Cour d'appel, 01 février 2024. 21/03559

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ARRÊT N° N° RG 21/03559 - N° Portalis DBVH-V-B7F-IGHB LM JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION D'AVIGNON 06 septembre 2021 RG:21/00011 [O] C/ [W] Grosse délivrée le à Me Canetti Selalr Maritan COUR D'APPEL DE NÎMES CHAMBRE CIVILE 2ème chambre section C ARRÊT DU 01 FEVRIER 2024 Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'AVIGNON en date du 06 Septembre 2021, N°21/00011 COMPOSITION DE LA COUR LORS DES DÉBATS ET DU DÉLIBÉRÉ : Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, Mme Laure MALLET, Conseillère, Mme Corinne STRUNK, Conseillère, GREFFIER : Mme Céline DELCOURT, Greffière, lors des débats et du prononcé de la décision DÉBATS : A l'audience publique du 16 Novembre 2023, où l'affaire a été mise en délibéré au 18 Janvier 2024, prorogé à ce jour. Les parties ont été avisées que l'arrêt sera prononcé par sa mise à disposition au greffe de la cour d'appel. APPELANT : Monsieur [P] [O] né le 16 Novembre 1987 à [Localité 6] [Adresse 3] [Localité 1] Représenté par Me Vanessa CANETTI, Plaidant/Postulant, avocat au barreau d'AVIGNON INTIMÉ : Monsieur [S] [W] né le 12 Avril 1978 à [Localité 7] (ALGÉRIE) [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 2] Représenté par Me Gaël MARITAN de la SELARL SOCIETE D AVOCAT GAEL MARITAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de CARPENTRAS ORDONNANCE DE CLÔTURE rendue le 25 Mai 2023 ARRÊT : Arrêt contradictoire, prononcé publiquement et signé par Madame Sylvie DODIVERS, Présidente de chambre, le 01 Février 2024,par mise à disposition au greffe de la Cour EXPOSE DU LITIGE Par acte sous seing privé du 20 juin 2017, M. [S] [W] a donné à bail soumis à M. [P] [O] une villa avec jardin à usage d'habitation sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 1.350 € charges comprises. Un dépôt de garantie de 1 350 € a été versé. Un état des lieux d'entrée contradictoire a été dressé le 20 juin 2017. Un état des lieux de sortie a été établi par huissier de justice le 10 février 2020, date de restitution des clés par le locataire. Par acte du 17 juin 2020 M. [W] a fait assigner M. [O] devant le tribunal judicaire d'Avignon aux fins de le condamner à lui payer : - la somme de 14.371,196 au titre des réparations locatives par suite d'un défaut d'entretien et de dégradations des lieux, comme d'un solde de loyers impayés ; - la somme de 700 € au titre des frais irrépétibles ; - les entiers dépens, qui comprendront le coût de la mise en demeure et de l'assignation. Par jugement contradictoire du 6 septembre 2021, le tribunal judiciaire d'Avignon a : -condamné M. [P] [O] à payer à M. [S] [W], au titre du solde des loyers et des charges impayés, terme de février 2020 inclus et décompte arrêté au 06 février 2020, la somme de 8.335,98€ en exécution du contrat de bail du 20 juin 2017 qui lui avait été consenti pour le local à usage d'habitation sis [Adresse 5] ; -condamné M. [P] [O] à payer à M. [S] [W], au titre des frais de remise en état de l'appartement précité, déduction faite du dépôt de garantie, la somme de 1.137,80 €, -condamné M. [P] [O] à payer à M. [S] [W], la somme de 1.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et ainsi que le commande l'équité ; -condamné M. [P] [O] aux entiers dépens de la présente instance, lesquels comprendront le coût de l'assignation du 17 décembre 2020 pour un montant de 124,39€ et de la mise en demeure du 23 novembre 2020 ; -rappelé que la présente décision bénéficie de l'exécution provisoire de plein droit par application des articles 514 et 514-1 du code de procédure civile ; -rejeté les demandes pour le surplus. Par déclaration du 28 septembre 2021, M. [P] [O] a relevé appel de ce jugement. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 17 mai 2023, auxquelles il est expressément référé, M. [P] [O] demande à la cour de : Vu la loi Grenelle II de Juillet 2010 ; Vu l'article 1724 et suivants du code civil ; Vu l'article 1240 du code civil ; Vu la loi du 6 juillet 1989 ; Vu l'acte d'appel ; Vu l'article 803 et suivants du code de procédure civile ; Vu la demande de rabat de clôture ; Vu les pièces du dossier ; -accueillir et dire bien fondées les conclusions de Monsieur [O] ; Infirmer la décision du 6 septembre 2021 ; Sur le paiement des loyers : - constater le paiement des loyers par le locataire ; de l'absence de preuves probantes versées au dossier par le bailleur lequel ne verse pas ses relevés bancaires ; que les demandes de paiement de loyers par commandements de payer sont incohérentes et ne sont pas des preuves probantes ; que les pièces signées par M. [W] dont il est fait débat, comportent la signature de M. [W], lequel ne rapporte pas la preuve contraire ; En conséquence : -débouter M. [W] de ses demandes de paiement de loyers ; Sur l'état du logement : -constater l'absence de dégradations imputables au locataire ou de dégradations existantes lors de l'entrée du locataire dans les lieux ; que les devis ne sont sans aucun rapport avec les quelques défauts d'entretien lors de la sortie des lieux (7659 € de devis pour des stickers encore présents) ; de l'indécence du logement du fait de problèmes d'infiltration, de sécurité, d'un système électrique défectueux causant des factures d'électricité disproportionnées ; de l'absence de travaux de la part du propriétaire, lequel n'a pas effectué des travaux ne permettant pas de mettre fin aux problèmes d'indécence ; En conséquence -débouter M. [W] de ses demandes, -ordonner la restitution du dépôt de garantie ; Au surplus : -condamner Monsieur [W] à payer à M. [O] la somme de 21 450 € correspondant à la moitié des loyers payés alors que le logement était indécent ; -condamner Monsieur [W] à payer à M. [O] la somme de 5 000 € pour résistance abusive ; -condamner Monsieur [W] à payer à M. [O] la somme de 5 000 € de dommages et intérêts du fait du comportement du propriétaire à l'égard de son locataire et du préjudice subi par ce dernier ; -condamner Monsieur [W] à payer à M. [O] la somme de 2000 € au titre de l'article 700 € du de procédure civile, outre les dépens ; -condamner Monsieur [W] à payer à M. [O] les frais d'expertise graphologique. Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 6 décembre 2022, auxquelles il est expressément référé, M. [S] [W] demande à la cour de : Confirmer le jugement rendu le 6 septembre 2021 par le tribunal judiciaire d'Avignon en ce que M. [P] [O] a été condamné à payer à M. [S] [W] les sommes suivantes : -8.335, au titre des loyers et charges impayés, -1.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. -aux entiers dépens de la première instance comprenant le coût de l'assignation du 17 décembre 2020 pour un montant de 124,39 € et de la mise en demeure du 23 novembre 2020. Au surplus, -condamner M. [P] [O] à payer à M. [S] [W] la somme de 6.035,21 € au titre des frais de remise en état du logement après déduction de la somme de 1.250 € du dépôt de garantie (7.285,21 € - 1.250 €). -condamner M. [P] [O] à payer à M. [S] [W] la somme 1.200 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile. -condamner M. [P] [O] aux entiers dépens de l'instance. L'ordonnance de clôture est intervenue le 25 mai 2023. MOTIFS DE LA DECISION En préliminaire, il y lieu de constater que l'ordonnance de clôture du 26 janvier 2023 a été révoquée par le conseiller de la mise en état par ordonnance du 13 février 2023, fixant la clôture de la procédure au 25 mai 2023. Par ailleurs, il convient de rappeler, à titre liminaire, que la cour n'est pas tenue de statuer sur les demandes de « constatation » ou de « dire et juger » qui ne sont pas des prétentions, en ce qu'elles ne sont pas susceptibles d'emporter des conséquences juridiques, mais des moyens qui ne figurent que par erreur dans le dispositif, plutôt que dans la partie discussion des conclusions d'appel. Sur la demande en paiement des loyers impayés, En application de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus. M. [W] sollicite au titre des loyers et charges impayés la somme de 8 335, 98 € correspondant aux loyers du mois d'août 2018 à février 2020. Il conteste avoir accordé une réduction de loyer arguant du défaut d'authenticité des pièces produites. L'appelant fait valoir que l'intimé ne rapporte pas la preuve des loyers impayés, que sa demande est confuse et qu'il a payé ses loyers. Par ailleurs, il soutient que M. [W] lui a accordé une réduction de loyers de 300 € comme cela ressort des courriers versés aux débats qui ne peuvent être qualifiés de faux en l'état de l'expertise graphologique effectuée. Enfin, il conteste devoir le mois de février 2020 ayant quitté les lieux et l'indexation du loyer. Il convient de rappeler que le locataire est tenu de justifier le paiement des loyers pour être libéré de toute obligation sauf à inverser la charge de la preuve. Il ressort des courriers en date des 4 mai et 26 août 2018 de M. [W] au locataire que le bailleur a effectivement accordé une réduction de loyer pendant 4 mois selon le premier et 5 mois selon le deuxième. Ainsi, même s'il existe une incohérence quant à la durée de cette réduction, l'accord de M. [W] sur celle-ci est sans ambiguïté. M. [W] soutient que ces courriers sont des faux ainsi que la signature de certaines quittances de loyer. L'appelant a mandaté à titre privé un expert inscrit sur la liste des experts de la cour d'appel de Nîmes aux fins de déterminer si le bailleur est le rédacteur et le signataire des pièces litigieuses. Mme [L]-[H], expert graphologue, aux termes de son rapport en date du 29 janvier 2023 conclut que « les six pièces (courriers des 4 mai et 26 août 2018, quittance n° 12 du 10 décembre 2018, n°11 du 17 novembre 2018, n° 3 du 30 mai 2019 et n°12 du 6 décembre 2019) ont été signées de la main de M. [W], et ceci est formel. » Certes, ce rapport n'est pas contradictoire et ne peut avoir à lui seul valeur probante mais en l'espèce, outre que l'intimé ne formule aucune critique à son encontre, il est corroboré par le commandement de payer du 24 janvier 2019 délivré à la demande du bailleur qui indique pour le mois de juin 2018 un loyer de 1 000 € et les relevés bancaires de M. [W] qui établissent la réception de loyers pour les mois correspondants de 1 000 € et sans contestation. La réduction de loyer est donc établie au minimum pour 4 mois de mars à juin 2018. Pour autant, le montant sollicité concerne la période de juillet 2018 à février 2020 donc hors période de la réduction accordée. En revanche, les quittances de mars 2019, mai 2019 et décembre 2019 pour les motifs exposés ci-avant seront retenues pour émaner de M. [W], en précisant que l'appelant justifie du virement pour le mois de décembre 2019 même si la quittance n'est pas signée. Il résulte de l'analyse des relevés bancaires des parties et des quittances de loyers produites ainsi que du relevé de compte du locataire que ce dernier a réglé : 1 300 € en août 2018, 1 300 € en septembre 2018, 1 300 € en octobre 2018, 1 300 € en décembre 2018, 1 300 € en janvier 2019, 2 600 € en février 2019 1 300 € en avril 2019, 1 300 € en mai 2019, 2 600 € en août 2019, 1 300 € en octobre 2019, 1 300 € en décembre 2019 soit une somme totale de 16 600 €. M. [O] est redevable du loyer de février au prorata jusqu'au 10 février 2020, date de la restitution des lieux. Le contrat prévoit une indexation du loyer mais force est de constater que M. [W] n'a pas sollicité cette indexation en 2018 y renonçant, les commandements de payer délivrés en avril et juin 2018 réclamant un loyer de 1 300 €. L'indexation est réclamée seulement à compter des commandements délivrés en janvier 2019. En conséquence, M. [O] était redevable au titre des loyers impayés d'août 2018 à février 2020 de la somme de : -1 300 € x 5 mois d'août 2018 à décembre 2018, -1 313.13 € x 13 mois de janvier 2019 à janvier 2020, - 468.97 € au prorata pour février 2020, soit la somme de 24 039,66 € (6500 €+17 070,69 € + 468,97 €) M. [O] reste donc redevable de la somme de 7 439,66 € (24 039,66 €-16 600 €). En conséquence, infirmant le jugement déféré, il sera condamné à payer cette somme de M. [W]. Sur l'état du logement et la demande de remboursement de la moitié des loyers, En application des articles 1719 et 1720 du code civil et de l'article 6 de la loi du juillet 1989, le bailleur a l'obligation de mettre à disposition un logement en bon état d'usage et de réparation et de délivrer un logement décent. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 définit les caractéristiques du logement décent M. [O] soutient que le logement n'était pas décent puisque le système de climatisation a engendré une surconsommation d'électricité et un défaut d'isolation et sollicite en conséquence un remboursement du loyer de juin 2017, date de l'entrée dans les lieux, au mois de février 2020, date de sortie des lieux. Il fait valoir qu'il a averti le propriétaire et produit aux débats pour démontrer l'indécence du logement : -des factures d'électricité, -un courrier de l'ADIL du 24 mai 2018, -un courrier de M. [O] à M. [W] du 6 juillet 2018, -un procès-verbal de constat d'huissier en date du 21 janvier 2021, -des photographies prises par l'agence immobilière lors de l'entrée dans les lieux. Or, le courrier du 6 juillet 2018 qui informerait le propriétaire des désordres et mettrait en demeure ce dernier d'y remédier n'est pas signé et aucun justificatif de l'accusé de réception de la lettre recommandée invoquée n'est produit aux débats. Le courrier de l'ADIL n'est pas signé et, comme l'a pertinemment relevé le premier juge, ne fait que rappeler les termes de la loi. Concernant les photographies produites dont l'agent immobilier atteste qu'elles ont été prises lors de l'état des lieux d'entrée, elles ne caractérisent pas l'état indécent du logement d'autant que les désordres difficilement visibles dans leur ampleur sont repris dans l'état des lieux d'entrée signé par M. [O], notamment l'humidité dans le cellier. Le procès-verbal d'huissier de justice du 21 janvier 2020 fait état de divers désordres relatifs à la baie vitrée de la cuisine, à la porte-fenêtre de la chambre Ouest, à la douche, à des traces d'infiltration dans la cuisine, les toilettes, la salle de bain et la buanderie, à la porte du hall d'entrée, à la finition imparfaite des nez de marche de l'escalier et des joints du fenestron de la salle de bain. Comme le relève justement le premier juge, ces désordres, dont l'ampleur n'est pas précisée ni suffisamment visible sur les photographies jointes par l'officier ministériel en noir et blanc, ne sont en toute hypothèses pas susceptibles de caractériser un état d'indécence du logement et M. [P] [O] ne rapporte pas la preuve qu'il a informé M. [S] [W] de ces désordres et l'a ainsi mis en mesure d'y remédier. Il y lieu d'ajouter que l'origine de ces désordres, constatés près de 3 ans après la prise des lieux n'est pas déterminée. Par ailleurs, comme l'indique à juste titre le jugement déféré, même si le même procès-verbal fait état d'une augmentation très conséquente de la consommation électrique consécutive à la mise en fonctionnement de la climatisation, il y lieu de noter que l'appelant ne produit pas de factures d'électricité postérieures à l'installation de la climatisation, dont M. [S] [W] prouve qu'elle a été achetée par facture du 24 août 2018. Par ailleurs, M. [P] [O] ne rapporte pas la preuve de ce que l'augmentation de consommation électrique due au fonctionnement de la climatisation se fait dans des proportions anormales, étant précisé que le constat est réalisé en plein hiver et que les cinq climatisations ont été, pour les besoins de la démonstration du locataire, réglées à la chaleur de 23 degrés. En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de remboursement de la moitié des loyers au titre de l'indécence du logement. Sur les réparations locatives, L'article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille et suivant la destination donnée par le bail. L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation dispose que le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure Le contrat de bail stipule en outre que le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure. L'article 1755 du code civil dispose qu'aucunes réparations réputées locatives n'est à la charge des locataires, quand elles sont occasionnées que par vétusté ou force majeur. L'article 1730 du Code Civil dispose que s'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, excepté ce qui a péri ou ce qui a été dégradé par vétusté ou force majeure. Si un état des lieux a été établi par les parties ou par un huissier lors de l'entrée et de la sortie du locataire, leur comparaison permet de déterminer si les lieux ont été dégradés en cours de jouissance. Le premier juge après avoir effectué la comparaison entre l'état des lieux contradictoire d'entrée qui mentionne les défauts existants et l'état des lieux contradictoire de sortie, puis analysé les factures de réparation produites par M. [W], a, par des motifs pertinents et une juste appréciation des circonstances de la cause, que la cour adopte, indiqué : -que les dégradations relevées par l'huissier de justice n'existaient pas au moment de l'entrée dans les lieux, à l'exception des points suivants : *dans la cuisine : un impact au niveau de l'évier, porte manquante d'un meuble haut, peinture murale en état d'usage et comportant diverses traces; *dans le cellier : tâches d'humidité sur un mur et prise électrique mal fixée; *dans le séjour : deux carreaux cassés ou présentant un impact, et un impact sur un mur ; *dans les toilettes du rez-de-chaussée : un carreau cassé et fissuré. - que M. [S] [W] ne justifie pas, dans les factures et devis versés aux débats, de l'ensemble des sommes réclamées. Ainsi ne correspondent à aucune des dégradations relevées dans l'état des lieux de sortie : *la facture à l'enseigne « Louverture la maison du volet » du 17 février 2020, aucun dysfonctionnement de volet n'apparaissant à la lecture du procès-verbal d'huissier de justice ; *le devis n°32141 à l'enseigne de [B] du 15 mars 2020, aucune réparation impliquant du béton n'apparaissant nécessaire, *le devis non daté à l'enseigne de « Gomez peintre plaquiste multi travaux », dans la mesure où le remplacement de tous les carreaux n'apparaît pas justifié et où les frais de peinture ne peuvent pas être isolés du devis, faute d'en avoir le détail ; -le devis n°31933 à l'enseigne de Leroy -Merlin du 14 mars 2020, les lieux ne comportant aucune baignoire, concernant pour partie des équipements non identifiables, et le mitigeur douche n'apparaissant pas détérioré. - qu'inversement, sont dûment justifiés les frais de remise en état suivants: *remplacement de la serrure de la porte d'entrée à hauteur de 113 € (facture Espace Clé 2000 du 11 février 2020) ; *réfection des joints et de carreaux à hauteur de 421,15 € (devis Castorama du 28 février 2020) ; *réparation du moteur du portail à hauteur 1.032 € (devis 2L Electricité du 16 février 2020) ; *remplacement ou réparations à hauteur de 612,70 € (facture [B] du 13 février 2020) concernant l'armoire toilette, les mitigeurs lavabo et le receveur de douche ; *remplacement du sèche-serviette à hauteur de 129 € (devis n°32141 [B] du 14 février 2020) ; *nouvelle porte à hauteur de 79,95€ (facture [B] du 14 février 2020). soit un total de : 1.137,80€, déduction faite du dépôt de garantie de 1.250€. Concernant la facture produite en appel de la réparation de la porte coulissante en aluminium de la chambre 2 (facture SARL Adelou BTP rénovation), elle ne peut être prise en compte, celle-ci ayant été établie le 5 octobre 2020 alors que le 18 mai 2016 est intervenu le jugement prononçant la clôture de la procédure de liquidation judiciaire pour insuffisance d'actif et étant de plus noté que la personne signataire de la facture n'est pas identifiée. En conséquence, le jugement déféré sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [P] [O] à payer à M. [S] [W], au titre des frais de remise en état du logement, déduction faite du dépôt de garantie, la somme de 1.137,80 €. En déduisant le dépôt de garantie, la cour a statué sur la demande de restitution du dépôt de garantie. Sur les demandes de dommages et intérêts de M. [O], L'appelant sollicite la somme de 5 000 € pour résistance abusive et celle de 5 000 € du fait du comportement de M. [W]. Eu égard à la présente décision, le préjudice invoqué lié à l'indécence du logement n'est pas justifié et la résistance abusive de M. [W] n'est pas caractérisée. Quant au comportement agressif reproché à l'intimé, il ne repose que sur les plaintes de M. [O] et de sa concubine qui ne sont que déclaratives et dont l'issue judicaire n'est pas renseignée et justifiée par l'appelant, étant noté que le certificat médical produit ne concerne que la compagne du locataire et non M. [O]. En conséquence, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de dommages et intérêts de M. [O]. Sur les demandes accessoires, Il y lieu de confirmer le jugement déféré concernant les dépens sauf à préciser que les frais de mise en demeure ne relèvent pas de l'article 695 du code de procédure civile et de l'infirmer concernant les frais irrépétibles de première instance. En application de l'article 696 du code de procédure civile, l'appelant, succombant principalement, supportera les dépens d'appel. Il n'est pas inéquitable de laisser supporter à l'intimé ses frais irrépétibles de première instance et d'appel. Il sera débouté de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La demande au titre des frais d'expertise graphologique sera rejetée, n'étant pas justifiée dans son montant et étant observé que ce n'est qu'en cause d'appel que l'appelant a justifié de la totalité du montant de ses règlements qui ont été intégralement repris sur le décompte produit par le bailleur en première instance. Par ailleurs, ses frais relèvent de l'article 700 du code de procédure civile, ne s'agissant pas d'une expertise judiciaire. PAR CES MOTIFS : La cour, statuant après en avoir délibéré conformément à la loi, par arrêt par contradictoire rendu par mise à disposition au greffe et en dernier ressort, Confirme le jugement déféré sauf en ce qu'il a condamné M. [P] [O] à payer à M. [S] [W], au titre du solde des loyers et des charges impayés, terme de février 2020 inclus et décompte arrêté au 06 février 2020, la somme de 8.335,98€ en exécution du contrat de bail du 20 juin 2017 qui lui avait été consenti pour le local à usage d'habitation sis [Adresse 5] ; en ce qu'il condamné M. [P] [O] à payer à M. [S] [W], la somme de 1.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; et sauf à préciser que les frais de mise en demeure du 23 novembre 2020 sont exclus des dépens, Statuant à nouveau des chefs de jugement infirmés et y ajoutant : Condamne M. [P] [O] à payer à M. [S] [W] la somme de 7 439,66 € au titre du solde des loyers et des charges impayés d'août 2018 au 10 février 2020, Déboute M. [P] [O] de sa demande au titre des frais d'expertise graphologique, Déboute M. [S] [W] de sa demande au titre des dépens de première instance et d'appel, Condamne M. [P] [O] aux dépens d'appel. Arrêt signé par la présidente et par la greffière. LA GREFFIÈRE, LA PRÉSIDENTE,