Cour d'appel, 09 février 2023. 20/16051

Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4 - Chambre 3 ARRET DU 9 FEVRIER 2023 (n° , 7 pages) Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 20/16051 - N° Portalis 35L7-V-B7E-CCTOC Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Septembre 2020 -Tribunal de proximité du RAINCY - RG n° 1119000107 APPELANTS Monsieur [S] [X] [Adresse 2] [Localité 3] Madame [L] [W] [X] [Adresse 2] [Localité 3] Représentés par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753 INTIME Monsieur [D] [G] [Adresse 1] [Localité 3] Représenté par Me Nathalie FERNANDES BENCHETRIT de la SELARL MAKOSSO ORHON, FERNANDES BENCHETRIT, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC358 COMPOSITION DE LA COUR : En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Janvier 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Aurore DOCQUINCOURT, Conseiller, chargée du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de : François LEPLAT, président Anne-Laure MEANO, président Aurore DOCQUINCOURT, conseiller Greffier, lors des débats : Mme Joëlle COULMANCE ARRET : - contradictoire - par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile. - signé par Anne-Laure MEANO, Présidente assesseur pour le Président empêché et par Joëlle COULMANCE, Greffière, présente lors de la mise à disposition. ***** EXPOSÉ DU LITIGE Par acte sous seing privé en date du 22 janvier 2005, M. [D] [G] a donné à bail à M. [S] [C] [Z] [X] un logement situé [Adresse 2], pour un loyer mensuel de 340 euros, augmenté des provisions sur charges à hauteur de 58 euros et du loyer des équipements de 54 euros, soit un total mensuel de 452 euros. Par actes d'huissier en date des 7 mars et 11 décembre 2018, M. [G] a fait signifier à M. [X] et Mme [L] [W] [X] née [O] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 20.301,74 euros en principal, au titre des loyers impayés au 24 février 2018. Par acte d'huissier en date du 8 janvier 2019, M. [G] a fait assigner M. et Mme [X] devant le tribunal d'instance du Raincy aux fins de : - constater l'acquisition de la clause résolutoire, - en conséquence , prononcer la résiliation judiciaire du bail, - ordonner l'expulsion de M. et Mme [X] ainsi que de tout occupant de leur chef avec l'assistance de la force publique si besoin est, - condamner solidairement M. et Mme [X] au paiement de la somme de 26.443,02 euros au titre de la dette locative arrêtée au 4 janvier 2019, - les condamner solidairement au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle égale à 552,48 euros à compter du 8 avril 2018, jusqu'à libération effective des lieux, indexée selon l'indice du coût de la construction, - les condamner solidairement au paiement de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, - les condamner solidairement au paiement de la somme de 2.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens, - ordonner l'exécution provisoire. Par jugement contradictoire entrepris du 28 septembre 2020, le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy a ainsi statué : - déclare recevable la demande de M. [D] [G] aux fins de constat de l'acquisition de la clause résolutoire, - rejette la demande de constat de l'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 22 janvier 2005 entre M. [D] [G] d'une part, et M. [S] [C] [Z] [X] et Mme [L] [W] [X] née [O] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], - constate la résiliation du bail conclu le 22 janvier 2005 entre M. [D] [G] d'une part, et M. [S] [C] [Z] [X] et Mme [L] [W] [X] née [O] d'autre part, concernant les locaux situés [Adresse 2], par l'effet du congé, à compter du 4 mars 2010, - ordonne, à défaut de départ volontaire des lieux, l'expulsion de M. [S] [C] [Z] [X] et Mme [L] [W] [X] nee [O] ainsi que de tout occupant de 'son' chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, avec l'assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, - condamne in solidum M. [S] [C] [Z] [X] et Mme [L] [W] [X] nee [O] à payer à M. [D] [G] une indemnité d'occupation égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi à compter du 12 février 2019 jusqu'à la libération effective des lieux , - condamne in solidum M. [S] [C] [Z] [X] et Mme [L] [W] [X] née [O] à payer à M. [D] [G] la somme de 36.554,98 euros au titre des indemnités d'occupation à compter de février 2015, arrêtées au 8 juillet 2020, échéance de juillet incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la présente decision, - rejette la demande de dommages et intérêts formée par M. [D] [G], - rejette la demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive, - rejette les demandes respectives des parties au titre de l'article 700 du code de procédure civile, - condamne in solidum M. [S] [C] [Z] [X] et Mme [L] [W] [X] née [O] aux dépens de l'instance, - dit que les frais de signification du commandement de payer du 11 décembre 2018, et le coût de la notification de l'assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX resteront à la charge de. M. [D] [G], - déboute M. [D] [G] de ses autres demandes et prétentions, - ordonne l'exécution provisoire du jugement. PRÉTENTIONS DES PARTIES Vu l'appel interjeté le 6 novembre 2020 par M. [S] [X] et Mme [L] [W] [X], Vu les dernières conclusions remises au greffe le 5 février 2021 par lesquelles M. [S] [X] et Mme [L] [W] [X] demandent à la cour de : - déclarer recevable et fondé l'appel interjeté par Monsieur et Madame [X]. - y faisant droit, - réformer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, - débouter M.[G] de toutes ses demandes, fins et conclusions, - condamner M.[G] à payer à M. et Mme [X] la somme de 5.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de leur préjudice moral, - condamner M.[G] à payer à M. et Mme [X] la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, - condamner M. [G] aux entiers dépens qui pourront être recouvrés directement par Me Olivier Bernabé, avocat, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. M. [D] [G] a constitué avocat mais n'a pas conclu au fond. Pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens des parties, la cour, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions remises au greffe et au jugement déféré. MOTIFS DE LA DÉCISION En application de l'article 954 alinéa 6 du code de procédure civile, la partie qui ne conclut pas est réputée s'approprier les motifs du jugement. Les époux [X] poursuivent l'infirmation du jugement entrepris en ce qu'il a constaté la résiliation du bail, ordonné leur expulsion et leur condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation, les a condamnés in solidum au paiement de la somme de 36554,98 euros au titre des indemnités d'occupation à compter de février 2015 arrêtées au 8 juillet 2020, échéance de juillet incluse, rejeté la demande reconventionnelle de dommages et intérêts au titre de la procédure abusive, et condamné in solidum les époux [X] aux dépens. Sur la résiliation du bail Selon l'article 15, I de la loi du 6 juillet 1989, ' le délai de préavis applicable au congé est de trois mois lorsqu'il émane du locataire et de six mois lorsqu'il émane du bailleur. Toutefois, en cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi, le locataire peut donner congé au bailleur avec un délai de préavis d'un mois. Le délai est également réduit à un mois en faveur des locataires âgés de plus de soixante ans dont l'état de santé justifie un changement de domicile ainsi que des bénéficiaires du revenu minimum d'insertion. Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception ou signifié par acte d'huissier. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier. Pendant le délai de préavis, le locataire n'est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur. A l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués'. En l'espèce, les époux [X] produisent le courrier de congé daté du 4 février 2010 adressé à M. [D] [G], rédigé dans les termes suivants : 'suite à notre entretien téléphonique, je vous fais part de mon intention de résilier mon contrat de location de l'appartement situé au [Adresse 2] que nous occupons depuis le 24 janvier 2005. Cette résiliation sera effective en date du 4 mars 2010 respectant ainsi le délai d'un mois auquel nous nous sommes entendus'. Les appelants communiquent également un courrier de mise en demeure adressé par M. [D] [G] aux époux [X] le 4 octobre 2010 à leur nouvelle adresse de [Localité 4], ainsi rédigé : 'j'accuse réception de votre enveloppe recommandée distribuée le 30 septembre 2010 et qui contenait uniquement un chèque BNP de 1000 euros n°7558908 ; il serait préférable de mettre une lettre claire dans votre recommandé. Je vous mets en demeure : - de me restituer l'intégralité des loyers que vous encaissez depuis plusieurs mois auprès de vos sous-locataires successifs non autorisés, à savoir plusieurs milliers d'euros ; - de me rendre le studio C417 vide avec les clés en présence de l'huissier de justice, Maître [T] à [Localité 3], puisque vous m'avez donné congé début 2010 ; - de me donner les bordereaux de versements espèces que vous dites avoir fait sur mon compte bailleur depuis 2005 afin d'établir un décompte locataire correct'. Le bailleur aurait fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire en date des 4 mars et 11 décembre 2018, soit huit ans après le congé délivré et le déménagement des locataires, commandement qui n'est pas produit aux débats devant la cour. C'est par une parfaite appréciation des éléments de la cause que le premier juge a considéré que le congé délivré par les locataires le 4 février 2010 est valable et a produit ses effets, de sorte que le bail se trouve résilié par l'effet du congé le 4 mars 2010, date à compter de laquelle les locataires sont devenus occupants sans droit ni titre. Il a valablement jugé que la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers était sans objet et devait être rejetée. Le jugement entrepris sera donc confirmé sur ces points. Sur l'expulsion et la condamnation au paiement des indemnités d'occupation Devant le premier juge, M. [G] soutenait à l'appui de ses demandes que le logement avait été sous-loué et qu'aucune remise des clés n'avait été effectuée malgré mise en demeure du 21 novembre 2012. Comme en première instance, les appelants contestent ces déclarations, rappelant qu'ils ont quitté les lieux après leur congé, ce que savait parfaitement leur ancien bailleur et soutenant avoir remis les clés. Le jugement entrepris a accueilli les demandes de M. [G] en considérant qu'en dépit du congé donné, les époux [X] n'avaient pas restitué les lieux. Il résulte des dispositions de l'article 15 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs que seule une restitution régulière et légitime des locaux loués libère le locataire de toute obligation et, d'autre part, que c'est la remise des clés au domicile du bailleur ou de son représentant qui matérialise la restitution des lieux loués. En l'espèce, toutefois, la cour relève qu' aucun état des lieux de sortie n'a été réalisé au départ des locataires du logement, dont la nouvelle adresse était connue du bailleur, puisqu'il leur a adressé des courriers à cette adresse ; constatant prétendûment l'absence de remise de clés le bailleur pouvait parfaitement proposer de faire dresser un procès-verbal d'état des lieux par huissier de justice, en application de l'article 3 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable aux faits, à l'occasion duquel la question des clés aurait été soulevée. Or, il convient de constater que M. [G] n'a pas procédé à une telle démarche, qu'il a attendu huit années pour délivrer à ses locataires le commandement de payer les sommes alléguées, et neuf ans pour les attraire en justice, sans s'être enquis pendant ce laps de temps très important du sort de son bien ni de la dette locative, et sans diligenter une procédure rapide de reprise des lieux abandonnés sur requête prévue par le code des procédures civiles d'exécution. Au surplus, la mise en demeure, en 2012, de restituer les clés dont s'est prévalu M. [G] devant le premier juge n'est pas produite devant la cour. Au vu de ces éléments, M. [G] ne saurait se prévaloir de sa propre inertie à mettre en oeuvre les procédures à sa disposition pour reprendre possession des lieux pour demander neuf ans plus tard l'expulsion et la condamnation à un arriéré locatif des anciens locataires, au demeurant limité par la prescription, au titre d'une occupation des lieux qui ne résulte nullement des pièces produites. A cet égard, les époux [X] justifient d'ailleurs avoir obtenu le dégrèvement des taxes d'habitation postérieurement à 2010, après avoir justifié aux services fiscaux qu'ils n'occupaient plus les lieux. Par ailleurs, M. [G] n'allègue devant la cour, ni ne rapporte aucune preuve de sous-location qu'il invoquait en première instance ; les époux [X] justifient quant à eux avoir déposé plainte le 28 novembre 2019 pour faux et usage de faux contre un dénommé [E] [N] [J] qui aurait attesté en première instance qu'ils lui auraient sous-loué les lieux (cette attestation n'est pas produite devant la cour). Enfin, M. [G] ne justifie pas, notamment par un constat d'huissier qu'il n'aurait pas pu reprendre possession de son bien à ce jour, l'absence de preuve de la restitution des clefs ne suffisant pas à établir la persistance d'une occupation sans droit ni titre des anciens locataires. Il résulte de l'ensemble de ces éléments que M. [G] ne démontre pas qu'il n'a pas repris possession des lieux ni n'a été en mesure de le faire depuis le départ des locataires, qui est avéré et ce au terme d'un congé parfaitement régulier et depuis près de treize ans. Il convient donc d'infirmer le jugement en ce qu'il a ordonné l'expulsion des époux [X] et les a condamnés au paiement d'une indemnité d'occupation. Sur la demande de dommages et intérêts formée par les époux [X] C'est à juste titre que le premier juge a considéré que l'abus du droit d'agir en justice n'était pas caractérisé en l'espèce. Il y a lieu dès lors de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux [X] de leur demande de dommages et intérêts. Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens M. [G], partie perdante à titre principal, sera condamné aux dépens de première instance et d'appel. L'équité commande de le condamner au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. PAR CES MOTIFS La cour, statuant par arrêt contradictoire, Infirme, en ses dispositions frappées d'appel, le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a : - rejeté la demande de constat d'acquisition de la clause résolutoire, - constaté la résiliation du bail par l'effet du congé à compter du 4 mars 2010, - rejeté la demande de dommages et intérêts des époux [X], Statuant à nouveau, Dit n'y avoir lieu à expulsion ni à condamnation de M. [S] [X] et Mme [L] [W] [X] née [O] au paiement d'indemnités d'occupation, Et y ajoutant, Condamne M. [D] [G] à payer à M. [S] [X] et Mme [L] [W] [X] née [O] la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, Condamne M. [D] [G] aux dépens de première instance et d'appel, avec droit de recouvrement direct, par application de l'article 699 du code de procédure civile, Rejette toutes autres demandes. La Greffière P/le Président empêché