Cour d'appel, 14 septembre 2022. 18/21975

Copies exécutoiresREPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 2 ARRET DU 14 SEPTEMBRE 2022 (n° , 8 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/21975 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B6QAU Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Mai 2018 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 17/03242, rectifié par jugement du 13 septembre 2018 - Tribunal de grande instance de PARIS - RG 18/7502 APPELANTE Madame [J] [B] née le 25 mai 1956 à Oran (Algérie) [Adresse 7] [Localité 10] Représentée par Me Olivia LACOURIE DENIS, avocat au barreau de PARIS, toque : D1277 INTIMES Monsieur [T] [P] né le 20 février 1950 à [Localité 11] [Adresse 3] [Localité 9] DEFAILLANT SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES [Adresse 4] représenté par son syndic, le CABINET JEAN CHARPENTIER SOPAGI SA, élisant domicile en son cabinet seconndaire : C/O CABINET JEAN CHARPENTIER SOPAGI, AGENCE REPUBLIQUE [Adresse 5] [Localité 8] Représentée par Me Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K148 ayant pour avocat plaidant : Me Hervé CASSEL substitué par Me Camille DOS SANTOS - SELAFA CABINET CASSEL -avocat au barreau de PARIS, toque : K0049 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 10 Mai 2022, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Muriel PAGE, Conseillère, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre Mme Muriel PAGE, Conseillère Mme Nathalie BRET, Conseillère Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT ARRET : - REPUTE CONTRADICTOIRE - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors du prononcé. * * * * * * * * * * * FAITS & PROCÉDURE M. [T] [P] et Mme [J] [B] sont copropriétaires indivis du lot n°[Cadastre 2], et M. [T] [P] est copropriétaire du lot n°[Cadastre 1], dans un immeuble sis [Adresse 4]. Par jugement du 22 mai 2018 rectifié le 13 septembre 2018, le tribunal de grande instance de Paris a : - condamné M. [T] [P] et Mme [J] [B] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] représenté par son syndic le Cabinet Paris Syndic & Gestion (Fouchet Copropriété), [Adresse 6] les sommes suivantes : - 10.575,64 €, au titre des charges impayées arrêtées au 29 janvier 2018, comprenant le 1er appel trimestriel de charges de l'année 2018, avec intérêts au taux légal a compter du 22 février 2017, - 51,40 € au titre des frais de recouvrement, - 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - autorisé M. [T] [P] à s'acquitter de sa dette en 23 versements mensuels réguliers de 400 € payable avant le 10 de chaque mois, la 24ème échéance correspondant au solde et le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la décision, - dit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance à son terme, l'intégralité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible, - rappelé que conformément à l'article 1343-5 du code civil, ' la décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par le juge', - débouté les parties du surplus de leurs demandes, - condamné M. [T] [P] et Mme [J] [B] aux dépens, - ordonné l'exécution provisoire. Mme [J] [B] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 9 octobre 2018. La procédure devant la cour a été clôturée le 10 mai 2022. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu les conclusions en date du 18 avril 2022 par lesquelles Mme [B], appelante, invite la cour, au visa des articles 1134 et 1142 et suivants du code civil, à : - recevoir Mme [B] en son appel et l'en déclarer bien fondée, - réformer le jugement entrepris en ce qu'il l'a : condamnée avec M. [P] à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 10.575,64 € au titre des charges impayées arrêtées au 29 janvier 2018, avec intérêts au taux légal à compter du 22 février 2017, 51,40 € au titre des frais de recouvrement et 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, condamnée avec M. [P] aux dépens, statuant à nouveau, - juger que M. [P] est seul débiteur des charges de copropriété impayées du lot n° [Cadastre 1], - juger qu'elle ne peut en aucun cas être poursuivie pour le paiement des charges du lot n° [Cadastre 1], - débouter le syndicat des copropriétaires de toute demande dirigée à son encontre au titre des charges du lot n° [Cadastre 2], - constater que la dette correspondant aux charges impayées des deux lots arrêtées au 29 janvier 2018 a été entièrement payée par M. [P], Subsidiairement, pour le cas où la cour considérerait que sa sortie de l'indivision du lot [Cadastre 2] n'est pas opposable au syndicat des copropriétaires, - juger qu'elle ne pouvait être condamnée au paiement de la totalité des charges impayées du lot n°[Cadastre 2], dans la mesure où elle n'est propriétaire que de 162/360èmes de ce lot, - constater que toutes les charges impayées au 29 janvier 2018 du lot [Cadastre 2] ont été payées à ce jour et débouter le syndicat des copropriétaires de toute demande de condamnation à ce titre, - débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts et de remboursement des frais de recouvrement dirigée à son encontre, - condamner M. [P] à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre au bénéfice du syndicat des copropriétaires, - condamner M. [P] à lui payer la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts pour inexécution de ses obligations, - faire injonction à M. [P], sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt à intervenir, à régulariser auprès du notaire de son choix l'acte nécessaire à la publication de son titre de propriété du fait de sa sortie de l'indivision, - condamner M. [P] à lui payer la somme de 6.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner in solidum le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Vu les conclusions en date du 13 avril 2022 par lesquelles le syndicat des copropriétaires, intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 17 mars 1967 et 1240 du code civil, de : - le juger recevable et bien fondé en ses demandes, - débouter Mme [B] et M. [P] de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions, en conséquence, - confirmer le jugement en ce qu'il a fixé sa créance à la somme de 10.575,64 € au titre des charges de copropriété arrêtées au 5 février 2018, (1er trimestre 2018 inclus et hors répartition charges et travaux exercice 2017), au titre des lots n°[Cadastre 1] et [Cadastre 2], - confirmer le jugement en ce qu'il condamné M. [P] et Mme [B] à lui payer la somme de 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens, - infirmer le jugement en ce qu'il : l'a débouté d'une large partie de sa demande de condamnation aux frais de recouvrement, a écarté la demande de dommages-intérêts, a écarté la solidarité des débiteurs, ce faisant, et statuant à nouveau, - condamner solidairement et à défaut in solidum M. [T] [P] et Mme [J] [B] à lui payer, les sommes suivantes : 1.615,90 € au titre des frais de contentieux, 1.500 € à titre de dommages et intérêts, 2.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner solidairement et à défaut in solidum M. [T] [P] et Mme [J] [B] aux entiers dépens dont distraction dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile, y ajoutant, - condamner solidairement et à défaut in solidum M. [T] [P] et Mme [J] [B] à lui payer la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et aux entiers dépens d'appel dont distraction dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ; Vu la signification de la déclaration d'appel et des conclusions d'appel à la requête de Mme [J] [B] délivrée à M. [T] [P], le 6 décembre 2018 par remise de l'acte à personne ; Vu la signification des conclusions à la requête du syndicat des copropriétaires, délivrée à M. [T] [P], le 14 juin 2019 par remise de l'acte en l'étude de l'huissier instrumentaire ; SUR CE, M. [T] [P] n'a pas constitué avocat, la déclaration d'appel lui a été signifiée par acte remis à personne ; l'arrêt sera réputé contradictoire ; La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ; En application de l'article 954 alinéa 3 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ; Sur la demande de paiement des charges de copropriété Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent a l'égard de chaque lot ainsi qu'aux charges relatives à l'entretien, à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, le règlement de copropriété tirant la part afférente a chaque lot dans chacune des catégories de charges ; En application de l'article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n'ont pas contesté dans les deus mois de sa notification l'assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés a refuser de régler leur quote-part de charges ; Les 16 juin 2014, 26 juin 2015, 7 avril 2016, 30 mai 2017 et 27 juin 2017, l'assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes et voté les travaux ; Il n'est pas contesté que le syndicat des copropriétaires a justifié en première instance, d'une créance de 10.575,64 €, hors frais, arrêtée au 29 janvier 2018, comprenant le 1er appel trimestriel de charges de l'année 2018 ; Néanmoins, il est reconnu par le syndicat des copropriétaires que cette somme correspond à la dette de charges de copropriété dues tant pour le lot [Cadastre 2], copropriété indivise de Mme [J] [B] et M. [T] [P], que pour le lot [Cadastre 1], dont est seul propriétaire M. [T] [P] ; Le jugement déféré sera donc réformé en ce qu'il a condamné M. [T] [P] et Mme [J] [B] à payer au syndicat des copropriétaires cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 22 février 2017, date de l'assignation ; Mme [J] [B] ne pouvait être tenue au paiement des charges qu'au titre du lot [Cadastre 2], et ce, à proportion de ses droits dans l'indivision à défaut de production du règlement de copropriété, comme l'a justement retenu le tribunal ; Il doit être précisé ici que le protocole transactionnel qu'elle a signé avec M. [T] [P] est inopposable au syndicat des copropriétaires dès lors que ce dernier n'a pas régularisé auprès du notaire les actes nécessaires à la publication de l'acte de propriété et qu'aucun transfert de propriété n'a donc été notifié au syndic ; Mme [J] [B] et M. [T] [P] doivent donc être condamnés, en deniers ou quittances, dès lors qu'il est établi que la dette a été totalement réglée, à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 5.287,82 € au titre des charges de copropriété impayées du lot [Cadastre 2], arrêtées au 5 février 2018 (1er trimestre 2018 inclus et hors répartition charges et travaux exercice 2017), à proportion de leurs droits dans l'indivision ; M. [T] [P] doit en outre être condamné, en deniers ou quittances, dès lors qu'il est établi que la dette a été totalement réglée, à payer au syndicat des copropriétaires, la somme de 5.287,82 € au titre des charges de copropriété impayées du lot [Cadastre 1], arrêtées au 5 février 2018 (1er trimestre 2018 inclus et hors répartition charges et travaux exercice 2017) ; Sur les frais nécessaires de recouvrement Aux termes de l'article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ; Le syndicat des copropriétaires maintient sa demande formulée en première instance à hauteur de la somme de 1.615,90 € au titre des frais nécessaires de recouvrement ; Cette somme figurant au décompte produit, correspond à des frais de rappel, des intérêts de retard, des frais de relance, des frais contentieux et de suivi recouvrement ; En application de l'article 10-1 précité, entrent dans la catégorie des frais nécessaires au recouvrement de la créance justifiée du syndicat, qui sont à la charge du copropriétaire défaillant, les frais de mise en demeure et de relance, soit un total de 51,40 € retenu à juste titre par le tribunal au titre des relances des 5 août 2014 et 29 janvier 2018 ; En revanche, les intérêts inscrits au décompte ne sont pas justifiés et les frais de contentieux ou de suivi recouvrement relèvent des frais irrépétibles sur lesquels il sera statué plus loin, peu importent à cet égard les stipulations du contrat de syndic ; Le jugement déféré en ce qu'il a alloué au syndicat des copropriétaires la somme de 51,40 € au titre des frais de recouvrement nécessaires, sera confirmé ; Sur la demande de délais Le jugement déféré, non contesté en ce qu'il a alloué à M. [T] [P] des délais de paiement, sera confirmé de ce chef ; Sur la demande au titre des dommages et intérêts En l'espèce, il résulte des décomptes produits que les charges de copropriété n'ont pas été réglées à leur échéance sur une très longue période ; Cette abstention fautive en règlement des charges démontre la mauvaise foi des copropriétaires ; Il a été vu en outre que le protocole d'accord signé entre Mme [J] [B] et M. [T] [P] est inopposable au syndicat des copropriétaires et qu'aucun transfert de propriété n'a été notifié au syndic ; Ainsi, Mme [J] [B] alors qu'elle restait tenue du paiement des charges, ne s'est pas assurée que les démarches nécessaires au transfert de propriété soient réalisées ; Les manquements répétés de Mme [J] [B] et de M. [T] [P] à leur obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ; Le jugement déféré doit être infirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts ; Mme [J] [B] et M. [T] [P] seront condamnés in solidum à lui payer la somme de 200 € à ce titre ; Sur l'appel en garantie de Mme [J] [B] En l'espèce, il a été vu que le transfert de propriété n'a pas été notifié au syndic et que le protocole d'accord signé entre Mme [J] [B] et M. [T] [P] est inopposable au syndic ; Le syndicat des copropriétaires était donc bien fondé à agir tant à l'encontre de M. [T] [P] que de Mme [J] [B] ; La demande de garantie formulée par Mme [J] [B] au titre de toutes les condamnations prononcées contre elle sera en conséquence rejetée ; Sur la demande de dommages-intérêts formulée par Mme [J] [B] En l'espèce, il résulte du protocole d'accord produit aux débats que M. [T] [P] s'est engagé à régulariser auprès du notaire tous les actes nécessaires à la publication de l'acte de propriété et à régler les charges de copropriété, le bien devenant sa propriété unique ; Il apparaît que les démarches ont été effectuées tardivement ainsi qu'il ressort de la pièce n° 21 de Mme [J] [B] ; S'il n'est pas contestable que les charges n'ont pas été réglées par M. [T] [P], celui-ci s'est acquitté des condamnations prononcées par le jugement déféré ; Mme [J] [B] ne justifie pas d'un préjudice personnel ou moral et sera déboutée de sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 10.000 € ; Sur la demande d'injonction de Mme [J] [B] En l'espèce, les démarches en vue du transfert de propriété ont été entreprises ; Il n'y a pas lieu de faire injonction à M. [P], sous astreinte de 100 € par jour de retard à compter de l'expiration d'un délai d'un mois suivant la signification de l'arrêt, à régulariser auprès du notaire de son choix l'acte nécessaire à la publication de son titre de propriété du fait de sa sortie de l'indivision ; La demande sera rejetée ; Sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ; Mme [J] [B], partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ; Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application de l'article 700 du code de procédure civile formulées par Mme [J] [B] ;  L'équité n'impose pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile au bénéfice du syndicat des copropriétaires ; PAR CES MOTIFS LA COUR Statuant par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire, Confirme le jugement sauf en ce qu'il a condamné M. [T] [P] et Mme [J] [B] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 4] représenté par son syndic le Cabinet Paris Syndic & Gestion (Fouchet Copropriété), [Adresse 6] la somme de 10.575,64 €, au titre des charges impayées arrêtées au 29 janvier 2018, comprenant le 1er appel trimestriel de charges de l'année 2018, avec intérêts au taux légal a compter du 22 février 2017 et en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts ; Statuant à nouveau sur ces seuls chefs réformés et y ajoutant, Condamne M. [T] [P] et Mme [J] [B] à payer en deniers ou quittances, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], la somme de 5.287,82 € au titre des charges de copropriété impayées du lot [Cadastre 2], arrêtées au 5 février 2018 (1er trimestre 2018 inclus et hors répartition charges et travaux exercice 2017), à proportion de leurs droits dans l'indivision ; Condamne M. [T] [P] à payer en deniers ou quittances, au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], la somme de 5.287,82 € au titre des charges de copropriété impayées du lot [Cadastre 1], arrêtées au 5 février 2018 (1er trimestre 2018 inclus et hors répartition charges et travaux exercice 2017) ; Condamne in solidum M. [T] [P] et Mme [J] [B] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4], la somme de 200 € à titre de dommages-intérêts ; Déboute Mme [J] [B] de toutes ses demandes dirigées contre M. [T] [P] ; Condamne Mme [J] [B] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile ; Rejette toute autre demande. LA GREFFIERE LE PRESIDENT