Cour d'appel, 08 décembre 2022. 21/00177

N° 484 MF B -------------- Copie exécutoire délivrée à : - Me Tauniua Céran, le 14.12.2022. Copie authentique délivrée à : - Me Michel, le 14.12.2022. REPUBLIQUE FRANCAISE COUR D'APPEL DE PAPEETE Chambre Civile Audience du 8 décembre 2022 RG 21/00177 ; Décision déférée à la Cour : jugement n° 21/210, rg n° 20/00193 du Tribunal Civil de Première Instance de Papeete du 3 mai 2021 ; Sur appel formé par requête déposée et enregistrée au greffe de la Cour d'appel le 28 mai 2021 ; Appelante : La Sci Mikilei, société civile immobilière, au capital de 100 000 FCP, immatriculée au Rcs de Papeete sous le n° 14 136 C et inscrit au répertoire territorial des entreprises sous le n° Tahiti D 29 729 dont le siège social est sis à [Adresse 7], représentée par MM. [D] [E] et [K] [X] ; Représentée par Me Tauniua CERAN-JERUSALEMY, avocat au barreau de Papeete ; Intimé : M. [I] [B] [H] [S] [Z], né le 27 décembre 1947 à [Localité 4], Cantal, de nationalité française, demeurant à [Adresse 1] à [Localité 6], nanti de l'aide juridictionnelle n° 2021/004577 du 20 octobrer 2021 ; Représenté par Me Anne-Laurence MICHEL, avocat au barreau de Papeete ; Ordonnance de clôture du 9 septembre 2022 ; Composition de la Cour : La cause a été débattue et plaidée en audience publique du 13 octobre 2022, devant Mme BRENGARD, président de chambre, M. RIPOLL, conseiller, Mme TISSOT, vice-présidente placée auprès du premier président, qui ont délibéré conformément à la loi ; Greffier lors des débats : Mme SUHAS-TEVERO ; Arrêt contradictoire ; Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 264 du code de procédure civile de Polynésie française ; Signé par M. RIPOLL, conseiller et par Mme SUHAS-TEVERO, greffier, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. A R R E T, Le 2 juin 2020, la Sci Milakihei a saisi le tribunal de première instance de Papeete à l'égard de M. [I] [Z] aux fins d'obtenir le prononcé de la résiliation du bail qui les liait, l'expulsion du défendeur et sa condamnation à payer les arriérés locatifs et indemnités d'occupation. La Sci Milakihei exposait avoir acquis le 6 septembre 2019, Fimmeuble situé [Adresse 3] à [Localité 5] dans lequel se trouve I ' appartement occupé par M. [Z] au titre d'un bail passé moyennant un loyer de 85 000 Fcfp outre 10 000 Fcfp de charges mais affirmait que le locataire avait quitté le logement le 8 juin 2020 sans respecter un préavis de 3 mois et en laissant des arriérés (loyers entiers de février et mai 2020 et une partie des mois de mars et avril). M. [Z] soutenant en défense que le dernier loyer contractuellement convenu s' élevait à 80 000 Fcfp, demandait que la résiliation du bail soit prononcée au 31 janvier 2020 et que la Sci Milakihei soit condamnée à lui verser diverses sommes au titre des loyers indûment perçus et de préjudices matériel et moral qu'elle lui a occasionnés. *** Suivant jugement no 21/210 rendu contradictoirement le 3 mai 2021 (RG 2C/00193), le tribunal de première instance de Papeete a : - prononcé la résiliation du bail verbal de M. [Z] portant sur l'appartement appartenant à la Sci Milakihei, au 1er juin 2020, fixé à 80 000 Fcfp la somme due par M. [Z] au titre de l'arriéré de loyers et charges, - fixé à 200 000 Fcfp la somme due par la Sci Milakihei à titre de dommages-intérêts, - après compensation, condamné la Sci Milakihei à payer à M. [Z] la somrne de 120 000 Fcfp, - rejeté les autres demandes et dit n'y avoir lieu d'ordonner I'exécution provisoire de la décision, - laissé à la charge de chaque partie, les dépens qu'elle a exposés. Le premier juge qualifiant les relations des parties, de bail verbal, a retenu que : - le loyer est bien 80 000 Fcfp car aucune augmentation conventionnelle n'est établie, - au regard des fautes de chaque partie, le bail s'est trouvé résilié aux torts partagés le 1er juin 2020, - seul le loyer de mai 2020 demeure dû par M. [Z], soit 80 000 Fcfp, - la Sci Milakihei a causé à M. [Z] un préjudice moral en tentant de lui faire consentir une augmentation de loyer sans respect des procédures applicables. * * * Suivant requête en date du 28 mai 2021 , la Sci Milakihei a relevé appel de la décision et, en ses conclusions récapitulatives du 13 mai 2022, elle entend voir la cour statuant au vu les articles 1728 et 1 184 du code civil : - dire et juger que M. [Z] a rompu unilatéralement le bail verbal, - prononcer la résiliation du bail à compter du 8 juin 2020 aux torts de M. [Z], - le condamner à lui payer la somme de 210 000 Fcfp au titre des arriérés locatifs et des charges récupérables, outre celle de 285 000 Fcfp au itre du préavis de trois mois, et celle de 250 000 Fcfp en remboursement des frais irrépétibles, en plus des entiers dépens qu'il doit supporter. Suivant conclusions récapitulatives et responsives du 6 juillet 2022 M. [Z] entend voir la cour, vu la Loi de Pays no 2012 - 26 du 10 décembre 2012, les articles 1 134 et 1 743 du code civil : A titre principal : - infirmant le jugement entrepris et statuant à nouveau, juger la Sci Milakihei irrecevable pour non-respect des prescriptions d'ordre public de l'article LP 28 de la loi de pays susvisée, - confirmer la décision sur le montant du loyer fixé à 80 000 Fcfp et sur la condamnation de la Sci Milakihei au titre des frais irrépétibles, A titre reconventionnel, - prononcer la résiliation du bail au 31 janvier 2020 et dire et juger que la Sci Milakihei a commis des fautes engageant sa responsabilité contractuelle, - débouter, en conséquence, la Sci Milakihei de toutes ses demandes pu s la condamner au paiement de la somme de 500 000 Fcfp en réparation du préjudice moral qu'elle lui a causé, celle de 240 000 Fcfp en restitution des loyers qu'elle a indûment perçus et celle de 1 385 000 Fcfp en réparation de son préjudice matériel outre intérêt légal à compter de a date de résiliation du bail et de l'anatocisme. Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des procédures, des prétentions et moyens dont la Cour est saisie, il est renvoyé à la décision déférée et aux dernières conclusions d'appel des parties. Pour l'exposé des moyens des parties, tel que requis par les dispositions de l'article 268 du code de procédure civile de la Polynésie française, il sera renvoyé à la motivation ci-après à I'effet d'y répondre. L'ordonnance de clôture a été rendue le 9 septembre 2022. MOTIFS DE LA DECISION : Sur l'application de l'article 28 de la Loi de Pays n° 2012-26 du 10 décembre 2012 : Comme le fait à juste titre, observé la Sci Milakihei, l'article 28 invoqué par l'intimé ne s'applique qu'aux assignations délivrées aux fins de constat de la résiliation du bail de plein droit par l'effet de la clause résolutoire contractuelle, mais en l'espèce, la demande introductive d'instance visait le prononcé de la résiliation judiciaire du bail. Même si ces motifs étaient sans portée, le tribunal a donc écrit de manière erronée, que "cette requête était irrecevable, fåute de mise en demeure préalable et de notificat on de I 'assignation au Président de la Polynésie française'. L'action de la Sci Milakihei est donc recevable. Sur la rupture du bail : Le tribunal a retenu que la rupture du bail était aux torts réciproques des parties ; la Sci Milakihei plaide pour qu'elle soit imputée au déménagement impromptu de M. [Z] ; celui-ci prétend avoir quitté l'appartement à cause des agissements de son bailleur qui, d'une part, l'a empêché de continuer son activité et d'autre part, l'a forcé à payer un loyer plus élevé que celui convenu dans le bail passé avec le précédent bailleur et repris par l'appelante. Aucun bail écrit n'a été établi entre l'auteur de la Sci Milakihei et M. [Z] qui habitait déjà l'immeuble lorsque la Sci Milakihei en est devenue propriétaire. Aucun bail écrit n'a été dressé entre la Sci Milakihei et M. [Z] qui a été informé de la mutation de l'immeuble. Par courrier du 16 janvier 2020, M. [Z] a écrit à la Sci Milakihei pour la prier de lui fournir un bail écrit, mais il a finalement quitté l'appartement sans intenter une action judiciaire pour contraindre son bailleur à se conformer à la Loi de Pays n° 2012 ' 26 du 10 décembre 2012. La Sci Milakihei demande à la cour de fixer la rupture du bail aux torts de M. [Z] au 8 juin 2020 qui est la date déclarée par le preneur dans la plainte qu'il a déposée auprès du commissariat de police. M. [Z] entend voir la cour juger que le bail a été résilié au 31 janvier 2020 car il a été privé de la jouissance paisible de son appartement à compter de cette période dans la mesure où ses plaques professionnelles de guérisseur/magnétiseur posées à l'entrée de l'immeuble, ont été enlevées sans son autorisation et qu'il a dû cesser son activité. Il est vrai que le 24 août 2020, M. [Z] a déposé plainte auprès du commissariat de police de Papeete pour se plaindre des agissements de son nouveau bailleur, le gérant de la Sci Milakihei et qu'à cette occasion, il a admis avoir délaissé l'appartement, objet du bail, le 8 juin 2020 avec l'aide de proches qui l'avaient aidé à déménager ses affaires. Dès lors, à supposer même qu'il puisse invoquer l'exception d'inexécution pour expliquer le non-paiement de certains loyers, il n'est pas possible, au regard des éléments produits aux débats, de fixer antérieurement la date de résiliation du bail qui a manifestement été rompu unilatéralement par le preneur. M. [Z] explique qu'il a déposé plainte à la gendarmerie à l'égard de son bailleur mais il ne justifie pas que sa démarche a eu des suites judiciaires. Il s'évince des pièces du dossier que si l'ancien bailleur avait bien donné l'autorisation à M. [Z] de pratiquer son activité de guérisseur magnétiseur, rien n'indique que ses plaques professionnelles aient été retirées par son nouveau propriétaire. En outre, il apparait que M. [Z] a été victime d'un AVC en août 2019 et aucune pièce du dossier n'atteste qu'il était toujours en capacité de pratiquer son activité après cet évènement. Par ailleurs, l'attestation du témoin M. [T] qui a rapporté qu'un employé de la société d'électricité lui avait dit avoir reçu l'ordre du gérant de la Sci Milakihei de ne pas rebrancher le compteur de M. [Z], ne fait pas état de faits auxquels il a personnellement assisté et ne constitue pas un témoignage recevable. Enfin, le certificat médical établi par le Dr [G] psychologue le 18 novembre 2020 est également sans emport puisqu'il se réfère à 5 séances qui ont débuté le 25 juin 2020 après que M. [Z] ait quitté l'appartement le 8 juin et relate en réalité, les faits tels que son patient les lui a présentés. Dès lors, le locataire qui ne prétend pas ne pas avoir pu jouir totalement de son logement par la faute du bailleur à l'égard duquel il n'est établi aucune faute commise dans le but de contraindre M. [Z] de payer un loyer supérieur ou d'abandonner une activité professionnelle licite et autorisée dans les lieux loués, ne peut exciper de l'exception d'inexécution. En conséquence, statuant par infirmation du jugement, la cour prononcera la résiliation du bail à la date du 8 juin 2020 aux torts du locataire et fixera les arriérés locatifs sans réduction de loyers. - Sur les arriérés locatifs : Les loyers et charges restant à payer : La Sci Milakihei prétend que le montant contractuellement convenu du lover est 95 000 Fcfp soit 80 000 Fcfp et 15 000 Fcfp de charges. Elle produit pour en justifier 5 quittances qu'elle a établies entre septembre 2019 et Janvier 2020 après avoir reçu paiement de la somme mensuelle de 95 000 Fcfp réglée par M. [Z]. M. [Z] affirme que le loyer a toujours été fixé à 80 000 Fcfp. Il verse aux débats 6 quittances établies par l'ancien bailleur dont 5 concernent l'année 2010 et une l'année 2018. Il admet avoir réglé à la Sci Milakihei entre septembre 2019 et janvier 2020, la somme mensuelle de 95 000 Fcfp mais explique qu'après avon- pris conseil auprès d'un avocat, il s'est aperçu que son nouveau bailleur avait augmenté le loyer sans avoir au préalable obtenu son accord pour une telle hausse. Il produit la lettre qu'il a adressé le 18 février 2020 à la Sci Milakihei pour dénoncer cette augmentation unilatérale du loyer et demander qu'elle lui rembourse le trop-perçu. Ceci étant, la Sci Milakihei chiffre les impayés locatifs à 210 000 Fcfp cui représenterait le montant des loyers de février et mai 2020 et une partie des Ioyers de mars et d'avril sur la base de 95 000 Fcfp par mois. Selon les explications de l'appelante, le loyer de base est resté de 80 000 Fcfp outre une provision sur charges de 15 000 Fcfp par mois. Pour autant, la Sci Milakihei renvoie à la LP 2012-26 qui dispose que le locataire est tenu de payer en plus du loyer, les charges récupérables, mais elle invoque dans le même temps, un bail verbal et n'a pas fait les diligences pour établir un ba écrit avec M. [Z] qui serait soumis à ladite loi. Elle ne produit aucun décompte des charges de l'immeuble ni autre autre document qui permettrait à la cour de vérifier le montant des charges qui, selon le droit commun du bail à loyer et plus précisément l'article 1728 du code civil, pouvaient être récupérées "sur" le locataire. En conséquence, si la cour ne peut que tenir compte des paiements effectués volontairement par M. [Z] entre septembre et janvier 2020, elle constate également que le dernier loyer contractuel connu est 80 000 Fcfp : au terme de l'article 1728 susvisé, le preneur n'étant tenu qu'au paiement du prix du bail convenu, il en résulte que l'arriéré locatif est de 160 000 Fcfp soit 2 mois de loyers, le surplus de la demande du bailleur n'étant pas justifiée. Le jugement doit donc être infirmé. Le préavis : La Sci Milakihei sollicite qu'il soit tenu compte d'un préavis de 3 mois comme le prévoit l'article LP 1 8 alinéa 3 de la loi de Pays 2012-26, mais n'ayant pas lui-même établi un bail écrit conforme aux dispositions de ce texte légal, il ne peut s'en prévaloir. L'article 1736 du code civil dispose que si le bail a été fait sans écrit, l'une des parties ne pourra donné congé à l'autre qu'en observant les usages des lieux, mais il n'est produit au dossier, aucun élément concernant l'usage local, de sorte que la cour ne saurait fixer un quelconque préavis sans ajouter au bail verbal ayant lié les parties, étant de surcroît observé que le bailleur a récupéré immédiatement I'appartement après le départ du preneur, en procédant au changement des serrures. Cette demande en paiement sera rejetée. - Sur la demande reconventionnelle : - La demande de restitution des arriérés : Au regard des éléments précédemment retenus par la cour, il n'apparait pas que M. [Z] puisse réclamer le remboursement de loyers qui auraient été Indûment perçus par son bailleur. - la demande d'indemnisation des préjudices : Le tribunal a considéré que M. [Z] justifiait d'un préjudice moral tenant au fait que la Sci Milakihei a tenté de lui faire consentir une augmentation de loyer non convenue contractuellement. Mais la cour a déjà jugé que la plainte de M. [Z] n'ayant pas abouti et le dossier ne contenant aucune pièce caractérisant un acte de contrainte de la part du bailleur, la faute de celui-ci n'était pas constituée. En appel, M. [Z] développe une longue argumentation tendant à invoquer en premier lieu, un préjudice matériel, et en second lieu, un préjudice moral. S'agissant du préjudice matériel, il s' agit selon M. [Z] de récupérer deux climatiseurs, une table et un petit coffre-fort qu'il a laissés dans l'appartement et qui lui appartiennent. Aucun état des lieux d'entrée n'est produit. Et la demande n'est étayée que par un décompte que M. [Z] a lui-même établi (sa pièce 14). La cour ne dispose donc pas d'éléments objectifs permettant d'examiner cette prétention. M. [Z] argue également d'une perte de chiffre d'affaire lié à son déménagement : mais, d'une part, son départ des lieux a été jugé fautif, et d'autre part, aucun bilan comptable de son activité n'est versé aux débats. Sa demande au titre du préjudice matériel ne peut prospérer. S'agissant du préjudice moral, M. [Z] prétend avoir subi diverses manoeuvres de harcèlement de la part de son bailleur mais il se prévaut essentiellement de la plainte qu'il a déposée au commissariat et à laquelle les enquêteurs et le parquet n'ont pas donné de suites. Il est vrai qu'il communique aussi le certificat médical du Docteur [J] indiquant le 23 mars 2020 que M. [Z] présente un état anxieux "suite à un harcèlement psychologique mal vécu..." mais ce diagnostic médical est basé sur les seules déclarations du patient dcnt le praticien admet également qu'il est "atteint de séquelles neurologiques d'accident vasculaire cérébral depuis septembre 2019. En conséquence, statuant par infirmation du jugement, la cour rejettera la demande reconventionnelle de M. [Z]. En définitive, M. [Z] reste redevable de la somme de 160 000 Fcf) à l'égard de la Sci Milakihei. Sur les frais de procédure : Après infirmation du jugement, la cour laissera les entiers dépens à la harge de M. [Z] succombant principal. En revanche, la demande de la Sci Milikihei au titre des frais irrépétibles ne peut aboutir car l'intimé bénéficie de l'aide juridictionnelle totale. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant par mise à disposition, publiquement, contradictoirement, en matière civile et en dernier ressort ; Vu l'appel de la Sci Milakihei, Infirmant le jugement entrepris et statuant à nouveau, Prononce la résiliation du bail ayant lié M. [I] [Z] à la Sci Milakihei portant sur l'appartement situé [Adresse 2] à [Localité 5], au 8 juin 2020, aux torts du preneur, M. [Z], Condamne M. [Z] à payer à la Sci Milakihei la somme de 160 000 Fcfp au titre de l'arriéré locatif, Déboute la Sci Milakihei du surplus de ses prétentions, et M. [Z] de ses demandes reconventionnelles, Vu les articles 406 et 407 du code de procédure civile de Polynésie française, Laisse les entiers dépens à la charge de M. [Z] et dit qu'ils seront liquidés comme en matière d'aide juridictionnelle, Rejette les demandes au titre des frais irrépétibles. Prononcé à Papeete, le 8 décembre 2022. Le Greffier, P/Le Président empêhé signé : M. SUHAS-TEVERO signé : G. RIPOLL