Tribunal judiciaire, 27 novembre 2025. 24/00036

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 35] ■ Expropriations N° RG 24/00036 N° Portalis 352J-W-B7I-C6U6M [1] [1] MINUTE N° JUGEMENT rendu le 27 Novembre 2025 DEMANDERESSE Société AARON [Localité 30] [Adresse 24] [Adresse 33] [Localité 29] représentée par Me Alain LEVY, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1049 DÉFENDERESSE VILLE DE [Localité 35] Domiciliée en l’Hôtel de Ville de [Localité 35] [Adresse 16] [Localité 25] représentée par Maître Stéphane DESFORGES de la SELARL LE SOURD DESFORGES, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #K0131 LE DIRECTEUR REGIONAL DES FINANCES PUBLIQUES D’ILE DE FRANCE ET DU DEPARTEMENT DE [Localité 35], exerçant les fonctions de commissaire du gouvernement, représenté par Monsieur [J] [W] Copies exécutoire et certifiées conforme à - Maître Alain LEVY - Maître Stéphane DESFORGES Copie simple à :Commissaire du Gouvernement de [Localité 35] Délivrées le : Décision du 27 Novembre 2025 22ème Chambre civile- Expropriations N° RG 24/00036 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6U6M OPÉRATION :Parcelle BM n°[Cadastre 14] [Adresse 21] * * * COMPOSITION DU TRIBUNAL Mathieu DELSOL, Juge au Tribunal judiciaire de PARIS, Juge de l’expropriation, assisté de Fabienne CLODINE-FLORENT, Greffière, désignés conformément aux articles L.211-1 et R.211-5 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique ; DÉBATS À l’audience publique du 23 septembre 2025 au cours desquels ont été entendus les parties ou leurs représentants et le Commissaire du Gouvernement, dans le développement de leur mémoire et en leurs observations, l’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2025 ; * * * EXPOSE DU LITIGE Par mémoire du 23 décembre 2024 visé par le greffe le 26 décembre 2024, la société AARON [Localité 30] a saisi le juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Paris en vue de voir fixer l’indemnité due au titre de l’exercice du droit de délaissement prévu aux articles L.152-2, L.230-3 et L.230-4 du code de l’urbanisme, portant sur l’immeuble dont elle est propriétaire, situé [Adresse 4] (75008), cadastré section BM [Cadastre 14]. Par ordonnance du juge de l’expropriation du 22 janvier 2025, le transport sur les lieux a été fixé le 21 mai 2025. Un procès verbal des opérations a été établi en présence des parties et mentionne les éléments suivants: «Environnement: Quartier d’affaires- Proximité du Palais de l’Elysées 150/200 mètres et du Ministère de l’intérieur situé dans La [Adresse 38]. Métro ligne 14 station “[34]” à 700 m, et ligne 9 station “[Localité 39]”. Ville de [Localité 35]: va engager une procédure de modification du PLU. En juin, 1ère délibération qui sera soumis au conseil de [Localité 35]. Suppression de la réserve. Souhaite que la date de l’audience de plaidoirie soit assez lointaine. AARON [Localité 30]: Ville de [Localité 35] avait 1 an pour donner un prix. Souhaite la visite des lieux et la fixation d’une date de plaidoirie. Ne se prononce pas sur la réserve. CG: n’a pas d’observations Décision du 27 Novembre 2025 22ème Chambre civile- Expropriations N° RG 24/00036 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6U6M Parcelle: Immeuble Haussmanien en pierre de taille- 5 étages mansardés. Entrée se fait par une porte cochère avec un accès par passe sécurisé- Hall carrelé (marbre ?), murs en pierre (moulures) très bon état. La société Aaron indique qu’un seul locataire exploite l’immeuble avec une activité de coworking. Au rez-de-chaussée : A droite : 2 salles de réunion actuellement occupé donnant sur rue , 1 wc individuel en très bon état. Au fond, 1 espace commun , avec 1 cour avec véranda vitrée; A droite 1 espace “restauration, bar /comptoir” ouvert: parquet en pointe de hongrie; dans le prolongement 1 escalier de secours. On traverse l’espace de de coworking, plusieurs tables , et salon détente. Au fond, 1 seconde cour avec grillage au sol qui donne sur la chaufferie au sous-sol. Au fond de la 2ème cour, 1 espace cuisine en très bon état. Façade de la 2ème cour est craquelée, présence d’infiltration d’eau en partie inférieure. Façade de la 1ère cour vitrée est en très bon état, à part quelques craquelures très légères. Il nous est indiqué l’existence d’une coursive menant en salle de réunion, hall , WC homme/femme Hall d’entrée à gauche : 1 ascenceur, avec sol moquette, miroir plaqué , mur boisé, pouvant recevoir 6 personnes (450 kg max); 1 escalier en bois qui méne aux aux étages supérieurs(boiserie décorative), cage d’escalier avec moulures, parquet, tapis d’escalier usé par endroit. Porte badgée à tous les étages; 1er étage, 1 couloir parquet droit qui dessert : -sur la droite 3 salles de réunion : parquet en pointe de hongrie, hauteur sous plafond- Climatisation réversible - Grandes fenêtres et cloison entre les salles; -1 local ménage; - sur la gauche 1 salle de réunion avec 1 bureau vitré sur 1ère cour; plusieurs espaces de travail avec sol moquette; -dans le prolongement 1 long couloir avec sur la gauche 1 espace détente, 1 espace de travail individuel ,1 porte sur cagibi (emplacement serveur informatique...), a droite 1 coin cuisine dans 1 alcove, WC homme/femme; 1 escalier de secours en bois avec moquette au sol; au fond 2 salles de travail vitrée sur la droite; 1 long couloir avec à gauche 3 bureaux vitrées sur la 1ère courette, à droite 1 grande salle de réunion donnant sur la 2ème courette, cloison vitrée, spots d’éclairage sur faux plafond. 2ème étage 1 couloir parquet droit qui dessert : - sur la droite 3 salles de réunion avec cloisons amovibles - dans la continuité à droite 1 grande fenêtre donnant sur la 2ème cour voisine. - sur la gauche 1 bureau + 1 espace individuel (box) A gauche 2ème espace avec 1 coin cuisine/salle détente; 1 couloir qui longe la 1ère cour avec à droite 1 WC homme/femme, 1 porte escalier service- 1 porte à droite local technique, 1 espace de réunion et bureau moquette au sol open space , plusieurs bureaux donnant à droite sur une salle de réunion plusieurs bureaux, quelques radiateurs ponctuel dans le couloir. Décision du 27 Novembre 2025 22ème Chambre civile- Expropriations N° RG 24/00036 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6U6M 3ème étage 1 couloir parquet droit qui dessert : - sur la droite , 3 salles de réunion avec cloisons fixes et vitrées. - sur la gauche 1 bureau + 1 espace individuel (box) - 1 cuisine /détente -1 couloir qui longe t la 1ère cour droite avec 1 fenêtre sur cour immeuble voisin, à droite WC homme/femme , escalier de service, en face 1 porte qui donne accès à 1 espace open space salle de réunion cloison vitrée. 4ème étage, 1 couloir parquet droit qui dessert : : Il nous est indiqué l’existence d’un système de surveillance sécurité uniquement dans les espaces communs. - sur la droite 3 salles de réunion , dans la continuité 1 grande fenêtre sur cour voisin - sur la gauche 1 bureau vitrée. Pas d’espace individuel de travail; - 1 espace cuisine+ détente; - 1 couloir avec sur la droite 2 fenêtres sur cour voisin, WC homme/femme, escalier de secours - au fond 1 open space avec moquette au sol, 2 espaces individuels de travail1 a salle de réunion au fond , une autre salle de réunion vitrée tout au fond . Présence de balcon aux fenêtres. 5ème étage , 1 couloir parquet droit qui dessert: Etage mansardé, plafond plus bas dans le couloir; - sur la droite 3 salles de réunion, murs habillage bois- parquet droit- Accès balcon dans chaque salle de réunion, cloison fixe, plafond avec pente légèrement plus élevée, moquette au sol; - sur la gauche 1 bureau vitré en angl et 1 espace individuel de travail vitré; - 1 grande fenêtre sur cour voisin- 1 copieur- - à droite 1 coin cuisine- - 1couloir mansardé qui traverse 1 cour avec 2 fenêtres sur la droite- WC homme/femme- 1 vélux en face sur la gauche donnant sur 1ère cour, escalier de service a gauche -1 porte vitrée qui donne accès à 1 open space, sol moquette, espace individuel de travail au fond avec fenêtre sur 1ère cour, velux sur 2ème cour -espace mansardé de rangement avec velux sur 2ème cour -présence de petits balcons sur les 3 fenêtres à droite sur 1ère cour; -Bureau à gauche fenêtre sur la 1ère cour Il est indiqué que la limite de propriété est la cheminée et de l’autre côté bande de zinc avec cheminée Local vélo: Accès par le RDC à gauche de l’ascenceur- Comporte une d izaine de places , sol carrelé et 1 fenêtre sur la rue cambaceres . Escalier donnant accès au sous-sol. Au sous-Sol : Accès par l’escalier étroit situé à droite dans le local vélo. Adroite local électrique avec ouverture sur rue, sol carrelé. 4 pièces : espaces à usage de cave/rangement; 1 porte sur machinerie ascenseur; 2 portes verrouillées : il nous est indiqué local archives pour les locataires ; 1 local eau/télécom; 1 porte local archives ; 2 portes fermées + 1 porte donnance sur cave de stockage ;1 local ménage ; Décision du 27 Novembre 2025 22ème Chambre civile- Expropriations N° RG 24/00036 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6U6M 1 porte fermée ; 1 local ouvert à usage d’entrepôt ; un 2ème escalier qui débouche après le bar au RDC ; au fond 1 grand local avec une porte “cour technique” avec plafond en brique peint qui donne accès sur la 2ème cour; une porte avec 1 salle de stockage fermée par une porte. Pas d’odeur d’humidité ; état saine, quelques traces d’humidité. Murs peints, écaillé:effrité par endroit, sol bétonné. Installations chauffage, ventilation, aération sont apparentes et parcourent la cave qui est éclairée. Il nous est indiqué l’existence dégat des eaux il y a 2 ans: remplacement d’une colonne d’eau. On repart par l’escalier de service à droite qui mène au RDC De l’extérieur du bâtiment, au 4ème étage 1 seul long balcon longe l’étage Pas d’observations complémentaires des parties » Les parties présentes ont été avisées de la fixation de l’affaire à l’audience du 17 juin 2025 à 14H00. Par mémoire visé par le greffe le 20 août 2025, la société AARON [Localité 30] demande au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Paris de : « SUR LA PROCEDURE : Déclarer recevable et bien fondée l'instance initiée par la SAS AARON [Localité 30] en application des dispositions combinées des articles L 152-2, L.230-1, L.230-3 et L230-4 du Code de l'Urbanisme. Rejeter la demande de la Ville de [Localité 35] tendant à surseoir à statuer dans l'attente de la confirmation de la décision du Conseil de [Localité 35], à l'issue de la procédure simplifiée de modification du PLU en cours, sur la suppression de la servitude d'emplacement réservé dont fait l'objet l'immeuble sis [Adresse 22],. SUR LE FOND : Débouter la Ville de [Localité 35] toutes les demandes fins et conclusions Fixer la valeur de l'immeuble [Adresse 20] au prix de 52.857.900 euros Fixer l'indemnité de remploi à la somme de 5.286.790 euros Fixer l'indemnité pour perte de revenus locatifs à la somme de 1.500.000 euros Prononcer le transfert de propriété de l'immeuble au bénéfice de la Ville de [Localité 35]. Condamner la Ville de [Localité 35] au paiement d'une somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile. » Par mémoire valant offre notifié par RPVA le 17 septembre 2025 et visé par le greffe le 23 septembre 2025, la Ville de Paris a demandé au juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Paris de : « À titre principal Vu les articles 378 et suivants du code de procédure civile, Vu les pièces versées aux débats, Surseoir à statuer dans l’attente de la confirmation de la décision du Conseil de [Localité 35], à l’issue de la procédure simplifiée de modification du PLU en cours, sur la suppression de la servitude d’emplacement réservé dont fait l’objet l’immeuble sis [Adresse 22], Décision du 27 Novembre 2025 22ème Chambre civile- Expropriations N° RG 24/00036 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6U6M A titre subsidiaire Vu les articles L 152-2, L230-1 et suivants du code de l’urbanisme, Fixer le prix de l’immeuble édifié sur la parcelle cadastrée [Cadastre 31] [Adresse 22] à la somme de 35 000 000 euros et le remploi à la somme de 3 501 000 euros, Débouter la SAS Aaron [Localité 30] de toutes ses autres demandes, fins et conclusions. » Par conclusions récapitulatives du 06 mai 2025 visées par le greffe le 12 mai 2025, le Commissaire du gouvernement retient une indemnité totale de 41.993.500 euros. * Pour un exposé complet des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à la lecture des écritures susvisées en application de l’article 455 du code de procédure civile. L’affaire a été plaidée à l’audience du 23 septembre 2025 conformément aux écritures susvisées et a été mise en délibéré au 27 novembre 2025. La société AARON [Localité 30] et la Ville de [Localité 35] ont déposé chacune une note en délibéré, respectivement les 24 et 26 septembre 2025, puis toutes les deux le 26 novembre 2025. MOTIFS A titre liminaire, il est rappelé que le juge n’est pas tenu de statuer sur les demandes de « constater que », « dire et juger que » et « juger que» qui ne sont pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile mais un rappel des moyens invoqués par les parties au soutien de leurs demandes. I. Sur les notes en délibéré L’article 445 du code de procédure civile dispose qu’après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l'appui de leurs observations, si ce n'est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444. En l’espèce, la société AARON [Localité 30] et la Ville de [Localité 35] ont déposé chacune une note en délibéré, respectivement les 24 et 26 septembre 2025, puis toutes les deux le 26 novembre 2025. Ces notes en délibéré n’ayant pas été autorisées, il convient de les déclarer irrecevables en application du texte susvisé. II. Sur la demande de sursis à statuer L’article 378 du code de procédure civile dispose que la décision de sursis suspend le cours de l'instance pour le temps ou jusqu'à la survenance de l'événement qu'elle détermine. Décision du 27 Novembre 2025 22ème Chambre civile- Expropriations N° RG 24/00036 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6U6M Il est acquis que le juge dispose d’un pouvoir souverain d’appréciation quant à l’opportunité du sursis à statuer, qu’il peut notamment fonder sur la bonne administration de la justice, par exemple lorsqu’un événement futur est susceptible d’avoir une influence sur sa décision. En l’espèce, la Ville de [Localité 35] sollicite à titre principal un sursis à statuer dans l’attente de la finalisation de la procédure aboutissant à la suppression effective de l’emplacement réservé au [Adresse 2], dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice : elle fait valoir qu’elle a manifesté expressément son intention de supprimer l’emplacement réservé grévant l’immeuble et qu’il serait contraire à une bonne administration de la justice de fixer le prix de celui-ci et d’ordonner le transfert forcé de sa propriété compte tenu de la procédure en cours. Elle soutient qu’elle a renoncé à l’acquisition de l’immeuble, son silence à la mise en demeure d’acquérir valant refus, et se prévaut d’une délibération du Conseil de [Localité 35] sur la suppression de la réserve au plan local d’urbanisme par délibération des 3, 4, 5 et 6 juin 2025. Elle explique qu’il convient de laisser la procédure de suppression de la réserve s’achever dans un souci de bonne administration de la justice. Elle conteste le raisonnement de la société AARON [Localité 30] selon laquelle le droit de délaissement serait cristallisé à la date de la saisine du juge de l’expropriation : elle considère que cette analyse ne repose sur aucun fondement textuel, qu’elle ne conteste pas, en tout état de cause, la recevabilité de l’action fondée sur le droit de délaissement, et que la société demanderesse ne cite aucune disposition prohibant le sursis à statuer. Elle conteste l’affirmation selon laquelle la mise en demeure constituerait un droit irrévocable pour le transfert du bien et la fixation de son prix à compter de la saisine du juge de l’expropriation. Elle ajoute avoir déposé une question prioritaire de constitutionnalité et demande un sursis à statuer le temps de son examen par la Cour de cassation puis par le Conseil constitutionnel. La société AARON [Localité 30] s’oppose à la demande de sursis à statuer formée par la Ville de [Localité 35]. En substance, elle soutient que la délibération du Conseil de [Localité 35] produite n’approuve pas la modification du plan local d’urbanisme envisagée, de sorte que la Ville n’a pas encore pris de décision définitive sur ce point. Elle soutient que la date de la saisine du juge de l’expropriation cristallise le droit de délaissement, et que la réserve est devenue irrévocable le 24 décembre 2024, date à laquelle le juge de l’expropriation a été saisi. Réponse du juge de l’expropriation La Ville de [Localité 35] produit une délibération du Conseil de [Localité 35] n°2025 DU 125 PLU des 03, 04, 05 et 06 juin 2025, ayant pour objet « modification simplifiée [du plan local d’urbanisme] – non réalisation due évaluation environnementale et modalités de mise à disposition du public » qui prévoit en son article 1 : « la modification simplifiée du PLU de [Localité 35] relative aux prescriptions localisées mentionnées dans le projet de recueil des feuillets modificatifs du règlement annexé à la présente délibération (annexe n°1) n’est pas soumise à évaluation environnementale. ». Les autres articles de la délibération prévoient la Décision du 27 Novembre 2025 22ème Chambre civile- Expropriations N° RG 24/00036 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6U6M notification du dossier de modification simplifiée et sa mise à disposition du public. Elle produit également l’annexe n°1 « procédure de modification simplifiée» mentionnant la suppression d’un emplacement réservé en faveur de certains types de logements, au [Adresse 1] à [Localité 37], à l’emplacement LS 100-60 dans l’annexe V et dans l’atlas, extrait du plan local d’urbanisme à l’appui. Cependant, même s’il ressort de ces documents la volonté de la Ville de [Localité 35] de supprimer l’emplacement réservé, le projet de modification du plan local d’urbanisme et la délibération qui l’accompagne n’ont aucun caractère définitif et ne permettent pas de déterminer avec certitude que l’emplacement réservé sera effectivement supprimé. A la supposer certaine, la date de la suppression effective de la réserve n’est pas connue au jour de la présente décision. La bonne administration de la justice ne commande donc pas de surseoir à statuer dans l’attente de cet événement incertain, sans qu’il y ait lieu de répondre aux moyens tirés de la cristallisation du droit de délaissement et du caractère irrévocable de la réserve. Enfin, il résulte du jugement du juge de l’expropriation du tribunal judiciaire de Paris du 27 novembre 2025 que la question prioritaire de constitutionnalité posée par la Ville de Paris n’a pas été transmise à la Cour de cassation, de sorte qu’il n’y a pas lieu à surseoir à statuer sur ce point. En conclusion, la demande de sursis à statuer sera rejetée. III. Sur l’exercice du droit de délaissement L’article L.152-2 du code de l’urbanisme dispose que le propriétaire d'un terrain bâti ou non bâti réservé par un plan local d'urbanisme en application de l'article L. 151-41 peut, dès que ce plan est opposable aux tiers, et même si une décision de sursis à statuer qui lui a été opposée est en cours de validité, exiger de la collectivité ou du service public au bénéfice duquel le terrain a été réservé qu'il soit procédé à son acquisition dans les conditions et délais mentionnés aux articles L. 230-1 et suivants. Lorsqu'une servitude mentionnée à l'article L. 151-41 est instituée, les propriétaires des terrains concernés peuvent mettre en demeure la commune de procéder à l'acquisition de leur terrain, dans les conditions et délais prévus aux articles L. 230-1 et suivants. L’article L.230-3 du code de l’urbanisme dispose que la collectivité ou le service public qui fait l'objet de la mise en demeure doit se prononcer dans le délai d'un an à compter de la réception en mairie de la demande du propriétaire. En cas d'accord amiable, le prix d'acquisition doit être payé au plus tard deux ans à compter de la réception en mairie de cette demande. A défaut d'accord amiable à l'expiration du délai d'un an mentionné au premier alinéa, le juge de l'expropriation, saisi soit par le propriétaire, soit par la collectivité ou le service public qui a fait l'objet de la mise en demeure, prononce le transfert de propriété et fixe le prix de Décision du 27 Novembre 2025 22ème Chambre civile- Expropriations N° RG 24/00036 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6U6M l'immeuble. Ce prix, y compris l'indemnité de réemploi, est fixé et payé comme en matière d'expropriation, sans qu'il soit tenu compte des dispositions qui ont justifié le droit de délaissement. La date de référence prévue à l'article L. 322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est celle à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public le plan local d'urbanisme ou l'approuvant, le révisant ou le modifiant et délimitant la zone dans laquelle est situé le terrain. En l'absence de plan d'occupation des sols rendu public ou de plan local d'urbanisme, la date de référence est, pour le cas mentionné à l'article L. 424-1, celle d'un an avant l'ouverture de l'enquête préalable à la déclaration d'utilité publique, pour les cas mentionnés au 6° de l'article L. 102-13 et à l'article L. 424-1, celle de la publication de l'acte ayant pris le projet en considération et, pour les cas mentionnés à l'article L. 311-2, un an avant la création de la zone d'aménagement concerté. Le juge de l'expropriation fixe également, s'il y a lieu, les indemnités auxquelles peuvent prétendre les personnes mentionnées à l'article L. 230-2. Le propriétaire peut requérir l'emprise totale de son terrain dans les cas prévus aux articles L. 242-1 à L. 242-5 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique. L'acquisition d'un terrain situé en emplacement réservé peut, avec l'accord de la personne publique au bénéfice de laquelle la réserve est inscrite au plan, être réalisée par une autre personne publique ou le titulaire d'une concession d'aménagement, la destination de l'emplacement réservé restant inchangée. Aux termes de l’article L.230-4 du code de l’urbanisme, dans le cas des terrains réservés en application de l'article L. 152-2, les limitations au droit de construire et la réserve ne sont plus opposables si le juge de l'expropriation n'a pas été saisi trois mois après l'expiration du délai d'un an mentionné à l'article L. 230-3. Cette disposition ne fait pas obstacle à la saisine du juge de l'expropriation au-delà de ces trois mois dans les conditions prévues au troisième alinéa de l'article L. 230-3. L’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que les indemnités allouées couvrent l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation. L’article L.321-2 alinéa 1er du même code dispose que le juge prononce des indemnités distinctes en faveur des parties qui les demandent à des titres différents. L’article 5 du code de procédure civile dispose que le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé. 1. Sur le transfert de propriété Il n’est pas contesté que les conditions de l’exercice du droit de délaissement prévues aux textes susvisés sont remplies, la saisine du juge de l’expropriation étant régulièrement intervenue le 23 décembre 2024, soit plus d’un an à compter de la mise en demeure d’acquérir Décision du 27 Novembre 2025 22ème Chambre civile- Expropriations N° RG 24/00036 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6U6M délivrée par la société AARON [Localité 30] le 11 décembre 2023 et reçue par la Ville de [Localité 35] le 13 décembre 2023, conformément au troisième alinéa de l’article L.230-3 précité. Il y a donc lieu d’ordonner le transfert de propriété de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 36], cadastré section BM n° [Cadastre 14] dans les termes du dispositif du jugement. 2. Sur l’indemnité principale La Ville de [Localité 35] reprend les termes de comparaison du Commissaire du gouvernement mais considère que la somme de 38.175.000 euros n’est pas justifiée au regard du taux de rendement de l’immeuble, qui doit nécessairement être pris en compte, s’agissant d’un immeuble locatif : elle soutient que l’immeuble génère un loyer annuel de 1.600.000 euros et que les taux de rendement Prime moyens du 4ème trimestre 2023 publiés en janvier 2024 avoisinent les 4,25 %, ce dont il résulte selon elle que le prix ne saurait dépasser une somme de 35 millions d’euros. Le Commissaire du gouvernement propose les termes de comparaison suivants : Il précise par ailleurs que la société AARON [Localité 30] a acquis cet immeuble en date du 29 juillet 2020 par acte de vente (référence de publication du 03/08/2020 sous la référence 2020P02508) mentionnant un prix de 30.250.000 euros. Il soutient que ces termes de comparaison sont tous recensés dans le même arrondissement et présentent tous des caractéristiques semblables et homogènes (immeuble de bureau avec transactions récentes, proximité géographique, construction et consistance comparable en situation d’occupation). Il considère que l’immeuble appartenant à la société AARON [Localité 30] est en bon état général et bénéficie d’une très bonne localisation au sein du quartier central des affaires parisien. Décision du 27 Novembre 2025 22ème Chambre civile- Expropriations N° RG 24/00036 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6U6M Il soutient que cet immeuble de bureaux dispose notamment d’un petit ascenseur sous dimensionné avec des prestations de types standards qui font partie de la catégorie du marché de bureau de « seconde main », ce qui lui confère un niveau moyen au regard notamment de ce secteur particulier du quartier central des affaires parisien offrant des prestations de très haute qualité avec d’importants immeubles de bureaux qualifiés de « Prime » (rénovation complète avec excellence des prestations en termes de construction, de design, de fonctionnalité et de services offerts) et donc plus valorisés. Il retient en conséquence la valeur vénale unitaire de 19 500 euros/m². * La société AARON [Localité 30] détaille les caractéristiques de l’immeuble et produit les termes de comparaison suivants : * Sur la base d’un tableau des transactions de bureaux en 2022 et 2023 publié par le Crédit Agricole INDOSUEZ, portant sur des mutations d'immeubles à usage de bureaux intervenues sur le [Localité 27] : * Une mutation concernant un immeuble sis [Adresse 10] pour 1.630 m² intervenue au 2ème trimestre 2022, réalisée au prix de 15.644 euros/m² ; * Une mutation intervenue au [Adresse 23] pour un immeuble de 3.800 m² au 2ème trimestre 2022, est intervenue pour un prix de 17.105 euros/m². * Deux mutations au [Adresse 19] et [Adresse 12] qui ont été réalisées en mai 2022 pour des immeubles respectivement de 2.900 m² et 3.000 m² au prix de 20.000 euros/m². * Deux mutations réalisées [Adresse 7] et [Adresse 9] en juin 2024 pour des prix respectifs de 23.866 euros/m² et 23.830 euros/m² * Deux mutations pour des immeubles de bureaux situés [Adresse 11] et [Adresse 15] réalisées en janvier 2023 et septembre 2022 pour des valeurs unitaires de 26.519 euros/m² et 26.769 euros/m². * Deux mutations intervenues pour un immeuble [Adresse 17][Adresse 18] en décembre 2023 pour un prix de 58.696 euros/m² et également en décembre 2023 pour un prix de 55.556 euros/m². * Une mutation portant sur un immeuble situé [Adresse 5] d'une surface de 9.400 ml qui a été réalisée pour un prix de 79.787 euros/m². Décision du 27 Novembre 2025 22ème Chambre civile- Expropriations N° RG 24/00036 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6U6M * Sur la base de références issues de la base biens des notaires : Décision du 27 Novembre 2025 22ème Chambre civile- Expropriations N° RG 24/00036 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6U6M * Sur la base d’autres références publiées : Décision du 27 Novembre 2025 22ème Chambre civile- Expropriations N° RG 24/00036 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6U6M Décision du 27 Novembre 2025 22ème Chambre civile- Expropriations N° RG 24/00036 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6U6M Décision du 27 Novembre 2025 22ème Chambre civile- Expropriations N° RG 24/00036 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6U6M La société AARON [Localité 30] critique les termes de comparaison du Commissaire du gouvernement en ce qu’ils sont trop peu nombreux, injustement restrictifs, en ce qu’ils présentent une fourchette trop large, en ce qu’ils donnent lieu à une moyenne sans réelle signification, et en ce qu’ils ne correspondent pas aux critères propres de l’immeuble situé au [Adresse 3] [Localité 35]. Elle souligne que le prix auquel elle a acquis son bien n’est pas pertinente en ce qu’elle a réalisé d’importants travaux entre-temps. Elle soutient qu’il ressort du transport sur les lieux que l’immeuble est en très bon état général et propose des prestations de grande qualité. Réponse du juge de l’expropriation Il n’est d’abord pas contesté que la date de référence est le 29 novembre 2024, date d’approbation du plan local d’urbanisme. Les parties s’accordent sur la superficie de l’immeuble, égale à 1.957,70 m², et sur la méthode d’évaluation par comparaison. Il est répondu à la Ville de [Localité 35], qui s’en rapporte à l’évaluation du Commissaire du gouvernement tout en suggérant d’intégrer la méthode d’évaluation par rendement, que son affirmation selon laquelle « l’immeuble génère un loyer annuel de 1 600 000 euros. Or, les taux Décision du 27 Novembre 2025 22ème Chambre civile- Expropriations N° RG 24/00036 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6U6M de rendement Prime moyens du 4ème trimestre 2023 publiés en janvier 2024 avoisinent les 4,25 %, ce dont il résulte que le prix ne saurait dépasser une somme de 35 millions d’euros » n’est étayée par aucun élément du dossier. L’examen des termes de comparaison produits par les parties permet de retenir les termes suivants comme particulièrement pertinents : - Immeuble sis [Adresse 28], vente du 15 janvier 2021 publiée le 1er février 2021 - 2021D 00661, Volume 2021P 00345 Immeuble de bureaux, cadastré [Cadastre 32], sur un terrain de 476 m², un bâtiment de 5 étages, d'une surface de 1.998 m², vendu au prix de 63.600.000 euros, soit 31.831 euros/m² : l’immeuble est doté de caractéristiques très similaires (5 étages, superficies du terrain et du bâti) et situé à proximité directe de l’immeuble concerné ; - Immeuble situé [Adresse 13] vente  du 25 octobre 2023 publiée selon n°B214P02 2023P30683, d’une superficie de 3035 m², au prix de 53.500.000 euros, soit 17.628 euros/m² : il s’agit aussi d’un immeuble de bureau, de type R+4 et de 1930 en R+7, également situé à proximité directe. - Immeuble situé [Adresse 6], vente 01 septembre 2023 publiée selon n°B214P02 2023P24793, d’une superficie de 9335m² , au prix de 175.700.000 euros, soit 18.822 euros/m² : il s’agit aussi d’un immeuble de bureau, de type R+3, également situé à proximité directe ; - Immeuble situé [Adresse 8], vente du 07 juillet 2023 publiée B214P02 2023P18765, d’une superficie de 2095 m², au prix de 50.000.000 euros, 23.866 euros/m² : il s’agit aussi d’un immeuble de type R+3 et 3 sous-sols, présentant une superficie très similaire, ayant également une fonction d’immeuble de bureaux. Le caractère récent des ventes sur lesquelles portent ces trois derniers termes doit être souligné. Il doit également être relevé que seuls trois termes sur cinq exposés par le Commissaire du gouvernement font état d’une valeur au m² inférieure à 20.000 euros, alors que les très nombreux termes présentés par la société AARON [Localité 30], également situés dans le quartier central des affaires et dans le [Localité 26], montrent des prix essentiellement supérieurs à 20.000 euros le m², et régulièrement supérieurs à 30.000 euros le m². S’il est par ailleurs admis que l’immeuble a été acquis par la société AARON [Localité 30] au prix de 30.250.000 euros le 29 juillet 2020, d’importants travaux de rénovation y ont été réalisés depuis son acquisition, ce dont témoignent les travaux intérieurs mentionnés au bail et les franchises de loyers consenties au preneur, qui atteste que ces travaux ont représenté pour lui un coût de 1.037.268,22 euros. Décision du 27 Novembre 2025 22ème Chambre civile- Expropriations N° RG 24/00036 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6U6M Il ressort en outre du procès-verbal de transport que l’immeuble, rénové et entretenu, situé dans le quartier central d’affaires de [Localité 35], dans un environnement particulièrement privilégié, présente un très bon état général et propose des prestations de très grande qualité, que ne saurait remettre en cause le caractère certes plus ordinaire du seul ascenseur. Compte tenu de l’ensemble de ces éléments, le prix de l’immeuble sera évalué sur la base de la somme de 24.000 euros par m². Ainsi, l’indemnité principale sera fixée à la somme de [24.000 euros x 1.957,70 m²=] 46.984.800 euros. 3. Sur l’indemnité de remploi Les parties s’accordent sur la méthode de calcul suivante : Tranche de 0 à 5.000 euros x 20 % = 1.000 euros ; Tranche de 5.000 euros à 15.000 euros x 15 % = 1.500 euros ; Sur le surplus du prix de l'immeuble soit sur 46.969.800 euros x 10 % = 4.696.980 euros. L’indemnité de remploi s’élève donc à la somme de [1.000 + 1.500 + 4.696.980=] 4.699.480 euros. 4. Sur l’indemnité de perte de loyers La société AARON [Localité 30] sollicite une indemnité de perte de revenus locatifs sur une durée d'un an, période se situant entre le paiement du prix fixé et son réemploi dans l'acquisition d'un bien de remplacement, comme en matière d’expropriation, conformément à l’article L.230-3 du code de l’urbanisme. Le Commissaire de gouvernement estime que l’indemnité de perte de loyers demandée ne constitue pas un préjudice certain au sens de l’article L.321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et qu’elle « constitue plus précisément des préjudices en cascade et par conséquent non directs ». La Ville de [Localité 35] conteste toute indemnité pour perte de revenus locatifs : elle soutient d’une part que cette indemnité n’est pas prévue par l’article L.230-3 précité et d’autre part que le préjudice subi résulte du seul choix de la société AARON [Localité 30] d’exercer son droit de délaissement. Réponse du juge de l’expropriation Il est d’abord relevé que si l’article L.230-3 du code de l’urbanisme mentionne que « [le] prix, y compris l'indemnité de réemploi, est fixé et payé comme en matière d'expropriation », ce texte ne présente pas un caractère limitatif. En application de ce texte, le titulaire du droit de Décision du 27 Novembre 2025 22ème Chambre civile- Expropriations N° RG 24/00036 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6U6M délaissement est fondé, comme en matière d’expropriation, à réclamer l’indemnisation du préjudice direct, matériel et certain causé par la dépossession. C’est également à tort que la Ville de [Localité 35] et le Commissaire de gouvernement considèrent que cette perte de loyer est causée par la seule volonté de la société AARON [Localité 30] de se séparer de son bien, dès lors que l’exercice même du droit de délaissement résulte d’une réserve au plan local d’urbanisme grévant celui-ci, à laquelle elle n’a pas consentie initialement. La société AARON [Localité 30] verse aux débats un avenant signé le 22 juillet 2022 au bail commercial conclu le 30 septembre 2021 avec la société LESPACE, ainsi que deux avis d’échéance et quittances pour un loyer annuel de 1.500.000 euros. Il y a lieu d’allouer à la société AARON [Localité 30] une indemnité de perte de revenus locatifs lui permettant de couvrir la perte de loyers subie sur une durée d'un an, période se situant entre le paiement du prix fixé et son réemploi dans l'acquisition d'un bien de remplacement, soit la somme de 1.500.000 euros. Ainsi, l’indemnité de perte de loyers sera fixée à la somme de 1.500.000 euros. En conséquence, l’indemnité totale due à la société AARON [Localité 30] s’élève à la somme de 53.184.280 euros. Le transfert de propriété de l’immeuble à la Ville de [Localité 35] sera prononcée dans les termes du dispositif du jugement. IV. Sur les demandes accessoires • Sur les dépens : L’article L.312-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique dispose que l'expropriant supporte seul les dépens de première instance. En l’espèce, comme en matière d’expropriation, la Ville de [Localité 35] sera condamnée aux dépens. • Sur les frais irrépétibles : L’article 700 du code de procédure civile dispose que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. En l’espèce, l’équité commande de ne prononcer aucune condamnation Décision du 27 Novembre 2025 22ème Chambre civile- Expropriations N° RG 24/00036 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6U6M à ce titre. PAR CES MOTIFS Le juge de l’expropriation, statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe : DECLARE irrecevables les notes en délibéré notifiées par la société AARON [Localité 30] les 24 septembre et 26 novembre 2025 et par la Ville de [Localité 35] les 26 septembre et 26 novembre 2025 ; REJETTE la demande de sursis à statuer formée par la Ville de [Localité 35] ; PRONONCE le transfert de propriété de l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 36], cadastré section BM [Cadastre 14], appartenant à la société AARON [Localité 30], au bénéfice de la Ville de [Localité 35] ; FIXE à la somme totale de 53.184.280 euros l’indemnité due à la société AARON [Localité 30] au titre de l’exercice du droit de délaissement portant sur l’immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 36] cadastré section BM [Cadastre 14], décomposée ainsi : - indemnité principale 46.984.800 euros ; - indemnité de remploi : 4.699.480 euros ; - indemnité de perte de loyers : 1.500.000 euros ; CONDAMNE la Ville de [Localité 35] aux dépens ; DIT n’y avoir lieu à condamnation au titre de l’article 700 du code de procédure civile. Fait au Tribunal Judiciaire de PARIS, le 27 Novembre 2025. La greffière Le Juge de l’expropriation Fabienne CLODINE-FLORENT Mathieu DELSOL