F-PC7D Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 JUIN 2021 JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NARBONNE N° RG 21/00213 APPELANT : Monsieur [K] [Z] né le 24 Juin 1961 à [Localité 5] [Adresse 4] [Localité 2] Représenté par Me Bruno BLANQUER de la SCP BLANQUER//CROIZIER/CHARPY, avocat au barreau de NARBONNE, avocat postulant non plaidant INTIMEE : Madame [B] [L] épouse [W] née le 13 Décembre 1944 à [Localité 2] [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Me Yannick CAMBON de la SELARL ELEOM BEZIERS-SETE, avocat au barreau de BEZIERS, avocat postulant assistée de Me Gilles BERTRAND, avocat au barreau de MONTPELLIER substituant Me Yannick CAMBON, avocat au barreau de BEZIERS, avocat plaidant Ordonnance de clôture du 27 Novembre 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 18 DECEMBRE 2023,en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller, chargé du rapport. Ce(s) magistrat(s) a (ont) rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de : Madame Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre Madame Nathalie AZOUARD, Conseiller Monsieur Emmanuel GARCIA, Conseiller Greffier lors des débats : Madame Sylvie SABATON Greffier lors du prononcé : Madame Estelle.DOUBEY ARRET : - contradictoire ; - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Madame Françoise FILLIOUX, Présidente de chambre, et par Madame Estelle DOUBEY, Greffier. * * * EXPOSE DU LITIGE Par contrat du 29 juin 1990, M. [R] et Mme [Y] [L] ont donné à bail à M. [J] [Z] un bien à usage d'habitation situé au [Adresse 4] à [Localité 2] (11), pour un loyer de 1 300 francs outre 50 francs de provisions sur charges. Le bail conclu pour trois années a été reconduit tacitement par périodes de trois ans de sorte qu'il est arrivé à échéance le 29 juin 2020. Par acte d'huissier en date du 26 décembre 2019, Mme [B] [L], épouse [W], venant aux droits des époux [L], décédés, a souhaité vendre son bien immobilier en faisant signifier un congé aux fins de vente à M. [K] [Z]. M. [K] [Z] étant resté dans les lieux postérieurement à la fin du contrat de location, Mme [B] [L] épouse [W] l'a fait assigner devant le juge des contentieux de la protection de Narbonne, par acte d'huissier du 9 février 2021, pour voir notamment déclarer valable au fond et en la forme le congé pour vente et constater la résiliation du bail. Le jugement réputé contradictoire rendu le 21 juin 2021 par le juge des contentieux de la protection de Narbonne : Constate que le congé pour vente délivré le 26 décembre 2019 par M. [B] [E] épouse [W] à M. [K] [Z] est valable au fond et en la forme ; Dit que M. [K] [Z] est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local à compter du 27 février et est occupant sans droit ni titre du bien sis [Adresse 4] à [Localité 2] (11) ; Constate que le contrat de bail est résilié à compter du 30 juin 2019 ; Ordonne en conséquence à M. [K] [Z] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ; Dit qu'à défaut pour M. [K] [Z] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [B] [L] épouse [W] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ; Dit n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ; Condamne M. [K] [Z] à payer à Mme [B] [L] épouse [W] une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 30 juin 2020 et jusqu'à la date de libération définitive des lieux et la restitution des clés ; Fixe cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi soit à la somme de 390 euros se décomposant en 350 euros au titre du loyer et 40 euros de provisions sur charges ; Condamne M. [K] [Z] à payer à Mme [B] [L] épouse [W] la somme de 750 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Condamne M. [K] [Z] aux entiers dépens ; Rappelle que le présent jugement est exécutoire de plein droit. Le premier juge a retenu que le congé pour vendre était valable au fond et en la forme, en ce qu'il respectait les prescriptions de l'article 15 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le descriptif du bien figurant dans le congé étant conforme à la description du bien ayant fait l'objet du contrat de location. Le congé étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois, M. [K] [Z] devait être déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local à compter du 27 février 2020. M. [K] [Z] a relevé appel de la décision par déclaration au greffe du 21 juillet 2021. La clôture de la procédure a été prononcée par ordonnance du 27 novembre 2023. Dans ses dernières conclusions du 13 octobre 2021, M. [K] [Z] demande à la cour de : Dire et juger irrecevable l'action en expulsion engagée par Mme [B] [W] le 9 février 2021 à l'encontre de M. [K] [Z] pour défaut de qualité à agir ; Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne ; Dire et juger que la location de M. [K] [Z] comprend la jouissance du garage conformément au bail en sa possession et à la commune intention des parties en 1990, démontrée par la remise d'une clé de la porte du garage ; A titre subsidiaire, Dire et juger que Mme [B] [W], qui a fait le choix de diviser le bâtiment sis [Adresse 4] à [Localité 2], devait proposer à son locataire dans son congé pour vente du 26 décembre 2019, l'achat d'un lot de copropriété précision les parties privatives et les parties communes comprenant alors, nécessairement, la jouissance du garage ; En tout état de cause, Infirmer le jugement rendu par le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Narbonne ; Dire et juger nul et de nul effet le congé pour vente signifié le 26 décembre 2019 par Mme [B] [W] à M. [K] [Z], en ce que l'offre contenue dans celui-ci ne précise pas valablement les conditions de la vente projetée ; Condamner Mme [B] [W] à payer à M. [G] [Z] la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Condamner Mme [B] [W] aux entiers dépens de première instance et d'appel. In limine litis, M. [K] [Z] fait valoir que l'action engagée par Mme [B] [W] est irrecevable, n'ayant plus la qualité à agir depuis la vente intervenue entre cette dernière et la SCI Lolite 2, le 29 janvier 2021. Mme [B] [W] a perdu le droit d'agir à l'encontre de son locataire avant même la signification de l'assignation intervenue le 9 février 2021 et M. [K] [Z] n'en a été informé que tardivement, à l'occasion de la signification de l'assignation de la SCI Lolite 2. M. [K] [Z] soutient que le congé est nul. En ce sens, il affirme que selon la jurisprudence constante, l'obligation requise à peine de nullité, de préciser les conditions de la vente projetée dans un congé pour vente implique une désignation complète des lieux. Or, l'appelant affirme qu'un garage était compris dans le bail et n'a pas fait l'objet de cette description. C'est alors à tort que le premier juge a relevé que le garage ne fait pas l'objet du bail alors même qu'il y est bien mentionné et que les clés dudit garage sont entre les mains du locataire qui l'utilise pour entreposer ses effets personnels. Bien que la porte n'ait pas de verrou et contrairement à ce qu'a pu affirmer l'huissier, le garage peut effectivement s'ouvrir, sans quoi l'appelant ne pourrait pas y conserver ses biens. En outre, l'électricité du garage, dont le tableau électrique se trouve dans ledit garage, a toujours été assumée par M. [K] [Z]. Le garage fait donc partie des lieux loués et n'a pas été décrit dans le congé pour vente, le rendant nul et de nul effet. Subsidiairement, M. [K] [Z] soutient que le bien immobilier ne pouvait être qu'un lot de copropriété. En ce sens, la SCI Lolite 2 mentionne l'existence de deux lots dans son permis de construire. Le lot 2, le garage, constitue alors les parties communes. Dans son congé pour vente, Mme [B] [W] aurait dû proposer à son locataire l'achat d'un lot de copropriété en précisant les parties privatives et les parties communes comprenant alors le garage. N'ayant pas été le cas, le congé est nul et de nul effet. Dans ses dernières conclusions du 10 janvier 2022, Mme [B] [W] demande à la cour de : Rejeter la fin de non-recevoir soulevée par M. [K] [Z] ; Déclarer valable au fond et en la forme le congé délivré à M. [K] [Z] le 26 décembre 2019 pour le 30 juin 2019 ; Constater la résiliation du bail ; Déclarer M. [K] [Z] occupant sans droit ni titre depuis le 30 juin 2020 de l'appartement sis [Adresse 4] à [Localité 2] (11) ; Ordonner en conséquence son expulsion immédiate des lieux ainsi que celle de tout occupant de son chef et au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier ; Condamner M. [K] [Z] au paiement par provision d'une indemnité d'occupation équivalent au montant du loyer actuel soit 390 euros à compter du mois de juin 2020 jusqu'à son départ effectif des lieux ainsi que celui de tout occupant de son chef ; Condamner M. [K] [Z] au paiement de la somme de 3 000 euros pour procédure dilatoire ; Condamner M. [K] [Z] au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ; Condamner M. [K] [Z] aux entiers dépens. Mme [B] [W] soutient que le congé pour vente délivré le 26 décembre 2019 est valable sur le fond et en la forme puisqu'il donne un descriptif des locaux objets du bail dont le garage ne fait pas partie dans l'exemplaire de l'intimée. Si M. [K] [Z] louait vraiment un garage, il en aurait réclamé les clés, ce qui n'est pas le cas en l'espèce. Au demeurant, Mme [B] [W] ajoute que le bail a été initialement conclu avec le défunt père de l'appelant et que ce contrat n'a jamais été reconduit au profit de M. [K] [Z]. Mme [B] [W] fait valoir que M. [K] [Z], qui avait bien connaissance de la cession du bien en première instance, ne soulève pas une exception d'incompétence mais une fin de non-recevoir. A ce titre, l'appelant a déjà soulevé cette même fin de non-recevoir devant le premier juge, qui ne l'a pas retenue. Dès lors que M. [K] [Z] n'interjette pas appel sur ce point dans sa déclaration d'appel, sa demande ne peut qu'être rejetée. En outre, Mme [B] [W] affirme qu'elle a intérêt à agir puisqu'elle était la propriétaire des lieux au jour de la délivrance du congé aux fins de vente. Il s'agit d'une stratégie purement dilatoire de l'appelant qui doit être condamné à ce titre. MOTIFS 1. Sur la recevabilité de l'action engagée par Mme [B] [W] L'article 122 du code de procédure civile dispose que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée. Sur ce fondement, il est constant que l'existence du droit d'agir en justice s'apprécie à la date de la demande introductive d'instance. En l'espèce, s'il est établi que Mme [B] [W], venant aux droits des époux [L], décédés, avait qualité, en sa qualité de bailleresse, pour faire délivrer, par acte d'huissier du 26 décembre 2019, le congé aux fins de vente à M. [K] [Z], qu'ainsi le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a constaté que le congé pour vente délivré le 26 décembre 2019 par M. [B] [E] épouse [W] à M. [K] [Z] était valable au fond et en la forme, la cour relève des pièces versées aux débat par ce dernier que la société civile immobilière Lolite 2 est propriétaire des lieux en litige depuis le 29 janvier 2021, ce qui n'est pas contesté par Mme [B] [W], de sorte qu'elle n'avait plus qualité à agir à la date à laquelle elle a introduit l'instance en son nom à l'encontre de M. [K] [Z], le 9 février 2021. Mme [B] [W] lui oppose le fait qu'il ne serait pas en capacité de soutenir cette fin de non-recevoir en cause d'appel au motif que le défaut de qualité à agir serait une fin de non-recevoir qui pourrait être soulevée d'office par le juge, qu'il l'aurait soulevée devant le premier juge, que celui-ci ne l'aurait pas retenue et que sa déclaration d'appel ne porterait pas sur ce point. Or, la cour relève du jugement déféré que le premier juge n'a pas statué sur cette question et que la fin de non-recevoir ne lui pas été soumise, la décision indiquant que « M. [Z] n'a pas comparu ni ne s'est fait représenter. Il a fait parvenir au greffe du juge des contentieux de la protection un courrier ainsi que des pièces faisant état que le congé pour vente qui lui a été délivré est nul faute pour ce dernier d'avoir mentionné au titre de la description du bien la présence également d'un garage figurant sur le contrat de location. ». La cour relève par ailleurs, ce que M. [K] [Z] établit au moyen des pièces versées au débat, qu'il a conclu sur la fin de non-recevoir le 13 octobre 2021 qu'après avoir destinataire d'une assignation en référé d'heure à heure devant la présidente du tribunal judiciaire de Narbonne, à l'initiative de la société civile immobilière Lolite 2, qui justifiait être propriétaire des lieux depuis le 29 janvier 2021. Ainsi, cette fin de non-recevoir, qui n'a pu être soulevée en première instance, doit être examinée par la cour car elle est susceptible de remettre en cause ce qui a été tranché au fond par le premier juge. En l'espèce, il résulte des pièces versées au débat que la société civile immobilière Lolite 2 était propriétaire du bien objet du bail en litige au 9 février 2021, date à laquelle Mme [B] [W] a introduit l'instance en son nom à l'encontre de M. [K] [Z] alors qu'elle n'avait plus qualité à agir à cette date. En conséquence, le jugement rendu le 21 juin 2021 par le juge des contentieux de la protection de Narbonne sera infirmé en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a constaté que le congé pour vente délivré le 26 décembre 2019 par M. [B] [E] épouse [W] à M. [K] [Z] était valable au fond et en la forme. 2. Sur les dépens et les frais non remboursables Le jugement sera également infirmé en ce qui concerne les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile. Mme [B] [W] sera condamnée aux dépens de l'instance. Mme [B] [W] sera en outre condamnée à payer à M. [K] [Z] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire et mis à disposition au greffe ; INFIRME le jugement rendu le 21 juin 2021 par le juge des contentieux de la protection de Narbonne, sauf en ce qu'il a constaté que le congé pour vente délivré le 26 décembre 2019 par M. [B] [E] épouse [W] à M. [K] [Z] était valable au fond et en la forme ; CONDAMNE Mme [B] [W] à payer à M. [K] [Z] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais non remboursables exposés en appel ; CONDAMNE Mme [B] [W] aux dépens de l'instance. Le greffier, La présidente,