Cour d'appel, 30 mars 2023. 21/04868

N° RG 21/04868 - N° Portalis DBV2-V-B7F-I6ZM COUR D'APPEL DE ROUEN CHAMBRE CIVILE ET COMMERCIALE ARRET DU 30 MARS 2023 DÉCISION DÉFÉRÉE : 19/01957 TRIBUNAL JUDICIAIRE DU HAVRE du 25 novembre 2021 APPELANT : Monsieur [R] [W] né le 04 Février 1950 à [Localité 10] [Adresse 3] [Localité 7] représenté et assisté de Me Luc MASSON, avocat au barreau de ROUEN INTIMEE : Madame [J] [G] épouse [G] née le 02 Octobre 1962 à HAVRE (76600) [Adresse 1] [Localité 8] représentée et assistée de Me Christophe ROGER, avocat au barreau du HAVRE COMPOSITION DE LA COUR  : En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été plaidée et débattue à l'audience du 01 Décembre 2022 sans opposition des avocats devant Mme MENARD-GOGIBU, Conseillère, rapporteur, Le magistrat rapporteur a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour composée de : Mme FOUCHER-GROS, Présidente M. URBANO, Conseiller Mme MENARD-GOGIBU, Conseillère GREFFIER LORS DES DEBATS : Mme DEVELET, Greffière DEBATS : A l'audience publique du 1 décembre 2022, où l'affaire a été mise en délibéré au 9 février 2023, prorogée au 23 février 2023, puis au 9 mars 2023, puis au 16 mars 2023, puis au 30 mars 2023. ARRET : CONTRADICTOIRE Rendu publiquement le 30 mars 2023, par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, signé par Mme Foucher-Gros, Présidente et par Mme Riffault, Greffière lors de la mise à disposition * * * RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCEDURE Monsieur [R] [W] est propriétaire de biens et droits immobiliers dépendant d'un immeuble situé au [Localité 8], [Adresse 5], [Adresse 4]. Suivant acte sous seing privé du 1er août 2005, il a donné à bail à Monsieur et Madame [X] [C], [Adresse 1] au [Localité 8] un local commercial à usage de salon de coiffure, avec en arrière, cuisine, dégagement, toilette et une cave n°9. Suivant acte sous seing privé en date du 11 avril 2007, Madame [C], locataire, a cédé son fonds de commerce de Coiffure esthétique parfumerie à Madame [J] [L] épouse [G] (Mme [G]) : cette cession du fonds de commerce a emporté cession du droit de bail Suivant avenant en date du 15 juillet 2011, de convention expresse entre les parties, le loyer a été porté à la somme annuelle de 3 879,24 euros à compter du 1er décembre 2010. Monsieur [W] a mandaté la société YS Immobilier pour la gestion locative. Le 4 juin 2018, le Cabinet YS Immobilier a sollicité de Madame [G] des régularisations de charges pour la période du 1er juillet 2010 au 30 juin 2017 pour un montant total de 3.386,41 euros. Madame [G] n'a pas donné suite à la demande, considérant les sommes réclamées injustifiées. Suivant acte du 25 octobre 2018, Maître [M], Huissier de Justice a délivré à Madame [G] une sommation de payer la somme de 1.939,43 euros au titre des appels de travaux sur la cage d'escalier et la régularisation des charges travaux pour l'exercice 2016/2017. Le même jour, Madame [G] s'est vue signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire en matière commerciale pour les régularisations de charges d'un montant de 1.782,44 euros. Suite à l'envoi de plusieurs courriers, Madame [G] a, par acte du 30 septembre 2019, assigné Monsieur [R] [W] devant le Tribunal de Grande Instance du Havre aux fins de remboursement des provisions pour charges sur une période de cinq ans. Par jugement du 25 novembre 2021, le tribunal judiciaire du Havre a : - condamné Monsieur [W] au paiement de la somme de 10 674 euros au titre du remboursement des provisions pour charges ; - débouté Monsieur [W] de sa demande de condamnation de Madame [J] [L] épouse [G] au paiement de la somme de 3 722,09 euros au titre du solde des charges locatives arrêtées au 30 juin 2018 ; - condamné madame madame [G] à payer à monsieur [W] la somme de 1150,50 euros au titre de sa quote-part des taxes foncières pour les années 2018, 2019 et 2020 avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ; - condamné Monsieur [W] à payer une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. M. [W] a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 23 décembre 2021. PRETENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions du 10 octobre 2022, auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et prétentions de monsieur [W] qui demande à la cour de : Le recevoir en son appel ; l'y déclarer bien-fondé. Infirmer le jugement rendu le 25 novembre 2021 par le Tribunal Judiciaire du Havre, en ce qu'il a condamné Monsieur [W] au paiement de la somme de 10 674 euros au titre du remboursement des provisions pour charges ; débouté Monsieur [W] de sa demande de condamnation de Madame [L] au paiement du solde des charges locatives arrêtées au 30 juin 2018 ; et condamné Monsieur [W] à payer une somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens. Statuant à nouveau sur les chefs infirmés, Vu les articles 1103 & 1104 du Code Civil ; L.145-1 et suivants du Code de Commerce, Débouter Madame [J] [G] de toutes ses demandes, fins et conclusions Recevoir Monsieur [R] [W] en ses demandes et y faisant droit, Condamner Madame [J] [G] à payer à Monsieur [R] [W] la somme de 3 826,62 euros au titre du solde des charges locatives arrêté au 30 juin 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2018 sur la somme de 3 809,91 euros et à compter de l'arrêt à intervenir pour le surplus. Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné Madame [J] [L] épouse [G] à payer à Monsieur [R] [W], la somme de 1 150,50 euros au titre de la quote-part des taxes foncières pour les années 2018, 2019 et 2020, avec intérêts au taux légal à compter du jugement. Condamner Madame [J] [G] à payer à Monsieur [R] [W], la somme de 3 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en appel. Condamner Madame [J] [G] aux dépens de première instance et d'appel, qui comprendront le coût de la sommation de payer et du commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 25 octobre 2018 avec droit de recouvrement direct au profit de Maître Luc MASSON, avocat, dans les conditions prévues par l'article 699 du Code de Procédure Civile. Monsieur [W] soutient que : * le contrat de bail qui a été conclu avant le décret n° 2014-1317 du 3 novembre 2014 organise les modalités de paiement des charges ; il prévoit au titre de la période de régularisation des charges que le décompte détaillé justificatif des charges est établi par le bailleur ou son mandataire ''une ou plusieurs fois à l'époque choisie par ces derniers'' ; il ne peut pas être fait grief au bailleur, d'avoir, le 4 juin 2018, procédé à une régularisation des charges pour la période du 1er juillet 2012 au 30 juin 2017, en fournissant le détail de la régularisation due pour chaque période de 12 mois ; * madame [G] n'a jamais formulé aucune contestation, ni aucune demande de production de justificatifs des charges ; * il ressort des relevés de charges remis à madame [G] que la répartition concerne le n°32 ''commerce'' situé au sein de l'ilot de copropriété ; elle a pris à bail le local commercial (lot 32) et la cave (lot 9), elle est donc tenue aux charges communes générales et spéciales afférentes aux lots qu'elle occupe, notamment celles concernant la cage d'escalier qui constitue une partie commune et dont elle a la jouissance ; * l'état descriptif de division fait ressortir que les lots 9 et 32 représentent 30 360/1 003 458 tantièmes ; * il est convenu au bail que ''la totalité du compte de répartition des frais, charges et honoraires établi par le syndic sera intégralement remboursé par les preneurs qui s'y obligent'' ; * l'extrait de compte annexé à la sommation de payer fait ressortir le montant des provisions sur charges réglées par madame [G] et les relevés de charges arrêtés au 30 juin de chaque année font apparaître que la régularisation appelée au titre de chaque période annuelle est dûment justifiée ; * l'assemblée générale annuelle des copropriétaires a approuvé les comptes arrêtés à la date du 30 juin de chaque année. Vu les conclusions du 26 septembre 2022, auxquelles il est renvoyé pour exposé des moyens et prétentions de madame [G] qui demande à la cour de : Vu l'article 1353 du Code civil, Confirmer en toutes ses dispositions le jugement du Tribunal Judiciaire du 25 novembre 2021 en ce qu'il a condamné Monsieur [R] [W] au paiement des sommes suivantes : - 10.674 euros au titre du remboursement des provisions pour charges ; - 1.000,00 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; En statuant en cause d'appel Condamner Monsieur [W] au paiement d'une somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel ; Débouter Monsieur [W] de l'intégralité de ses demandes ; Condamner Monsieur [R] [W] aux entiers dépens d'appel. Madame [G] soutient que : * aucun décompte détaillé ne lui a jamais été transmis de sorte qu'elle n'est pas en mesure de vérifier le bien fondé des appels de provisions réglés ; en l'absence de régularisation en fonction des charges réelles, le bailleur doit rembourser les provisions sur charges ; * la période de régularisation des charges par le bailleur est annuelle ce qui ressort de la facture éditée le 26 juin 2018 ; * tant le courrier du 26 juin 2018 que l'extrait de compte joint à la sommation de payer qui comportent une ligne ''régularisation'' n'indiquent pas les modalités de calcul et les éléments pris en compte pour le calcul ; * elle a uniquement été destinataire, après plusieurs demandes, des répartitions de charges au sein de la copropriété située au [Adresse 6] alors que le local est situé [Adresse 1]  et que monsieur [W] est également propriétaire d'un lot situé au [Adresse 2] ; * l'identification du lot étant incorrecte, les appels de charges de la copropriété ne permettent pas de justifier que les dites charges sont afférentes à son lot ; * il n'est pas justifié des charges réelles et les sommes mentionnées sur la répartition du lot de copropriété adressée par le syndic ne correspondent pas à la somme reportée dans l'extrait de compte ; * les dispositions du règlement de copropriété désignent l'escalier et la cage d'escalier comme des parties communes spéciales dont les charges ne peuvent être imputées qu'aux propriétaires occupants ; son commerce est accessible par la rue sans nécessité d'utiliser la cage d'escalier, il ne peut donc y avoir de charges à ce titre comme les travaux de la cage d'escalier ; * monsieur [W] ne produit aucun document portant mention, d'une part, des sommes versées par l'intimée et, d'autre part, les sommes dues au titre des charges faisant apparaître distinctement le solde dû ; * en tout état de cause, les régularisations de charges au 30 juin 2013 et au 30 juin 2014 sont prescrites conformément aux dispositions de l'article 2224 du code civil comme étant nées plus de cinq ans avant les demandes reconventionnelles ; * si elle doit être condamnée à payer certaines sommes, les intérêts s'appliqueront à compter du commandement de payer et seulement sur la somme de 1782,44 euros. L'ordonnance de clôture a été rendue le 11 octobre 2022. MOTIFS DE LA DECISION Sur le lot concerné par les charges : Le bail commercial du 1er août 2005 qui a été transféré à madame [G] lors de le cession à son profit du fonds de commerce de coiffure le 11 avril 2007 porte sur les lieux dépendant d'un immeuble situé au [Localité 8], [Adresse 1], désignés comme suit : - au rez de chaussée : un local commercial à usage de salon de coiffure avec en arrière, cuisine, dégagement, toilette. - au sous-sol : une cave n° 9. Le bail prévoit au point 8 que le preneur s'engage à ''rembourser le bailleur des frais d'entretien des parties communes''. Au point 18, il est stipulé : En plus du loyer ci-après fixé, les preneurs s'engagent à rembourser dans les quinze jours de la demande du bailleur ou de son mandataire, les charges accessoires, prestations, taxes et fournitures créées ou à créer dans les proportions indiquées dans le règlement de copropriété à intervenir et en attendant d'après la répartition établie par le syndic, notamment toutes les primes d'assurances contractées ainsi que le coût de la prime d'assurance bris de glace et toutes nouvelles charges de quelque nature qu'elles soient étant bien spécifié de convention expresse entre les parties que la totalité du compte de répartition des frais, charges et honoraires établis par le syndic sera intégralement remboursée par les preneurs qui s'y obligent. De convention expresse entre les parties soussignées, les preneurs s'engagent à verser entre les mains du bailleur ou de son gérant, à première demande qui leur en sera faite, une somme de 130 euros par mois à titre d'acompte provisionnel sur charges. Le décompte détaillé justificatif de ces charges établi par le bailleur ou son gérant ou une ou plusieurs fois à l'époque choisie par ces derniers, en vue d'obtenir le remboursement, fera ressortir bien entendu le montant de l'acompte versé. Cet acompte de 130 euros ainsi arbitrairement fixé d'un commun accord pourra être diminué ou augmenté chaque mois en égard aux conditions économiques et le bailleur ou son gérant seront seuls juges de l'opportunité de cette mesure. Les preneurs s'engagent dès à présent à exécuter toutes les conditions qui pourraient leur être imposées par le cahier des charges ou par le règlement de copropriété à intervenir, déclarant accepter sans réserve les clauses de ce futur règlement et notamment celles dont l'application pourra lui être demandée par le bailleur, en vertu desdits cahiers des charges ou règlements de copropriété, en ce qui concerne tant les lieux loués et leurs dépendances que toutes les parties communes de l'immeuble, les parties déclarant s'y référer, si besoin est, pour tout ce qui n'est pas prévu aux présentes. Ainsi le bail commercial en ce qui concerne les charges renvoie au cahier des charges ou au règlement de copropriété. L'acte du 24 janvier 1996 aux termes duquel monsieur [W] a acquis des biens immobiliers dépendant de l'immeuble situé au [Localité 8], [Adresse 5] précise que l'état descriptif de division constitue le règlement de copropriété. Il ressort de l'état descriptif de division du 6 mars 1964 modifié le 19 mai 2006 que le local commercial est situé [Adresse 1], au rez-de-chaussée et que la cave est située [Adresse 2], bâtiment A, escalier 1, lot n°9, au sous sol, le tout faisant partie de l'ensemble immobilier dénommé ''[Adresse 9]''. Les relevés de charges (pièces 14-1 à 14-6 de l'appelant) pour les exercices 2012/2013, 2013/2014, 2014/2015, 2015/2016, 2016/2017, 2017/2018 désignent le lot '' 032 commerce '' désormais parfaitement identifié compte tenu de la production de l'état descriptif de division quand bien même l'adresse portée sur les relevés de charges produits ne mentionne pas le [Adresse 1]. L'état descriptif de division modifié indique la quote-part de propriété des parties communes attribuée à chaque lot : - le local commercial constitue le lot n°32 représentant 22 910 / 1 003 458 èmes des parties communes. - la cave constitue le lot n° 9 représentant 7450 / 1 003 458 èmes des parties communes. Il est précisé dans cet acte que les charges communes générales sont réparties entre tous les copropriétaires au prorata des quotes-parts de copropriété comprises dans leur lot. Il est stipulé au paragraphe II) D intitulé ''Choses et parties communes spéciales à certains copropriétaires'' que notamment le hall d'entrée et l'escalier sont désignés comme des parties communes spéciales aux copropriétaires d'une même cage d'escalier, qu'elles leurs appartiennent en commun dans la proportion des quotes-parts en millionièmes attachés aux lots qui en ont l'usage, par rapport au dénominateur commun (obtenu en additionnant les millièmes de ces lots). Les lieux loués par madame [G] composés des deux lots 32 et 9 se situent dans le bâtiment A, escalier 1. Il est ainsi désormais établi que les charges réclamées correspondent aux lots objet du bail commercial. Sur la prescription : Il résulte des dispositions de l'article 2224 du code civil que ''le point de départ de la prescription quinquennale, qui s'applique à l'action en recouvrement de charges locatives, se situe à compter du jour où le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.'' Aux termes de l'article 2244 de ce code ''le délai de prescription (') est interrompu par une mesure conservatoire prise en application du code des procédures civiles d'exécution ou un acte d'exécution forcée''. Le 25 octobre 2018, M. [W] a fait diligenter une sommation et un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme de 1 782,44 € dont celles de 592,90 € au titre de la régularisation du 30 juin 2013 et celles de 509,48 € au titre de la régularisation du 30 juin 2014 . A cette date, plus de cinq années étaient écoulées depuis le 30 juin 2013, de sorte que la demande était prescrite, et le commandement n'a pu interrompre le délai quinquennal. Le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a débouté M. [W] de sa demande. La demande de M. [W] sera déclarée irrecevable au titre de la régularisation des charges arrêtées au 30 juin 2013 (592,90 €). En revanche, le commandement a interrompu le délai de prescription pour la régularisation au 30 juin 2014. Le nouveau délai expirait le 25 octobre 2023. Madame [G] a assigné M. [W] le 30 septembre 2019, cette assignation n'a pas eu pour effet d'interrompre la prescription des paiements demandés par M. [W]. Monsieur [W] a formé par conclusions du 2 avril 2020 sa demande en paiement de 509,48 € au titre de la régularisation des charges au 30 juin 2014. Cette demande présentée pour la première fois avant l'expiration du délai de prescription est recevable. Sur les charges au titre des exercices arrêtés du 30 juin 2014 au 30 juin 2018 Il est réclamé les sommes de : - 509,48 euros au titre de la régularisation des charges au 30 juin 2014, - 502,69 euros au titre de la régularisation des charges au 30 juin 2015, - 104,53 euros au titre de la régularisation des charges au 30 juin 2016, - 299,68 euros au titre de la régularisation des charges au 30 juin 2018, - 1593,26 euros au titre des appels de travaux de la cage d'escalier, - 36 euros au titre d'un solde de TVA sur l'appel de juillet 2018, - 188,08 euros au titre d'une régularisation des charges travaux 2016/2017. Comme indiqué plus haut, il est prévu au contrat de bail que le bailleur ou son gérant établit un décompte détaillé justificatif des charges une ou plusieurs fois à l'époque choisie par ces derniers en vue d'obtenir le remboursement. Ainsi, le bailleur doit justifier des charges réclamées ce qu'il n'avait pas fait, avant l'engagement par madame [G] de la procédure judiciaire, en lui adressant le 25 octobre 2018 une sommation de payer à laquelle était joint un extrait de compte comprenant une simple ligne ''régularisation charges''. Les relevés de charges au titre des exercices arrêtés au 30 juin 2014 et au 30 juin 2018 mentionnent une répartition des charges faite en fonction des tantièmes attachés aux deux lots résultant de l'état descriptif de division et qui sont additionnés soit 30 360/ 1 003458. Madame [G] soutient que les sommes demandées sont incohérentes et conteste l'imputation au locataire des travaux de réfection de la cage d'escalier. La désignation par l'état descriptif de division de l'escalier comme partie commune spéciale dépendant de la cage d'escalier 1 du bâtiment A est indifférente quant à l'imputation de la charge des travaux de peinture de l'escalier dès lors que les lots 9 et 32 loués par madame [G] y sont localisés et que la locataire dispose de la cave qui se situe au sous sol du [Adresse 2] et en a l'usage, ce qui justifie que des charges lui soient réclamées à ce titre. Les relevés produits (pièces 14-2 à 14-6 de l'appelant) pour les exercices 2013/2014, 2014/2015, 2015/2016, 2016/2017, 2017/2018 détaillent poste par poste la nature des charges réclamées au titre du budget ordinaire pour les charges communes générales et au titre des budgets travaux et exceptionnels pour le commerce, le montant à répartir et la quote-part calculée à proportion des tantièmes. Chaque relevé de charges comporte par ailleurs un relevé du compte personnel comportant les provisions sur charges versées. Il est ainsi désormais justifié de l'ensemble des charges récupérables par les décomptes détaillés établis par le syndic de copropriété qui ne sont pas discutés poste par poste par madame [G] à l'exception des charges liées aux travaux de la cage d'escalier dont il a été dit plus haut qu'elles lui incombaient. Enfin sont produits les procès verbaux de l'assemblée générale annuelle des copropriétaires approuvant les comptes de charges arrêtés le 30 juin de chaque année. Mais contrairement à ce que soutien M. [W], il ressort des relevés de répartition établi par la société chargée de la gestion locative que : Pour l'exercice clos au 30 juin 2014, il est dû par Mme [G] la somme de 260,58 € Pour l'exercice clos au 30 juin 2015, la régularisation au titre du budget ordinaire fait apparaître un trop versé par Mme [G], elle doit 3,11 € au titre du budget des travaux exceptionnels ; Pour l'exercice clos au 30 juin 2016 la régularisation au titre du budget ordinaire fait apparaître un trop versé par Mme [G], elle doit 16,44 € au titre du budget des travaux exceptionnels ; Pour l'exercice clos au 30 juin 2017 les régularisations aux titres du budget ordinaire et des travaux exceptionnels font apparaître un trop versé par Mme [G] ; Pour l'exercice clos au 30 juin 2018, il est dû par Mme [G] la somme de 219 € au titre du budget ordinaire et la régularisation au titre des travaux exceptionnels fait apparaître un trop versé de Mme [G]. Le jugement sera infirmé en ce qu'il a condamné monsieur [W] à payer à madame [G] la somme de 10 674 euros. Madame [G] sera condamnée au paiement de la somme de 499,13 € oute intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2018, date de la sommation et du commandement de payer. Compte tenu de l'absence de justification en première instance des éléments ayant permis à la locataire d'identifier la quote-part des charges lui incombant, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné monsieur [W] à payer à madame [G] le somme de 1000 euros pour ses frais irrépétibles et mis les dépens à sa charge. Il n'apparaît pas équitable de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel. PAR CES MOTIFS La cour statuant par arrêt contradictoire et dans les limite de l'appel ; Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a : - condamné monsieur [W] à payer à madame [G] la somme de 10 674 euros au titre des provisions pour charges - débouté monsieur [W] de sa demande de condamnation de madame [G] à lui payer le somme de 3722,09 euros au titre du solde des charges locatives arrêté au 30 juin 2018 ; Statuant à nouveau : Déclare la demande de M. [W] irrecevable au titre de la régularisation des charges arrêtées au 30 juin 2013 (592,90 €) Déclare recevable le surplus de la demande Déboute madame [G] de sa demande de remboursement des provisions pour charges ; Condamne madame [G] à payer à monsieur [W] la somme de 499,13 € outre intérêts au taux légal à compter du 25 octobre 2018 ; Confirme le jugement entrepris pour le surplus de ses dispositions ; Y ajoutant, Déboute les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles en cause d'appel ; Condamne les parties aux dépens en cause d'appel par moitié chacune. La greffière, La présidente,