Tribunal judiciaire, 27 février 2024. 23/58244

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PARIS ■ N° RG 23/58244 - N° Portalis 352J-W-B7H-C27AG N° : 2 Assignation du : 06 Novembre 2023 [1] [1] 2 Copies exécutoires délivrées le : ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 27 février 2024 par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier. DEMANDERESSE La Société SC YB [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Maître Alexandre BRAUN, avocat au barreau de PARIS - #B0032 DEFENDERESSE Madame [O] [B] exerçant sous l’enseigne “Le Dépôt Vente de Buci” Chez ”Le Dépôt Vente de Buci” [Adresse 1] [Localité 3] représentée par MAÏTRE Aqdas MOHAMMAD, avocat au barreau de PARIS - #R41 DÉBATS A l’audience du 27 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier, Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties, Vu l'assignation en référé, en date du 06 novembre 2023, délivrée à la requête de la SC YB, bailleur, devant le président du tribunal judiciaire de céans tendant à voir le juge : -Déclarer valable le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 5 octobre 2023 à Madame [O] [B], suivant exploit de la SCP Marc FARRUCH, Commissaire de justice à PARIS -Prononcer l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail en date du 5 mars 1999, consenti par Monsieur [C] [T] aux droits duquel se trouve la société civile YB, à Madame [O] [B], exerçant sous l'enseigne Le Dépôt-vente de Buci, pour les locaux sis [Adresse 1] à [Localité 5], -Prononcer la résiliation du bail à compter du 5 novembre 2023, faute pour Madame [B] d'avoir apuré les causes du commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 5 octobre 2023, dans le délai d'un mois de sa signification, -Ordonner l'expulsion de Madame [O] [B] et de tous occupants de son chef des locaux objets du bail, -Condamner Madame [O] [B] à payer à la société civile YB, à titre provisionnel, les sommes suivantes : – 21.384,95 € T.T.C. au titre des loyers, charges et réindexation du dépôt de garantie exigibles, selon décompte arrêté au 1er octobre 2023, terme du mois d'octobre 2023 inclus, – 4.276,99 € T.T.C., à titre d'indemnité d'occupation, provision sur charges comprises, ce à partir du 1er novembre 2023, sous réserve d'indexation en vertu de l'indice des loyers commerciaux du 3ème trimestre 2023, et jusqu'à parfaite libération des lieux par remise des clefs, – 3.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. -Condamner Madame [O] [B] aux dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer signifié par la SCP FARRUCH, commissaire de justice, le 5 octobre 2023, pour la somme de 208,72 €, ainsi que le coût de l'état d'endettement, pour la somme de 50,40 €. Vu les conclusions écrites visées le 27 décembre 2023 de Madame [O] [B], tendant à voir le juge de céans : -In limine litis constater qu'il n'y a pas lieu à référé en présence de contestations sérieuses -A titre principal dire que la SC YB a fait preuve de mauvaise foi dans la mise en œuvre de la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail commercial la liant à Madame [B]. - A titre subsidiaire, dire que la dette locative de Madame [B] est limitée à la somme de 26 390, 50 euros TTC arrêtée au 1er décembre 2023, et que cette dernière aura un échelonnement de sa dette en 24 mensualités. MOTIFS En droit, il résulte des dispositions conjuguées des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que le juge des référés peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et que, même en présence d'une contestation sérieuse, il peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire " dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable " Le juge des référés a le pouvoir de constater l'acquisition de la clause résolutoire délibérée en application des dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce ; Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement. Au cas présent, Madame [O] [B], exerçant sous l'enseigne Le Dépôt-vente de Buci, est preneuse d'un local commercial (à destination de dépôt de vente, vêtements, accessoires, objets, bijoux, antiquité, art de la table et décoration) appartenant initialement à Monsieur [C] [T] et aux droits duquel vient la SCI YB, et dépendant d'un immeuble sis à [Adresse 1]. Par ordonnance du 04 septembre 2023, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Paris avait condamné par provision Madame [O] [B] à payer au demandeur la somme de 22 120, 80 euros TTC à valoir sur les loyers, charges et accessoires arrêtés au 1er mai 2023, et l'avait autorisée à se libérer de sa dette en 24 versements. Après indexation du loyer commercial, laquelle a été portée à la connaissance de Madame [B] en même temps que l'avis d'échéance du mois de décembre 2022 par une signification du 5 octobre 2023, la SC YB a délivré à cette même date un commandement de payer la somme en principal de 21 384, 95 euros, cette dernière étant arrêtée au 1er octobre 2023. La demanderesse joint à ce commandement de payer un décompte de la dette locative arrêtée à cette date. Sur la compétence du juge des référés La défenderesse soutient que le juge des référés ne serait pas compétent en ce que la demande de provision qui lui est soumise impliquerait l'interprétation d'une clause du contrat, à savoir l'article 8 du présent bail, lequel prévoit les modalités de révision du loyer. Le bailleur se prévaut de la révision annuelle là où le preneur estime que la révision est nécessairement triennale. En l'espèce, il ressort du contrat de bail versé aux débats que ladite clause est ambiguë, en ce qu'elle ne stipule pas clairement si la révision du loyer aura lieu selon une révision triennale ou par indexation annuelle, les parties n'ayant pas manifesté leur choix en faveur de l'une ou l'autre des deux types de révisions. Toutefois, une telle ambiguïté ne fait pas obstacle au pouvoir du juge des référés de trancher la demande de provision dans la mesure où qu'il entre dans les pouvoirs de ce dernier d'accorder une provision au créancier quand la créance n'est pas sérieusement contestable Dès lors, il convient de calculer la somme incontestablement due au titre des loyers impayés sans toutefois prendre en compte le loyer nouvellement révisé, dont la fixation relèvera du seul juge du fond. Sur la mauvaise foi du bailleur L'article 1104 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent contrat eu égard à la date de son renouvellement, dispose que les contrats doivent être exécutés de bonne foi. Le défendeur avance que le bailleur serait de mauvaise foi en ce qu'il ne prendrait pas en compte dans le décompte joint par le demandeur les règlements effectués par le preneur, à savoir : -Deux règlements effectués les 23 et 29 septembre 2021 -Un règlement de 1 480 euros effectué le 29 décembre 2022 -Une saisie attribution de la somme de 5.016, 88 euros -Un règlement de la somme de 1460 euros intervenu le 1er mars 2023 -Un règlement de 920 euros en septembre 2023 -Une saisie à hauteur de 1475, 71 euros en 2023 Cette mauvaise foi se caractérisait selon le défendeur, outre ces omissions desdits paiements, par une augmentation rétroactive des montants du loyer, un acharnement judiciaire et une multiplication des voies d'exécutions et enfin par un trouble délibéré de la jouissance des lieux. Le défendeur avance que la mauvaise foi patente du bailleur et son acharnement judiciaire se sont traduits par un trouble de jouissance pour sa locataire inconciliable avec la nécessaire exécution de bonne foi du contrat de bail commercial. En l'espèce, les contestations soulevées par Madame [B] ne sont pas de nature à questionner la mauvaise foi de la SC YB. D'une part, les omissions relevées par le défendeur portent sur des dettes antérieures à la période litigieuse. D'autre part, il ressort en effet des pièces versées aux débats que le décompte de la dette locative arrêtée au 1er octobre 2023 ne mentionne pas les règlements intervenus durant la période litigieuse (du 1er juin 2023 au 1er octobre 2023), à savoir un règlement de 920 euros et une saisie de 1475, 71 euros et de 223, 72 euros. Une telle omission n'est pas de nature à caractériser la mauvaise foi du preneur, au même titre que l'utilisation de voies d'exécutions. En ce sens, il y a lieu de débouter Madame [B] de son moyen tirée de la prétendue mauvaise foi du bailleur dans la mise en œuvre de la clause résolutoire prévue dans le contrat de bail commercial. La demanderesse apportant la preuve de ces règlements, il y a lieu de les déduire du décompte joint au commandement de payer. Sur la demande provisionnelle Comme exposé précédemment, il y a lieu de rectifier les montants incontestablement dus et réclamés par le demandeur dans le commandement de payer. Il convient en effet de prendre en compte le montant non révisé, en raison de l'ambigüité de la clause de l'article 8, et de déduire les sommes payées par le défendeur qui n'apparaissent pas dans le décompte arrêté au mois d'octobre 2023. Partant, le défendeur sera condamné à payer au demandeur à titre provisionnelle la somme ni contestable ni contestée de 26 545,41 euros ((3353,77 + 99,72 + 712,83) x 7) - 920 - 1475,11 - 223,72). au titre de la dette locative arrêtée au 1 décembre 2023 ; S'il est établi que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai d'un mois, il y a lieu, compte tenu de la situation du preneur, de lui accorder un délai pour s'acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire. L'indemnité d'occupation due depuis l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, est fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires et le défendeur sera condamnée à payer cette indemnité d'immobilisation jusqu'à la libération effective des lieux. PAR CES MOTIFS Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire, Condamnons Madame [B] à payer à la SC YB la somme provisionnelle de 26 545,41 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er décembre 2023 ; Autorisons Madame [B] à se libérer de sa dette en 24 versements mensuels d'un montant égal en sus du loyer courant le premier versement intervenant le 25 du mois suivant la signification de la présente décision et les suivants le 25 de chaque mois. Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais, Disons que, faute de paiement, à bonne date, en sus du loyer courant, d'une seule des mensualités, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, ° le tout deviendra immédiatement exigible, ° la clause résolutoire sera acquise, ° il sera procédé à l'expulsion immédiate du preneur et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance si nécessaire de la force publique, des locaux commerciaux sis [Adresse 1] ; Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, Fixons à titre provisionnel l'indemnité d'occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires. Condamnons le défendeur aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et à payer au demandeur la somme de 600 euros du chef de l'article 700 du code de procédure civile. Disons n'y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes. Fait à Paris le 27 février 2024 Le Greffier, Le Président, Larissa FERELLOC Fabrice VERT