Tribunal judiciaire, 29 mars 2024. 23/00967

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY -=-=-=-=-=-=-=-=-=-=- Chambre 1/Section 5 N° du dossier : N° RG 23/00967 - N° Portalis DB3S-W-B7H-XXPE ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 MARS 2024 MINUTE N° 24/00960 ---------------- Nous, Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière, Après avoir entendu les parties à notre audience du 29 février 2024 avons mis l'affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit : ENTRE : La Société AEROVILLE, dont le siège social est sis [Adresse 3] représentée par Maître Samuel GUILLAUME de la SCP BLATTER SEYNAEVE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0441 ET : La Société ADRICAT, dont le siège social est sis [Adresse 1] représentée par Maître Gilles HITTINGER ROUX de la SCP HB & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0497 *************************************************** EXPOSE DU LITIGE Par actes sous seing privé en date du 26 mars 2019 et du 7 mars 2018, la société AEROVILLE a donné à bail commercial à la société ADRICAT exerçant sous l'enseigne Timberland, un local commercial (numéro 103) et un local à usage de réserve (numéro R111D) situés dans le Centre commercial « AEROVILLE » sis [Adresse 2]. Par acte du 9 juin 2023, la société AEROVILLE a assigné la société ADRICAT en référé devant le président de ce tribunal aux fins de : Condamner par provision la société ADRICAT à lui régler la somme de 266.705,44 euros à valoir sur les loyers et accessoires impayés, arrêtée au 21 février 2024, sous astreinte, avec intérêts de retard au taux légal majoré de 500 points de base (soit 5 %) l'an à compter de la date d'exigibilité de chaque somme concernée, avec capitalisation des intérêts ;Se réserver la liquidation de l'astreinte ;Condamner solidairement par provision la société ADRICAT à lui régler la somme de 26.670,54 euros au titre de l'indemnité forfaitaire correspondant à 10 % des sommes contractuellement dues ;Condamner par provision la société ADRICAT à lui régler la somme de 24.888,76 euros à titre de dommages et intérêts ;Condamner solidairement par provision la société ADRICAT à lui régler la somme de 10.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Après plusieurs renvois, l'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 29 février 2024. A l’audience, par conclusions soutenues oralement, la société AEROVILLE actualise ses demandes comme suit : Condamner par provision la société ADRICAT à lui régler la somme de 409.986,33 euros à valoir sur les loyers et accessoires impayés, arrêtée au 21 février 2024, sous astreinte, avec intérêts de retard au taux légal majoré de 500 points de base (soit 5 %) l'an à compter de la date d'exigibilité de chaque somme concernée, avec capitalisation des intérêts ;Se réserver la liquidation de l'astreinte ;Condamner solidairement par provision la société ADRICAT à lui régler la somme de 40.998,63 euros au titre de l'indemnité forfaitaire correspondant à 10 % des sommes contractuellement dues ;Condamner par provision la société ADRICAT à lui régler la somme de 18.521,17 euros à titre de dommages et intérêts ; Par ailleurs, elle conclut au rejet des demandes, fins et prétentions adverses. En substance, elle souligne le caractère facultatif de la clause de médiation insérée au bail, et souligne qu'en outre, celle-ci ne concerne que le local boutique, de sorte que ses demandes sont parfaitement recevables. Sur le fond, elle affirme avoir rempli son obligation de délivrance à l'égard du preneur, qui est de particulière mauvaise foi dès lors qu'elle lui a, en outre, consenti des délais de paiement et de nombreuses mesures d'aide. Par conclusions soutenues oralement, la société ADRICAT conclut à titre principal à l'irrecevabilité des demandes, pour non-respect de la clause contractuelle de médiation. A titre subsidiaire, elle demande d'ordonner une expertise et de désigner un expert ayant compétence en évaluation immobilière, et de surseoir à statuer sur les demandes provisionnelles jusqu'au dépôt du rapport d'expertise. A titre infiniment subsidiaire, elle sollicite des délais de paiement sur 24 mois, et d'écarter l'exécution provisoire. En tout état de cause, elle conclut au débouté, et demande de condamner la société AEROVILLE à lui régler la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, avec distraction. En substance, la société ADRICAT fait valoir que les fermetures administratives et autres mesures restrictives imposées du fait de la crise sanitaire ont bouleversé l'économie des contrats et que les loyers sont depuis lors disproportionnés avec son activité économique réelle. Elle invoque la mauvaise foi du preneur, qui n'a pas fait application de la clause de médiation préalable du bail et a refusé toute négociation. Elle soutient l'existence de contestations sérieuses tenant d'une part à l'imprévision, dont les conditions d'application doivent être appréciées et tranchées par le juge du fond et d'autre part, aux sommes réclamées au titre des "loyers covid", qui excèdent également les pouvoirs du juge des référés. Au soutien de sa demande subsidiaire de délais, elle souligne sa bonne foi, dans un contexte de situation économique difficile. Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l'assignation introductive et aux écritures déposées et soutenues oralement. MOTIFS Sur l'exception d'irrecevabilité En l'espèce, la clause du bail sur laquelle s'appuie la société défenderesse pour soulever l'irrecevabilité de la procédure (article 26.3.1), qui au demeurant ne concerne que le local boutique et non le local réserve, d'une part, exclut du champ de la médiation les actions en recouvrement des loyers, charges et accessoires du bail et d'autre part, précise que "chacune des parties aura la possibilité de recourir à la médiation", de sorte qu'il s'agit d'une simple faculté. En conséquence, l'exception d'irrecevabilité ne peut qu'être rejetée. Sur les demandes principales Les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier. L'octroi d'une provision suppose le constat préalable par le juge de l'existence d'une obligation non sérieusement contestable, au titre de laquelle la provision est demandée. Le montant de la provision susceptible d'être ainsi allouée n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée. Le juge des référés fixe discrétionnairement à l’intérieur de cette limite la somme qu’il convient d’allouer au requérant. Par ailleurs, l'article 1103 du code civil, dans sa version applicable au présent litige dispose que "Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits." L'article 1195 du même code prévoit que "Si un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat rend l'exécution excessivement onéreuse pour une partie qui n'avait pas accepté d'en assumer le risque, celle-ci peut demander une renégociation du contrat à son cocontractant. Elle continue à exécuter ses obligations durant la renégociation. En cas de refus ou d'échec de la renégociation, les parties peuvent convenir de la résolution du contrat, à la date et aux conditions qu'elles déterminent, ou demander d'un commun accord au juge de procéder à son adaptation. A défaut d'accord dans un délai raisonnable, le juge peut, à la demande d'une partie, réviser le contrat ou y mettre fin, à la date et aux conditions qu'il fixe." En l'espèce, la société AEROVILLE produit notamment les deux contrats de bail et les décomptes locatifs arrêté au 21 février 2024 dont il ressort que la société ADRICAT serait redevable des sommes suivantes au titre des arriérés locatifs, terme du 1er trimestre 2024 inclus : - 388.289,84 euros au titre du local boutique, - 12.824,49 euros au titre du local réserve, soit un total de 401.114,33 euros. La société ADRICAT, pour contester ces sommes, soutient en premier lieu l'existence de contestations sérieuses du fait de l'imprévision. Il y a lieu de relever à ce titre que s'il n'est pas contestable que les dispositions de l'article 1195 du code civil sont applicables au bail commercial, encore faut-il que le preneur justifie d'un changement de circonstances imprévisible lors de la conclusion du contrat, qui rende l'exécution excessivement onéreuse. Or, elle ne produit aucun justificatif comptable permettant de démontrer les difficultés alléguées, notamment une baisse drastique de son chiffre d'affaires, ceci malgré les aides financières dont elle a pu bénéficier durant la crise sanitaire. Elle n'établit donc pas que l'exécution du contrat soit devenue "excessivement onéreuse". En second lieu, la société ADRICAT affirme, pour invoquer une exception d'inexécution concernant les loyers réclamés pour les périodes de fermeture résultant de la crise sanitaire, que le bailleur, même non fautif, ne lui a pas assuré la jouissance paisible des lieux loués et que le contrat de bail a été suspendu pendant les périodes de fermeture administrative. En l'espèce, il n'est nullement démontré que le bailleur aurait manqué à son obligation de délivrance ou de jouissance paisible, dès lors que les mesures administratives de fermeture ne lui sont pas imputables et que les fermetures administratives ne sauraient par ailleurs être assimilées à la perte de la chose louée au sens de l'article 1722 du code civil. Au vu de ces éléments, les sommes réclamées au titre des arriérés locatifs apparaissent non sérieusement contestables en leur principe. Il convient en revanche de déduire les sommes facturées au titre de l'indemnité forfaitaire de 10 % pour un montant total de 23.733,01 euros s'agissant du local boutique, et 1.292,24 euros au titre du local réserve, pour un total de 25.025,25 euros. En effet, ces sommes, bien que prévues au contrat de bail, peuvent, du fait de leur nature indemnitaire, être réduites par le juge du fond notamment si elles apparaissent manifestement excessives au regard de la situation financière du locataire. Tel apparaît être le cas en l'espèce, de sorte que ces sommes ne peuvent être accordées par le juge des référés, juge de l'évidence. Il en va de même pour les demandes de condamnation du preneur à régler par provision la somme de 18.521,17 à titre de dommages et intérêts ainsi que la somme de 40.998,63 euros au titre de l'indemnité forfaitaire correspondant à 10 % des sommes contractuellement dues, outre le fait que cette dernière demande fait double emploi avec certaines sommes déjà incluses au décompte et réclamées au titre des arriérés. Ainsi, la somme dûe par le preneur de manière non sérieusement contestable à la somme de 376.089,08 euros (401.114,33 - 25.025,25), arrêtée au 21 février 2024, 1er trimestre 2024 inclus. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la délivrance de l’assignation, sans majoration, celle-ci relevant de l’interprétation du juge. Ces intérêts seront capitalisables selon les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil. La société ADRICAT sera ainsi condamnée par provision à régler cette somme, sans qu'il y ait lieu de faire droit à la demande d'astreinte, les intérêts et la perspective de mesures d'exécution forcée susceptibles d'être conduites étant suffisamment comminatoires. Sur les demandes reconventionnelles Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver et d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, des mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, notamment en référé. En l'espèce, au vu des éléments versés aux débats, et étant rappelé le principe de force obligatoire des contrats, il n'est pas justifié de ce que l'expertise sollicitée permettrait de conserver ou d'établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige opposant les parties. Faute d'établir à la preuve d'un motif légitime à voir ordonner l'expertise sollicitée, la demande sera rejetée. Dès lors, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de sursis à statuer. Par ailleurs, l'article 1343-5 du code civil prévoit que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. [...] » S'agissant de la demande de délais de paiement, il est constant que la dette est en augmentation depuis la délivrance de l'assignation, et qu'en outre, la société ASONA EVENT ne produit aucune pièce pour justifier de sa situation financière et économique. Aussi, elle ne démontre pas être en situation de régler l'arriéré par échéances mensuelles en sus du loyer courant. En conséquence, il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 1343-5 du code civil et sa demande de délais de paiement sera rejetée. Sur les demandes accessoires La société ADRICAT supportera la charge des dépens. Il serait en outre inéquitable de laisser à la charge de la société AEROVILLE l’intégralité de ses frais de procédure non compris dans les dépens. L'article 514 du code de procédure civile dispose que "Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement." Il ressort de l'article 514-1 du même code que si le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou en partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire, il ne peut écarter l'exécution provisoire de droit, notamment, lorsqu'il statue en référé. Ainsi, la demande de la société ADRICAT visant à écarter l'exécution provisoire ne peut qu'être rejetée. PAR CES MOTIFS Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort, Rejetons l'exception d'irrecevabilité, Condamnons la société ADRICAT à payer à la société AEROVILLE la somme provisionnelle de 376.089,08 euros, au titre des loyers et accessoires impayés pour le local boutique et le local réserve, arrêtée au 21 février 2024, 1er trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 9 juin 2023 ; Disons que les intérêts seront capitalisables selon les conditions prévues par l’article 1343-2 du code civil ; Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes au titre de la majoration du taux d’intérêt, de la pénalité forfaitaire et des dommages et intérêts ; Rejetons les demandes reconventionnelles ; Déboutons pour le surplus ; Condamnons la société ADRICAT à payer à la société AEROVILLE la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Condamnons la société ADRICAT à supporter la charge des dépens ; Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision. AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 29 MARS 2024. LA GREFFIERE LA PRÉSIDENTE