Cour d'appel, 12 septembre 2022. 21/01559

MINUTE N° 22/482 Copie exécutoire à : - Me Noémie BRUNNER - Me Valérie SPIESER Le Le greffier REPUBLIQUE FRANCAISE AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE COLMAR TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A ARRET DU 12 Septembre 2022 Numéro d'inscription au répertoire général : 3 A N° RG 21/01559 - N° Portalis DBVW-V-B7F-HRE4 Décision déférée à la cour : jugement rendu le 29 janvier 2021 par le juge des contentieux de la protection de Strasbourg APPELANTS : Monsieur [V] [Z] [Adresse 1] [Localité 2] Représenté par Me Noémie BRUNNER, avocat au barreau de COLMAR Madame [Y] [F] épouse [Z] [Adresse 1] [Localité 2] (bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2021/002171 du 27/04/2021 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de COLMAR) Représentée par Me Noémie BRUNNER, avocat au barreau de COLMAR INTIME : OPHEA - OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE L'EUROMETROP OLE DE [Localité 2] pris en la personne de son représentant légal, [Adresse 3] [Adresse 3] [Localité 2] Représenté par Me Valérie SPIESER, avocat au barreau de COLMAR COMPOSITION DE LA COUR : L'affaire a été débattue le 23 mai 2022, en audience publique, devant la cour composée de : Mme MARTINO, Présidente de chambre Mme FABREGUETTES, Conseiller Madame DAYRE, Conseiller qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme HOUSER ARRET : - contradictoire - prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Mme Annie MARTINO, président et Mme Anne HOUSER, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire. ***** FAITS CONSTANTS MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES Suivant acte sous seing privé en date du 23 janvier 2013, l'Office Public de l'Habitat de l'Eurométropole de [Localité 2], ci-après dénommé Ophea, a donné à bail à Monsieur et Madame [V] et [Y] [Z] un appartement à usage d'habitation composé de trois pièces, sis [Adresse 1], moyennant le paiement d'un loyer mensuel fixé à 434,79 € hors charges. En raison d'un défaut d'étanchéité du toit terrasse de l'immeuble qui appartient à l'Ophea, des infiltrations se sont produites dans les appartements de trois locataires, en fin d'année 2016 dont celui des époux [Z]. Les embellissements des murs et plafonds de la cuisine des époux [Z] ont été endommagés. Après expertises, qui ont eu lieu en 2017, la société Eichwald a été missionnée pour procéder à la réfection des embellissements, selon devis signé le 8 novembre 2018. Après mise en demeure infructueuse, Monsieur et Madame [Z] ont, par acte d'huissier du 21 février 2019, fait assigner l'Ophea devant le tribunal judiciaire de Strasbourg aux fins de voir : -constater l'insalubrité du logement, -prononcer la diminution du loyer de la somme de 217 € par mois, à compter du mois de septembre 2016, -condamner l'Ophea à leur payer la somme de 6 944 € à titre de dommages et intérêts, outre 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile . Par jugement avant-dire droit en date du 19 décembre 2019, le tribunal d'instance de Strasbourg a ordonné la réouverture des débats et enjoint au bailleur de justifier par tout moyen de la réalisation des embellissements, au domicile des demandeurs, courant 2018 et, le cas échéant, des causes des retards, invité les demandeurs à faire valoir leurs observations sur ce point, ainsi qu'à détailler la nature des travaux sollicités et réservé le sort des demandes et des dépens. A l'audience à laquelle l'affaire a été retenue, sur le fond, les demandeurs, reprenant leurs écritures ont élevé leur demande de dommages et intérêts à 12 369 €, à 1 500 € celle sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et ont demandé à voir condamner le bailleur à réaliser les travaux de réfection, sous astreinte de 50 € par jour de retard. Ils font valoir qu'aucun des travaux n'a été réalisé ; que l'appartement est insalubre en raison de moisissures et réfutent s'être opposés à la réalisation des travaux d'embellissements. L'Ophea a conclu au débouté et sollicité une somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Il expose que les travaux d'embellissement dans le logement des demandeurs devaient être terminés en décembre 2018, mais n'ont pu être entrepris dans la mesure où les locataires ont systématiquement refusé la venue de l'entreprise, ce qui a aggravé l'état des murs ; qu'ils ont aussi refusé une proposition de relogement. Par jugement en date du 29 janvier 2021, le juge des contentieux de la protection de Strasbourg a : -condamné l'Ophea à payer à Monsieur et Madame [Z] la somme de 500 € à titre de dommages-intérêts pour préjudice de jouissance, -constaté que l'Ophea souhaite faire réaliser les travaux prévus selon devis numéro 51 59, établi par la société Eichwald, le 8 novembre 2018, Au besoin l'y a condamné, -dit que le bailleur devra prévenir les demandeurs ou l'un des deux, par lettre recommandée avec avis de réception, présentée au moins cinq jours à l'avance, de la ou des dates d'intervention des entreprises missionnées, - enjoint Monsieur et Madame [Z] de permettre l'accès à leur logement pour ce faire, -autorisé à défaut l'Ophea à pénétrer dans le logement de Monsieur et Madame [Z], avec l'assistance d'un huissier, d'un serrurier et des entreprises afin de faire réaliser lesdits travaux, -débouté les parties du surplus, -dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, -condamné in solidum Monsieur et Madame [Z] aux dépens. Par déclaration en date du 10 mars 2021, Monsieur et Madame [V] et [Y] [Z] ont interjeté appel de ce jugement. Aux termes de leurs conclusions, notifiées le 7 décembre 2021, Monsieur et Madame [V] et [Y] [Z] demandent à la cour de : Sur l'appel principal, -déclarer leur appel recevable et le déclarer bien fondé, -infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : -limité l'indemnisation de Monsieur et Madame [Z] à la somme de 500 € et les a déboutés du surplus de leurs demandes, -dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de Monsieur et Madame [Z], -condamner in solidum Monsieur et Madame [Z] aux dépens, Et statuant à nouveau, -prononcer une diminution de loyer d'un montant de 217 € par mois, ce rétroactivement à compter du 25 septembre 2016 jusqu'à réalisation effective des travaux, En conséquence, -condamner l'Ophea à payer à Monsieur et Madame [Z] la somme de 12 369 € au titre de l'indemnisation de leur préjudice, relatif à l'absence d'occupation paisible du logement, avec intérêts au taux légal à compter du 22 novembre 2018, date de la mise en demeure, Sur l' appel incident, -déclarer l'appel incident mal fondé, le rejeter, -débouter l'Ophea de l'intégralité de ses demandes, En tout état de cause, -condamner l'Ophea à payer à Monsieur et Madame [Z] la somme de 1 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre de la procédure de première instance, -condamner l'Ophea à payer à Maître [O] [S] la somme de 2 000 € sur le fondement de l'article 700 2° du code de procédure civile au titre de la procédure d'appel, -condamner l'Ophea aux entiers dépens des procédures de première instance et d'appel. A l'appui de leur appel, Monsieur et Madame [V] et [Y] [Z] rappellent les dispositions de l'article 1719 du code civil, de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux critères du logement décent. Ils se réfèrent aux expertises, notamment celle du 24 avril 2017, qui ont constaté, dans la cuisine de leur appartement, une dégradation du revêtement mural et du plafond, des traces importantes d'infiltrations d'eau, avec un décollement de la tapisserie du mur. Ils précisent qu'ils ont dû subir ces nuisances, alors qu'ils ont un enfant handicapé et que Madame [Z] était enceinte, puis par la suite mère d'un enfant en bas âge. Les appelants contestent le montant alloué par le premier juge au titre de leur indemnisation, pour la période allant de septembre 2016 au mois de décembre 2018, et estiment que la somme qu'ils retiennent de 217 € par mois est justifiée. S'agissant de leur refus d'intégrer un autre appartement, ils observent que celui-ci ne disposait pas de stationnement et que Madame [Z] était enceinte de sept mois, ce qui rendait un déménagement, aussi rapide, très compliqué. Enfin, ils réfutent avoir refusé l'accès à leur logement pour la réalisation des travaux. Aux termes de ses conclusions, notifiées le 19 avril 2022, l'Ophea demande à la cour de : -déclarer les époux [Z] mal fondés en leur appel, -le rejeter, -les débouter de l'intégralité de leurs fins et conclusions comme irrecevables et mal fondées, -constater en tant que de besoin que les travaux ont été effectués, Sur appel incident, -déclarer l'Ophea recevable et fondé en son appel incident, -infirmer le jugement entrepris en tant que l'Ophea a été condamné à payer des dommages-intérêts pour préjudice de jouissance et statuant à nouveau, -débouter les époux [Z] de toutes leurs demandes, fins et conclusions, -subsidiairement confirmer le montant alloué à titre de dommages-intérêts, -les condamner aux entiers dépens de l'instance d'appel et à lui payer la somme de 2 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile. L' Ophea ne conteste pas que des infiltrations se soient produites mais rappelle que celles-ci se sont limitées à la cuisine de l'appartement ; que dès lors, le logement n'était pas insalubre ; qu'il a pris immédiatement attache avec sa compagnie d'assurance afin de rechercher les causes des infiltrations et y remédier. Il observe que les appelants, en revanche, ne se sont pas montrés coopératifs, la société Eichwald, missionnée pour les travaux de peinture attestant de l'impossibilité d'accéder au logement ; que les travaux sont toutefois réalisés à ce jour ; que dès lors la demande financière, visant à la condamnation de l'Office à payer des dommages et intérêts, mais correspondant à une réfaction de loyer non justifiée juridiquement, n'est pas fondée ; qu'en effet il n'y a pas de faute et le préjudice en lien avec la faute prétendue n'est pas démontrée; que subsidiairement les dommages et intérêts alloués par le premier juge sont suffisants ; qu'en tous les cas, le préjudice ne peut être équivalent à une réfaction de loyer pour une insalubrité qui n'existe pas, laquelle demande n'étant d'ailleurs pas recevable en l'absence de mise en demeure d'exécuter les travaux et de demande de consignation des loyers. MOTIFS Le premier juge a très exactement circonscrit le cadre juridique dans lequel s'inscrit le litige et la cour se réfère expressément aux énonciations du jugement déféré de ce chef. Il suffit d'ajouter que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière : 1°/d'entretenir la chose louée en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée, 2°/ d' en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail et l'obligation du bailleur d'assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu'en cas de force majeure. Dans la présente instance, les appelants entendent voir majorer le montant de l'indemnité allouée par le premier juge en réparation du trouble de jouissance qu'ils ont subi depuis le 25 septembre 2016 en raison de fortes infiltrations d'eau essentiellement en cuisine, causées par un défaut d'étanchéité du toit terrasse de l'immeuble appartenant à leur bailleur, désordres dont la réalité est reconnue par ce dernier . Pour échapper à sa responsabilité, le bailleur, qui a failli dans son obligation de résultat d'assurer au locataire une jouissance paisible, ne peut se retrancher derrière le fait qu'il n'aurait commis aucune faute, qu'il aurait fait diligence en saisissant rapidement les assureurs pour rechercher les causes du sinistre et en mandatant le 8 novembre 2018 une entreprise à l'effet de reprendre les embellissements dans le logement des époux, après que l'assureur lui ait, le 8 décembre 2017, confirmé la prise en charge du sinistre. L'ampleur significative des infiltrations en cuisine dans le logement donné à bail, qui ont occasionné dans le temps d'importantes moisissures et le décollement du papier peint, est avérée au vu des rapports d'expertise et des photographies qui y sont annexées et n'est d'ailleurs pas contestée par le bailleur. Le constat d'huissier du 9 janvier 2020 fait mention qu'en outre, la plinthe dans le salon présente des traces d'humidité et que le bois gonfle. En vertu des règles sus-énoncées, le bailleur est tenu de réparer le préjudice subi par les époux résultant du manquement par le bailleur à son obligation de jouissance paisible. Le bailleur, qui a rapidement fait réaliser les travaux de remise en état en exécution de la décision déférée, ne peut en l'espèce soutenir qu'il a été empêché d'exécuter lesdits travaux depuis le dernier trimestre 2018, date à laquelle l'entreprise qu'il avait mandatée pour remédier aux désordres affectant les logements du fait du défaut d'étanchéité en toiture, se serait heurtée aux refus réitéré des époux. À ce titre, il doit être relevé qu'il appartenait au bailleur de s'assurer de la bonne exécution des travaux de réfection et, le cas échéant, de mettre en demeure les locataires de laisser pénétrer l'entreprise dans leur logement dès lors que celle-ci n'avait pas pu intervenir en décembre 2018. Il résulte en revanche des productions des appelants que, sur leur demande expresse, le bailleur leur a formulé deux offres de relogement, l'une en décembre 2017 et l'autre en novembre 2018, adaptées au handicap de leur fils aîné et qu'aucune de ces deux offres n'a recueilli leur assentiment. Dans cette mesure, il y a lieu de considérer que le bailleur a satisfait à son obligation de faire jouir paisiblement ses locataires à fin novembre 2018 de sorte que sa responsabilité ne saurait être engagée pour la période postérieure. Si les époux ne peuvent sérieusement prétendre à une réfaction de la moitié de la valeur locative de l'appartement qu'ils occupent en réparation du préjudice de jouissance résultant des infiltrations et moisissures dans la cuisine, il reste que l'indemnité allouée par le premier juge apparaît purement symbolique et n'est pas de nature à compenser le trouble de jouissance subi dans son ampleur et sa durée. Pour mieux apprécier la réalité du préjudice de jouissance subi du 25 septembre 2016 à fin novembre 2018, il convient de fixer à 2500 euros le montant de la réparation due aux époux [Z]. La décision déférée sera donc infirmée en ce sens. Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Les dispositions du jugement déféré quant aux dépens et à l'article 700 du code de procédure civile seront infirmées et l'Ophea sera condamnée aux dépens de première instance. Les époux [Z] n'ayant pas bénéficié de l'aide juridictionnelle en première instance, l'Ophea sera condamnée à leur payer la somme de 800 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Les demandes formulées à hauteur de cour par les époux [Z] étant manifestement exagérées dans leur quantum et n'ayant été que partiellement reçues, il y a lieu de faire masse des dépens et dire que chacune des parties en supportera la moitié. Il n'y a pas lieu, eu égard à l'équité, de faire application des dispositions de l'article 700 2° du code de procédure civile à hauteur d'appel. PAR CES MOTIFS La Cour, Statuant publiquement et contradictoirement et dans la limite de la saisine de la cour, INFIRME le jugement déféré en ce qu'il a condamné l'Ophea à payer aux époux [Z] la somme de 500 € à titre de dommages intérêts pour préjudice de jouissance, en ce qu'il a condamné les époux [Z] aux dépens de l'instance et les a déboutés de leur demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, Et statuant à nouveau des chefs infirmés, CONDAMNE l'Office public de l'habitat de l'Eurométropole de [Localité 2] à payer aux époux [Z] la somme de 2 500 € en réparation de leur préjudice de jouissance, avec les intérêts au taux légal à compter de ce jour, CONDAMNE l'Office public de l'habitat de l'Eurométropole de [Localité 2] à payer aux époux [Z] la somme de 800 € au titre des frais irrépétibles de première instance, CONDAMNE l'Office public de l'habitat de l'Eurométropole de [Localité 2] aux dépens de première instance, Et y ajoutant, DIT n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 2° du code de procédure civile ; DEBOUTE l'Office public de l'habitat de l'Eurométropole de [Localité 2] de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, FAIT masse des dépens d'appel et DIT que chacune des parties devra en supporter la moitié. La GreffièreLa Présidente de chambre