Tribunal judiciaire, 17 octobre 2025. 25/00494

N° RG 25/00494 - N° Portalis DB2E-W-B7J-NPTO TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 11] 11ème Chambre Civile, Commerciale et des Contentieux de la Protection [Adresse 5] [Adresse 10] [Localité 6] 11ème civ. S3 N° RG 25/00494 N° Portalis DB2E-W-B7J-NPTO Minute n° Copie exec. à : - Me Jean WEYL - Mme [L] Copie c.c à la Préfecture Le Le Greffier RÉPUBLIQUE FRANÇAISE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS ORDONNANCE DU 17 OCTOBRE 2025 PARTIE REQUÉRANTE : S.A. NEOLIA Immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 305 918 732 B prise en la personne de son représentant légal dont le siège social est sis [Adresse 4] [Localité 3] représentée par Me Jean WEYL, avocat au barreau de STRASBOURG, avocat plaidant, vestiaire : 111 PARTIE REQUISE : Madame [Z] [P] veuve [L] née le 02 Janvier 1942 à [Localité 8] (ALGERIE) demeurant [Adresse 2] [Localité 7] comparante assistée de M. [D] [L], son fils OBJET : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion COMPOSITION DU TRIBUNAL : Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé Maryline KIRCH, Greffier DÉBATS : A l'audience publique du 19 Septembre 2025 à l’issue de laquelle le Président, Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé, a avisé les parties que l’ordonnance serait prononcée par mise à disposition au greffe à la date du 17 Octobre 2025. ORDONNANCE : Contradictoire en premier ressort, Rendue par mise à disposition au greffe, Signée par Laurent DUCHEMIN, Magistrat à titre temporaire statuant en qualité de Juge des Contentieux de la Protection en référé et par Maryline KIRCH, Greffier RAPPEL DES FAITS Par contrat de location du 26 mai 2016 ayant pris effet le 27 juin 2016 la société d’HLM LOGIEST aux droits de laquelle se trouve la SA d’HLM NEOLIA à compter du 28 juin 2018 a donné à bail à Mme [H] [L] pour une durée de trois mois un logement à usage d’habitation de type 3 n° 0005 1er étage sis [Adresse 1] pour un loyer mensuel initial de 448,11 € pour le logement outre les provisions pour charges de 87,56 €. Par avenant du 18 septembre 2019, Mme [Z] [L] est devenue co-locataire du bail à compter du 1er mars 2019, selon un second avenant de la même date, elle est devenue seule locataire à compter du 16 mars 2019. Des loyers étant demeurés impayés et la locataire n’ayant pas justifié de son assurance contre les risques locatifs, après plusieurs rappels, mises en demeure, la SA NEOLIA a fait signifier à Mme [Z] [P] veuve [L] un commandement de payer pour la somme en principal de 2 925,69 € et d’avoir à justifier d’une assurance visant la clause résolutoire le 27 décembre 2024. Le commissaire de justice a signalé le commandement de payer à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions du Bas-Rhin par la voie électronique, laquelle en a accusé réception le 30 décembre 2024. Puis la SA NEOLIA a fait assigner à l’audience du 4 juillet 2025, Mme [Z] [P] veuve [L] en référé devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de judiciaire de STRASBOURG par acte de commissaire de justice du 17 mars 2025 pour obtenir la résiliation du contrat, l'expulsion et la condamnation au paiement. L’affaire a été renvoyée au contradictoire et à la demande de la défenderesse à l’audience du 19 septembre 2025 afin que l’intervention de service sociaux puisse être sollicitée. A cette audience, le président a donné connaissance du diagnostic social et financier aux termes duquel Mme [Z] [P] veuve [L] vit seule dans ce logement depuis 2023. La plupart des droits sociaux auxquels elle pourrait prétendre ne sont pas ouverts. Le paiement du loyer résiduel a été mis en place, l’assurance habitation souscrite. Le projet de relogement exprimé par la locataire est de retourner vivre auprès de sa fille en Algérie dans un délai approximatif d’un an. La SA NEOLIA, représentée par son conseil, reprend les termes de son acte introductif d’instance pour demander de : constater la résiliation au 27 février 2025 du contrat de location conclu le 26 mai 2016 et de ses avenants ;En conséquence, constater que Mme [Z] [P] veuve [L] est occupant sans droit ni titre de l’appartement qu’elle occupe ;ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef ;la condamner à lui payer une provision de 4 340,17 € avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;la condamner au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle correspondant au montant du loyer et des charges qui auraient été dues si le bail avait été maintenu à compter du 1er mars 2025 jusqu’à la libération effective des lieux loués ;la condamner au paiement d’une somme de 900 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;la condamner aux entiers frais et dépens de la présente procédure ainsi qu’aux frais du frais du commandement de payer ;constater que l’ordonnance à intervenir est exécutoire par provision de plein droit. Elle souligne que le loyer n’est plus payé depuis juillet 2024, seuls deux paiements sont intervenus en janvier 2025 et la semaine avant l’audience. Elle observe que malgré le renvoi la situation n’a pas évolué et actualise sa créance à la somme de 7 419,86 €. Mme [Z] [P] veuve [L] a comparu assistée de son fils, M. [D] [L]. Il indique que le logement est trop grand pour sa mère. Elle n’avait jusqu’à l’assignation pas eu connaissance de la procédure, son petit-fils occupait le logement. Il estime que, les enfants étant occupés, c’est au travailleur social d’aider sa mère pour ses démarches sociales. Ils ont quant à eux assuré le logement. Il souligne que sa mère ne peut pas payer en plus car il lui reste 200 € par mois pour vivre. Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré pour être prononcée par mise à disposition au greffe et la décision rendue ce jour. MOTIFS DE LA DÉCISION 1. SUR LA RECEVABILITE : Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 11] par la voie électronique le 18 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, la SA NEOLIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions par la voie électronique le 30 décembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 17 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L’action est donc recevable. 2. SUR L’ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RÉSOLUTOIRE : L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » Aux termes de l'article 7g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 le locataire est obligé «De s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa. A défaut de la remise de l'attestation d'assurance et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure non suivie d'effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci. Cette mise en demeure doit informer le locataire de la volonté du bailleur de souscrire une assurance pour compte du locataire et vaut renoncement à la mise en œuvre de la clause prévoyant, le cas échéant, la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire.» L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ». Le bail conclu entre les parties contient une clause résolutoire, article 9.2 – Clauses résolutoires et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 décembre 2024 pour un montant en principal de 2 925,69 €. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois en ce qui concerne l’obligation d’assurance et deux mois pour le paiement des loyers et charges, seul un paiement de 400 € est intervenu dans le temps du commandement, de sorte que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 janvier 2025, le bailleur ne se prévalant que du délai de deux mois, la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire sera fixée au 27 février 2025 à 24 heures. Mme [Z] [P] veuve [L], occupante sans droit ni titre depuis cette date, sera en conséquence condamnée, en vertu de l’article 1240 du code civil, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle pour la période courant du 28 février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi. L’expulsion de Mme [Z] [P] veuve [L] sera ordonnée, en conséquence. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport, ni leur séquestration. 3. SUR LE MONTANT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF : Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu ». En application de l'article 1353 du code civil « celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l'extinction de son obligation ». La SA NEOLIA produit un décompte démontrant que Mme [Z] [P] veuve [L] reste lui devoir la somme de 7 419,86 € hors frais de justice au quittancement du mois d’août 2025, décompte arrêté au 12 septembre 2025. La créance locative est ainsi fondée pour ce montant. Mme [Z] [P] veuve [L] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ou le montant de cette dette. Elle sera par conséquent condamnée au paiement à titre provisionnel de la somme de 7 419,86 €, avec les intérêts au taux légal à compter de la décision s’agissant d’une provision conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil. 4. SUR LES DÉLAIS DE PAIEMENT : L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative (…) ». En l’espèce, le paiement du loyer courant n’a pas repris, seul un paiement de 310 € est intervenu le 8 septembre 2025, aucun élément n’est produit sur la mobilisation de prestations ou aides sociales. L’importance de la dette locative et les capacités financières actuellement établies, 200 € par mois, sont également incompatibles avec un apurement sur 24 mois en application de l’article 1343-5 du code civil. 5. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES : Mme [Z] [P] veuve [L], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture. Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir le demandeur, l’équité justifie de condamner Mme [Z] [P] veuve [L] à lui verser une somme de 150,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile. La présente décision sera exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire statuant en référé, publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat du 26 mai 2016 ayant pris effet le 27 juin 2016 et les avenants du 18 septembre 2019 entre la société d’HLM LOGIEST aux droits de laquelle se trouve la SA d’HLM NEOLIA à compter du 28 juin 2018 et Mme [Z] [P] veuve [L] concernant un logement à usage d’habitation de type 3 n° 0005 1er étage sis [Adresse 1], sont réunies à la date du 27 février 2025 à 24 heures ; ORDONNONS en conséquence à Mme [Z] [P] veuve [L] de libérer les lieux et de restituer les clés à compter de la signification de la présente ordonnance ; DISONS qu’à défaut pour Mme [Z] [P] veuve [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la SA NEOLIA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ; CONDAMNONS Mme [Z] [P] veuve [L] à payer à la SA NEOLIA une indemnité d’occupation à titre provisionnel à compter du 28 février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ; FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi ; CONDAMNONS Mme [Z] [P] veuve [L] à payer en deniers et quittance à la SA NEOLIA à titre provisionnel, à valoir sur les loyers, indemnités d’occupation et accessoires, la somme de 7 419,86 € avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; DISONS n’y avoir lieu à délais de paiement ; CONDAMNONS Mme [Z] [P] veuve [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture ; CONDAMNONS Mme [Z] [P] veuve [L] à verser à la SA NEOLIA la somme de 150,00 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; DISONS que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l'État dans le département, en application de l'article R. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution. RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé les jour, mois et an susdits par la mise à disposition de la décision au greffe. Le Greffier Le Juge des Contentieux de la Protection Maryline KIRCH Laurent DUCHEMIN