Cour d'appel, 16 mars 2023. 22/03893

Grosse + copie délivrées le à COUR D'APPEL DE MONTPELLIER 2e chambre civile ARRET DU 16 MARS 2023 Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/03893 - N° Portalis DBVK-V-B7G-PP3V Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 30 JUIN 2022 TRIBUNAL DE COMMERCE DE MONTPELLIER N° RG 2022/08885 APPELANTE : S.A.R.L. FONCIERE GDP société à responsabilité limitée au capital de 7500 € inscrite au RCS de Paris sous le numéro 444507735 prise en la personne de son gérant en exercice domicilié es qualité au siège social sis [Adresse 3] Représentée par Me GARRIGUE substituant Me Fanny LAPORTE de la SELARL LEXAVOUE MONTPELLIER GARRIGUE, GARRIGUE, LAPORTE, avocat au barreau de MONTPELLIER INTIMEE : S.A.S. URBAT PROMOTION société par actions simplifiée inscrite au RCS de Montpellier sous le n° 352 588 727, prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité au siège social [Adresse 6] [Localité 1] Représentée par Me DENEL substituant Me François BORIE de la SCP DORIA AVOCATS, avocat au barreau de MONTPELLIER Ordonnance de clôture du 19 Janvier 2023 COMPOSITION DE LA COUR : En application de l'article 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 JANVIER 2023, en audience publique, le magistrat rapporteur ayant fait le rapport prescrit par l'article 804 du même code, devant la cour composée de : Madame Myriam GREGORI, Conseiller, faisant fonction de Président Madame Nelly CARLIER, Conseiller Mme Virginie HERMENT, Conseillère qui en ont délibéré. Greffier lors des débats : Mme Laurence SENDRA ARRET : - Contradictoire - prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile ; - signé par Madame Myriam GREGORI, Conseiller, faisant fonction de Président et par M Salvatore SAMBITO, Greffier. EXPOSE DU LITIGE Le 30 décembre 2016, la société Foncière GDP et la société Urbat promotion ont signé devant maître [Z] [V], notaire à [Localité 9], une promesse unilatérale de vente, aux termes de laquelle la société Foncière GDP conférait à la société Urbat promotion la faculté d'acquérir un ensemble immobilier sis à [Adresse 8], destiné à être démoli aux frais et soins du bénéficiaire, moyennant un prix de 4 250 000 euros, la promesse étant consentie pour une durée expirant le 15 janvier 2018 en l'absence de recours contre le permis de construire, et le 15 avril 2018 en cas de recours. Le 13 juillet 2017, la société Foncière GDP et la société Urbat promotion ont signé un avenant modifiant le prix de vente en le ramenant à la somme de 3 650 000 euros et modifiant la condition suspensive relative à l'obtention du permis de construire en prévoyant l'obtention d'un permis de construire pour la réalisation d'une opération immobilière de logements, non sociaux, de 3 715 m² maximum de surface de plancher et comprenant 98 places de parking. Le 15 juillet 2019, la société Foncière GDP et la société Urbat promotion ont signé un second avenant, aux termes duquel étaient prévues une prorogation de la promesse jusqu'au 30 juin 2020, ainsi qu'une prorogation du délai de réalisation de la condition suspensive d'obtention du permis de construire purgé de tout recours et de la condition suspensive relative à la pollution et à la présence d'amiante et de plomb dans les locaux à démolir jusqu'au 31 mai 2020, et l'insertion d'une nouvelle condition suspensive relative à l'obtention par le bénéficiaire d'un permis de construire modificatif ayant pour objet notamment le changement d'accès. Par arrêté du 27 décembre 2017, le maire de [Localité 7] a délivré à la société Urbat Promotion un permis de construire pour la réalisation de deux immeubles de logement collectif, le projet prévoyant un accés au terrain par la voie numéro 9 située sur la copropriété de la résidence du Parc [Localité 10]. Par acte d'huissier en date du 6 décembre 2018, la société Foncière GDP a été assignée devant le tribunal judiciaire de Marseille par des copropriétaires, M. et Mme [H], M. [G], M. [P] et Mme [D], et par l'association de défense des intérêts des copropriétaires du Parc [Localité 10], afin qu'il soit jugé qu'à l'exclusion d'une servitude sur la voie d'accès numéro 1 de la copropriété [Adresse 5], elle ne bénéficiait d'aucune servitude de passage sur les voies numéros 3 et 9 et qu'en conséquence, il lui soit fait interdiction, ainsi qu'à tout ayant droit ou ayant cause, d'utiliser les voies numéros 3 et 9. Aux termes d'un jugement rendu le 2 novembre 2021, le tribunal judiciaire de Marseille a constaté l'inopposabilité de la servitude de passage sur les voies numéros 3 et 9 de la parcelle cadastrée section L numéro [Cadastre 2] à M. et Mme [H], M. [G], M. [P] et Mme [D] et à l'association de défense des intérêts des copropriétaires du Parc [Localité 10]. La société Foncière GDP a interjeté appel de cette décision le 29 novembre 2021. La société Urbat promotion a déposé une demande de permis de construire modificatif prévoyant que la desserte du projet serait assurée au moyen d'une servitude de passage sur la voie numéro 1 de la copropriété de la résidence du Parc [Localité 10]. Par arrêté du 17 juin 2019, le maire de [Localité 7] a délivré à la société Urbat Promotion un permis de construire modificatif. Puis, par jugements rendus le 25 juin 2020, le tribunal administratif de Marseille a rejeté les recours formés contre le permis de construire initial et contre le permis de construire modificatif. Par actes d'huissier en date du 4 septembre 2020, le syndicat [Adresse 5] situé [Adresse 4] a saisi en référé le président du tribunal judiciaire de Marseille d'une demande d'expertise, ayant pour objet de déterminer si le projet de construction de la société Urbat promotion était compatible avec la nature géologique et hydrologique du site, si les travaux envisagés étaient susceptibles d'être à l'origine de désordres sur ses ouvrages et si la voie numéro un et les autres voies de la copropriété étaient susceptibles de supporter le trafic lié à la réalisation des travaux et l'augmentation de trafic consécutive à la réalisation de soixante-deux logements et soixante-dix-huit stationnements. Aux termes d'une ordonnance rendue le 26 mars 2021, le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a ordonné une expertise, en donnant pour mission à l'expert de dire si la structure de la voie numéro un de la copropriété était susceptible de supporter le trafic lié à la réalisation des travaux projetés par la société Urbat promotion, puis à sa desserte de soixante-dix-huit stationnements supplémentaires, au regard de la nature géologique et hydrologique du site, et de décrire les désordres pouvant en résulter, ainsi que les moyens et travaux propres à les prévenir. Par requête en date du 29 mars 2022, la société Foncière GDP a saisi le président du tribunal de commerce de Montpellier d'une requête aux fins de saisie conservatoire de l'ensemble des comptes bancaires détenus par la société Urbat promotion auprès de la Société générale, faisant valoir que l'indemnité d'immobilisation prévue à la promesse unilatérale de vente lui était due. Aux termes d'une ordonnance en date du 20 avril 2022, le président du tribunal de commerce de Montpellier a autorisé la société Foncière GDP à faire pratiquer une saisie conservatoire de l'ensemble des comptes bancaires détenus par la société Urbat promotion auprès de la Société générale, en garantie de la somme de 220 000 euros. Le procès-verbal de saisie conservatoire effectuée à la demande de la société Foncière GDP entre les mains de la société Société générale, en date du 4 mai 2022, a été dénoncé à la société Urbat promotion le 10 mai 2022. Par acte d'huissier en date du 20 avril 2022, la société Foncière GDP a fait assigner la société Urbat promotion devant le tribunal judiciaire de Marseille afin d'obtenir sa condamnation au paiement d'une somme de 212 500 euros à titre d'indemnité d'immobilisation, outre des dommages et intérêts au titre de son préjudice moral. Par acte du 23 mai 2022, la société Urbat promotion a fait assigner la société Foncière GDP en référé devant le président du tribunal de commerce de Montpellier afin d'obtenir la rétractation de l'ordonnance rendue le 20 avril 2022, la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée à son préjudice entre les mains de la Société générale selon procès-verbal de saisie conservatoire du 4 mai 2022, aux frais de la société Foncière GDP, et l'allocation de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, ainsi que de la somme de 6 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. Aux termes d'une ordonnance de référé rendue le 30 juin 2022, le président du tribunal de commerce de Montpellier a : - rétracté l'ordonnance rendue le 20 avril 2022 avec toutes conséquences de droit, en ce que la société Foncière GDP ne prouvait pas l'existence d'un péril en matière de recouvrement de sa créance, - ordonné la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée au préjudice de la société Urbat Promotion, entre les mains de la Société Générale, selon procès-verbal de saisie conservatoire de créance du 4 mai 2022, - dit que cette mainlevée devrait être effectuée aux frais de la société Foncière GDP, - rejeté la demande indemnitaire formulée par la société Urbat Promotion, - condamné la société Foncière GDP au paiement de la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens dont frais de greffe liquidés et taxés à la somme de 41, 93 euros toutes taxes comprises. Par déclaration en date du 18 juillet 2022, la société Foncière GDP a relevé appel de cette ordonnance en critiquant chacune de ses dispositions. Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 18 janvier 2023, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société Foncière GDP demande à la cour de : - confirmer l'ordonnance en date du 30 juin 2022 en ce qu'elle a reconnu un principe de créance, - confirmer que la demande indemnitaire de la société Urbat Promotion ne relève pas de la compétence de la juridiction de céans et souffre d'une contestation sérieuse, Et statuant à nouveau, - juger qu'il existe des circonstances menaçant le recouvrement de la créance, - juger la saisie en date du 4 mai 2022 régulière, - condamner la société Urbat Promotion au paiement de la somme de 220 000 euros, A titre subsidiaire, - ordonner à la société Urbat Promotion de constituer une garantie bancaire à hauteur de 220 000 euros, En toute hypothèse, - débouter la société Urbat Promotion de toutes ses demandes et de son appel incident, - condamner la société Urbat Promotion à lui payer une somme de 6 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. Elle indique que la promesse unilatérale de vente prévoyait que si la société Urbat Promotion entendait se prévaloir de l'un des motifs visés dans cette promese pour se voir restituer la somme versée au titre de l'indemnité d'immobilisation, elle devait le notifier au notaire par lettre recommandée avec demande d'avis de réception dans les sept jours de la date d'expiration de la promesse. Elle ajoute qu'il n'est pas démontré que la société Urbat Promotion aurait revendiqué la restitution de son dépôt auprès du notaire et que c'est donc à juste titre que le premier juge a considéré que les conditions suspensives visées dans la promesse du 15 juillet 2019 étaient levées. En outre, elle fait valoir que c'est à tort que le premier juge a retenu que le non-respect de la servitude de passage sur la voie numéro un constituait un fait imputable au promettant permettant au bénéficiaire de revendiquer la restitution de l'indemnité d'occupation, alors que la voie numéro un n'est pas éteinte, que si elle est contestée, cela n'est pas imputable au promettant et que le bénéficiaire doit se prévaloir pour ne pas payer l'indemnité d'immobilisation de deux conditions cumulatives, la non réalisation de l'une des conditions suspensives et la non réalisation de la vente imputable au seul promettant. Elle ajoute qu'en l'espèce, les conditions suspensives ont été réalisées. Du reste, s'agissant du péril dans le recouvrement, elle précise que la situation financière de la société Urbat Promotion semble particulièrement inquiétante, puisque ses liquidités ont subi une baisse de près de 95% en un an et que son bénéfice a baissé de près de 64 % en un an. Elle ajoute que d'ailleurs, le résultat d'exploitation, qui permet de mesurer la performance économique de la société, est négatif. Enfin, s'agissant de l'appel incident de la société Urbat promotion, elle mentionne qu'en application de l'article L. 213-6 du code de l'organisation judiciaire, c'est le juge de l'exécution qui est compétent pour connaître des demandes en réparation fondée sur l'exécution ou l'inexécution dommageables des mesures d'exécution forcée ou des mesures conservatoires. Aux termes de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 10 janvier 2023, auxquelles il est renvoyé pour un exposé complet de ses moyens et prétentions, la société Urbat Promotion demande à la cour de : - juger que la créance revendiquée par la société Foncière GDP n'est pas fondée en son principe et que la société Foncière GDP ne justifie d'aucune circonstance susceptible d'en menacer le recouvrement, - débouter en conséquence la société Foncière GDP de l'ensemble de ses demandes, - confirmer l'ordonnance rendue le 30 juin 2022 par le président du tribunal de commerce de Montpellier en ce qu'elle a : * ordonné la rétractation de l'ordonnance présidentielle rendue le 20 avril 2022 avec toutes conséquences de droit, * ordonné la mainlevée de la saisie conservatoire qui a été pratiquée à son préjudice entre les mains de la Société générale selon procès-verbal de saisie conservatoire de créance du 4 mai 2022, - infirmer l'ordonnance du 30 juin 2022 en ce qu'elle l'a déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts au visa de l'article L. 512-2 du code des procédures civiles d'exécution, - condamner de ce chef la société Foncière GDP au paiement de la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts, En toute hypothèse, - condamner la société Foncière GDP au paiement de la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, de première instance et d'appel. Elle expose qu'il appartenait au promettant et non au bénéficiaire de mettre en oeuvre la caution, ce que la société Foncière GDP n'a pas fait. Elle ajoute qu'en l'espèce, la vente n'a pu se réaliser du fait du promettant qui n'a pu délivrer l'immeuble dans les conditions permettant au promoteur d'y réaliser l'opération de construction, puisque la condition de délivrance d'un terrain accessible aux engins de chantier n'était pas remplie, dans la mesure où la servitude de passage numéro un était sérieusement contestée. Elle en déduit que pour un motif qui lui est totalement étranger, elle a été placée dans l'impossibilité d'acquérir le terrain. Du reste, elle indique que la condition relative au péril dans le recouvrement de la créance n'est pas remplie au vu des données financières et comptables la concernant, et compte tenu de ce qu'elle est à 100 % une filiale de la société Vinci Immobilier, qui est elle même filiale à 100 % de la société Vinci. Enfin, s'agissant de son appel incident, elle expose qu'en application de l'article L. 512-2 du code des procédures civiles d'exécution, dans l'hypothèse où le président du tribunal de commerce a autorisé la saisie, lui seul est compétent pour en ordonner la mainlevée. Elle ajoute que c'est de manière abusive que la société Foncière GDP a sollicité l'autorisation de pratiquer une saisie conservatoire, alors qu'il est évident que l'indemnité d'immobilisation n'est pas due puisque l'obligation de délivrance du terrain impliquait, s'agissant d'une opération de promotion immobilière pour laquelle la constructibilité était requise, que l'accès aux engins de chantier soit possible. MOTIFS DE LA DECISION Sur la recevabilité de l'appel L'appel interjeté dans les formes et délai de la loi est recevable. Sur la saisie conservatoire diligentée à la requête de la société Foncière GDP En application de l'article L. 511-1 du code des procédures civiles d'exécution, 'Toute personne dont la créance paraît fondée en son principe peut solliciter du juge l'autorisation de pratiquer une mesure conservatoire sur les biens de son débiteur, sans commandement préalable, si elle justifie de circonstances susceptibles d'en menacer le recouvrement.' En l'espèce, aux termes de la promesse unilatérale de vente signée par la société Foncière GDP et la société Urbat promotion le 30 décembre 2016, il était stipulé, au paragraphe relatif à l'indemnité d'immobilisation, que le bénéficiaire déposerait au plus tard le 15 mai 2017 la somme de 212 500 euros à la comptabilité du notaire et qu'à ce versement pourrait être substituée la remise entre les mains du notaire de l'original d'un engagement de caution d'un établissement bancaire financier notoirement solvable. Par ailleurs, il était prévu qu'en cas de non réalisation de la vente promise selon les modalités et délais prévus à l'acte, la somme versée resterait acquise au promettant à titre d'indemnnité forfaitaire pour l'immobilisation entre ses mains de l'immeuble formant l'objet de la promesse de vente pendant la durée de celle-ci. Il était également prévu que dans l'hypothèse de la non réalisation de la vente, la somme serait intégralement restituée au bénéficiaire s'il se prévalait de l'un des cas suivants : si l'une des conditions suspensives stipulées à l'acte au bénéfice des deux parties ou au seul bénéfice du bénéficiaire venait à défaillir selon les modalités et délais prévus à l'acte, et si la non réalisation de la vente promise était imputable au seul promettant. Certes, le 15 juillet 2019 a été signé par les parties un second avenant prévoyant une prorogation de la promesse au 30 juin 2020, et il est acquis aux débats qu'à cette date, la vente n'était pas réalisée. Toutefois, si en principe, l'indemnité est acquise au promettant du seul fait de la non-réalisation de la vente, l'indemnité doit être restituée au bénéficiaire s'il justifie d'un motif de renonciation à la vente dont les parties ont convenu qu'il ne donnerait pas lieu au paiement de ladite indemnité, ou si le défaut de levée de l'option ne lui est pas imputable. Or, en l'espèce, le défaut de levée de l'option fait suite à l'action engagée en référé par le syndicat [Adresse 5] et n'apparaît donc pas imputable au bénéficiaire. En effet, les conclusions de l'expertise ordonnée par décision du juge des référés du 26 mars 2021, sont susceptibles de remettre en cause la possibilité technique, administrative et juridique pour la société Urbat promotion de réaliser son projet immobilier, en privant le terrain objet de la vente de sa desserte par la servitude de passage sur la voie numéro un de la copropriété de la résidence du Parc [Localité 10]. Dans ces conditions, dans la mesure où la non-levée de l'option n'apparaît pas imputable au bénéficiaire, mais résulte de l'action d'un tiers, susceptible de remettre en cause la desserte du terrain, élément essentiel de la vente conditionnant la possibilité d'édifier le projet de construction prévu, la société Foncière GDP n'apparaît pas fondée à se voir attribuer l'indemnité d'immobilisation. Au surplus, contrairement à ce qu'a retenu le premier juge, il ne saurait être considéré que la société Foncière GDP apparaît fondée à réclamer l'indemnité d'immobilisation, au seul motif que la société Urbat promotion n'aurait pas revendiqué sa restitution par lettre recommandée au notaire, au plus tard dans les sept jours de la date d'expiration de la promesse de vente. En effet, en application des stipulations contractuelles susvisées, le bénéficiaire n'est déchu du droit d'invoquer l'un des motifs prévus pour se voir restituer la somme versée au titre de l'indemnité d'immobilisation, que s'il ne répond pas à une sommation du promettant, par acte extra-judiciaire, de faire connaître sa décision dans le délai de sept jours. Or, en l'espèce, la société Foncière GDP ne justifie pas avoir fait signifier à la société Urbat promotion une telle sommation. Elle n'apparaît donc pas fondée à se prévaloir de l'absence de réponse du bénéficiaire pour considérer que l'indemnité d'immobilisation lui est acquise. Dans ces conditions, il convient de considérer que la société Foncière GDP 511-1 ne justifie pas d'une créance paraissant fondée en son principe. Au surplus, s'agissant des circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance, la cour observe qu'il ressort des pièces produites que la société Urbat promotion est une société au capital social de 40 167 600 euros et que ses comptes annuels font apparaître pour l'exercice clos le 31 décembre 2019, un chiffre d'affaires de 15 728 661 euros et un bénéfice de 2 527 135 euros, pour l'exercice clos le 31 décembre 2020, un chiffre d'affaires de 14 719 269 euros et un bénéfice de 2 145 657 euros et pour l'exercice clos le 31 décembre 2021, un chiffre d'affaires de 18 035 211 euros et un bénéfice de 780 458 euros. Par ailleurs, l'intimée produit des attestations de son président qui indique qu'au 11 mai 2022, le montant de ses disponibilités était de 915 493, 27 euros et qu'elle détient la somme de 23 151 390, 14 euros sur l'ensemble de ses comptes bancaires au 31 décembre 2022, en tenant compte de son compte courant avec la société mère Vinci. Elle justifie également de deux attestations de son commissaire au compte datées du 13 mai 2022 et du 10 janvier 2023 qui précise qu'il n'a pas d'observation à formuler sur la concordance des informations sur le montant des disponibilités avec la comptabilité. Au vu de ces éléments, qui ne sont pas remis en cause par l'appelante, et notamment des disponibilités et sommes détenues telles qu'elles ressortent des attestations, n'est pas établie l'existence de circonstances susceptibles de menacer le recouvrement de la créance, même si le montant des bénéfices réalisés a diminué entre 2020 et 2021. Dans ces conditions, compte tenu de l'ensemble de ces éléments, c'est à juste titre que le premier juge a rétracté l'ordonnance rendue le 20 avril 2021 et a ordonné la mainlevée de la saisie conservatoire pratiquée au préjudice de la société Urbat promotion entre les mains de la Société générale selon procès-verbal de saisie-conservatoire de créance du 4 mai 2022, aux frais de la société Foncière GDP. La décision déférée sera par conséquent confirmée à ce titre. Sur la demande d'indemnisation formée par la société Urbat promotion En application de l'article L. 512-2 du code des procédures civiles d'exécution, les frais occasionnés par une mesure conservatoire sont à la charge du débiteur, sauf décision contraire du juge et lorsque la mainlevée a été ordonnée par le juge, le créancier peut être condamné à réparer le préjudice causé par la mesure conservatoire. Certes, aux termes de l'article L. 213-6 du code de l'organisation judiciaire, le juge de l'exécution connaît, sous la même réserve, des demandes en réparation fondées sur l'exécution ou l'inexécution dommageables des mesures d'exécution forcée ou des mesures conservatoires. Il s'ensuit que lorsque ce juge ordonne la mainlevée d'une saisie conservatoire, il est compétent pour statuer sur les demandes en réparation des préjudices causés par cette saisie. Cependant, en l'espèce, la société Foncière GDP qui est à l'initiative de la saisine du président du tribunal de commerce de Montpellier, par requête du 29 mars 2022, aux fins de saisie conservatoire sur l'ensemble des comptes bancaires détenus par la société Urbat promotion dans les livres de la société Banque Société Générale, et qui a conclu à l'existence d'une contestation sérieuse s'agissant de la demande d'indemnisation, n'est pas recevable à soulever une exception d'incompétence en cause d'appel. S'agissant de cette demande d'indemnisation formée par la société Urbat promotion, comme l'a relevé le premier juge, l'intimée ne rapporte pas la preuve de son préjudice, ni dans son principe, ni dans son quorum. C'est donc à juste titre que cette demande a été rejetée. La décision déférée sera également confirmée sur ce point. Sur les frais irrépétibles et les dépens Il convient de confirmer la décision déférée en ce qu'elle a condamné la société Foncière GDP au paiement d'une indemnité au titre des frais irrépétibles, outre les dépens de première instance. La société Foncière GDP qui succombe sera condamnée aux dépens d'appel. Elle sera en outre condamnée à verser à la société Urbat promotion une indemnité complémentaire de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, et sera déboutée de sa demande sur ce fondement. PAR CES MOTIFS LA COUR Reçoit la société Foncière GDP en son appel, Confirme la décision déférée en toutes ses dispositions, Y ajoutant Condamne la société Foncière GDP à verser à la société Urbat promotion une indemnité complémentaire de 1 200 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Déboute la société Foncière GDP de sa demande formée en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne la société Foncière GDP aux dépens d'appel. Le greffier Le président