Cour d'appel, 01 février 2023. 19/15541

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE Chambre 1-8 ARRÊT AU FOND DU 01 FEVRIER 2023 N° 2023/ 057 N° RG 19/15541 N° Portalis DBVB-V-B7D-BE7PE [K] [Y] C/ TERRES DU SUD HABITAT TOULON HABITAT MEDITERRANEE (THM) Copie exécutoire délivrée le : à : Me Elie MUSACCHIA Me Marjorie MEUNIER Me Grégory PILLIARD Décision déférée à la Cour : Jugement du Tribunal d'Instance de TOULON en date du 30 Août 2019 enregistré au répertoire général sous le n° 11-17-2533. APPELANT Monsieur [K] [Y] né le 25 Janvier 1952 à [Localité 2] (73), demeurant [Adresse 4] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2020/001754 du 06/03/2020 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE) représenté par Me Elie MUSACCHIA, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE INTIMEES TERRES DU SUD HABITAT prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège sis [Adresse 1] représentée par Me Marjorie MEUNIER, avocat au barreau de TOULON PARTIE INTERVENANTE TOULON HABITAT MEDITERRANEE (THM) dont le siège social est sis [Adresse 5], pris en la personne de son Directeur Général en exercice domicilié en cette qualité audit siège représentée par Me Grégory PILLIARD, membre de l'AARPI ESCLAPEZ-SINELLE-PILLIARD, avocat au barreau de TOULON substituée par Me Alexia MAS, avocat au barreau de TOULON *-*-*-*-* COMPOSITION DE LA COUR L'affaire a été débattue le 06 Décembre 2022 en audience publique devant la cour composée de : Monsieur Philippe COULANGE, Président Madame Céline ROBIN-KARRER, Conseillère Monsieur Jean-Paul PATRIARCHE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Maria FREDON. Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 1er Février 2023. ARRÊT Contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe le 1er Février 2023, signé par Monsieur Philippe COULANGE, Président et Madame Maria FREDON, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. *** Par contrat de bail du 4 juillet 2014, M.[Y] prend en location auprès de l'Office public de l'habitat (ci-après l`étab1issementTERRES du SUD HABITAT) un appartement situé sis [Adresse 4] sur la commune de [Localité 3]. M.[Y] déplore divers désagréments ainsi que la non justification d'un certain nombre de charges locatives de la part de son bailleur. Il dépose une requête en injonction de faire le 13 juillet 2017 auprès du Tribunal d'instance de TOULON laquelle se heurte à un rejet par ordonnance du 19 juillet 2017. M.[Y] saisit par déclaration au greffe du 26 juillet 2017, le tribunal d'instance de TOULON, qui par jugement rendu le 30 août 2019, a : CONSTATE l'existence de dysfonctionnements techniques nuisant à la jouissance paisible du bien loué au sens de l'article 1719 du Code civil. CONDAMNE l'établissement TERRES du SUD HABITAT à payer à M.[Y] la somme de 800€. DEBOUTE M.[Y] du surplus de ses demandes notamment en matière de charges locatives faute de preuve. DEBOUTE M.[Y] de sa demande en dommages et intérêts. DEBOUTE l'établissement TERRES du SUD HABITAT de sa demande en dommages et intérêts. DIT que chacune des parties assumera ses propres frais irrépétibles. CONDAMNE l'établissement TERRES du SUD HABITAT aux entiers dépens de la présente instance. Par déclaration au greffe en date du 8 octobre 2019, M.[Y] a interjeté appel de cette décision. Il sollicite: -à être reçu en son appel, régulier en la forme et bien fondé sur le fond, EN CONSEQUENCE, -l'infirmation du jugement rendu le 30 août 2019 par le Tribunal d'instance de TOULON, sauf en ce qu'il a constaté l'existence de dysfonctionnements techniques nuisant à la jouissance paisible du bien loué, -la condamnation de l'Office Public de l'Habitat TOULON HABITAT MEDITERRANEE venant désormais aux droits de TERRES DU SUD HABITAT à remplacer et à procéder à la mise en conformité technique des installations, des ventilations des collecteurs d'eaux usées sur le toit, du remplacement du bloc toilette et de sa manchette d'évacuation et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ; -la condamnation de l'Office Public de l'Habitat TOULON HABITAT MEDITERRANEE venant désormais aux droits de TERRES DU SUD HABITAT à communiquer les pièces suivantes : 1/ Factures des prestations réalisées en 2014, 2015 et 2016 ; 2/ Factures des consommations d'eau et relevés des compteurs pour 2014, 2015 et 2016 ; 3/ Relevé général des dépenses 2014, 2015 et 2016 ; 4/ Répartition des charges entre locataires 2014, 2015 et 2016 ; 5/ Décompte individuel des charges ' régularisation pour les années 2014, 2015, 2016 et 2017. dont la communication avait déjà été sollicitée en vain par courriers RAR en date des 19/07/2018 et 30/07/2018 et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir. -qu'il soit dit et jugé qu'à défaut de production des pièces réclamées, la Cour d'appel de céans en tirera toutes conséquences de droit, notamment au regard du caractère indu des charges locatives ; -la condamnation de l'Office Public de l'Habitat TOULON HABITAT MEDITERRANEE venant désormais aux droits de TERRES DU SUD HABITAT à lui verser : *La somme de 7.117,50 € au titre du préjudice de jouissance, Sur la base d'une privation de jouissance égale à 20 % du montant du loyer en principal (soit 547,87 € / mois) sur la période du mois de juillet 2014 (date d'entrée dans les lieux) au 31 décembre 2019. *La somme de 10.000,00 € au titre du préjudice moral. Soit au total, la somme de 17.117,50 € à titre de dommages et intérêts ; -la condamnation de l'Office Public de l'Habitat TOULON HABITAT MEDITERRANEE venant désormais aux droits de TERRES DU SUD HABITAT à lui rembourser les charges locatives indues d'un montant de 4.582,19 € ; SUBSIDIAIREMENT, si la Cour ne s'estimait pas suffisamment éclairée sur la nature des désordres et l'évaluation de son préjudice, -une mesure d'expertise judiciaire et désigner à cette fin tel expert judiciaire qu'il plaira à la Cour de désigner ; EN TOUT ETAT DE CAUSE, -le débouté de l'Office Public de l'Habitat TOULON HABITAT MEDITERRANEE venant désormais aux droits de TERRES DU SUD HABITAT de ses demandes, fins et conclusions ; Vu les dispositions combinées de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991 et de l'article 700-2 du Code de Procédure Civile, -la condamnation de l'Office Public de l'Habitat TOULON HABITAT MEDITERRANEE venant désormais aux droits de TERRES DU SUD HABITAT au paiement de la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du CPC, outre aux entiers dépens. A l'appui de son recours, il fait valoir : - qu'il subit: *de mauvaises odeurs provenant des descentes d'eaux usées dont la réalisation n'a pas été faite dans les normes, *des projections de gouttelettes d'eau quand il tire la chasse des toilettes en raison du défaut de moulage de la cuvette des toilettes, *la vandalisation de sa boîte aux lettres *un vieillissement prématuré du logement du fait d'une VMC défaillante, *un harcèlement téléphonique du bailleur, - qu'il a fait face à l'inertie du bailleur, à sa mauvaise foi et à sa négligence alors même qu'il a reconnu les dysfonctionnements, d'ailleurs constatés par huissier de justice le 22 janvier 2019, - qu'à la prise de bail il lui a été précisé que l'eau et la taxe d'ordures ménagères étaient comprises dans le loyer, or il a subi des régularisation de charges, - que faute pour le bailleur de communiquer les pièces qu'il sollicite relativement aux charges il est en droit de les contester, - qu'il justifie pleinement tant d'un trouble de jouissance que d'un préjudice moral, - que rien dans ses écritures en appel n'est vindicatif ou déplacé qu'ainsi il ne peut être accordé de dommages et intérêts à l'intimé qui plus est personne morale, - qu'en outre la procédure n'est pas abusive puisqu'il a été fait partiellement droit à ses demandes en première instance, - que tant sa demande de production de pièces que celle relative à la réalisation de travaux ou au titre du préjudice de jouissance ou encore d'expertise ne sont pas nouvelles en cause d'appel, - qu'il n'a pas à mettre en cause le syndicat des copropriétaire son seul interlocuteur en tant que locataire est son bailleur, qui, lui, doit éventuellement mettre en cause le syndicat, - qu'il a réglé les charges puisque son décompte est à zéro. TOULON HABITAT MEDITERRANEE venant désormais aux droits de TERRES DU SUD HABITAT conclut: - Dire et juger irrecevables comme étant des prétentions nouvelles, au sens de l'article 564 du code de procédure civile, les prétentions présentées par M.[Y] tendant à voir condamner l'Office TOULON HABITAT MEDITERRANEE et l'Office TERRES DU SUD HABITAT à : ' remplacer et à procéder à la mise en conformité technique des installations, des ventilations, des collecteurs d'eaux usées sur le toit, du remplacement du bloc toilette et de sa manchette d'évacuation et ce, sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de la décision à intervenir ; ' lui communiquer les pièces suivantes : -factures des prestations réalisées en 2014, 2015 et 2016 ; -factures des consommations d'eau et relevés des compteurs pour 2014, 2015 et 2016 ; -relevé général des dépenses 2014, 2015 et 2016 ; -répartition des charges entres locataires 2014, 2015 et 2016 ; -décompte individuel des charges - régularisation pour les années 2014, 2015, 2016 et 2017 ; ' à lui payer la somme de 7.117,50 € en réparation « du préjudice de jouissance » ; - Dire et juger M.[Y] irrecevable, et pour le moins infondé, en l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; - Débouter M.[Y] de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions, réformer, en ce sens, le jugement attaqué ; - Rejeter toute demande de condamnation présentée à l'encontre de l'Office Public TERRES DU SUD HABITAT et l'Office TOULON HABITAT MEDITERANEE et réformer, en ce sens, le jugement attaqué ; - Réformer le jugement rendu, le 30 août 2019, par le Tribunal d'Instance de Toulon, en tant qu'il a condamné l'établissement TERRES DU SUD HABITAT à payer à M.[Y], la somme de 800€; - Condamner M.[Y] à payer à l'Office TOULON HABITAT MEDITERRANEE la somme de 3.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance et d'appel. Elle soutient : - que les demandes de communication de pièces, de 7 117,5€ en réparation du trouble de jouissance allégué et de travaux sous astreinte sont nouvelles en cause d'appel, - que l'appelant ne rapporte nullement la preuve de ses allégations, - que le constat d'huissier du 22 janvier 2019 s'il relève que lors de l'utilisation de la chasse des WC quelques fines gouttelettes jaillissent c'est parce que le WC est utilisé sans son abattant, - qu'elle a diligenté un plombier qui n'a rien remarqué ni quant à la VMC ni quant aux mauvaises odeurs, - que l'appelant demande sa condamnation à exécuter des travaux sur les parties communes sans mettre en cause le syndicat des copropriétaires, ce qui rend la demande irrecevable, - qu'elle a parfaitement justifié des charges, et produit les pièces rendant la demande de production de pièces sans objet, - que l'appelant ne justifie pas avoir réglé les charges dont il demande le remboursement. L'ordonnance de clôture a été rendue le 18 novembre 2022. Par conclusions du 24 novembre 2022, M.[Y] sollicite la révocation de l'ordonnance de clôture pour lui permettre de produire une nouvelle pièce à savoir un procès verbal de constat d'huissier du 31 août 2022 remis le 20 octobre 2022 reprenant l'ensemble des désordres allégués, afin de répondre aux conclusions adverses notifiées le 14 novembre 2022, soit moins de 5 jours ouvrables avant la clôture. MOTIFS DE LA DECISION Sur le rabat de l'ordonnance de clôture Il résulte de l'article 803 alinéa 3 que l'ordonnance de clôture peut être révoquée, d'office ou à la demande des parties, soit par ordonnance motivée du juge de la mise en état, soit, après l'ouverture des débats, par décision du tribunal. L'alinéa 1 du même article précise que l'ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s'il se révèle une cause grave depuis qu'elle a été rendue. En l'espèce, M.[Y] sollicite le rabat de l'ordonnance de clôture afin de produire une pièce nouvelle, en l'espèce un constat d'huissier, pour répondre à des conclusions de la partie adverse notifiées moins de 5 jours ouvrables avant la clôture. Ce court délai, ne lui permettant pas de répliquer valablement avant clôture, constitue une cause grave justifiant le rabat de la clôture et une nouvelle clôture à l'audience pour permettre le respect du contradictoire. Sur la recevabilité des demandes tendant à voir condamner l'office TOULON HABITAT MEDITERRANEE à procéder à des travaux sous astreinte, à communiquer des pièces , à un préjudice de jouissance Il résulte de l'article 564 du code de procédure civile qu'à peine d'irrecevabilité relevée d'office, les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions, si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers, ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. L'article 565 du même code indique que les prétentions ne sont pas nouvelles dès lors qu'elles tendent aux mêmes fins que celles soumises au premier juge, même si leur fondement juridique est différent. Enfin l'article 566 du même code précise que les parties ne peuvent ajouter aux prétentions soumises au premier juge que les demandes qui en sont l'accessoire, la conséquence ou le complément nécessaire. Il résulte du jugement entrepris que les prétentions de M.[Y] ont été circonscrites en 3 points : -les dysfonctionnements techniques, -l'absence de justification de charges -dommages et intérêts. Ainsi, la demande de procéder à des travaux sous astreinte est la conséquence des dysfonctionnements techniques dénoncés, de même la demande de communication de pièces est l'accessoire de l'absence de justification des charges alléguée et en première instance M.[Y] sollicitait déjà un préjudice de jouissance. En conséquence, ces demandes ne sont pas nouvelles en cause d'appel et doivent être dites recevables. Sur les dysfonctionnements techniques M. [Y] se plaint dans ses écritures devant la présente cour : - de mauvaises odeurs provenant des descentes d'eaux usées dont la réalisation n'aurait pas été faite dans les normes, - de projections de gouttelettes d'eau quand il tire la chasse d'eau des toilettes en raison selon lui d'un défaut de moulage de leur cuvette, - de la vandalisation de sa boîte aux lettres - d'un vieillissement prématuré du logement du fait d'une VMC défaillante - d'un harcèlement téléphonique du bailleur. M.[Y] ne saurait justifier valablement de la vandalisation de sa boîte aux lettres à trois reprise par une simple main courante faite par lui en juillet 2018. Par ailleurs, il ne justifie nullement du harcèlement téléphonique par le bailleur qu'il invoque d'autant qu'il lui reproche son inertie par rapport aux dysfonctionnements allégués. Il ne peut être établi l'existence des mauvaise odeurs dénoncées par la pièce 13 du dossier de M.[Y], qui est un courrier du bailleur en date du 8 juin 2016 se contentant de donner un conseil concernant les remontées d'odeurs provenant de l'évier sans qu'il puisse en être déduit que ce dernier reconnaît ce désordre ou que ses agents l'ont constaté, d'autant que lors de leur intervention du 2 juillet 2015 il est précisé qu'il n'y a pas de mauvaises odeurs et que la ventilation fonctionne bien. Quant au vieillissement prématuré de l'appartement du fait d'une VMC défaillante, si un huissier de justice a constaté le 31 août 2022 la présence de poussière noire principalement autour des bouches d'aération, cela n'établit ni le vieillissement prématuré de l'appartement ni la défaillance de cette VMC, qui n'est pas davantage établie par le constat d'huissier du 22 janvier 2019. En effet le placement d'un briquet dont la flamme vacille peu devant une bouche d'aération, ne saurait suffire à établir la défaillance alléguée. En ce qui concerne la projection de gouttelettes d'eau quand M.[Y] tire la chasse d'eau des toilettes, elle est établi par le constat d'huissier du 22 janvier 2019 et ressort des constatations faites par les agents du bailleur le 7 juin 2016. Ainsi, seule est établi la projection de gouttelettes d'eau quand le locataire tire la chasse d'eau. Force est de constater, comme l'a retenu le premier juge, que le bailleur a dépêché sur place, avant comme après l'intervention du Service communal de l'Hygiène et Santé de la mairie de [Localité 3], saisi le 20 août 2015, qui a considéré qu'il s'agit de désordres purement locatifs, et ce, à plusieurs reprises ses équipes techniques (plomberie et assainissement) afin de rechercher en vain une solution (2 juillet 2015, 27 juillet 2015, 3 avril 2016, 7 juin 2016). C'est à juste titre que le premier juge a alloué à M.[Y] un préjudice de jouissance, en application de l'article 1719 alinéa 3 du code civil, qu'il convient de ramener à la somme de 500€, la vandalisation de la boîte aux lettres non établie par M.[Y] ayant été écartée. Il sera également fait droit à sa demande de condamnation du bailleur à remplacer le bloc toilette et sa manchette d'évacuation, mais, ce, sans astreinte, eu égard aux diligences de ce dernier. Sur la demande en communication de pièces et le caractère indu des charges locatives En cause d'appel le bailleur produit : -les factures des prestations effectuées en 2014, 2015 et 2016, -les factures de consommation d'eau et les relevés de compteurs pour les exercices 2014, 2015 et 2016, -les grands livres généraux des exercices 2014, 2015 et 2016, -les relevés des dépenses des exercices 2014, 2015 et 2016, -le règlement de copropriété et l'état descriptif de division. Il a fait tenir à M.[Y], selon courriers recommandés des 9 mai et 27 novembre 2017, les états de répartition individuelle de charges de copropriété des exercices 2014, 2015 et 2016, le relevé général de dépenses ainsi que le décompte annuel des charges. En conséquence, les demandes tendant à voir le bailleur condamné à produire ces pièces sont sans objet. Par ailleurs, faute pour le locataire d'établir le caractère indu des charges payées, dont il est justifié la répartition pour l'appartement n°81 occupé par M.[Y], ce dernier sera débouté de sa demande à ce titre. En effet, rien ne vient établir que ne sont pas dues les régularisation de charges d'eau et de taxe d'ordures ménagères légalement à la charge du locataire, faute d'autres dispositions au bail. Sur la demande subsidiaire en expertise Il résulte de l'article 146 du code de procédure civile qu'en aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve. Il résulte de ce texte un principe selon lequel l'expertise ne saurait pallier l'incurie des parties, principe qui vaut également quand l'expertise est prononcée par le tribunal ou la cour d'appel. En l'espèce, M.[Y] verse peu d'éléments probants des désordres qu'il allègue, ainsi sa demande d'expertise est écartée. Sur la demande en dommages et intérêts M.[Y] sollicite la somme de 10 000€ en réparation du préjudice moral qu'il allègue. Pour autant il ne verse aucune pièce justificative de l'existence d'un tel préjudice dont il convient en conséquence de le débouter, étant rappelé que seul le dysfonctionnement des WC par projection de gouttelettes a été retenu. Sur les autres demandes Il n'y a pas lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Chacune des parties assumera la charge de ses dépens d'appel. PAR CES MOTIFS, La Cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe, en dernier ressort, ORDONNE le rabat de l'ordonnance de clôture, PRONONCE la clôture au 6 décembre 2022, CONFIRME le jugement rendu le 30 août 2019 par le Tribunal d'Instance de Toulon, SAUF en ce qu'il a condamné l'établissement TERRE du SUD HABITAT à payer à M.[Y] la somme de 800€, Statuant à nouveau, CONDAMNE TOULON HABITAT MEDITERRANEE à payer à M.[Y] la somme de 500€, Y ajoutant, CONDAMNE TOULON HABITAT MEDITERRANEE à remplacer le bloc toilette et sa manchette d'évacuation dans l'appartement loué par M.[Y], DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes, DIT n'y avoir lieu à condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile; DIT que chacune des parties conservera la charge de ses dépens d'appel. LA GREFFIERE LE PRESIDENT