Tribunal judiciaire, 16 mai 2024. 23/51671

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/51671 - N° Portalis 352J-W-B7H-CYZKQ N° : 13 Assignation du : 17 Février 2023 [1] [1] 5 Copies exécutoires délivrées le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 16 mai 2024 par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier. DEMANDERESSES Madame [P] [M] [Adresse 3] [Localité 9] La S.A.R.L. ZEIT [Localité 13] BERLIN [Adresse 7] [Localité 9] toutes deux représentées par Maître Victoire DE BARY de l’AARPI SHERPA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS - #P0575 DEFENDEURS Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son Syndic la Société CITE BERGERE Chez la Société CITE BERGERE [Adresse 6] [Localité 10] représenté par Maître Laure HUE DE LA COLOMBE de la SELAS SELAS VALSAMIDIS AMSALLEM JONATH FLAICHER et ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS - #J0010 La S.A.S. CITE BERGERE [Adresse 6] [Localité 10] représentée par Maître Pascale BIKARD, avocat au barreau de PARIS - #D1890 La S.A.R.L. SOFINCAL CONSEIL [Adresse 5] [Localité 8] représentée par Maître François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocats au barreau de PARIS - #P0399 La S.A. GENERALI IARD [Adresse 4] [Localité 9] représentée par Maître Michel BELLAICHE de l’ASSOCIATION beldev, Association d’Avocats, avocats au barreau de PARIS - #R0061 La S.A. MAAF ASSURANCES [Adresse 12] [Localité 11] non comparante DÉBATS A l’audience du 04 Avril 2024, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier, Nous, Président, Après avoir entendu les conseils des parties, EXPOSE DU LITIGE Le 28 avril 2022, Mme [P] [M] a acquis de la société CITE BERGERE un local commercial dans un immeuble édifié [Adresse 2] à [Localité 9], constitué de trois pièces au rez-de-chaussée reliées à un local au sous-sol. Le 31 août 2022, Mme [P] [M] a consenti à la société ZEIT [Localité 13] BERLIN, représentée à l’acte par Mme [P] [M], un bail commercial portant sur les lieux précités, pour l’exercice de l’activité de “Création et fabrication textile”. Des infiltrations d’eau sont ultérieurement survenues dans le lot de Mme [P] [M]. Par acte du 17 février 2023, Mme [P] [M] et la société ZEIT [Localité 13] BERLIN ont fait assigner devant le juge des référés de ce tribunal le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9], la société CITE BERGERE, la société SOFINCAL CONSEIL, la société GENERALI IARD ès-qualités d’assureur du syndicat des copropriétaires et la société MAAF ASSURANCES ès-qualités d’assureur de Mme [P] [M], aux fins, notamment, de désignation d’un expert judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile avec mission de déterminer l’origine et les conséquences des infiltrations alléguées et les moyens d’y remédier. Par message RPVA du 10 novembre 2023, le conseil des Mme [P] [M] et de la société ZEIT [Localité 13] BERLIN a indiqué que ces dernières se désistaient de l’ensemble de leurs demandes dirigées à l’encontre de la société SOFINCAL CONSEIL, de la société CITE BERGERE et de la société MAAF ASSURANCES. Aux termes de leurs conclusions déposées et développées oralement à l’audience, Mme [P] [M] et la société ZEIT [Localité 13] BERLIN demandent au juge de: - condamner le syndicat des copropriétaires à faire réaliser les travaux de réfection de la verrière dans un délai de trois mois à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte de 1.000 € par mois de retard; - condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la société GENERALI IARD à payer à Mme [P] [M] la somme de 9.451,52 € à titre de provision à valoir sur l’indemnisation définitive des préjudices subis; A défaut, - condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la société GENERALI IARD à payer à Mme [P] [M] la somme de 5.000 € à titre de provision à valoir sur l’indemnisation définitive des préjudices subis; - condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la société GENERALI IARD à payer à la société ZEIT [Localité 13] BERLIN la somme de 4.451,52 € à titre de provision à valoir sur l’indemnisation définitive des préjudices subis; - en tout état de cause, condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la société GENERALI IARD à payer à la société ZEIT [Localité 13] BERLIN la somme de 1.005 € à titre de provision à valoir sur l’indemnisation définitive au titre des salaires payés; - condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la société GENERALI IARD au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens, en ce notamment compris le coût du constat réalisé par un commissaire de justice. Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, le syndicat des copropriétaires demande au juge de: - débouter Mme [P] [M] et la société ZEIT [Localité 13] BERLIN de l’intégralité de leurs demandes et les inviter à mieux se pourvoir; - les condamner à lui payer 10.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. Aux termes de ses conclusions déposées et développées oralement à l’audience, la société GENERALI IARD demande au juge de: - débouter Mme [P] [M] et la société ZEIT [Localité 13] BERLIN de l’intégralité de leurs demandes; - les condamner à lui payer chacune la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens. La société CITE BERGERE et la société MAAF ASSURANCES n’ont pas constitué avocat. Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties. MOTIFS DE LA DECISION A titre liminaire, il convient de constater que Mme [P] [M] et la société ZEIT [Localité 13] BERLIN se désistent de leurs demandes à l’encontre de la société SOFINCAL CONSEIL, de la société CITE BERGERE et de la société MAAF ASSURANCES. Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser des travaux de réfection de la verrière A l’appui de leur demande fondée sur l’article 835 du code de procédure civile, Mme [P] [M] et la société ZEIT [Localité 13] BERLIN expliquent: - que le lot de Mme [P] [M] a fait l’objet de plusieurs infiltrations d’eau depuis le mois de septembre 2022; - que ces dégâts des eaux ont pour origine, d’une part, la verrière fuyarde qui recouvre la dernière pièce du rez-de-chaussée de son lot, d’autre part, les canalisations d’évacuation défectueuses de l’immeuble qui se sont déversées dans le sous-sol de son lot; - que le syndicat des copropriétaires a fait réaliser des réparations portant sur les canalisations et la verrière; que ces dernières se sont toutefois révélées insuffisantes puisqu’un nouveau sinistre provenant de la verrière est survenu au mois de juin 2023; - qu’il est apparu que la verrière devait être refaite en totalité; que toutefois, le syndic n’a entrepris aucune démarche en ce sens au motif que la verrière serait une partie privative alors que celle-ci fait office de couverture d’une partie de son lot et constitue par conséquent une partie commune au regard de l’article 3 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article 7 du règlement de copropriété et des critères dégagés par la jurisprudence. Le syndicat des copropriétaires réplique: - que la demande de travaux formée par Mme [P] [M] et sa locataire se heurte à une contestation sérieuse portant sur la qualification de la verrière litigieuse; - qu’en effet, il résulte de l’article 2 de la loi du 10 juillet 1965, des articles 7 et 12 du règlement de copropriété et de la jurisprudence pertinente rendue au sujet de ce type d’ouvrage que la verrière située au dessus d’une partie du lot de Mme [P] [M] et affectée à son usage exclusif ne peut être assimilée à une couverture et constitue une partie privative; que le syndicat des copropriétaires n’est intervenu sur la verrière que dans le but d’assurer, dans l’urgence, son étanchéité provisoire, sans renoncer à contester la qualification de partie commune que lui oppose Mme [P] [M]; - qu’il appartient par conséquent à Mme [P] [M] de faire réaliser les travaux de remplacement de la verrière qu’elle exige à tort du syndicat des copropriétaires. La société GENERALI IARD, mise en cause en sa qualité d’assureur du syndicat des copropriétaires, soulève l’existence d’une contestation sérieuse au motif que la cause des désordres n’est pas établie de façon certaine en l’absence d’expertise judiciaire contradictoire. Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Présente un caractère sérieux la contestation qui n’est pas manifestement insusceptible de prospérer au fond. Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, la collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. En l’espèce, il résulte des déclarations des parties, concordantes sur ce point, que le règlement de copropriété régissant l’immeuble du [Adresse 2] ne précise pas expressément si la verrière située au dessus d’une partie du lot de Mme [P] [M] constitue une partie commune ou une partie privative. La contestation opposée à cet égard par le syndicat des copropriétaires présente un caractère sérieux, rappel étant fait que l’éventuel constat, par le juge des référés, de l’existence d’une contestation sérieuse ne préjuge en rien de son caractère bien-fondé, qu’il appartiendra le cas échéant au juge du fond éventuellement saisi d’apprécier. Il n’entre pas, en effet, dans les pouvoirs dévolus au juge des référés de trancher la question de la qualification juridique de la verrière litigieuse. Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à réaliser des travaux de réfection de la verrière. Sur la demande de condamnation solidaire du syndicat des copropriétaires et de la société GENERALI IARD au paiement de provisions à valoir sur l’indemnisation des préjudices subis A l’appui de leurs demandes, Mme [P] [M] et la société ZEIT [Localité 13] BERLIN expliquent: - que du fait des infiltrations subies, la société ZEIT [Localité 13] BERLIN, considérant que Mme [P] [M] ne remplissait pas son obligation de délivrance, a ponctuellement cessé de payer le loyer, exposant ainsi la bailleresse à une perte de loyer de 4.451,52 €, soit 1.943,04 € au titre du préjudice consécutif aux infiltrations par la verrière et 2.508,48 € au titre du préjudice consécutif aux fuites sur canalisations; que si toutefois le juge des référés devait considérer que la preuve d’un défaut de paiement du loyer n’est pas rapportée, il conviendrait de considérer que la société ZEIT [Localité 13] BERLIN a subi un préjudice de jouissance du montant précité de 4.451,52 €; - qu’en outre, Mme [P] [M] a été contrainte de consacrer un temps important à gérer ce sinistre et les doléances de ces salariés, et ce au détriment de son activité de couturière; qu’une provision sur dommages et intérêts de 5.000 € est sollicitée à ce titre; - qu’enfin, la société ZEIT [Localité 13] BERLIN a subi un préjudice résultant de l’impossibilité matérielle pour ses salariés de travailler pendant la durée de réalisation des travaux de suppression de la fuite en sous-sol, soit durant trois jours pendant lesquels les salaires ont été versés sans contrepartie; que le préjudice en résultant s’élève à 1.005 €. Le syndicat des copropriétaires et la société GENERALI IARD répliquent que les demandes indemnitaires de Mme [P] [M] et de sa locataire sont injustifiées dans leur principe et leur quantum. En outre, l’assureur dénie sa garantie au motif notamment que celle-ci est contractuellement exclue pour l’indemnisation des dommages immatériels non consécutifs à des dommages matériels. Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Le juge des référés dispose d'un pouvoir souverain d’appréciation pour déterminer montant de la provision exigible, dans la limite du montant non sérieusement contestable de l'obligation. Aux termes de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. En l’espèce, ainsi qu’il a été exposé ci-dessus, il n’est pas démontré, avec l’évidence requise en référé, que la verrière surplombant le lot de Mme [P] [M] constitue une partie commune. Dans ces conditions, l’obligation du syndicat des copropriétaires d’indemniser les demanderesses du fait des fuites provenant de ladite verrière apparaît sérieusement contestable. En ce qui concerne les infiltrations ayant affecté le sous-sol du local de Mme [P] [M], leur existence est établie notamment par le rapport de recherche de fuite établi le 21 octobre 2022 par la société LAVILLAUGOUET et par le procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 25 janvier 2023. Le syndicat des copropriétaires ne conteste, ni le fait que ces infiltrations avaient pour origine une canalisation défectueuse, ni le fait que cette dernière constitue une partie commune au sens de la loi du 10 juillet 1965. Par ailleurs, il ressort des pièces versées aux débats qu’il a fait réaliser en cours d’instance des travaux par la société LAVILLAUGOUET qui ont permis de remédier au désordre affectant le sous-sol du lot de Mme [P] [M]. Au vu de ces éléments, sa responsabilité est engagée en vertu des dispositions précitées. S’agissant des préjudices allégués, Mme [P] [M], bien qu’interpellée sur ce point par le syndicat des copropriétaires, ne démontre pas que la société ZEIT [Localité 13] BERLIN, dont elle ne conteste pas être la gérante, a cessé de lui payer le loyer exigible du fait des infiltrations ayant affecté les lieux loués. Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur sa demande de paiement de la somme de 2.508,48 € au titre de sa perte de loyer. Les demanderesses sollicitent subsidiairement la condamnation du syndicat des copropriétaires et de son assureur à payer la somme provisionnelle de 4.451,52 € à la société ZEIT [Localité 13] BERLIN en réparation de son préjudice de jouissance estimé sur la base du montant du loyer dû à Mme [P] [M]. Toutefois, les demanderesses ne peuvent soutenir tout à la fois que loyer n’a pas été payé par la société ZEIT [Localité 13] BERLIN et qu’il a été payé par cette dernière, sans en justifier au demeurant. L’obligation indemnitaire dont se prévaut cette dernière apparaît de ce fait sérieusement contestable. Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur sa demande. Par ailleurs, au vu des seules pièces versées aux débats, Mme [P] [M] ne rapporte pas la preuve d’un préjudice justifiant l’allocation d’une provision de 5.000 € au titre du temps consacré à la gestion du sinistre affectant le sous-sol de son lot. Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé à référé sur sa demande. En ce qui concerne la désorganisation de l’activité de la société ZEIT [Localité 13] BERLIN du fait des travaux que le syndicat des copropriétaires a fait réaliser dans les lieux au mois d’avril 2023, les demanderesses versent aux débats le courriel que la société CITE BERGERE, alors syndic, a adressé le 14 mars 2023 à Mme [P] [M]. Le syndic y écrit ce qui suit: “Attention au Jour 1: démolition au marteau piqueur qui générera beaucoup de bruit et vibration. Il sera compliqué de travailler dans le bruit ce jour-là pour vos équipes. (...) Un SAS étanche de la zone travaux est prévu; toutefois les jours suivants seront poussiéreux de part le déblaiement et l’évacuation des gravats et terres vers la rue”. Les demanderesses produisent par ailleurs des photographies des locaux prises durant les travaux. Au vu de ces éléments, il apparaît que le bon déroulement de l’activité de confection de la société ZEIT [Localité 13] BERLIN a été ponctuellement affecté par les travaux réalisés dans les lieux par le syndicat des copropriétaires, en raison du bruit important et des vibrations mais également du fait de la nécessité de déplacer les meubles et de protéger les stocks de tissus de la poussière générés par les travaux. Le préjudice subi par l’entreprise peut être estimé à l’aune des salaires qu’elle a dû verser à ses employés sans que ces derniers soient en mesure de réaliser pour elle les prestations prévues par leur contrat de travail, et ce pendant la durée des travaux litigieux, soit durant trois jours selon les demanderesses, étant observé que le courriel officiel du conseil du syndicat des copropriétaires du 20 mars 2023 évoquait pour sa part une durée prévisionnelle de cinq jours. Au vu des pièces produites par la société ZEIT [Localité 13] BERLIN relatives aux salaires versés, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires à lui allouer la somme provisionnelle de 900 € à valoir sur l’indemnisation de son préjudice. L’obligation d’indemnisation dont se prévaut la société ZEIT [Localité 13] BERLIN à l’égard de la société GENERALI IARD apparaît sérieusement contestable au regard des moyens opposés par l’assureur, rappel étant fait que l’éventuel constat, par le juge des référés, de l’existence d’une contestation sérieuse ne préjuge en rien de son caractère bien-fondé, qu’il appartiendra le cas échéant au juge du fond éventuellement saisi d’apprécier. Il convient donc de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société ZEIT [Localité 13] BERLIN à l’égard de l’assureur. Sur les demandes accessoires Le syndicat des copropriétaires sera condamné aux dépens de l’instance. Le procès-verbal de constat du 25 janvier 2023 n’ayant par été dressé sur autorisation judiciaire préalable, il n’y a pas lieu d’inclure son coût dans les dépens de l’instance, ainsi que le sollicitent les demanderesses. Le syndicat des copropriétaires sera condamné à payer à la société ZEIT [Localité 13] BERLIN la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Mme [P] [M], dont les prétentions n’ont pas été accueillies par le tribunal, sera déboutée de sa demande à ce titre. L’équité ne commande pas de faire droit à la demande de la société GENERALI IARD au titre des frais irrépétibles. PAR CES MOTIFS Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort, Constatons que Mme [P] [M] et la société ZEIT [Localité 13] BERLIN se désistent de leurs demandes formulées à l’encontre de la société SOFINCAL CONSEIL, de la société CITE BERGERE et de la société MAAF ASSURANCES, Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9] à payer à la société ZEIT [Localité 13] BERLIN une provision de 900 € à valoir sur l’indemnisation de son préjudice, Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9] à payer à la société ZEIT [Localité 13] BERLIN la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la société ZEIT [Localité 13] BERLIN, Disons n’y avoir lieu à référé sur l’ensemble des demandes de Mme [P] [M], Déboutons les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au titre des frais irrépétibles, Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 9] aux dépens. Fait à Paris le 16 mai 2024 Le Greffier, Le Président, Larissa FERELLOC François VARICHON