Cour d'appel, 13 juin 2024. 22/00993

COUR D'APPEL de CHAMBÉRY 2ème Chambre Arrêt du Jeudi 13 Juin 2024 N° RG 22/00993 - N° Portalis DBVY-V-B7G-HAHW Décision déférée à la Cour : Jugement du Juge des contentieux de la protection d'ANNECY en date du 13 Avril 2022, RG 21/00260 Appelante Mme [O] [U] [J] [W] épouse [L] née le 15 Novembre 1948 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1] Représentée par Me Frédérique MARQUOIS-BELLON, avocat au barreau d'ANNECY (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-73065-2022-01626 du 27/06/2022 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de CHAMBERY) Intimé M. [K] [P] [N] [Z] né le 14 Mars 1954 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2] Représenté par Me Isabelle BRESSIEUX, avocat au barreau d'ANNECY -=-=-=-=-=-=-=-=- COMPOSITION DE LA COUR : Lors de l'audience publique des débats, tenue le 26 mars 2024 avec l'assistance de Madame Sylvie DURAND, Greffière présente à l'appel des causes et dépôt des dossiers et de fixation de la date du délibéré , Et lors du délibéré, par : - Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente, à ces fins désignée par ordonnance de Madame la Première Présidente - Monsieur Edouard THEROLLE, Conseiller, - Monsieur Fabrice GAUVIN, Conseiller, -=-=-=-=-=-=-=-=-=- EXPOSÉ DU LITIGE Par contrat du 6 janvier 2018, M. [K] [Z] a donné en location à Mme [O] [W] veuve [L] un appartement de type 3, d'une surface de 115 m², sis [Adresse 3] à [Localité 5], moyennant un loyer mensuel de 1 050 euros charges comprises. A l'occasion de la seconde visite annuelle d'entretien, réalisée le 10 avril 2019, la société Proxiserve a mis en arrêt la chaudière du logement en préconisant son remplacement. Averti par sa locataire, le bailleur a fait procéder au changement de celle-ci le 13 mai 2019. Mme [L] s'est alors plaint d'être restée pendant 33 jours sans chauffage ni eau chaude. Par acte du 22 juin 2020, M. [Z] a délivré à sa locataire un congé pour reprise au profit de son beau-fils, M. [M] [F], prenant effet le 5 janvier 2021. Par acte du 28 janvier 2021, Mme [L] a fait assigner devant le tribunal judiciaire d'Annecy son bailleur, afin d'obtenir, à titre principal, sa condamnation à lui payer la somme de 3 000 euros en réparation de son préjudice matériel outre 2 000 euros au titre de son préjudice moral, ces derniers résultant de l'absence d'eau chaude et de chauffage pendant 33 jours, ainsi que de factures de gaz excessives qu'elle a dû assumer en raison de la défectuosité de la chaudière. Constatant le maintien dans les lieux de sa locataire malgré le congé délivré, M. [Z] l'a pour sa part faite assigner en expulsion par acte du 23 mars 2021. Les deux affaires ont fait l'objet d'une jonction. Mme [L] a quitté l'appartement en cours d'instance, le 31 mai 2021. M. [Z] s'est alors désisté de ce chef de demande tout en maintenant sa demande de rejet des prétentions de son ex-locataire. Par jugement contradictoire du 13 avril 2022, le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d'Annecy a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : - rejeté l'ensemble des demandes formées par Mme [L], - rejeté les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamné Mme [L] aux dépens, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. Par acte du 9 juin 2022, Mme [L] a interjeté appel de la décision. Dans ses conclusions notifiées par voie électronique le 7 décembre 2023, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, Mme [L] demande à la cour de : - déclarer recevable et bien fondé son appel interjeté à l'encontre du jugement déféré, - réformer en intégralité la décision rendue, - débouter M. [Z] de l'intégralité de ses demandes, Par conséquent, - dire et juger que M. [Z] est seul responsable du préjudice qu'elle a subi, - dire et juger que M. [Z] sera condamné à lui verser la somme de 2 000 euros au titre du préjudice moral par elle subi, outre celle de 3 000 euros au titre du préjudice matériel, - condamner M. [Z] à lui rembourser la somme de 495 euros réglée par elle au titre d'une facture de plombier dont le règlement lui incombait, - condamner M. [Z] à lui payer la somme de 2 050 euros au titre des frais de déménagement qu'elle a été contrainte d'engager, et cette manière indue, le congé pour reprise n'ayant jamais eu lieu, - condamner M. [Z] à lui payer la somme de 110,68 euros au titre de prélèvements opérés sur son compte bancaire relatif à l'appartement dont il est propriétaire, Au vu des dispositions des articles 37 de la loi du 10 juillet 1991, régissant l'aide juridictionnelle, - condamner M. [Z] à lui payer la somme de 1 500 euros, outre les entiers dépens. En réplique, dans ses conclusions adressées par voie électronique le 16 février 2024, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé des moyens, M. [K] [Z] demande à la cour de : - confirmer le jugement dans toutes ses dispositions, En conséquence, - débouter Mme [L] de toutes ses demandes, fins et prétentions irrecevables et mal fondées, - condamner Mme [L] à lui payer la somme de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, - la condamner aux entiers dépens d'instance et d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. L'ordonnance de clôture a été rendue le 19 février 2024. MOTIFS DE LA DÉCISION Selon les articles 1719 et suivants du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1° de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant, 2° d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, 3° d'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail, 4° d'assurer également la permanence et la qualité des plantations. Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l'usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S'il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l'indemniser. L'article 6 loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version au jour de la signature du bail, prévoit en ce sens que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d'espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation. Un décret en Conseil d'État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en 'uvre échelonnée. Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d'État pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l'article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article, à l'exception des logements-foyers et des logements destinés aux travailleurs agricoles qui sont soumis à des règlements spécifiques. Le bailleur est obligé : a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ; toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer ; cette clause prévoit la durée de cette imputation et, en cas de départ anticipé du locataire, les modalités de son dédommagement sur justification des dépenses effectuées ; une telle clause ne peut concerner que des logements répondant aux caractéristiques définies en application des premier et deuxième alinéas, b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l'état des lieux, auraient fait l'objet de la clause expresse, c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués ; d) de ne pas s'opposer aux aménagements réalisés par le locataire, dès lors que ceux-ci ne constituent pas une transformation de la chose louée. * Selon l'article 7 loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est pour sa part tenu : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. b) d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location ; c) de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'État, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L.411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées. En application des dispositions de l'article 1353 du code civil, celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et, réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait ayant éteint son obligation. En l'espèce, Mme [L] revendique en premier lieu l'indemnisation de son préjudice de jouissance à hauteur de 2 000 euros lequel serait consécutif à une absence de chauffage et d'eau chaude sanitaire au cours d'une période de plus d'un mois alors que les températures étaient particulièrement fraîches. Il s'avère constant que, suite au diagnostic de l'entreprise Proxiserve lors de la visite annuelle du 19 avril 2019, la chaudière a été mise hors service en raison de sa défectuosité. Or, il est adversairement justifié de son remplacement sous 33 jours par le propriétaire lequel a, dans cet intervalle, proposé une solution de substitution adaptée (installation d'un chauffe eau provisoire et fourniture de chauffages électriques) laquelle a été refusée par l'appelante. La cour observe au surplus que, au regard du délai de remplacement, M. [Z] a fait preuve de diligence pour faire réaliser un devis et commander les travaux en faveur de sa locataire (devis Proxiserve signé par le bailleur le jour de son édition par le prestataire), étant au surplus rappelé que les délais d'exécution du prestataire ne peuvent être imputés au bailleur. Dans ces conditions, aucune faute ne saurait être reprochée au bailleur. Par ailleurs, le fait que Mme [L] ait constaté un impact sur sa consommation de gaz, après remplacement de sa chaudière par un équipement neuf, peut s'expliquer par les capacités de performance d'une chaudière plus récente mais également par un changement de consommation du locataire ou encore par différents éléments d'ordre météorologique. Au surplus, il n'est pas contestable que Mme [L] a été à même d'évaluer la qualité du logement proposé à la location et de ses équipements avant de le prendre à bail de sorte qu'un examen normalement attentif lui permettait de prendre connaissance du fait que la chaudière n'était pas d'une génération récente. Plus avant, la cour retient qu'aucune anomalie ne résulte des entretiens annuels antérieurs communiqués par le bailleur pas davantage que de la visite d'avril 2018, réalisée par Proxiserve à la demande de Mme [L]. Dans ces conditions, Mme [L] ne saurait efficacement reprocher à ce dernier une surconsommation de gaz au cours de sa première année de location et lui réclamer, au titre du préjudice matériel qu'elle allègue, la somme forfaitaire de 3 000 euros. En outre, il a été justement apprécié par le premier juge que les frais de débouchage de la canalisation des eaux usées, consécutifs à un bouchon s'étant déclaré en janvier 2021, soit 3 ans après le début du bail, doivent être considérés comme des frais d'entretien courant restant à la charge du locataire compte tenu de la durée d'occupation de Mme [L]. De même, il revenait à Mme [L] de dénoncer, à son départ, le contrat d'électricité la liant personnellement à EDF. Aussi, elle ne peut reprocher à son bailleur les mensualités prélevées sur son compte postérieurement à son départ. Enfin, il appartient à Mme [L] de démontrer le caractère frauduleux du congé qui lui a été délivré. Or, la cour observe que, pour justifier sa demande indemnitaire, l'appelante procède par affirmation, en s'appuyant sur une attestation familiale peu convaincante, alors-même que M. [Z] verse aux débats une attestation du bénéficiaire de la reprise ainsi qu'un justificatif (facture de gaz) établissant que ce dernier s'acquitte des charges courantes depuis le départ de Mme [L]. Dans ces conditions, la décision déférée sera entièrement confirmée, Mme [L] étant au surplus condamnée aux dépens d'appel et à verser la somme de 2 000 euros à M. [Z] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, après en avoir délibéré conformément à la loi, statuant publiquement, par décision contradictoire, Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions, Y ajoutant, Condamne Mme [O] [L] aux dépens d'appel, qui seront recouvrés suivant les dispositions en matière d'aide juridictionnelle, Condamne Mme [O] [L] à payer la somme de 2 000 euros à M. [K] [Z] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires. Ainsi prononcé publiquement le 13 juin 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de Procédure Civile, et signé par Madame Alyette FOUCHARD, Conseillère faisant fonction de Présidente et Madame Sylvie DURAND, Greffière. La Greffière La Présidente