Tribunal judiciaire, 21 février 2024. 23/04453

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS [1] [1] Copie conforme délivrée le : à : Monsieur [H] [X] Madame [E] [V] épouse [X] Préfecture Copie exécutoire délivrée le : à : Maître Karim-Alexandre BOUANANE Pôle civil de proximité ■ PCP JCP ACR référé N° RG 23/04453 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ5SF N° MINUTE : 1/2024 ORDONNANCE DE REFERE INITIALEMENT EN DATE DU 06 FÉVRIER 2024 PROROGÉE EN DATE DU 21 FÉVRIER 2024 DEMANDERESSE PARIS HABITAT-OPH Etablissement public à acaractère industriel et commercial dont le siège social est situé [Adresse 2] représenté par le Cabinet LEGITIA en la personne de Maître Karim-Alexandre BOUANANE,avocat au barreau de PARIS,vestiaire E 1971 DÉFENDEURS Monsieur [H] [X] demeurant [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] comparant en personne lors de la précédente audience du 21 septembre 2023 Madame [E] [V] épouse [X] demeurant [Adresse 4] [Adresse 4] [Localité 3] comparante en personne lors de la précédente audience du 21 septembre 2023 COMPOSITION DU TRIBUNAL Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection assisté de Christopher LEPAGE, Greffier, DATE DES DÉBATS Audience publique du 14 novembre 2023 ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 21 février 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier Décision du 21 février 2024 PCP JCP ACR référé - N° RG 23/04453 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ5SF EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé du 30 septembre 2002, l'OFFICE PUBLIC D'AMÉNAGEMENT ET DE CONSTRUCTION DE [Localité 5] (OPAC DE [Localité 5]), désormais dénommé [Localité 5] HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [H] [X] et à Madame [E] [V] épouse [X] un appartement à usage d'habitation ainsi qu'une cave situés 11 ter (anciennement 13 bis) [Adresse 6] (bâtiment 1, escalier 3, 10ème étage, porte n°94) à [Localité 3] pour un loyer mensuel de 346,16 euros. Par acte sous seing privé du 20 juillet 2010, [Localité 5] HABITAT-OPH a donné à bail à Monsieur [H] [X] et à Madame [E] [V] épouse [X] un emplacement de stationnement (n°0040 référencé 043086) situé [Adresse 1]) pour un loyer mensuel charges comprises de 61,20 euros. Par actes de commissaire de justice du 19 janvier 2022, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4 981,54 euros au titre de l'arriéré locatif en visant les clauses résolutoires prévues dans les contrats. Par actes de commissaire de justice du 4 mai 2023, [Localité 5] HABITAT-OPH a saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de : - constater la résiliation du bail du local d'habitation, de la cave et de l'emplacement de stationnement à compter du 20 mars 2022, - ordonner l'expulsion sans délai de Monsieur [H] [X] et de Madame [E] [V] épouse [X] et de tous occupants de leur chef avec si besoin l'assistance de la force publique et d'un serrurier, - ordonner le transport et la séquestration des meubles garnissant les lieux aux frais et risques des défendeurs, - condamner solidairement Monsieur [H] [X] et Madame [E] [V] épouse [X] au paiement à titre provisionnel de la somme de 4 318,26 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 16 mars 2023 avec intérêts de retard au taux légal à compter du 19 janvier 2022, ainsi qu'à une indemnité mensuelle d'occupation au titre du local d'habitation, de la cave et de l'emplacement de stationnement d'un montant égal aux loyers actualisés augmentés des charges à compter de la résiliation des baux et jusqu'à la complète libération des lieux, - condamner solidairement Monsieur [H] [X] et Madame [E] [V] épouse [X] au paiement de la somme de 390 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens comprenant le coût du commandement de payer. Appelée à l'audience du 21 septembre 2023, l'affaire a fait l'objet d'un renvoi pour être finalement retenue à l'audience du 14 novembre 2023. À cette date, [Localité 5] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance à la somme de 2 314,03 euros selon décompte arrêté au 2 novembre 2023, termes d'octobre 2023 inclus. Assignés à étude, Monsieur [H] [X] et Madame [E] [V] épouse [X], présents à la première audience, n'ont pas comparu et ne se sont pas faits représenter. En application de l'article 469 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance contradictoire. La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 février 2024 puis a été prorogée à ce jour. MOTIFS En application de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la demande Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 5] par la voie électronique le 10 mai 2023, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. Par ailleurs, [Localité 5] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 20 janvier 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989. L'action en résiliation de bail et expulsion est donc recevable. Sur l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation des baux En vertu de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En vertu de l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement de payer contient, notamment, à peine de nullité un décompte de la dette. En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation. En l'espèce, un commandement de payer visant les dispositions légales et reproduisant les clauses résolutoires contenues dans les contrats de location a été signifié aux locataires le 19 janvier 2022. Or, d'après l'historique des versements, la somme de 4 981,54 euros n'a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d'apurement n'a été conclu dans ce délai entre les parties. PARIS HABITAT-OPH est donc bien fondé à se prévaloir du jeu de la clause résolutoire des contrats de location de l'appartement, de la cave et de l'emplacement de stationnement dont les conditions sont réunies depuis le 20 mars 2022. Selon l'article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. En l'espèce, d'après le décompte locatif produit par le bailleur, les locataires ont repris le paiement intégral de leur loyer, ils peuvent donc bénéficier de délais de paiement pour payer leur dette. Au vu des versements réguliers effectués depuis la signification de l'assignation et de leur volonté manifeste d'apurer la dette, des délais de paiement leur seront accordés selon les modalités de l'article 1343-5 du code civil pendant 24 mois. Cependant, en l'absence de demande de suspension des effets de la clause, les délais de paiement ne seront pas suspensifs des effets de la clause résolutoire. Monsieur [H] [X] et Madame [E] [V] épouse [X] étant sans droit ni titre depuis le 21 mars 2022, il convient d'ordonner leur expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision. Aucune circonstance particulière de l'espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique. Il sera rappelé enfin que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution dont l'application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l'exécution et non de la présente juridiction. Sur la demande de provision au titre de l'arriéré locatif et de l'indemnité d'occupation Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. Monsieur [H] [X] et Madame [E] [V] épouse [T] sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation des baux en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Par ailleurs, leur maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux. En l'espèce, [Localité 5] HABITAT-OPH produit un décompte faisant apparaître que Monsieur [H] [X] et Madame [E] [V] épouse [T] restent lui devoir la somme de 2 622,74 euros à la date du 2 novembre 2023, termes d’octobre 2023 inclus, en ce compris 308,71 euros de frais de procédure. Pour la somme en principal, Monsieur [H] [X] et Madame [E] [V] épouse [T], non comparants, n'apportent par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Ils seront donc condamnés au paiement de la somme provisionnelle de 2 314,03 euros (2 622,74 euros - 308,71 euros) avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 981,54 euros à compter du commandement de payer conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil. Ils y seront condamnés solidairement compte-tenu de la solidarité légale des dettes ménagères de l'article 220 du code civil. Monsieur [H] [X] et Madame [E] [V] épouse [T] seront également condamnés au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter des échéances de novembre 2023 jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si les baux s'étaient poursuivis. Sur les demandes accessoires Monsieur [H] [X] et Madame [E] [V] épouse [X], parties perdantes, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l'article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation. L'équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort, Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse, DÉCLARONS l'action recevable en résiliation de bail et expulsion recevable, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 septembre 2002 entre l'OFFICE PUBLIC D'AMÉNAGEMENT ET DE CONSTRUCTION DE [Localité 5] (OPAC DE [Localité 5]), désormais dénommé [Localité 5] HABITAT-OPH d'une part, et Monsieur [H] [X] et Madame [E] [V] épouse [X] d'autre part, concernant l'appartement à usage d'habitation et la cave situés 11 ter (anciennement 13 bis) [Adresse 6] (bâtiment 1, escalier 3, 10ème étage, porte n°94) à [Localité 3] sont réunies à la date du 20 mars 2022, CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 20 juillet 2010 entre [Localité 5] HABITAT-OPH d'une part, et Monsieur [H] [X] et Madame [E] [V] épouse [X] d'autre part, concernant l'emplacement de stationnement (n°0040 référencé 043086) situé [Adresse 1]) sont réunies à la date du 20 mars 2022, ORDONNONS à Monsieur [H] [X] et Madame [E] [V] épouse [X] de libérer l'appartement à usage d'habitation et la cave situés 11 ter (anciennement 13 bis) [Adresse 6] (bâtiment 1, escalier 3, 10ème étage, porte n°94) à [Localité 3] ainsi que l'emplacement de stationnement (n°0040 référencé 043086) situé [Adresse 1]) et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, DÉBOUTONS [Localité 5] HABITAT-OPH de sa demande de suppression du délai prévu par les articles L. 412-1 et L. 412-2 du Code des procédures civiles d'exécution, DISONS qu'à défaut pour Monsieur [H] [X] et Madame [E] [V] épouse [X] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 5] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique, DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelons que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [X] et Madame [E] [V] épouse [X] à verser à [Localité 5] HABITAT-OPH la somme provisionnelle de 2 314,03 euros (décompte arrêté au 2 novembre 2023, incluant les mensualités d'octobre 2023) correspondant aux arriérés de loyers, charges et indemnités d'occupation à cette date, pour l'appartement à usage d'habitation, la cave et l'emplacement de stationnement, avec intérêts au taux légal sur la somme de 4 981,54 euros à compter du 19 janvier 2022, RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées, AUTORISONS sauf meilleur accord des parties Monsieur [H] [X] et Madame [E] [V] épouse [X] à se libérer de leur dette en 23 mensualités de 96 euros pour la première fois le 30 du mois suivant la signification de la présente décision, la 24ème mensualité couvrant le solde de la dette en principal, intérêts et dépens, DISONS qu'en cas de défaut de paiement d'une échéance à sa date exacte, suivi d'une mise en demeure restée infructueuse durant 15 jours, l'échelonnement qui précède sera caduc et que la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, DISONS que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital, RAPPELONS qu'en application de l'article 1343-5 du code civil, pendant le cours des délais ainsi accordés, les procédures d'exécution sont suspendues et que les majorations d'intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d'être dues pendant le délai fixé par la présente décision, CONDAMNONS solidairement Monsieur [H] [X] et Madame [E] [V] épouse [X] à verser à [Localité 5] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle d'un montant équivalent à celui des loyers et des charges, tel qu'il aurait été si les contrats s'étaient poursuivis, à compter des échéances de novembre 2023 et jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion), DISONS n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile, CONDAMNONS in solidum Monsieur [H] [X] et Madame [E] [V] épouse [X] aux dépens comme visé dans la motivation, RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection